問題解決型不動産コンサルタント 伊藤英昭の事件簿|キャリア20年の独立系「問題解決型」不動産コンサルタントが仕事を通じて日々思うこと、感じた事を綴ります。

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2006年10月

シャウエッセン

日本ハム優勝おめでとうございます。いつになったらシャウエッセンが安くなるのだろうかと待ち焦がれています。あら挽きソーセージは何といってもシャウエッセン。だけど高いですよね。でも美味しいからしょうがないか。おねがいします日ハムさん。

▽携帯電話
3年間お世話になった携帯電話を買換えました。Docomo P702id だそうです。気がつけば番号ポータビリティが始まる前日、でもわざわざドコモから会社変更するつもりもなかったし、会社変更の手続きが面倒くさそうだったので・・・・

初めてのFOMA、んーアンテナがなくなったのが寂しいのは私だけでしょうか。またしばらくお世話になります。

▽ネクストさん
本日マザーズ上場おめでとうございます。今度株買います。

さて、10月も今日でおしまい。11月は、申告、納税か・・・・がんばろう。

更新料

貸宅地の整備のお手伝いをしています。亡くなったお父さんの時代から引き継いで、今に至るとの事です。当時は、人間関係のみで借地関係が成立していたので、契約書がないばかりか、更新料なんて聞いたこともないし、もらったことも無いそうです。


借地契約の更新時に借地人から更新料を受領することが多いです。法的には、払う義務がないとか、やれ法定更新で大丈夫という強硬派もいますが、理由はともあれ借地人さんは支払ったほうがいいですね。

更新料は安い地代を補完する意味合いなどもあると思いますが、要するに、地主さんとの良好な人間関係を、更新後の20年間も維持するためのお金です。

土地の賃借権である以上、(日本の借地は90%以上賃借権です)借地権の譲渡、建替え、増改築、すべて地主の承諾が必要です。

そのときは非訟すればよいなんて、甘いです。非訟しても、基本的には裁判所から承諾と引き換えに財産給付(お金を払いなさい)ということになります。

また、借地人が借地上の建物を担保にローンを組む場合は、地主の承諾書が必要になります。これはまったくもって地主に承諾書にサインする義務はありません。こうなったら大変です。

人間関係は良好に越したことありません。残念ながら、借地人は強いといいながら、やはりいざというときに弱いんですね。

ということで、地主さんも法外な更新料をとらず、借地人さんも拒まず、その間を取り持つのが、私でしょうか。(更新料の相場も無いに等しいので難しいですけどね)


▽トッパンホール(モーツアルトの夕べ)
最高でした。いいホールにいい演奏、一体感を味わえる演奏会でした。演奏者の真剣な表情、終わったときのなんともいえない充実した顔。なんともいえない爽やかな気持ちですね。日頃どろどろした人間の欲望の狭間で仕事をしている僕にとっては心を本来の人間にリセットし、洗浄できるいい機会でした。

宇宿先生がかつておっしゃってました。「世界平和をもたらすのは芸術しかない」んーうなずけます。

国土公営のSさん、ありがとうございました。

そういえばしばらく心から歓んでないな。いかんいかん。

▽モーツアルト
モーツアルトは35歳の若さで没しました。本当に凄まじい人生だったと思います。晩年はお金に苦労したようです。それにもめげず愚直なまでに音楽を追求する姿。そして、偉大な芸術家はみなそうですが、彼も世界から評価されるようになったのは没した後です。偉人です。

んー私は既に37歳、人生について考えさせられます。実は私の誕生日はモーツアルトと同じ1月27日です。僕はせいぜい異人止まりです。かね。




上場

イートレードの新規上場銘柄を見たら、アイレップという会社が来月上場予定となってました。

実は、この会社が設立間もなく、アスパイアという社名の時に、「ホームページを1ページ5000円で作成します」という電話営業を受けました。おそらくテレアポセンターを通じてだったと思います。その後、社長の高山さんが直に営業にこられて、HPの作成をお願いしました。よく覚えてます。

その後すっかりご無沙汰でしたが、上場なんて凄いですね。感動し、目論見書見入ってしまいました。私のことなぞ覚えていないでしょうが、大変おめでとうございます。

また、いろんな面で、お付き合いいただいております不動産ポータルサイトのネクスト様、こちらも30日に上場との事。大変おめでとうございます。


やはり社長の理念、信念、志、なんでしょう。凄いですね。同世代であり、両者とも創業当初を知ってるだけに、なんだか嬉しく、かつ刺激を受けております。

また、先日、飯田産業の社長に、前職で何度か取引させていただいた部長が就任しました。(就任後、僕なんぞに、ご丁寧にお電話まで頂きました、ありがとうございます)

