問題解決型不動産コンサルタント 伊藤英昭の事件簿|キャリア20年の独立系「問題解決型」不動産コンサルタントが仕事を通じて日々思うこと、感じた事を綴ります。

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2007年09月

基準地価

ちょっと前の話題になりましたが「都道府県地価調査」俗に言う「基準地価」が先日発表されました。この「基準地価」は取引時価の指標とされるもので、都道府県があらかじめ定めた地点の毎年7月1日時点の価格を9月中旬に公表するものです。同じ性格のものに「公示地価」があります。これは毎年あらかじめ国が決めた地点の1月1日時点の価格を3月下旬に公表するものです。したがってこの「基準地価」は1月1日時点の公示地価を1年の真中で再確認しようというイメージでしょうか。ま、いずれの価格も「国、地方自治体が言うところの時価」です。

このほかに新聞で騒がれる不動産の価格に「路線価」というのがありますが、これはちょっと価格の意味合いが異なり、「土地の相続税、贈与税を算出する際の基礎となる価格」で、その年の1月1日時点の価格を8月上旬に発表します。土地の相続税の評価をする場合、本来は「時価」が望ましいのでしょうが、相続の場合は「少し割り引いてあげましょう」という親心もあって?か、この「路線価」はほぼ機械的に「公示地価」の8割で設定されています。

したがって、地価が上がった、下がったと新聞テレビを賑わすのは1年に3回あるということです。基本的には最初に発表される「公示地価」に右ならえで路線価も基準地価も連動しています。

ま、地価も一極集中、注目すべきは、まだまだ「下がっている」ところもたくさんあるという事です。恐ろしいですね。下がっているという所は要するに「取引が殆どない・必要としない」ということでしょうね。不動産マーケットが機能していない、存在していないということなのでしょう。

このように、前述した3つの公の価格は半年から1年の時間差を経て公表されるため、時価と公的価格(公示地価、路線価、基準地価)を比較した場合、上昇した地点では、実際の時価はその公的価格を上回り、下落地点では、逆にそれを下回るという現象が起きています。

これはいろんな意味で不公平を招く結果となり、個人の相続対策においても、中小法人の事業再生においても、都心部に資産をもつか、郊外に持つかによって、対応のしかたが異なります。しかし、この公的価格を時価の乖離を利用して、有利な活用、資産運用が可能となりますね。

んー不動産を持つリスク、持たないリスク、メリット、デメリット、どこに持つか持たないか、公的地価は多くのヒントを与えてくれてます。


▽ビリーズブートキャンプ

とっくにブームは去っているのでしょうが、しつこい通販番組を見て思わず買ってしまいました。三連休通じてやりましたが、あれは単なる筋トレですね。1週間毎日違うプログラムかと思ったら、2日目は1日目と同じDVDを見ると分かった瞬間、意欲がそがれました。でもあの女性軍は半端じゃないですね。凄いです。真似できません・・・。

ビリーはじめ、あの商材を持ってきた会社、凄い収益ですね。だってDVDコピーするだけだもん。それとマスコミの影響力、乗せられた自分に反省です。

アセットマネジメント(アセットマネージャー)

資産管理運営業務のこと。資産運用方針の決定から、運用商品の選択、購入や売却の助言や指示をだす、また不動産の場合、管理運営方針についても助言、指示することが多い。この資産管理運営業務をする人をアセットマネージャーとよぶ。Asset Management(アセットマネジメント)を略してAM(エーエム)とも呼ばれる

HERO

木村拓哉主演の「HERO」検事が悪をやっつける映画です。先週末の封切の日、たまたまぶらっと行った、ららぽーと豊洲内のユナイテッドシネマで空席ありとの事でしたので見てきました。

やっぱり正義が悪をやっつける単純明快なストーリーは何時の世もスカッとするものです。ただ残念だったのが最後のシーンですね。あれじゃ次の展開が・・・


さて、10月より約6回、株式会社ノエルさん主催のセミナーで「不動産投資の基礎」について講師を務めることとなりました。私が1部担当、2部にプレミアムインベストメントパートナーズの午堂社長です。先日その打合せを兼ねた三者の会食で、午堂社長がSMAPのような組織を目指していると言ってました。それは個人個人がスターであり、且つ組織になってもパワーを発揮する。なるほど。いい表現ですね。

我が社も不動産コンサルが主体です。やはり自分自身、すなわち人が商品ですので、SMAPのような個人でも組織でも力を発揮する会社を作りたいと思いました。

僕は中井君だとして、早くキムタクを見つけなくては、と思ってます。われこそはキムタクという方、連絡ください。

んーまだまだうちは、劇団ひとりとそのマネージャー、という感じでしょうか。

がんばります。

中間省略登記

昨日、ビジネス会計人クラブ(通称BAC)の研修会に参加してきました。テーマは「新・中間省略登記」です。講師は弁護士 吉田修平先生 司法書士 福田龍介先生でした。

BACの事務局長、島田さんに感想文の提出をお願いされましたので、ここに転載します。
以下、研修の感想です。


■感想文

吉田修平先生、福田龍介先生、昨日は「従来の中間省略登記に変わる法的論点および実務上の留意点」について、体系だったお話を頂きまして誠にありがとうございました。

そもそも、この問題は不動産登記法改正前には、ほとんど議論されず、改正のタイミングに併せて、急にクローズアップされたというイメージが強く残っており、本件に関しては、事の発端から結論に至るまで、いろんな意味で司法書士会になんとなく良いイメージをもっていません。(司法書士の先生方申し訳ございません)


