問題解決型不動産コンサルタント 伊藤英昭の事件簿|キャリア20年の独立系「問題解決型」不動産コンサルタントが仕事を通じて日々思うこと、感じた事を綴ります。

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2006年01月

事業所税

事業所税とは一定規模以上の事業を行っている事業主に対して課税される税金で、事業所等の床面積を対象とする資産割と従業者の給与総額を対象とする従業者割りとに分かれる。

資産割は事業所の床面積合計1000屬鯆兇┐覽模、従業者割は従業者数100名を超える規模の場合課税される。そうだ。「東京都主税局資料より」

昨日、税理士の先生の紹介で、全国に小売店舗を100箇所以上展開する会社が、全事業所の事業税の資産割の見直しをしたいので店舗の求積をしたいとの相談を受けた。内容的にも規模的にも無理なのでお手伝いできないが、いろんな税金があるもんだなぁとつくづく感じた。前述の企業は事業所税も相当な額になるはずである。

事業所税の資産割は1屬△燭600円。いくら大企業とはいえ、業績に関係なくこのような税金を課すのはどうなんだろう?賃料月坪10000円の事務所の消費税が坪500円。事業所税が坪600円(あ、これは年間か)。

今日も、消費税はとりあえず10%に、なんて記事が載っていたりする。税金をなんとか回避したいという人の気持ちもわかりますね。


しかしながら、ある程度の税金を納めながらでないと企業は成長しませんもんね。ま、私も早く沢山、税金を支払う身分になって、その時また考えよう。


▽愛の流刑地
なんだか今日で「了」となってましたね。映画化されるそうですが、だらだら、じとじと、いらいら、もやもや、する映画になりそうですね。私は観ないとおもいます。

東横イン

今度は東横インホテルの建築基準法違反の問題。膿がでてきてますね。近年、地方自治体による建築条例、指導要項によって、駐車場、駐輪場の付置義務や、バリアフリー化、緑化、避難通路や各戸の面積規制など、建築基準法に付加している自治体が多い。最近ではワンルーム1戸につき数十万の税金を課す自治体もある。

事業者は収益性第一なので、できるだけ収益に直結する部分の床面積を確保したい。となると必然的に建築基準法や条例の考えとは相反する事が多い、昔は建築確認だけ取得して、検査済みを取得しないで増築する、東横インのように検査後、建物を変更するなどの事例が結構あったと記憶している。

今は金融機関が非常に厳しく、検査済証がないものは融資してくれないので、建築違反は少なくなっているように思う。逆に、姉歯の事件があってから、検査済証の交付がなされても民間検査機関の検査の場合は必要以上にナーバスになっている部分もある。

やっぱり大事なのは職業倫理なんでしょうね。なんとか法の抜け穴をくぐって儲けたいという人はまだまだ多いのが現実でしょう。

そういえば今週、偶然にも、とある勉強会で東横インの人に会う予定です。

これからは企業倫理の時代、そろそろ企業倫理日本株ファンドなんて登場するのではないでしょうか。大もうけしなくても、損はしなさそうです。

という私も先日、企業倫理銘柄株、買いました。ここは倫理観、価値観は間違いないと思います。(前職場の株です)

▽WBS
出ましたね。朝から電話が鳴りっぱなしです。というのは冗談ですが、身内や知り合いから多くの反響を頂きました。嬉しいですね。ありがとうございます。「太ったね」という反響もありました。あまり変わってないはずなのですが、そう見えるという事はTV映りだけでなく、少し太ったのでしょう。いつ何があるかわからないので、恥ずかしくないよう日頃から鍛えておきますか。

でも、顔にモザイクかけられなくてほっとしました。

印紙税(いんしぜい)

売買契約書、請負契約書、領収書などの書類に対して課せられる税金。それぞれ書類の性質、記載金額によって納付する税額が異なる。書類1通につき定められた金額の収入印紙を貼付し、割り印などをして納付する。したがって契約書を2部作成した場合はそれぞれ印紙を添付し、割り印しなければならず、一方が副本であっても記名押印してあるものは印紙税法上は課税文書となる

