問題解決型不動産コンサルタント 伊藤英昭の事件簿|キャリア20年の独立系「問題解決型」不動産コンサルタントが仕事を通じて日々思うこと、感じた事を綴ります。

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2008年10月

ありがとう「リーマン」

では問題・・・チッチッチッチッチッチッチ


リーマン
ソロモン
ワーナー
ブルックス
バブルガム
マリオ


さてこれらに共通するものは何でしょう?


答えが判った方には、全国共通不動産割引券(物件価格の20%相当)を差し上げます。

なお、一部店舗では使用できません。

さて、今月末もまた不動産業者が・・・

ノエル
康和地所
ダイナシティ

残念ですね。どこもかしこも知ってる人が勤めていた(いる)ので複雑な気持ちです。勤めていた方々、影ながら応援します。



やっぱり全部「リーマン」のせいですかね。もうこうなったら世の中の悪いことは全部リーマンのせいにしちゃいましょう。仕事上のトラブル、人間関係、家庭のトラブル、交通事故も、女の子に振られたことも、財布を落としたことも、階段でつまづいたことも、パチンコ、麻雀、競馬の負けも。ゴルフのスコアが悪いのも。もうみんなリーマンのせいだぁーーーーーー。。。


リーマンよ。みなの不幸の責任をすべてかぶってくれてありがとう。


では、ばいナラ。



★最初の問題のヒントです。


叶?狩人?


これはちょっと違うかな。


それでは大ヒント


もんた&




では解答お待ちしております。

タイミング

相続税を納めるために、約3年前から物納申請していた貸宅地(底地)が昨年末、国に収納されました。(まだまだありますが)その土地を借りている借地人に財務局の委託会社から連絡があり「財務局から土地を購入しませんか?購入する場合概ね、○○○円となります」と通知がきたそうです。

価格はほぼキッチリ機械的に公示価格ベースになってましたね。でもまったく今の不動産マーケットを反映してません。無理もないか。

物納をするための整備の過程においても借地人に売却の打診をしましたが、価格、タイミング折り合いつかず、結局物納となりました。当初の価格は相続発生時点の約4年前の評価でしたから、それに比べると、今回の国の提示価格は当時の約1.5倍。地価がちょっと上がったとはいえ、借地人の立場からすると、タイミングを逸した思いで一杯だったようです。

結局、そのまま国との借地契約を継続することとなりましたが、

何事もタイミングですね。

何度も言ってますが、誰も先のことは分からん。


▽それはそうと

ジャイアンツ良かったですね。CS優勝。僕はジャイアンツファンではありませんが、昨年の無念や、かつて何度リーグ優勝しても決定戦で勝てなかった王ソフトバンクが可愛そうだったので、今年の西武、巨人は良かったと思います。

それにしても、巨人のクルーン(クローン?)、ジェロ、オバマさんは未だ区別がつきませんね。

では。

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住宅ローン減税?

本日あっさりとバブル後最安値の株価をつけました。

そんななか景気対策の目玉として大規模な、しかも過去最大級の住宅ローン減税が検討されているようだ。

不景気のときにいつも拡大し、登場する「住宅ローン減税」いつも伝家の宝刀とばかりに騒がれているが本当ですかね?景気浮揚の為の住宅政策も、いいかげん頭打ちじゃないでしょうか?そもそも住宅ローン控除が拡大するからって「待ってました」とばかりに住宅を買う人が、あと日本に何人いるんでしょうか。その言葉に踊った人たちはとっくに購入してると思いますがね・・・・・

住宅購入者が増えると一時的な景気対策になるのは十分理解できますが、住宅購入そのものに、心ときめく人が少なくなって来ているのは事実なんでしょうから、住宅購入者だけでなく、賃貸住宅居住者にも同じように控除を認めて欲しいですね。(という私も賃貸人なので)例えば支払った家賃の一定額を所得控除するとかね。同じ住宅に住むことでも所有者と賃借人と受ける税金の恩恵が違うのは、やっぱり不公平じゃないですか。


と、まあ熱くなるのはここまでにして。天才があつまった官僚と政治家は付け焼刃的な政策ではなくて、もっと根本的に考えてほしいですね。庶民の味方である(らしい)福島みずほあたりはとっくに考えてるんでしょうかね。

