問題解決型不動産コンサルタント 伊藤英昭の事件簿|キャリア20年の独立系「問題解決型」不動産コンサルタントが仕事を通じて日々思うこと、感じた事を綴ります。

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2008年09月

すごい数字

考えさせられますね。今年倒産した不動産業に関連するこの数字・・・

ニード 48
インテックス 24
ランドコム 50
シーズクリエイト 111
リプラス 778
Human21 104
エフイーシー 103
都市デザインシステム 186
創建ホームズ 168
セボン 167
アーバンコーポ 342
ゼファー 198
スルガコーポ 152
レイコフ 51
マツヤハウジング 102

以上、 16社合計 2584



ざっと首都圏の有名どころだけ記載しましたが、実際はまだまだありますし、これからも増えるでしょう。真剣に考えさせられますね・・・・・

さて何の数字でしょうか?ちなみに負債ではありません。ちなみにリーマンブラザーズ日本法人は1300くらいだったかな?



回答お待ちしております。正解の方は当ブログで発表の上、マル秘物件情報と値引き券5000万円分差し上げます。



麻生さん、この問題、一緒に取り組んで行きましょう。



ちなみに


ラフォーレ&松尾 90
立野 97
八甲田ヴュー 93
みちのく国際 88
夏泊 104
宍戸ヒルズ 93
レーサム 93
皆川城 105
石岡 94


そう、これは僕の最近のゴルフスコアです。

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律

折角の住宅購入「購入した住宅に欠陥や瑕疵があったため損をした」これは非常に重要な問題であるが、損をしたというより「事故にあった」というほうが適切だろう。本来あるべき機能を有していなかった欠陥商品を購入したのだから明らかに「事故」である。これが、パソコンやコピー機、家電、洋服や自動車などであれば、返品して新しいものに交換することが可能であり、実質的な損が発生しない場合が多いが、不動産は、事実上返品が利かない。欠陥の修復の依頼をしてもそれがどの程度実現できるか否かは供給者の考えや資力によって対応が大きく分かれるといっても良いだろう。瑕疵の修復が実現しなかった場合、または本来あるべき姿への復旧が不完全だった場合、本当の意味での「損」「大損」となってしまう。また、契約解除の申し入れをしたとしても、供給者が購入代金を返還できるほどの資力があるかどうかも非常に不透明である。記憶に新しい耐震偽装問題がまさしくこの例である。

このような欠陥住宅等から消費者を守るためにこれまでに様々な法整備がなされてきた。新築住宅の主要構造部分の10年保証を供給者に義務付けた「住宅の品質確保の促進に関する法律」が平成12年4月1日に施行され、法律上は10年の保証がなされたわけだが、今度は瑕疵が発見されても供給者が倒産などによって瑕疵担保責任の履行能力がない事例なども相次いだ。これでは消費者保護が完全に図れないということから瑕疵住宅の10年保証を名実ともに担保するために、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」が施行され、新築住宅の供給者に対し、万一供給者が破綻しても保護が受けられるよう、供給者に新築住宅の供給戸数に応じた供託金や保険の付保を義務付けることとなり、平成21年10月1日以降に引き渡す新築住宅については、名実ともに瑕疵担保が確保されるような法整備がなされた。このような事から消費者にとっては住宅購入による事故を防げるようになり、「損をしない」環境が整ってきたといえるだろう。

法制度が整っているから安心、という考えもあるが、やはり住宅は高価な買い物、気持ちよく購入し、気持ちよく住みたいものだ。最近は供給者を疑ってかかれといわんばかりの建物診断サービスなどが人気のようだが、それよりも一番大事なのは供給者が過去の実績などから信頼にたる「人」「会社」であるか、万一事故が起きたときにも早期に誠意をもって対応しうる「資質」「資力」がある会社なのか、要は信頼できるパートナー選びのほうが重要なのではないかと考える。




んー「私はあえて買わない主義」とクリスペプラーがCMしていますが僕は今も昔も「買わない主義」です。

みなさん安心してください。

世の中はかつて経験したことの無い時代に突入しつつあります。住宅の供給過剰と人口構造の変化で、近い将来「買う、借りる」という不毛な議論がなくなりますよ。

風が吹けば桶屋が儲かる

「風が吹けば桶屋が儲かる」

風が吹けば人々の目に砂やバイキンなどが入り、目が不自由になる人が増える。目が不自由な人は三味線を弾く。三味線は猫の皮を使用するので、大量の猫が三味線のために犠牲になる。その結果、猫を天敵とするネズミが大量繁殖し、桶をかみ散らかす。したがって桶屋が儲かる。

「風が吹けば桶屋が儲かる」

なんの関連性のないような事でも、このように一つ一つの事象は密接につながっているということの例えなのでしょう。

リーマンが破綻しました。リーマンすなわち金融機関が破綻すると誰が儲かるのか?

