問題解決型不動産コンサルタント 伊藤英昭の事件簿|キャリア20年の独立系「問題解決型」不動産コンサルタントが仕事を通じて日々思うこと、感じた事を綴ります。

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2006年06月

役割

日本代表FW 柳沢、高原、なんの役にも立ってません。自分の役割を知ってますか?組織人である以上、役割をこなさなければいけません。

FWは得点する事、シュートを打つことです。一試合最低シュート5本、うち、枠に飛ぶもの3本、2人合わせて6本、うちゴール(得点)1本。です。

きれいごとはありません。国の代表、それでお金をもらうプロであれば当然の事であり、それができなければ当然の批判を浴びなければいけないでしょう。

僕だったら、あの場面で入れてますよ、柳沢さん。と、言われたってしょうがないですよ。だって入れられるもん。。。。。プロは「あれは柳沢じゃないと入れられないよな・・・流石!」という得点をしなければだめ、失格です。

だから、あえて厳しい事をいいますが、プロは素人を唸らせなければいけないんです。たとえ負け試合でも。。。。。

負け試合でも、観衆を納得させなければいけないんです。それがプロです。

・・・・と思います。By 伊藤英昭

次は頼みますよ、ジーコ、大黒、巻、玉田?

ヤキソバ先生
本日はご足労頂きましてありがとうございました。んー非常にいいコンテンツだと思います。自分のできるところから作戦を練ってみます。

○ドイツは
何時見てもつまんないサッカーだけど、ある程度勝つんだよね、毎回のWC。たいしたもんですよ。これが本当の国民の代表、プロなんでしょうね。。。。。

▽今日は
リテックコンサルタンツのYさんクレメンティアのHさんアリコのOさんと築地すし好で飲みました。みんなプロ意識強いですね。ためになりました。


■ちなみに
私は問題解決型不動産コンサルタントです。負けません。(負けても唸らせます)(念のため)

明渡猶予

平成16年の民法改正で、抵当権設定日以降の賃貸借契約は不動産競売により取得した新たな買受人に対して6ヶ月の明渡猶予期間をもって明け渡さなければいけなくなりました。(かつては短期賃貸借はその期間保護されてましたが)

私は頭の中で常に6ヶ月の明渡猶予かと思っていましたが、クライアントの相談事(賃借人)を通じて実は最大6ヶ月だということがわかりました。弁護士のK先生ご指導ありがとうございました。

よくよく調査してみると平成16年8月契約(2年間)、9月差し押さえ、平成18年6月競売による落札、7月末で2年間の契約満了。当初私は「いずれにしても6ヶ月の明渡猶予があるから12月までは大丈夫かな?」と、当然のように6ヶ月は法律により保護されるものと思ってましたが、本件のような場合には7月末で終了となるようです。

この場合、差し押さえられていない契約締結時から2年契約により2年後の平成18年7月末で契約は終了となるのが前提であり(「更新」はまた別次元の話)、競売によって、2年契約が2年と5ヶ月に逆に延長される事の方が不自然であるという、そこまで保護はしない。ということのようです。まさにおっしゃるとおりですね。

さて、参りましたね。いずれにしても、ごねてもしょうがないので移転するつもりですが、この状況を前提に、どのように買受人とお話をして賃借人に有利に組み立てるか、ゆっくり考えますか。(法的には何も要求できませんが)

逆に、私は知りすぎたので、このような場合、素人であるクライアントが直接、買受人と話したほうがうまくいくかなぁ。

いずれにしましても、ありがとうございましたK先生。あやうく間違って交渉を進めるところでした。

*公示期間中に競売の「物件明細書、評価書等の3点セット」を入手して内容を見れば、もうちょっと賃借人の状況を客観的に把握できたのですが・・・・既に遅かったです。(裁判所に確認したら公示期間終了後でも利害関係人本人に限り、事件記録を閲覧できるそうです)


やっぱり、事件は現場で起きてますね。青島君。室井さん。


そうか、交渉人 真下正義にでもお願いするか。

租税回避ファンド

税理士 角田先生のお誘いで、先生ほか若手税理士が設立した「LLP創天塾」主催の会社法と税制改正のセミナーに参加させていただきました。

新会社法および税制改正関係の勉強会にはたくさん参加しましたが、今回のセミナーで、ほぼ整理、理解できたように思います。

とはいっても自分の会社ごとの部分がほとんどですが・・・

世の中、とっくに議論し終わっているのでしょうが、オーナー会社の役員報酬の給与所得控除分の損金不算入。私のように絵に描いたような同族会社には痛いですね。

要は、オーナー社長は、好き勝手会社の経費を遣って、その上で、さらに役員報酬から給与所得控除という、給与所得者のみなし経費まで使えるというのはおかしい。ということでしょう。

ま、そのとおりです。はい。

これを解消するには、株主構成や役員構成等いろんな要件がありますが、今後は、このオーナー会社増税回避の為に新会社法の種類株を活用して「オーナー会社増税回避ファンド」なるものの登場もあるかもしれませんね。出資者は全国のオーナー会社社長。(税務署職員も出資したりして・・・冗談です、ごめんなさい)

要するに「租税回避ファンド」 んー健全じゃありませんね。すぐ後ろ指さされそうです。

実態は顧問税理士の先生が顧問料アップと、そのアップ相当分で株式の一部引き受けなんて方法が多いのでしょうか。


私はがんばって、小さな節税を考えず、徐々にパブリックカンパニーにしていこうと思います。


▽ブラジルの優勝はありませんね。

今回のブラジルは死角がない。スターが多い。これは負けパターンです。82年、86年のジーコが率いた黄金のブラジル(ジーコ、ソクラテス、ファルカン、トニーニョセレーゾ、ジュニオール)や86年の黄金のフランス(プラティニ、ジレス)と同じ運命。何かのきっかけでガタガタになり、立て直せなくなり、沈没。