住宅家賃の所得控除を政策に掲げた人、党に一票。



▽それはそうと

ずっとずっと気になってましたが。「元社長」ってなんだろう。ロス疑惑の三浦容疑者をマスコミが報じる「三浦元社長」に違和感を感じるのは僕だけでしょうかね。なんで彼だけ「元社長」なんだろうか。それほど影響をあたえる大会社の元社長でもなさそうだし・・・・・だったら宝くじ殺人の容疑者も「元社長」だよな・・・探せばもっと「元社長」は多いと思うんですけどね。だったらサラリーマンは「元社員」かな?そのうち「元次長」や「元課長」も出てくるだろうな・・・・・・元次長課長の次長とか、ややこしいからこの辺で・・・・

ぼくも何か事件を起こしたら「伊藤元社長」になるのでしょうか?マスコミの皆さん「元社長」の基準を教えてください。

では、アディマウス。

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おかげさまで

おかげさまで弊社もこの10月から5期目に突入しました。早いもんですね。

今日ご飯が食べられるのも家族、社員、お客様、取引先、麻生総理、小泉元総理、石原都知事のお陰です。ごちそうさまです。ありがとうございます。今期も美味しいご飯食べさせてください。宜しくお願いします。

さて、不安定な世の中になってきましたね。
特に不動産業界では景気のいい話はききません。

うちもこういう時期だからこそ、新たな実験を始めています。まだまだ改良のよちがありますが・・・


○プレミアムライフ事業
要は高級賃貸のリーシングです。「私はあえて買わない主義・・・」
どうですか月120万円のお部屋。

○人材紹介「いい転職」

不動産に特化した有料職業紹介。「んーみんな深刻です。リクルートOBを招聘して取り組んでます」

なにかあったらどうぞ。秘密厳守です。


それと、日々進化中ですが・・

○お父さんのための不動産講座

これが、将来、僕が一番やりたい仕事(どうするかは内緒です。そのうち分かります)


あと会社のHPも今リニューアル中です。

それと今、一番の飯の種

「地主さんの為の権利調整マニュアル」2008年版、製作中です。僕のいままでの実務の集大成ですね。一般人に分かりやすく非常にいい出来になってます。今月中には出来る予定ですので、できましたら取引先様にはお送りさせていただく予定です。

先行予約受付中。


そんなこんなで、いろんな仕掛けをしているときが一番楽しいですね。これが独立して一番の醍醐味。久しぶりに楽しく仕事してます。


とりあえず、アディオス。


▽そうそう

先日ベストスコア更新しました。

41.43.84(笠間東洋GC)

その翌週、調子に乗って優勝を狙ったビジネス会計人クラブコンペではなんと

55.47.102(冨士屋ホテル仙石ゴルフコース)

何事も奢りはいけませんね。反省。

住宅を購入する前に

一般的に住宅は一生に一度の大きな買い物と言われます。特に、新築物件を購入するのであれば、納得できる場所に納得のいく価格で購入したいものです。この“プロが教える住宅購入計画”では「何故、住宅を購入するのか、家族や自分にとって新しい住まいとは何なのか、住宅を購入したらどのような生活ができるのか」ということをじっくり考えてみましょう。まれに「賃貸は家賃がもったいないから家がほしい」「低金利だから欲しい」「友達が買ったから欲しい」など、住宅を購入することが前提となってしまい、資金計画や物件価格に目を向けることが意外と多いのではないでしょうか。

確かに住宅購入は大きな買い物ですので、お金の計画は非常に大事な要素です。
しかし、家族にとって、自分にとって、新しい住まいとはなにか、いつ、どこに、購入するのかという計画が大事なのではないでしょうか?