私自身、日頃、不動産のコンサル実務、取引実務を預かる立場として昨日お話いただきました「買主の地位の譲渡」および「第三者の為にする契約」についてはある程度キャッチアップしていたつもりでしたが、昨日の吉田先生の体系的且つ論理的なお話を聞きまして、すっきりと頭を整理することができました。

先生の話は、単なる手続きのテクニックではなく、所有権移転と登記手続きの根本的な法解釈から始まり、何故、従来の中間省略登記が法的に可能であったか、そして不動産登記法改正により、何故、不可能になったか、それに変わる手続きがどのような法的根拠により可能となるのか、明確に説明してくださいました。また、理論だけではなく、あらゆる角度から取引実務を想定した解説および法的裏づけ、そして関係各省庁とのやりとりについては、受講生として、まさに、痛快で、吸い込まれていく感じでした。

中間省略登記に変わる手続きとして2つの方法(実質的には「第三者のためにする契約」1つだと理解しておりますが)が明確になったことは少なからず不動産流通の活性化に、よい影響をおよぼすかと思います。しかし私個人的には、いずれの登記手法も取引当事者が信頼関係のある同族グループ間や全員がプロの場合に限られ、取引当事者の中に一般エンドユーザーが介在した場合は、なかなか難しいのではないかと考えております。

実務を取り扱う立場の意見としては、取引の透明性と、消費者の権利保全、手続きのわかりやすさを考えると、取引の実態と登記情報が限りなく一致していることが望ましいと考えております。

そもそも何故、中間省略登記をするか、(したいか)ということを考えますと、転売目的業者にとっては登録免許税、不動産取得税などの取得コストの節約、登記手続き事務に要する時間の節約の2つがあげられますが、大半は前者のコスト節約にあるのではないかと思います。したがって本来、望ましいのは転売目的で取得した不動産の不動産取得税および登録免許税などの取得コストのありかた(取得後一定期間内に移転した場合は、登録免許税、取得税の一部を還付、猶予するなど)が改正されることが、消費者にとっても無駄なコストを負担することなく実態に則した透明な取引ができるようになるのではと、生意気ながら考えております。

以上、いずれにしましても吉田先生、福田先生のご尽力により本件が明確になったことは世の中にとって非常に価値のあることだと思います。
また、両先生がBAC会員であり、身近にこのようなお話を聞けるということに感謝いたします。

本当にありがとうございました。


▼安倍さん
辞任ですか、タイミング悪いですね、安倍さんというより、自民党そのものの意思決定機能が不全になっているのではないでしょうか。民主党にしてみるとしてやったりなのでしょうが、意外と、とまどってるのではないですかね。社長を批判している役員に「だったら俺辞めるからお前社長やれよ」といわれて「そんなこと急に言われたって・・・」という感じでしょうか。早く政局が安定して欲しいものです。

サブプライムローン

サブプライムローン問題が騒がれてます。

簡単に言うと、返済能力の比較的低い人たちへの住宅ローンの延滞が急激に増えたため、そのローン債権(貸したお金を返してもらう権利)を証券化した商品が大きな損失を蒙った。ということ。

昨今、住宅ローン債権をはじめ、上場リートに代表される商業用、居住用賃貸不動産の証券化、またそれを更に優先、劣後、メザニンなどと細かく証券化、はたまた映画の証券化、ヘッジファンド、金融先物など金融技術を駆使した商品が多くなってます。

なんでもかんでも頭のいい人たちが、投資対象を難しくしすぎることによって、証券の本質、根本を分かりづらくしているような気がしてなりません。多分天才たちの独りよがりだと思ってます。

不動産の証券化の本質は不動産を買って家賃収入を得ること、サブプライムローンの本質はお金を貸して、定期的に返済してもらうこと。ただそれだけのこと。家賃が入るか、きちんとお金を返してもらえるのか、がポイントです。

しかし、証券化という玉手箱を使うことによって、なんだかよくわからない金融商品と勘違いしてしまう。また、プロも明確な分かりやすい説明をしていない。

確かに証券化によって、流動性が高まり、リスクが分散されることは事実ですが、物事の本質をシンプルに考える習慣、プロはそれをシンプルに説明する義務があると思います。

株も一緒、企業業績と、企業の将来への期待です。

頼みますよ・・・・○○○さん、影ながら応援してます。
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