82年スペイン大会のブラジルVSイタリア
86年メキシコ大会のブラジルVSフランス(ジーコもプラティニもPK外しました)
この2試合は今後もW杯史に残るでしょう。当時、私も熱血高校サッカー君でした。

でも今回のブラジルは全員がエンターテナーなので最高のゲームは見せてくれるでしょう。

見ててつまらなくても勝負強いのは、ドイツ、イタリア、アルゼンチンかな
いい線いくのは、スペイン、韓国でしょう。

日本は、クロアチア、ブラジルとは相性がいいと思いますよ。2勝するでしょう。

現地にいる選手のみなさん、能書きたれてすみません。どういう結果になっても僕は暖かく迎えるので安心して試合に挑んでください。

では、また会いましょう。

アディオス!

あきばれネット

コンサルティングファームさん主催のセミナーで「あきばれネット」吉本代表のお話を聴きました。テーマは「ビジネスに勝つためのブログ活用術」

私もHPやブログを活用していますが、まだまだマーケティングの域ではありません。ポイントは

1.その道のプロであることを伝える
2.人柄を伝える

特にわれわれコンサルタントは「人」が商品ですので、多くの気づきを頂くことができました。ありがとうございます。

▽競売事件
クライアントから「賃借している本社事務所が競売になり、新たな買受人から出て行ってくれと言われた」と相談を受けました。

平成16年の民法改正によって、抵当権設定日より後に締結された賃借権は、あらたな買受人に対抗できなくなりました。したがって最大6ヶ月の猶予をもって明け渡さなければいけません。(改正前は短期賃借権「土地は5年、建物は3年以内」は保護されていました)*条件によって経過措置はありますが。

今後、買受人の不動産会社と交渉しなければなりません。本件は対抗できない賃借権なので、今回はやむなく移転する方針(移転せざるを得ない)ですが、少しでもクライアントに有利な移転ができるよう組み立てながら交渉したいと思います。(とはいいながら法的には金銭など要求できる立場ではありませんので、買受人に協力しつつのお話になると思いますが。。。)

○日本代表
残念です。技術ではなく気合ですね。いろんな解説者、評論家が能書きたれていますが、W杯は戦争、技術、戦術の差はほとんどありません。国のために命を賭けられる人たち、気合の入った国が勝つ大会だと思います。

日本はあと2つ勝つでしょう。大丈夫です。

久保

W杯いよいよあさって開幕。日本代表の健闘を祈ります。

ちょっと話題が古くなりますが、代表メンバーから久保が外れた訳、それは「あてにならない」からです。いくら上手でも、大事なときにいつも「故障」しているようでは、チームを率いる監督として戦力としてあてにできません。不安で頭数に入れられません。

メンバーに入ったのは、体が強く怪我をしない選手ばかり。(個人的に柳沢は線が細くちょっと心もとないと思いますが)

久保選手に限りませんが、理屈抜きに、しょっちゅう怪我をするひとは、まだまだプロではないと思いますよ。

ジーコ監督の選択は当然。

試合では決して目立たないかもしれないけれども、体が強く、怪我をしない、いつも70%以上の力を発揮してくれる。このような選手は当然採用です。怪我をしないことがプロスポーツ選手の第一条件でしょう。

会社に置き換えても同じ、何かあると会社をすぐに休む、遅刻する、早退する。これでは能力があっても、戦力としてあてにできませんね。

健康管理は大事です。病気をせず、あてにされる人間になりましょう。


それを思うとヤンキースの松井選手の怪我は本当に残念でしたね。

利益確定

村上ファンドが東京地検に聴取を受けているそうで・・・諸行無常、目立ちすぎ、儲けすぎ、過ぎたるは及ばざるがごとし。か。

不動産投資市場は今が「買い」か?この不動産ブームに乗り遅れまいと焦っている人も多いかと思うが、何も焦る必要はない。年々低くなってきた利回り、金利動向、賃料動向、不動産の需給バランス、冷静な目で見ると、不動産投資市場全体では、不動産も株と同じように今は一旦「利益確定売り」という判断も重要である。今後は個別物件の物色、または一休み。

株も不動産も買いたい人が多ければ価格は上昇し、買いたい人が少なくなれば価格は下落する。今は、個人、法人、不動産会社、ファンドなど不動産を買いたい人が多く、金融機関も不動産に多くの資金を供給している。みんなが買っているから、銀行がお金を貸してくれるから「買い」という考えも間違ってはいないが、買いたい人がたくさんいるうちに、金融機関が資金を供給してくれているうちに「売る」これも投資の観点で考えると非常に重要である。

さて、世の中が熱いときほど冷静に一歩引いて考えてみよう。



不動産をもっている皆さん、私が一旦「利益確定売り」のお手伝いをしますよ。

▽心を洗浄しましょう。
日ごろどろどろした仕事をしている皆さん。心をきれいに洗いましょう。というと何だ宗教の勧誘か?と思うかもしれませんが、コンサートのご案内です。

ワールドカップ開幕戦前にモーツアルトを聴いて心をリセットしてはいかがですか?(ちょっと無理やりのこじつけのようですが)


「宇宿允人の世界」
日時:6月9日(金)19:00より
場所:東京芸術劇場大ホール(池袋西口駅前)
曲目:
モーツアルト ピアノ協奏曲第20番
シューベルト 交響曲第8番「ザ・グレート」


以上です。SS席7000円ですが、ほんの気持ちサービスさせていただきます。




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