それでは、新しい住まいに対する想いを整理してみましょう。
新しい住まいに対する思いを整理してみましょう

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 整理できましたか?答えがあるわけではありませんが、言葉や文章にしてみること、また、家族で話し合ってみること、つまりは「どのような夢を実現できるかな?」と、じっくり考えること、整理することが一番重要なのです。
(1)購入と賃貸はどっちが得という発想はもう捨てよう

購入と賃貸はどっちが得か?という事を気にすることも多いことでしょう。
また、メディアが「どっちが得か」という議論や検証することもあるようです。
興味深い情報ではありますし、経済情勢や家族の将来予測が可能であれば、お金という観点での損得勘定ができるかもしれません。しかし、必ずしも経済評論家や不動産、住宅の評論家どおりになっていないことも多く、不透明な時代ともいえます。
このような中で、購入と賃貸どっちが得なのかと計算しても住宅に関しては、お金では図れないことも多いと考えられます。

戦後から平成の初期まで一貫して上昇し続けた地価は、バブル崩壊とともに、その後15年間下落を続け、最近になり一部地域で上昇し始めました。

このような時代背景から、土地(住宅)の値段は時間とともに一貫して上昇するのではなく、経済情勢の変化、住宅の需要と供給のバランス、国内外の人口移動、都市計画、金融情勢の変化、税制、法制の変化などによって上下することもある、ということが分かりました。

賃料についても、地価の動きとは若干異なりますが、明らかに競争原理が働いてきており、地域や物件によって上下しています。今後も顕著になってくるでしょう
(2)住宅を購入する事による効果

住まいは家族が生活する空間で、その形態が所有か賃貸かという違いはあるものの、どちらも住空間を確保することに変わりはありません。
それでは、住宅を購入することによる効果は特にないのでしょうか?実は、所有することで大きな違いがあります。

では「所有する」とは具体的にどういうことでしょうか。法律(民法)で定義する所有権とは、その所有物を自由に「使用、収益、処分できる権利」となっております。この定義を住宅に当てはめて考えると、住宅購入とは「購入した住宅を自由に使用、収益、処分する権利を取得する」ということです。

具体的には、自分の家ですから自由に「使用」する(住む、物を置く、など自由に空間を利用する)ことが出来ます。そして自由に、住宅や敷地の一部を人に貸して、「賃料」を頂き「収益」をあげることもできます。また、住宅が必要なくなったら自由に売却したり、建物を取り壊したり、すなわち「処分」することが出来るのです。これが住宅を所有する、購入するということです。

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 一方、賃貸住宅の場合は、建物の空間内を自由に利用することはできますが、所有者である大家さんによって一定の行為を制限される可能性があります。楽器やペットなどが代表的な例です。また、建物は大家さんの所有物ですので、借りている空間を勝手に貸すことはできませんし、勝手に売却などもできません。これが、購入と賃貸の大きな違いです。

住宅購入の定義について大枠の整理をしましたが、具体的には住宅購入によってどのような効果が得られるのでしょうか。ポイントは、自分の所有物であるがゆえの「自己責任、自己管理」の原則と「資産性」そして「マインド」です。この点について具体的な効果をまとめると以下のようになります。

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 住宅購入によるリスク(危険性)の代表的なものとして、「瑕疵、欠陥のリスク」「価格下落のリスク」があげられます。

住宅の瑕疵、欠陥については昨今の耐震偽装問題などを踏まえて、供給者側の保証制度の法制化が進んでおりますので(新築住宅については欠陥住宅に対する法制度がありますが、供給者の破綻などにより保証できない場合の制度の手当てが不十分です)今後の動向に注目する必要があります。

また、わが国では、広くて良質な賃貸住宅の供給が少ないこと、および高齢者を受け入れる賃貸住宅が少ないこと、将来の年金不安などの現状から、住宅購入を決意せざるを得ないという事情もあります。

住宅購入による特性、効果を整理したうえで、次は大切なお金の話となります。

資金計画の立て方

住宅購入を検討する場合、資金計画が重要なポイントとなります。たくさんの資金があり、現金で購入する場合は別ですが、借入金などを活用する場合、資金計画が甘ければ、住宅購入が実現できたとしても後々大変な思いをし、後悔することにもなりかねません。ここでは資金計画についてご説明いたします。

(1)自分のお金と他人のお金(自己資金、頭金の考え方)

住宅の購入資金を手当てする方法は大きく3つに分けられます。1つは全額自己資金、2つめは自己資金と他人から手当てする方法、3つめは全額他人から手当てする方法です。他人から手当てする方法とは、主に親や祖父母からの援助と金融機関からの借入金です。

