問題解決型不動産コンサルタント 伊藤英昭の事件簿|キャリア20年の独立系「問題解決型」不動産コンサルタントが仕事を通じて日々思うこと、感じた事を綴ります。

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2005年10月

ハンカチ・ちり紙

「相手の事を考えて行動する」小さい頃、小学校の先生から、親から、口が酸っぱくなるほど言われた言葉。

ビジネスにおいても、人との付き合いにおいても、人生においても一番大事なこと。やっぱり小さい頃の教育って大事だな。

「皆に感謝」「ありがとう」「ごめんなさい」「嘘をつかない」これも小さい頃教わった。たぶん自分は、このような基本がしっかり出来ている人を、信頼し、仲間として付き合っているのだと思う。自分もこのような人間としての基本に忠実な人でありたい。

そういえば「ハンカチ、ちり紙」を毎日携帯する事。これも小学校の先生に教わった。小さい頃は「ハンカチ、ちり紙を持って歩くなんて面倒くさいな」と思っていたが、今はハンカチ、ちり紙の重要性がわかるので、毎日忘れず携帯する。

基本教育って大事ですね。

▽CDT
小学校、中学校の同級生である米田光明と久しぶりに飲んだ。彼は昨年リクルートを退社して、独立し、人材のコンサルをやっている。私と同じ境遇。互いに切磋琢磨して頑張ろうと思う。同級生って同僚と違って不思議な付き合いですね。

伝える

人に「伝える」ことは非常に難しい。特に学習目的とする研修会やセミナーでは、その資質が問われる。

やはり伝える本人が、その内容を体系的に理解し、何故、そうなるのか、という事を頭で整理できていないと伝わらない。また各論に入る前に、全体像からブレイクダウンしていかないとわかりづらいと思う。

自分も、セミナーや研修で「話す、伝える」機会が多いので、特に意識して、上手な人の話し方、伝え方を学び取りたいと思う。

先日、研修を受けた税理士川岸清先生の「限定承認」のお話は体系的に整理され、実例を踏まえて非常に解かりやすく勉強になった。

今日、話を聞いたとある税理士先生の「固定資産税」の話は、整理されていなくて、正直、非常に聞き苦しかった。あれでは一般の人には伝わらないのではと思った。

来月、2日に不動産会社向け、6日にNPO法人の研修でお話をする機会を頂いたので、前述の事を再度意識してお話したいと思う。

内容を本当に理解していないと難しい事を解かりやすく話す事はできない。日々勉強です。

▽NPO法人地主家主協会
理事長のお声がけで先週から、NPOのパートナーとして一緒に取り組む事になりました。がんばります。

▽ピアノ
29日に義理の妹が結婚する事になり、はなむけに夫婦でピアノの連弾をすることになりました。猛特訓です。連弾はパートナーがいるので難しいですね。久しぶりなので頑張ります。

限定承認

「限定承認」とは「相続人は相続によって得た財産の限度においてのみ被相続人の債務及び遺贈を弁済すべきことを留保して、承認をすることができる」民法第922条。だそうです。

本日、東京アプレイザルの芳賀先生が理事長を務める「NPO法人相続アドバイザー協議会」の勉強会に参加してきました。限定承認の税実務と法実務を税理士の川岸先生にわかりやすく実例を踏まえて解説していただきました。

大事なのは、法の立法趣旨ですね。なぜ、その法律があるのか、それが解かれば謎が解けてくるのだと思います。法律で決まっているから・・・ではなく、何故、その法律が出来たのか、出来たのには、その理由があるわけです。「単純承認」でもなく「相続放棄」でもなく、あえて「限定承認」なのです。

今日は久しぶりに勉強になりました。われわれの仕事にとって、勉強をして新たな知識、ナレッジを得るというのは、設備投資であり、ビタミン補給です。ありがとうございました。

また、自分では経験できなくても、経験した人の話を聞く事は、自分が間接経験したことになり、いざという場面で、自分では解決できなくても、そのような人たちの協力を得る事が可能となります。「何を知ってるか」と「誰を知ってるか」によって自分のクレジットを補完することになると思います。

会場にて、税理士の和田先生、ホロニックス総研の細野社長、不動産コンサルタントの右手社長と久しぶりにお会いしました。


▽アメリカンドリーム
ドリームエックスという賃貸仲介ソフトを提供している会社です。そこの中野社長は自ら賃貸仲介を行い、常に痒いところまで手が届くソフトを開発、提供しています。今度、11月2日に、約50社の導入企業向けの研修で、私もお話する事になりました。テーマは「不動産賃貸業における相続コンサルティングのエッセンス」です。声をかけていただき嬉しく思います。がんばります。

共有

不動産の共有は放っておくと不良資産になってしまう。関係当事者が少ないうちに解消しておかないと、相続などが発生すると更に財産が細分化してしまい、収集がつかなくなってしまう。
一般的に相続によって子供たちが仲良く共有にする事が多いが、みんな結婚し、別の所帯を持ち、子供が出来ることによって、それぞれ身内でありながら別の環境になる、売るにしても建物を建てるにしても分割するにしても意思統一が図りづらくなる。これでは折角の財産が不良資産になってしまう。