売買契約に関する印紙税額一覧(平成21331日までに作成される書類)



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テレビ出演「テレビ東京ワールドビジネスサテライト」

テレビ東京「ワールドビジネスサテライト」に出演しました。「追跡ファイル 物納が変わる」

ライター

ライター。凄い仕事だ。今日、とある3月出版の本の打ち合わせで、著者とライターと出版社と打ち合わせをした。著者は某不動産投資のカリスマ。私はその本の中での不動産と相続に関しての実務家としてのアドバイザー!?。

「ライター」自分の専門外の分野でも短い会話の中で話を理解し、文章にまとめる。よほど頭がよくなくては出来ない仕事だと思う。感動した。これはライターに限らずTVキャスターも同じ事が言える。先日ご一緒したTV東京のアナウンサーも時事ねたは放映前に一生懸命勉強するそうだ。たいへんな仕事だ。

今日は私の37歳の誕生日。たまたま今日打ち合わせをしたライターさんも今日36歳の誕生日だそうで一緒に打ち合わせのロイホでケーキを食べました。家内は仕事が遅いので、今、何故か一人で氷結果汁「早摘みレモン」を呑んでます。

ぼくも毎月、連載の原稿がありますが、つくづく「日本語って難しいな」と感じます。もっと日本語を勉強しよう。

▽明日
WBSのオンエアです。僕のHPのサーバがパンクしないよう、僕の顔にモザイクがかからないよう、突然のニュースが飛び込まないよう祈ってます。念のため「物納.net」も制度改正に併せて更新しときました。そうだ、ビデオもセットしないと。(というよりDVDレコーダーでも買うか)

兄弟は他人の始まり

兄弟、小さい頃はひとつ屋根の下で仲のいい兄弟、そのうち皆、結婚して別々の屋根で暮らすようになる。兄弟の誰かが親の面倒を見て、そのうち親が亡くなる。

財産が多くても少なくても相続で揉める。財産が自宅の土地建物しかない場合、親の面倒を見ていた人が自宅を相続したいが、兄弟のなかには「自分にも権利が少しあるはず」とか「自分は親の面倒もみてないし、いらないよ」など、兄弟でも意見が分かれ、場合によっては自宅の名義も変えられず放置する。その内、兄弟の誰かが亡くなってもっと関係者が増える。

財産があっても大変だが、中途半端にあっても大変だ。

最近、こういう相談が多い。兄弟なのに何故?と考えたが、一つは、兄弟それぞれ、独立して経済事情が違う事。だとおもう。特に裕福な家に嫁いだ兄弟と、そうでない家に嫁いだ兄弟、独身の兄弟、離婚してしまった兄弟、子供のいる兄弟、いない兄弟。それぞれの環境によって、親の財産の期待度、依存度もまったく異なる。

やっぱり兄弟は他人の始まりかな?相続ってやっぱり大変ですね。



ちなみに、ぼくは4人兄弟の長男ですが、仲いいですよ。(自分だけそう思っているのかも)

ま、まずは家族、兄弟の為に頑張って働こう。(家内と、青森の実家で母と同居している弟に感謝です)


▽久しぶりに
前職で一緒だった税理士のTさんY君、Uさん Yさんと食事しました。みんな生き生きしていて楽しかったです。やっぱり同じ釜の飯を食べた仲間はいいですね。

メディア

メディアの影響力は強く、責任は重い。あまり煽らないで欲しい。

本日、テレビ東京の取材を受けました。WBS(ワールドビジネスサテライト)土曜版の「追跡」コーナーで物納を取り上げるそうです。28日11:00にオンエアされるそうですので楽しみです。皆さんも時間が会ったら見てください。(おそらく1分から2分だとおもいますが)

斉藤アナ、前田さん他、スタッフ皆さん非常に優秀で、いいかたで緊張がほぐれました。いい経験させてもらいありがとうございました。

最初に電話を受けたときは「んー何だろう?何で僕に取材なんだろう?もしかして、振り込め詐欺に代わる、新手のTV取材詐欺かな?」と思いましたが。大丈夫でした。HPやブログの影響って凄いですね。誰がみてるかわかりません。