資金計画を立てる場合、第一に住宅購入に充てることが可能な自己資金が、現実にどれくらいあるのか整理する必要があります。一度、現預金や有価証券などの金融資産を整理した上で、どの財産をどの程度手元に残すか検討しなければいけません。

住宅ローンを組む場合、頭金が多ければ多いほど借り入れする金額も少なくなりますので、トータルでの金利負担、支払い総額は減少します。しかし、ほとんどのお金を住宅購入費用に充ててしまうと、まとまったお金が必要になった場合に困ってしまいます。不動産は売却することが可能ですが、他の資産と比較してすぐにお金が手に入るわけではありません。これを流動性が低い、換金性が低いといいますが、このようなことから資金(流動性の高い資産)を手元に残すということは非常に重要なことなのです。手元に残す資金の目安は、それぞれの考え方によって異なりますが、万が一職を失った場合に備えて、3か月分程度の生活費、その他、数年内に発生する事が予測される子供の学費や結婚の援助資金などとなります。

資金計画のプロセス1
 住宅購入を検討する場合、資金計画が重要なポイントとなります。たくさんの資金があり、現金で購入する場合は別ですが、借入金などを活用する場合、資金計画が甘ければ、住宅購入が実現できたとしても後々大変な思いをし、後悔することにもなりかねません。ここでは資金計画についてご説明いたします。

(1)自分のお金と他人のお金(自己資金、頭金の考え方)

住宅の購入資金を手当てする方法は大きく3つに分けられます。1つは全額自己資金、2つめは自己資金と他人から手当てする方法、3つめは全額他人から手当てする方法です。他人から手当てする方法とは、主に親や祖父母からの援助と金融機関からの借入金です。

資金計画を立てる場合、第一に住宅購入に充てることが可能な自己資金が、現実にどれくらいあるのか整理する必要があります。一度、現預金や有価証券などの金融資産を整理した上で、どの財産をどの程度手元に残すか検討しなければいけません。

住宅ローンを組む場合、頭金が多ければ多いほど借り入れする金額も少なくなりますので、トータルでの金利負担、支払い総額は減少します。しかし、ほとんどのお金を住宅購入費用に充ててしまうと、まとまったお金が必要になった場合に困ってしまいます。不動産は売却することが可能ですが、他の資産と比較してすぐにお金が手に入るわけではありません。これを流動性が低い、換金性が低いといいますが、このようなことから資金(流動性の高い資産)を手元に残すということは非常に重要なことなのです。手元に残す資金の目安は、それぞれの考え方によって異なりますが、万が一職を失った場合に備えて、3か月分程度の生活費、その他、数年内に発生する事が予測される子供の学費や結婚の援助資金などとなります。

資金計画のプロセス1
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また、場合によっては金融資産をほとんど残し、住宅購入費用のほぼ全額を借り入れするという選択肢もあるでしょう。(住宅ローンを組む金融機関によって異なります)

資金の運用という側面からは、住宅ローンの金利より高い利率で運用できる商品、運用できる自信がある場合は、手元資金を多く残し、運用するという考えもあります。

次に、自己資金に加えて、他人の資金をどの程度住宅購入に充てることが可能かどうか確認します。第一に親、祖父母の資金援助が可能なのか、その場合、どの程度の援助が期待できるのか、家族会議など開いて真剣に聞いてみましょう。
自己資金と親からの援助でまかなえない部分が銀行融資、住宅ローンの対象となります。

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(2)毎月の住居費から購入可能な金額を把握する

自己資金や親の援助など、支払い可能な一時金の総額が把握できたら、次に毎月の住居費としてどの程度の金額を支払う事が可能か検証してみます。これにより自分はいくらくらいの住宅を購入可能なのかを把握することができます。

これは毎月の家計収支と密接な関係があります。一般的に収入の25%前後が適正な住居費とも呼ばれていますが、これに縛られることなく、金額として、いくら住居に拠出できるか無理のない範囲で整理する必要があります。賃貸住宅に住んでいる場合は現在の家賃を参考にするのもよいでしょう。この毎月支出可能な住居費が住宅ローンの返済に充てられると考えてください。また住宅を購入した場合は、土地・建物に対して毎年、固定資産税という税金が課せられることとなりますので、その分も考慮する必要があります。(固定資産税額は不動産の種類、市区町村によって異なります)