相続のお手伝いをしているお客さんの所有している土地を借りている借地人に相続が発生し、土地所有者、借地人の相続人3人とその奥さん、息子さん娘さん、など関係者10名近くと打ち合わせをした。結局だれしも共有は望んでいないのだ。これから皆の財産が、価値ある財産として姿を変えられるよう、糸を解しながら解決のお手伝いをしていきたい。

▽久しぶりに
FP講座の講師をしました。不動産のコマ、1日7時間、しかも2日連続。流石に7時間ぶっとおしで立ちっぱなしで話し続けるのはつらいですね。しかも連続2日。でも参加している人の為に、精一杯わかりやすくつたえようと思います。しかし難しい話を人にわかりやすく説明するのは難しいですね。27歳の時から10年近くFPの講師をやってますが、何年やってもパワーがいります。

CHOKKA

先日、低料金電話サービスのCHOKKAで知られる平成電電が民事再生法の申請をした。高橋克典を起用したTVCMを景気よく流していた。

最初にこのニュースを見たとき不思議と「やっぱり」と思った。特に興味があったわけでも、財務内容をチェックしていたわけでもないけど、いくつかの理由がある。その一つに、平成電電は新聞紙上で大々的に、何度か個人の投資家を募っていた。それは平成電電の通信拠点かアンテナかなにかの事業に対する投資で、確か一口100万円くらいで、配当は年間10%以上は見込めるとの内容だったと思う。あの投資家募集の広告と、高橋克典の「チョッカが解決します」という景気のいいCMを見て投資した人は多いのではないだろうか。

投資は、リスクとリターンの関係である。このような高配当を予定して、一般からお金を募るという事は、すでに資金調達先がなくなってしまった最後の手段だったのではないだろうか。会社にしてみれば高利で金を借りるより、高配当をうたった出資の方がいいですもんね。自己責任の時代だが、投資した人もまさかこんなに早く会社がおかしくなるとは思わなかっただろう。(でもあの広告は、ちょっと胡散臭かった)出資金はどうなるのでしょう。今後に注目です。

まさにハイリスク、ハイリターンの原則を垣間見た事例です。

確か、かつての東京相和銀行(現 東京スター銀行)もつぶれる前、高金利の定期預金を募集していました。

高配当、高金利にはリスクもあるということです。不動産投資も理屈は同じですね。


NHK

阪神電鉄、阪神タイガースと村上ファンド。小泉劇場、小泉チルドレン。イラク問題、北朝鮮問題。毎日多くのニュースが報じられる。

民放ニュース司会者の解説、質問、解説者の話。民放はやっぱり面白おかしく、そしてどちらかに誘導的な方向になっている。(絶対数の上で大衆受けする方向へ)と思う。やっぱり商売だから視聴率をとらなければいけないという性なので、しょうがないところもあるだろう。

やっぱり民放メディアは”悪”ですね。”必要悪”かな?中立公正な報道を期待してはいけませんね。

星野仙一SDが村上ファンド悪と言えば多くのファンは同調するし、みのもんたが「これは体に効く」といえば多くの主婦がその商品に殺到する。メディアは国民の心を遊んではいけません。思考回路を鈍らせてはいけません。

それを考えると、やっぱりまともな報道、まともな番組を作っているのはNHKかな。と最近つくづく思う。NHKはその責務を全うし、もっともっと膿を出して透明にすべき。

一応、今でも口座振替で受信料払ってる1人の意見です。(結婚前は払ってませんでした、情けない、すみません)

不動産に関する情報も、偏らない中立な情報提供者の存在が必要でしょう。その1人になりたいです。

▽松葉先生
コメントありがとうございました。ぼくも頑張ります。

□小谷真生子は
ヘアスタイル変わりましたね。頭のてっぺんに不自然なボリュームが・・・まさか。

2007年問題とテレワーク

総務省統計局の調査によると平成11年から平成16年までの5年間に全国の事業所数は約47万減少したそうだ。という事は47万の事務所が必要なくなったということである。ピーク時の平成3年から比べると約83万事業所が減少している。
今後は団塊の世代が大量に定年を迎えるといわれる2007年問題、そして深刻な人口減少と労働人口の減少、これだけ見ても賃貸オフィス経営は前途多難、大競争時代の突入と言える。

さらに「テレワーク」の導入というワークスタイルの変化がこれに輪をかける。テレワークとは、ITの普及により、決められた場所で、決められた時間を拘束されて働かく必要の無いワークスタイルをさす。すでに日本テレコム、日本アイビーエム、富士ゼロックスなどが導入している。政府は2010年までにこの「テレワーク」を20%水準にしようと提唱している。労働人口の減少と身体障害者の就労、療養介護、育児を考えるとこの「テレワーク」は益々普及するだろう。

さて、このような背景から今後の賃貸オフィスビル経営、益々競争激化が予想される。住居もオフィスも需要減少を前提としたアイデアが勝負を決める時代になる。

▽しばらく更新してませんでした。
だめですね。原稿やら何やらバタバタ忙しくしてました。

▼ハルとナツ
いい番組でした。戦前戦後、日本人は皆、生きる事に必死だったのですね。大先輩方のおかげで今の日本が、自分があると思うと感謝の気持ちでいっぱいです。それにしても森光子、野際陽子は年取ってもチャーミングですね。
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