日本法人だけで3兆円以上の損失、世界をときめく金融のプロがこのありさまです。あきれてものも言えません。私ならせいぜい1兆円の損失でおさえましたよ。と、いうのは冗談ですが・・・・・このことから分かるように、プロといっても、いくらそれらしいかっこいいことを言っても、だれも先のことは分からないという、いい例でしょう。誰も未来は予測不能。

「投資銀行?」いったいなんなんですか何屋さんですか?頭脳明晰な人たちが集まり、金融工学を駆使し、我々が世の中を動かしているんだといわんばかりに、、、、一般人とは比べ物にならないくらいの給料をもらって・・・腹が立ちます。1300人の従業員、みんなの高額な給料を返上すればすぐ3兆円になるでしょう。なんとかお願いします。

結局、他人のお金で、博打を打っていたということですよね。「博打を打つからお金貸してよ、増やして返すから」とまったく同じ。しかも博打に失敗して、「もっとお金貸してよ、今はツキが回ってないけど、そろそろ勝つからさ」その繰り返し、誰もばくち打ちに金は貸しません。

所詮、他人のお金という意識が個人個人強いのでしょう。(意識が強いというより、無意識、一番癖が悪い)他人のお金ですから、あまり責任感が無い、しかも単位が異常に大きいので感覚がマヒする。

彼らが投資しているお金はもとをたどれば我々が銀行に預けている預金や、保険料など、それを間接的に銀行や保険会社から預かって運用しているので、更に責任感が欠如するのではないでしょうか。仮にお客さんから直接手渡しで「このお金預けるから運用してください、私は運用の素人なので」といわれれば緊張感はまったく違うはず。

「僕は預けた預金や保険を知らないところに投資していいぞ、なんて一言もいってないぞ、博打打に預けるくらいなら、まじめな中小企業に融資してやってくれ、そっちのほうが世の中のためだ」と言いたい。(そんな偉そうなこと言うほど預けてはいませんが)


貯蓄から投資へという掛け声の下、株だ投信だと虎の子のお金を預けた人も多いはず、振り返ってみてください。今までトータルで儲けた人、いますか?大半の人は損をしているはず。

やっぱり、おばあちゃんの「タンス預金」が一番安全だったんじゃないか、損しなかったんじゃないか。やっぱりおじいちゃんおばあちゃんは凄い。世の中達観してますよ。がんばれ爺ちゃん婆ちゃん。

これからは爺ちゃん婆ちゃんにならって、金融工学なんてわけのわからんものは信用しない、金融機関も信用しない。結局は素人がだまされ、泣くだけ。みんな預金を引き上げてタンスを買ってタンス預金を始めましょう。

敬老の日には、感謝の気持ちを込めて・・・・金利はつかなくても「桐」のタンスを爺ちゃん婆ちゃんにプレゼントしましょう。

そして盆正月には、お小遣いをもらう。最高の日本の文化です。

まさに「プライスレス」


ということから何が言いたかったかというと、そう、そのとおり。

「金融機関が潰れるとタンス屋が儲かる。」



これからは「大塚家具?」それとも「お値段以上 ニトリ?」

タンスにゴンも忘れずに。。。。


あー他人のふんどしで腹いっぱい飯食って勝手に破綻して・・・憤りを感じるのは僕だけでしょうか。熱くなってしまいました。

ん?ふんどしで飯は食えないか・・・ふんどし巻いて飯を食う?ふんどしの上で飯を食う?ちょっと違うか?

そうか「他人のふんどしで相撲を取る。」ですね。でも、やっぱり僕は他人のふんどしは巻きたくないなぁ。想像するだけで痒くなります。

ふんどしついでに相撲界もよろしくお願いします。



僕もふんどし締めなおして仕事でもしますかね。



アディオス。


借地考

地主の依頼で借地権の更新に伴う更新料の算出、受領、事務手続き、場合によっては地代の値上げ、売却、交換、買戻し等の権利調整を既に10数年、件数にして、630件くらいですかね・・・させていただいております。それにしてもいろんな地主、借地人がいますね。まそれはさておいて20年に一度(旧法の非堅固建物の場合)の更新時期は地主、借地人ともに借地関係を改めて見直す機会です。見直すとは

1.更新する(更新料を支払う)
2.借地人が底地を買い取る
3.借地権を地主が買い戻す
4.底地と借地を交換する
5.共同で第三者に売却する


ざっと以上ですかね。

1.更新する
更新料については賛否両論いろんな意見があろうかと思いますが、結論から言うと99%受領できますね。相手に弁護士が入ったとしても、「更新料は法的根拠が無いので一切支払わない」という弁護士は、まずいません。それは結局、地主と喧嘩をしても最終的に不利益を蒙るのは借地人だからということが分かっているから。借地人が強い強いとは言っても、土地の賃借権である以上、やっぱり地主が強い。