資金プロセス2
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毎月支出可能な住居費が整理できたら、次に住居費をもとに、どれくらいの住宅ローンを組むことが可能か検討します。これは、住宅ローンの金利、返済期間によって大きく変わってきます。

資金計画のプロセス3

金利3%
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金利4%
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このように、毎月同額を住宅ローンに充当する場合、金利が低く、かつ、返済期間が長くなればなるほど多く借りることが可能となります。つまり、高額な物件を購入することが可能になるのです。しかし、返済期間が長くなれば長くなるほど返済総額が多くなるので、購入時の年齢やライフプラン、生活設計等を考慮して検討する必要があります。

(3)ライフプラン・生活設計

住宅ローンを組む場合、注意しなければいけないことは、無理な計画を立てないことです。毎月の返済は避けることができませんので、月々の支払い額は余裕をもって計画をたてる必要があります。たとえば、返済総額が多くなったとしても、月々の返済を抑えておき、余剰資金ができたときに、適宜、繰上げ返済(通常の支払いとは別に臨時に返済すること)することも上手な計画の立て方と言えるでしょう。

夫婦共働きの場合はお互いの所得を合算して審査し、返済計画を組むことが可能となる場合があります。当然、より多くの金額を借入れすることができますが、出産や育児などで一方の収入がなくなったときは一気に生活に窮することにもなりかねませんので注意が必要です。
また、親子リレーローンによって長期の返済計画を立てることが可能な場合もありますが、十分な生活設計、家族の話し合いが必要です。

以上のように自己資金(親からの援助も加えて)と毎月の住居費(返済可能額)からおのずと自分が購入できる住宅の規模(金額)を把握することが可能となります。繰り返しになりますが、住宅は決して無理な資金計画のもとに購入するものではありません。豊かな生活をおくる目的のひとつである住宅購入が、逆に、月々の返済に追われ、ゆとりをもった人生を送ることの妨げになってしまうこともあるのです。

住宅ローンの選び方

住宅購入に際して住宅ローンを活用する場合、良い条件の住宅ローンを選ぶ必要があります。
多くの金融機関の中から自分に合った住宅ローンを選んでみましょう。世の中にある住宅ローンは、種類が多く、どれが自分に見合ったものか判断がしづらいようです。
ここでは住宅ローンの特徴と、選び方のポイントについてご説明いたします。

(1)住宅ローンの種類

住宅ローンは大きく3つに大別することができます。(1)民間金融機関による住宅ローン、(2)民間金融機関と住宅金融支援機構が提携した住宅ローン、(3)公的機関による住宅ローンです。
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民間金融機関の住宅ローンは、借り入れ条件のバリエーションを複数用意し、より、多くのニーズに対応した商品と考えてよいでしょう。一方、住宅金融支援機構が提供する「フラット35」は、長期固定金利が特徴です。「フラット35」は、提携している金融機関によって金利が異なりますが、その他の条件については一律となっており、住宅購入者のニーズを平均的に充たした商品といえます。

(2)住宅ローンの絞込み方

「住宅ローン」という商品は金融機関の数よりも種類があります。その中には、金利面では魅力的でも短期間の優遇だったり、事務手数料に高い安いがあったり、その他の条件が希望に合わないなど、頭の整理ができなくなることが多いようです。頭の整理をする為にも、まずは住宅ローン選びのポイントを捉えることが重要です。自分に見合った住宅ローンは「選ぶ」というより、次の3つの要素から自ずと絞られてくるのです。

住宅ローンを選択する3つのポイント
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住宅ローンを選択する際のポイントとなる「人の要件」とは、申込人それぞれによって異なる以下にあげるような個別の条件のことです。
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 例えば、魅力的な金利の住宅ローンであっても、年収や勤続年数などの審査基準を充たさないことにより、希望の住宅ローンを利用できない場合もあります。

◆屬カネ」の要件

住宅ローンを選択する際のポイントとなる「おカネの要件」とは、金融機関ごとに異なる金利や手数料などの金銭的な条件と、自身の資金計画による金銭的な条件のことです。
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・自分の用意できる資金によって選ぶ住宅ローンが変わる