がんばろう。

渡辺美樹社長の手帳でも買ってくるか。・・・

今日はこれからトッパンホールです。

キャスティング

仕事のキャスティングは大事ですね。私の場合、土地家屋調査士、司法書士、案件によって税理士、弁護士など専門家とチームを作って作業をするケースが多いです。

私の周りには、ありがたいことに若くて優秀で、フットワークのよい先生方、頼りになる先生方が多いので本当に助かります。

ありがとうございます。

でも、時に、自分の望むチーム編成ができないときもあります。まずは私自身が、信頼を勝ち取るかどうかですね。


さて、今週もスタートしました。よくも悪くも時間は嘘つかないものです。




▽宇宿マサトの世界「モーツアルトの夕べ」

18日、20日ともに完売しました。みなさんご協力ありがとうございました。私は18日のトッパンホールに伺います。では皆さん当日お会いしましょう。楽しみですね。

たまには心の余裕をもたないと・・・・・

12月は第九です。12月27日、28日連日公演です。お待ちしております。

そうか・・・・もう第九の季節か・・・・

ららぽーと豊洲

昨日ららぽーと豊洲に行ってきました。石川島造船所の跡地、自宅に程近いのですが、私が引越してきた平成10年当時はまだ大きなタンカーなど造ってました。

お店も、素敵なお店が多く、夜景がきれいで且つ、造船所跡地の地形をいかして、なかなかのスポットだと思います。

さすが三井不動産という感じですね、マンションも即売れるでしょう。マンションはスペックというより、街とともに購入するという気がします。

あの、夜はくらーい造船所が一気に、今をときめく町になるんですから、街づくりは大事ですね。

でも、マンション建設ラッシュ、どこまで続くか、どこまで消費者がついてくるか、じーっとウォッチして見ます。

▽晴海トリトン
危うし!豊洲に100対5で負けましたね。地方物産展など工夫を凝らしていますが・・・この辺のセンスの違いが三井系と住友系の違いですかね。トリトンは思い切って全部100円ショップみたいな庶民派にするか、ららぽーと豊洲の流れと不足を補って、高級ショップにするか・・・いいとこアウトレットかな・・・何か策を講じないと、カフェと本屋さん以外、全店撤退ですね。


*Y先生いろいろとご指導ありがとうございます。心強いです。

地積更正登記

とある仕事(不動産の売買)で土地家屋調査士の先生に確定測量、境界確認書の取得、および地積更正登記の依頼をしています。依頼した経緯は、以前にその土地の測量に関与したことがあるとの地主さんの紹介です。

道路査定が完了し、過去に隣地の確認書を取得している部分があるので、今回は新規で他の1名と境界の確認および確認書の取得、境界標の埋設をしました。

しかし、地積更正はできない、しないほうがいい。なぜなら印鑑証明の取得が約束できない(時間がかかるであろうから)だそうです。

んー、実印および印鑑証明書は客観的に本人が立会い同意したことを判断するのみの形式的な方法であり、本人が立ち会って境界の確認をし、境界に異議のない旨の書面に記名押印してあることが確実であれば問題なくできるはずと思っているのですが、ましてやその為に、表示登記の国家資格を有した土地家屋調査士がおり、職責にもとずいて境界の確認をしているわけですから、それを先生が証明さえしてくれれば大きな問題はないと思うのですが・・・・・



取引において、土地家屋調査士の先生の選択は本当に大切です。それによってわれわれの仕事の進め方が大きく左右されるといっても過言ではありませんね。


Y先生、SOS

測量は、土地の面積とともり依頼者の大切な財産価値を測るんですよね。

不動産における財産価値の向上

私の場合、どうしても権利関係の調整を伴う仕事が多いです。権利関係の調整といっても特に何かウルトラCがあるわけではありません。

○共有不動産の解消

同族間で共有になっている不動産を、交換、同族間売買、共有物分割、贈与、第三者に売却して現金で分ける。

共有不動産は単独で処分、活用しづらく、相続によって持分が更に細分化するので早期に解消することが財産価値の向上に繋がります。

今日も権利関係の調整に伴う贈与契約の手続き、立会いをしてきました。

○貸宅地の整備

確定測量、借地範囲の確定、特定、契約書の作成、差替え、整備、賃借地の確認書等の作成など。首都圏の住宅地の約半分が、底地、借地の関係と呼ばれております。貸宅地は契約面積が実測と会っていないばかりか、契約書がないもの更新されていないものたくさんあります。また、地主さん店子さんといわれるように人的な関係が非常に強い契約です。これを土地所有者が目の黒いうちにしっかりと整備し、次世代が管理しやすいようにすることが重要です。

○すべての不動産について

隣地の境界確認、境界確認書の取得、越境等の確認。これは大事です。境界の確定がなされていない不動産は直ぐに売却(または相続の場合の物納)できません。ましてや境界紛争がある場合は、それはもう瑕疵物件です。