たまたま先週、FP雑誌の取材があり、今週はWBSのほかに本の取材打ち合わせも入っています。重なるもんですね。

▽井上トシユキ
ITジャーナリスト。なんで名前がカタカナなんだろう。最近テレビによくでてますね。それにしてもいろんなジャーナリストがいるもんです。そういう今日の僕は物納ジャーナリストというところかな。非常にマニアックです。僕はジャーナリストではなく実務家ですが。

道徳観 倫理観

嘘をついてはいけない。ずるい事をしてはいけない。嘘、ずるい事は必ずばれる。、まっとうな人間なら嘘をついた後、ずるい事した後は気持ちが悪いと思いますけどね。


やはり企業として人として「健全な価値観」が一番です。この軸がぶれなければ大丈夫でしょう。

この価値観を基本理念とて叩き込んで頂いた前職の会長に感謝です。社長の倫理観、道徳観、価値観が企業の価値を左右するのでしょう。

ヒューザー、ライブドア・・・まずいですね本当に。

先入観

地主と借地人との関係、不動産共有者との関係、相続人間の関係。このような利害関係人の間に入って権利関係の調整、交渉する事が業務上非常に多い。

依頼者から「あの人は変わり者だ、話が通じない、聞く耳をもたない、くわせもんだ、つわもんだ」など交渉の相手方の素性に関する情報をいただく。

実際、相手方に会ってみるとよほどでない限り、話のわかる正常な人が多い。当事者同士の言うのは感情が入りすぎて冷静になれないのだと思う。そこに第三者の価値があるだとつくづく思う。(ただし、相手の信用を得るまで相当気をつかっているが)

昨日も物納の折衝で借地人に会った。地主曰く「話が通じない相手だよ」近隣住民曰く「近所でも相当変わり者だよ」と言われていたが、話せば解かるまともな人でした。

先入観はいけませんね。

物納制度改正

平成18年の税制改正で物納制度が大きく改正される予定だ。新聞等では「緩和」という論調で解説されているが実際はどうだろう。

○緩和と思われる改正
・無道路地や市街化調整区域など一定の条件のもと「物納劣後財産」として物納できるようにする。(明確化する)
・延納から物納に変更可能となる。(但し申告期限から10年以内、物納価格は申請時の評価となる)

○厳しくなると思われる改正
・物納申請期限までに、原則として測量図等一定の書類の提出をもとめる。
・申請後3ヶ月(6ヶ月)には許可または却下をする。
・申請者からの延長は3ヵ月ごと合計一年まで
・物納に利子税を課す。

以上、私の感覚からすると、「物納劣後財産」については実務上、いままでと変わらない。(ただ明確化されるだけ、いままでも条件によって物納できた場合があった)
「延納から物納」についてはメリットもあるが、申請時の評価になるということでメリットもちょっと薄い感じがする。

やっぱり申請書類の提出期限等が実質的に徴収サイドによって区切られる事を考えると、実は非常に厳しい改正だと言える。これまでは何年かかろうと国からの一方的な却下は事実上ありえなかったが、これからは期限までに整備ができないと却下されてしまう。特に提出書類は納税者本人以外に、隣地や借地人などの利害関係人の協力が得られなければ提出できないものも沢山ある。これは大変だ。

今までは納税者というより国の事務処理が、めちゃくちゃ遅かったので、物納に時間がかかったのは事実である。物納に利子税をかけて期限を設けて、納税者を煽り収納スピードを早めるという主旨だろう。いずれにしても納税者(含め私のようなコンサルタント)に相当の不可がかかることになる。

んー物納実務15年、物納実績約110件の私の経験から考えると納税者にとって非常に厳しい改正なのかなと思う。この改正を「緩和」と言ってるのは現場実務をまったく知らない専門家(というより評論家)の話。