「おカネの要件」は住宅購入を計画する際に重要な要素となります。まずは自分が自己資金としてどれくらい拠出できるのかということを整理しなくてはいけません。

頭金として物件価格の2割以上用意できる場合は、それほど心配はいりませんが、頭金をほとんど用意できない場合は借り入れ可能な住宅ローンが限られてきますので注意が必要です。(購入時の諸経費は原則自己資金ですが、金融機関によっては諸経費分まで借り入れ可能な場合もあります)

・金利の考え方(固定化変動かは損得ではなく、その人の考えに応じて)

金融機関が提示する「おカネの要件」の代表的なものに「金利」があります。
金利は当然、低いに越したことはありません。また、変動型と固定型どちらが有利かという議論もありますが、これは返済し終わってみなければ結果なんともいえませんので申し込みの段階でどちらが有利か、損か得かということは誰にもわかりません。

変動型は経済情勢によって金利が上下する、すなわち返済額が変わるという仕組みであり、固定型は申し込み時点(または実行時点)で金利と毎月の返済額が確定するという仕組みですので、固定型は変動型に比べて、計画的な生活設計を組むことが可能となるということです。変動型の場合、借入れ金利の上昇によって毎月の負担が増えることもありますが、一般的には預貯金などの運用金利も上がると言えますので、まったくマイナスとも言い切れませんし、固定型に比較して金利が下回る可能性もないとは言い切れません。このようなことから申し込み時点でどちらが有利かという判断は非常に難しいといえるでしょう。

・繰上げ返済について(手数料は安く、単位も低く、マメに返済)

もうひとつ重要な要素に「繰上げ返済」が挙げられます。
繰上げ返済とは返済期間中に、余剰資金を臨時に返済することです。返済額は借入金の元本に充当されますので、当然、早く返済すればするほどトータルでの金利負担を軽減することが可能です。繰上げ返済のポイントは、繰上げ返済手数料と繰上げ返済額の単位です。

繰上げ返済手数料は安いに越したことはありません。
繰上げ返済額の単位については、小額でもマメに返済したほうが金利計算のもととなる元金を着実に減らすことができるので得をする場合が多いようです。

たとえば1万円を100回に分けて繰上げ返済した場合と、100万円溜まってからまとめて返済した場合とでは、前者のほうが、トータルでの金利負担は少なくてすみます。ただし、繰上げ返済の都度手数料が発生する場合には逆の結果にもなりかねませんので注意が必要です。

また、繰上げ返済後、万一、お金が必要となったときには、一度返済したお金を改めて借りることはできません。繰上げ返済の資金はなるべく余剰資金を活用し、くれぐれも無理をしないようにしましょう。

「モノ」の要件(購入する物件により条件が異なる場合も)

住宅ローンを選択する際のポイントとして、購入予定物件の条件が挙げられます。購入予定物件の条件とは主に以下の2つとなります。
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購入予定物件の床面積は、一般的に一戸建てかマンションによって異なります。マンションの場合は概ね30岼幣紂一戸建ての場合は概ね40岼幣紊箸覆辰討りますが、金融機関によって床面積要件を定めていないものもありますし、中古住宅には住宅ローンを適用しない金融機関もありますので注意が必要です。

(3)住宅ローン選びの基本的な考え方

前述した、「人の要件」「おカネの要件」「モノの要件」という観点から、民間住宅ローンとフラット35を比較すると以下のようになります。
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住宅ローンは前述したように「人の要件」「おカネの要件」「モノの要件」という3つの要素によってある程度絞られてきますが、まずは住宅ローンの基本である「フラット35」の要件を充たすかどうかチェックの上、条件や好み、ライフスタイルに合わせて民間の住宅ローンをピックアップし、比較検討してみるとよいでしょう。

住宅購入に関する費用

住宅を購入する場合、土地建物代金以外に費用が発生します。これをまとめて諸費用と呼び、意外と多くの負担が生じます。また、諸費用は原則、ローンの対象にならない場合が多くなってありますので、住宅購入の頭金を用意できない場合でも最低限この費用は現金で用意する必要があります。では諸費用にはどのようなものがあり、いつどれくらいの金額がかかるのかご説明いたします。