このような事から不動産を常に管理、処分できる状態に整理すること、これだけで、不動産の価値は上昇します。


要は常に換金、物納できるよう商品化しておくということでしょうか。


またご近所さんと仲良くすること、これも資産価値保全および上手な財産承継の大事なポイントですね。


▽昨日は
東洋不動産OBメンバーおよび私の前職メンバー数人で数年ぶりに飲みました。今は興和不動産、三菱UFJ不動産販売、三菱商事ロジスティクス、シービーリチャードエリスに行ってみんながんばってます。でかい景気のいい話が多かったですね。ぼくも、コツコツと、がんばります。

利子税・延滞税

今年の4月に物納制度が改正されたのは既にご案内のとおりです。(私のサイト「物納.net」も早く前面リニューアルせねば・・・すみません)

制度改正に伴い、ひとつ重大なことが明らかになりました。

従来は物納申請から物納許可まで期間が何年かかろうと利子税はとられませんでした。しかし、今回の改正により物納申請から許可までの利子税が課せられることになりました。(審査期間は含まない)収納許可までの期間が法定されましたので、最大で利子税負担は12ヶ月になろうかと思います。ここまではご案内のとおりです。

ここからが問題です。

物納申請後の延納の切り替え、取り下げについて

従来は物納申請後、売却等の理由により納税者自らが物納申請を取り下げる場合(実務的には延納に切り替えてから取り下げます)物納申請から取り下げまでの利子税が課せられていました。

しかし、改正後は、このように自ら取り下げる場合は利子税ではなく、すべて延滞税が課せられることになりました。利子税は概ね2.1%くらいですが、延滞税となると7.3%から14.6%です。これは大変なことです。

したがってとりあえず、緊急避難的に物納申請、または延納申請をしておいて、有利な売却先が見つかったら取り下げようという安易な物納はできなくなったのです。(延滞税を加味しても有利な条件で売却できる場合に限りますね)

んー本当に厳しい改正です。今後は生前(早め早め)の納税プランニングが本当に大切になりますね。

▽昨日は
ささやかな、わが社の打ち上げを行いました。参加いただきました皆様、本当にありがとうございました。ちょっと呑みすぎました。夜、事務所に戻ったら、いつのまにか事務所の椅子の上で3時頃まで寝てまして、我が家は大騒動でした。

▽今日は
これから新橋の魚民で不動産業者情報交換会同窓会を行います。前職場時代に同年代の同業他社が月に1回集まって、不動産の情報交換と称して呑んでいた会ですが、私をはじめ、みんな退職やら転職やら移動やらで、ご無沙汰していました。久しぶりなので楽しみです。

今日は、気分はウーロン茶です。

では行って来ます。

お元気ですか

安倍内閣が発足し、北朝鮮が核実験をし、阪神と阪急が統合し、ららぽーと豊洲がオープンし、植草教授が痴漢で捕まり、忙しさにかまけてブログを更新せずに今日に至ってしまいましたが、皆さんいかがお過ごしでしょうか。

私は9月末でなんとか会社設立2期目も無事終わり、3期目に突入しました。今日、無事にブログを更新でき、そしてご飯が食べられるのも皆様のお陰です、心より感謝申し上げます。

1ヶ月ぶりでしょうか。いろいろありました。


実務では

底地を物納または売却、交換、買戻しする為の借地人との折衝、整備、ま、順調に進んでおります。月末、一日に連続4件決済しました。取引額が1つ1つ小さくても、感動の多い取引です。めでたしめでたし。ありがとうございました。

取扱貸宅地が現在、同時進行で約85件あるので、今後も続々と折衝、整備、売却が進みます。

でも9月はヤキソバ先生およびメンバーの方々には本当にお世話になりました。いろいろ無理言って申し訳ございませんでした。12日もよろしくおねがいします。

その他、某、高級住宅地の売買契約(苦労しました)そして某、収益不動産の売買契約(苦労しました)無事決済できるようがんばります。

また、貸宅地の問題点、今後の活用方法に関するレポートの作成。

同族間の不動産売買。

などなど、合間を縫って、物納制度改正にともなうセミナー、勉強会の講師。

ダメ押しで、10月8日、FPフェア2006のセッション講師

「東京国際フォーラム」で「物納制度の改正が土地資産家に与える影響」についてお話しました。凄い人でしたね。私のお話を聞いていただいたFPの皆様、3連休の中日にも関わらず。ありがとうございました。FP活動はあまりしてませんが、このような機会を頂きましたFP協会のみなさまありがとうございました。

というわけで、やっと心も体も一息というところです。


明日はお世話になっている人達を招いて、少人数で、ささやかに飲み会をしたいと思います。(なんだ俺、私、呼ばれてないよ、という方、ご連絡ください)


間が空くと、全然迫力ありませんね。

がんばります。これからもみなさん応援してください。ぼくも応援します。


*景気づけにデザイン変えてみました。月は何でも知っている・・・

セミナー講師「日本ファイナンシャルプランナー協会」主催

NPO法人 日本ファイナンシャルプランナー協会主催
「FPフェア2006」のセッション講師を務めました。
テーマ「物納制度改正、どうなる今後の不動産を活用した相続プランニング」
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