いずれにしても、今までにも増して早め早め(特に貸宅地の物納などは)の整備が必要になる。(本当に)

▽ライブドア
法令違反はあってはならないこと。やっぱり出る杭は打たれるのか。妬まれるのか、裏で誰が動いたのか。諸行無常。(ぼくはホリエモン好きだったのですが)

どっちが得

家を買うか借りるか、どっちが得か?何時買うべきか?今が買い時か?という相談を受けたり、雑誌等でしきりに比較したりしている。個人住宅とライフプラン専門のFPも沢山いるようだ。

しかし私の答えは「欲しいと思ったときに欲しいものを無理しない予算で買う」そう、住宅は特にその人が「欲しい」と思ったときが買い時だと思う。そのために自己責任のもと、勉強する。情報を収集する。それが一番。

シミュレーションしたってシミュレーションどおりにはいかない。だから私は個人住宅の相談は一切うけていないし、友人にもそのように応える。

ただし土地を沢山持っている人の相続対策、有効活用、資産の組換えや不動産投資はそうはいかない。専門家としてリスクを最小限にしつつ、プロフィットをあげる、または利害関係人の調整を図る。これが私の仕事であり、より付加価値を上げることが可能である。

さて、今年もがんばろう。

欲望

不動産の価格にはさまざまな要因が影響を与える。全体的な地価の下落や上昇などの経済的要因や、利用価値、エリアのポテンシャル、行政法規などの制限など。不動産価格を算定する専門家である「不動産鑑定士」は様々な角度から不動産の価格を理論的に、そして科学的に検証する。

しかし、それは売れる値段ではない。理論値である。

みんな気になるのは本当に売れる値段。私の15年の不動産コンサル実務経験から行くと、不動産価格に一番影響を与えるのは「気持ち」である。欲しいという気持ちが価格を1割も2割もあげる。ある意味「欲望」が価格を大きく左右する。その欲望は時に専門家でも計り知れない。

不動産に限らず、株でも何でもそうだ。景気回復基調の今、不動産の底入れ感が出始めた今、多くの「欲望」が飛び交い始めた気がする。

そういう僕も欲が深いほうだと思う。

住民票

女子プロゴルフファーの宮里藍さんの住民票は出身地である沖縄の小さな村にあるそうだ。若いながら数千万の賞金を獲得する藍ちゃんの納める税金は、この村で非常に大きなウエイトを占めているそうで、まさに村を支える大黒柱だそうだ。プロ野球の松井選手も故郷では1番の納税者だったそうだが海外に移ってから恩恵は少なくなったようだ。

・・・・恐るべし住民票。優秀な人材の育成をし、住民票を移動させなければ、その優秀な人材を輩出した故郷は潤う。そういえば会社の本店所在地もそうですね。なんとも素晴らしい故郷の貢献である。「税金」はみんなの敵のような言われ方をしているが、これであれば少しは納税意欲も沸くのかな?

新年あけました

2006年、今年もスタートです。今年は階段を一つ登る年にしたいと思います。

昨年末は忙しさにかまけてBlogの更新をしばらく怠っていましたが、今年は1行でも2行でも毎日継続します。

そのためには、日々考え、研鑽し、人と会い、感動し、反省し、整理して、アウトプットする事が大事です。

宮里藍ちゃんも、中田英寿選手も、ほとんど毎日Blogの更新をしてますからね、大きな人ほど、小さな事をコツコツと継続するんですよね。逆に、小さな事をコツコツと継続する人、出来る人は必ずや大きくなるのだとおもいます。

ま、初日から気張らず、今日はこの辺にしておきます。今年もよろしくお願いします。

○年賀状
ありがとうございました。今年もたくさん頂きました。出さないけど頂いた人、出したけど頂いていない人、うまくいかないものですが頂くと嬉しいものです。今、数えたら222枚頂きました。年賀状を出す際に222人にちょっとでも私を思い出して頂いたという事実に感謝です。

連載執筆「HOME'S不動産投資」

「投資HOME'S」にて「プロが教えるこれからの不動産投資」連載開始しました。
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