諸経費の内容

住宅購入にかかる諸費用にはどのようなものがあり、いつ支払う必要があるのか以下にまとめております。
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ではそれぞれの場面において発生する諸経費について具体的にご説明いたします。

1.売買契約時に発生する費用

売買契約時には一般的に物件の手付金(住宅代金の一部)と売買契約書に添付する印紙代金が発生します。場合によっては不動産仲介会社に仲介手数料の一部を支払う場合もあります。

(1)手付金
手付金とは売買契約締結時に支払う一時金のことで、売買代金の一部に充当されます。一般的には物件価格の5%〜10%前後です。また、契約締結後、買主の都合により売買契約を解除する場合、手付金は返還されませんので注意が必要です。

(2)印紙代金
印紙代金とは不動産の売買代金(売買契約書に記載している金額)に応じて収入印紙をその契約書に貼付することによって支払う税金のことです。売買契約書に貼付する印紙は金額に応じて以下のようになります。
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 *平成21年3月31日までの間に作成される不動産売買契約書の場合

印紙税は契約書の原本1通につきそれぞれ収入印紙を添付しなければなりません。したがって売主・買主双方が押印し、原本を1部ずつ持ち合う場合はそれぞれに印紙が必要です。また、契約書を1通にし、いずれかがそのコピーを所持する場合には原本1通のみに印紙を貼ればそれで差し支えはありません。
印紙税は割印等によって、その収入印紙を使用できなくなる状態にして納税完了となります。
※必ずしも契約当事者双方が割印をしなければいけないというものではありません。

(3)仲介手数料
不動産仲介業者から紹介を受けて住宅を購入する場合には、その仲介業者に対して手数料を支払います。仲介手数料は上限「売買代金の3.15%+63,000円」と定められています。手数料の支払い方法、時期については仲介業者と購入前にあらかじめ取り決めることとなります。例えば、物件の引渡しを受けるときに手数料の全額を支払う、また、売買契約時に半分、引渡し時に半分というように支払い方法について約束します。

新築住宅などで売主である不動産会社から直接住宅を購入する場合には、仲介手数料は発生しません。

2.ローン契約時に発生する費用

住宅ローンを活用する場合、住宅の売買契約とは別にローンに関する契約を金融機関と締結します。住宅ローン契約とは、融資する金融機関との間で、ローンの額、返済期間、金利、支払方法などを定めたものです。これを「金銭消費貸借契約」と呼びますが、その際、以下のような諸経費が発生します。

(1)収入印紙
金銭消費貸借契約1通につき記載された借入れ金額に応じて収入印紙を貼付しなければいけません。貼付する収入印紙は、売買契約時と同じ金額になります。

(2)事務手数料
取り扱い金融機関によって、金額は異なりますがローンの事務取り扱い手数料が発生します。概ね31,500円から10万5,000円程度となります。

(3)保証料
金融機関によっては保証会社に支払う保証料が発生する場合があります。(不要の金融機関もあります)保証会社とは、連帯保証人に相当します。万一、住宅ローンの返済ができなくなった場合、本人に代わって金融機関に返済を肩代わりしてくれる会社のことです。いわば、保証会社に連帯保証人になってもらうための料金が「保証料」と言えます。

返済不能に陥った場合に保証会社が本人に代わって返済をしてくれることは非常によい仕組みのように見えます。しかし、その後は、保証会社に対して返済義務を負うこととなりますので本人にとっては結果、支払先が代わるということに過ぎず、借入金が免除されるわけではありませんので注意が必要です。この制度は本人救済というよりも、金融機関が貸金の返済を確実にするための仕組みといえるでしょう。
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 (4)団体信用生命保険料
団体信用生命保険とは、借り入れた本人が万一死亡してしまった場合、その死亡保険金によって住宅ローンを完済し、家族にはローンが残らないようにするための生命保険です。
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金融機関としては、本人が亡くなった場合でも死亡保険金を受け取ることによって、お金を確実に返済してもらえるため金融機関自身がこの保険料を負担しているケースが多いようです。
「フラット35」については「任意加入」となっていますので、この保険を活用する場合は別途、保険料を支払う必要があります。