2.底地を買い取る
どうせ更新料を支払うんだったらいっそのこと底地を購入したいという借地人は非常に多いです。いつか自分の土地にしたいという思いは本当に強いですね。土地の貸し借りに伴ういろんなしがらみはモウたくさんということなのでしょう。よくわかります。

3.借地権を買い戻す
今日の本題なのであとまわしにして

4.交換
ある程度土地の面積があり道路付けがよくないと難しいですね。建物が敷地目一杯に建っている場合なども難しいです。でもそのような事がクリアできればめでたい方法です。

5.共同売却
お金をどのような比率で分けるかが味噌です。共同売却というよりはどちらかが買い取ってから売却したほうが価格の面でも有利にはたらく場合が多いですね。


さて、借地権の買戻しですが、権利が6割、7割なんていわれてますが、地主が買い戻す価格はせいぜい4割から5割程度の金額です、ま、その根拠は借地権を第三者に売却できる価格と競合することとなりますが、借地権を購入する人はあまりいない(いても安い金額でなければ売れない)ことから結果地主は比較的リーズナブルな価格で買い戻すことが可能になります。

今ではあたりまえのように買戻しなんて私も言ってますが

しかしよく考えると、借地契約当初からの地代、更新料など借地人から受領した金額を全部合計したとしても、買戻しに要する金額はそれ以上になることが多くなります。何がいいたいかというと、土地を貸して、地代や更新料を受領して、買い戻すときには今まで受領したお金に金利をつけて返すようなものなんだなぁ。じゃ、いったい地主は今まで何の利益があったのか???という疑問にぶつかってます。

んーあまり考えすぎるのもやめますか。

あなたとは違うんです

「あなたとは違うんです」

この福田総理の辞任コメントの一部を廻って無責任なマスコミに叩かれていますが、ぼくは個人的に嫌いじゃないですね人間らしくて。少し同調する部分があるのは僕だけでしょうか。気持ちはよーく分かります。そう、「あなたとは違う、僕も違う、皆人それぞれ違う」だから世の中おもしろいし、揉め事もたくさんある。それを冷静に完結に言ってのけた一国の頭首福田さんの言葉、最後に僕の心にグサッと刺さりました。

こういう景気低迷期には強いリーダーシップが欲しいものです。福田さんも最初から「あなたとは違う、俺は凄い、俺について来い」なんて言う人だったらもう少し違ったのかもしれませんね。次に期待しましょうか。


さて、いろんな出来事、思うこと、考えることがありすぎて、久しぶりにブログを書くとなると、長編になりそうですが、その辺は、適当に分散して、まめに更新しましょう。

○定期借家について改めて勉強したこと

いかんですね。勉強不足でした。住宅用の普通借家契約を当事者の合意により、定期借家契約に切り替えることは可能か?という質問を受けて、無理です。当面はだめです。と回答してしまいました。が、念のため、条文、弁護士の先生等に確認しました。いろんな解釈、議論はあったものの結論を申しますと改正法の施行前から契約をしている当事者は駄目だが、施行後に締結した普通借家を切り替えることについては大丈夫だそうだ。「賃借人保護のため合意があっても住居は普通借家から定期借家に切り替えはいかん」ということばかりが頭にあって・・・いやーまったくもっていかんですな。猛省しました。

ところで、実務上どうなるか、当事者の合意が前提になるので、やはり合意を得る段において、借家人にも何らかのメリットを与えられないと難しいのだろうと思います。定期借家に切り替えることで家主にメリットはあっても借家人にはなんのメリットもないですもんね。(話のわかるいい人だ、という人間性の評価があがるかもしれませんが、それも今後は付き合いの無くなる家主にだけですから)具体的には、定借に切り替える代わりに、賃料を減額するとか、逆に一時金を支払うということになるのでは・・・と考えます。したがってこのような場合は、やはり立ち退き料の前払い的なことになるのでしょうね。

でもトラブルになったときはどうなるのでしょう。やはり借家人保護ということになりそうですが、そのときは契約云々より、切り替えるときに周知せしめたかが重要になると思います。このためにも切り替え時になんらかの利益を供与しておくことで、あるていど契約の終了が担保されると思いますが。

今後はこのことも頭に入れて、実務を進めたいと思います。

恥をさらすようですが、改めて日々研鑽することの大切さをしりました。


○今日は

宅建業の法定講習で榊原英資さんの話を聞きました。いろいろありましたが、やっぱり自給率が4割を切った日本は、食糧、農業について国をあげて見直さねばならない。ということ。まったく同感です。第三次産業も成熟しきってしまった今、ぐるり回って農業です。高い食料を海外から買わなくても食っていけるようにする体制を作るのが今後の国の役割ではないでしょうか。しかも不動産業をはじめとする企業の破綻によって毎日たくさんの人が職を失っており、同業で、それを吸収するほどの余裕がないわけですから・・・・よし、今こそ農業


というわけで。また何時の日かお会いしましょう。アディオス。
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