(5)火災保険料
住宅が火災に遭うリスクを回避するために、通常、火災保険に加入します。お金を貸し出す金融機関は、貸したお金で購入した建物が火災に遭ってしまうと資金の回収ができなくなってしまう恐れがありますので、住宅ローンを組む場合は火災保険の加入を義務付けています。火災保険料は建物の構造、規模によって異なります。

3.物件引渡し時に発生する費用

物件の引渡しを受ける、とは、売買代金の支払いと引き換えに、住宅を所有する権利を移動することです。これによって法律上初めて自分のものとなります。
引渡し時に発生する費用には以下のものがあげられます。

(1)登録免許税
登録免許税とは、住宅を所有するための権利を公に記録する手続き(これを登記と呼びます)の際に必要となる税金です。この手続きを経ることによって、初めて第三者に対してこれは自分の家であることを主張することができるのです。

また、住宅ローンを活用する場合、金融機関は、その住宅に対して「抵当権」という権利を登記します。「抵当権」とは万一、住宅ローンが返済不能になった場合、お金を貸した金融機関が、強制的に売却して貸金を回収するための権利です。

登記手続きとは、自分自身の所有する権利や、金融機関が貸したお金を回収する権利を公に示すことにより、当事者および取引する相手方をも保護するための手続きです。
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*2007年4月時点での税率です

*固定資産税評価額とは市区町村に備え付けられている固定資産課税台帳に記されている、固定資産税の基となる価格のことで、地域や個別の不動産により異なりますが概ね、時価の40%から60%前後です。(その不動産の所有者および利害関係人以外は知ることができません)
*以下の要件を満たした住宅(自分が居住するための住宅)については、住宅の特例の適用が受けられます。

<参考>軽減を受けられる住宅の要件(抜粋)
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 (2)司法書士手数料
前述した登記手続きは本人の他、代理人として司法書士が申請することが可能です。司法書士に登記手続きを依頼する場合は、当然、手数料が発生します。
登記の種類や内容によりますが、一般的には10万円前後でしょう。

(3)仲介手数料
※前述の1-(3) 仲介手数料の通り。

(4)固定資産税(都市計画税)精算金
固定資産税(都市計画税)とは土地建物所有者に対して毎年課せられる税金のことで、1月1日時点の所有者が1年分支払うこととされています。年度の途中で不動産を売却、購入する場合、慣習として、その物件に課せられている固定資産税を日割りで計算し、互いに精算することが多く見受けられます。(これは精算しなければならないものではなく、あくまで売買当事者の取り決めによります)

4.物件購入後に発生する費用

住宅購入後にも支払わなければならない諸費用があります。

(1)不動産取得税
住宅を購入した場合、不動産取得税という税金が課されます。不動産取得税は以下のとおりです。納付の時期は、購入した住宅の所在する自治体によって異なりますが、概ね購入後3ヶ月から6ヶ月程度です。
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 また、住宅用土地建物については以下のような軽減措置があります。
 <住宅についての軽減>
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 <住宅用土地についての軽減>
前述の要件を充たす住宅と敷地を同時に取得した場合など、一定の要件を充たす場合次の金額のうちいずれか多い金額が本来の不動産取得税額から控除されます。
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 (2)固定資産税、都市計画税
固定資産税(都市計画税)とは土地建物所有者に対して毎年課せられる税金のことで、1月1日時点の所有者が1年分支払うこととされています。固定資産税、都市計画税の税率は以下のようになっております。
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*現在、課税標準は実際の固定資産税評価額より低く設定されております。(負担調整措置)
*固定資産税、都市計画税は自治体によって異なる場合があります。
*住宅用土地は200屬泙埜把蟷饂裟任砲弔い討1/6、都市計画税については3/1に軽減されます。
*住宅用建物の固定資産税は一定の要件のもと3年間〜5年間1/2に軽減されます。

以上のように住宅購入には多くの諸費用が発生します。冒頭に申し上げましたが、原則、この費用は現金で支払う必要があります。住宅購入の際には、本体価格のほかに諸費用がどの程度発生するのかも含めて、確認、検討することが重要です。
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