問題解決型不動産コンサルタント 伊藤英昭の事件簿|キャリア20年の独立系「問題解決型」不動産コンサルタントが仕事を通じて日々思うこと、感じた事を綴ります。

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2009年01月

自動車と不動産考

アメリカの自動車産業をはじめ、日本でもトヨタの営業赤字など、自動車産業は未曾有の危機に陥っているようです。

これは不動産業界も同じ。

自動車産業のことを考えると

1.日本の自動車は性能がよい、壊れない

2.だから新車に買い換えなくても充分、買うにしても中古で充分

3.そもそも日本で自動車が本当に必要な人はほとんどいなくなった

4.だったら必要な国にに輸出しよう。

5.外国も景気が悪いので買う人がいなくなった。

6.そのうち世界の皆がなんかしらの形で車を持つようになった。

7.もう全世界で車を必要としなくなる。

8.したがって車産業は既存の車のメンテナンスか数年(性能がいいので7〜10年くらい)の買い替えしかニーズがなくなる。

9.したがっていつか縮小するのは皆がわかっている

こんな感じでしょうか。


不動産は

1.住宅は既に世帯数以上に余っている。

2.本当に住宅が必要なひとは、まずいない。

3.不動産価格が下がったとはいえ、まだまだ高い

4.ということは日本では住宅の新規供給は、実は必要ない。

5.これでは日本の不動産業界は困る(現に困っている)

6.じゃ車のように輸出しようにも、不動産は船に載せられない

7.やっぱり不動産は住宅メンテナンスか建替えのニーズを除いては必要ない

8.しかも自動車産業に比べ、不動産会社の数が滅茶苦茶多い。

9.したがって多くは淘汰され、限られた数社で充分、そのような方向にすすむ

10.やっぱり不動産業に明るい材料はない


こんな感じでしょうか。


次に自動車と住宅の関係

1.住宅は国民全員が確保している(今現在住んでいる家がある)

2.車は国民全員が持っているわけではない

3.ということは持っていない人に車を買ってもらえば自動車産業が復活するのでは

4.車を持っていない人の多くはどこにいる?

5.おそらく絶対数で東京近郊(登録台数も多いでしょうが持っていない人も多いだろう、という僕の予想です)

6.ではなぜ車を持っていないか?

7.それは交通の便がよく、必要としない、維持費が高い、ようは金がかかるので持つ意味がない。

8.車を保有して一番大きな費用は?

9.それは駐車場代、東京では駐車場代だけでベンツやポルシェが買えます。ホントに。

10.ということは駐車場代が地方のように限りなくゼロに近づけば車はもっともっと首都圏で売れるはず。自動車産業万歳。

11.ということは地価がもっともっと下がらないと自動車はもうこれ以上売れない。

12.自動車を売るためには地価が下がらなければならず、地価が上がれば自動車は売れない。

13.さて、国民にとって、地価は高いほうがいいのか安いほうがいいのか

ま、100年に一度の不況のなか、いろんな事考えてみました。


さて、1月も終わり仕事もがんばりますか。


最近は仲介業務はほとんどなし、その代わり、相続コンサル、権利調整実務やコンサル研修の受託が増えてきています。不動産業界、今が差別化のチャンス、何も考えず、何も付加価値を付けず、右から左で儲かる時代は終わり、いよいよ僕達の時代ですね。ほどよく気合入れながらやってます。おまかせください。


ではアディオス。

今年もよろしくおねがいします

新年あけました。

本年も宜しくお願いします。

さて、今年は大事な年になりそうです。世の中も、自分の会社も、自分も、5年たち10年たったときに、今年が転換点だったという年になるとおもいます。

何度も言ってますが、これからは、不透明な金融主導の経済、泡のようなレバレッジを効かせた経済から、明らかに実需経済に回帰するとおもいます。

そう、必要なもの必要なサービスです。私も改めて必要なサービスの構築に真剣になって取り組んでいこうと思います。

それと本当の価値。物の価値、人の価値が問われると思います。したがって自分なりの価値基準がなければ、いい商品、いいサービスは出来ないと思います。

よく考えれば、株価というのもオープンマーケットで取引されているため、単なる金融商品のように見えますが、本当の価値を冷静に考えれば、PER(株価収益率)という指標もなんだかよくわからないものですね。1株あたり利益の10倍20倍50倍なんてのもありますが、こんなに不透明になってくると、10倍以上というのは単なる泡の部分じゃないかと思います。要は10年後はわからないということ。そう、1年後もどうなってるか分からないですからね。このご時勢から考えれば、せいぜい、PBR(株価純資産倍率)すなわち会社の解散価値のでみた株価の方が本当の株の価値に近いと思います。

ま、株価もいろんな数字を足したり引いたり除したり乗したり、その組み合わせでいろんな指標を作っているだけで、マーケットは理屈とかけ離れた動きをしますからね。いろんな指標があっても一番は心理、マインドが株価形成に影響を与えているというのが実態でしょう。経済もマインドが一つの大きな要素ですが。

まだ、不動産の価値の方が分かりやすい。理屈が付きやすい。

だって年頭のエコノミストの株価、為替予測を見ても、上がると予想する人もいれば、下がると予想する人もいるわけで、「ようわからん。自分で考えなさい」と言ってるだけで。本当に無責任でいい商売ですね。

ま、毎日、目の前のことをしっかりやって、考えて、日々すごそうという事でしょうか。

何はともあれ日々濃い毎日をすごしたいと思います。


ではまた1年後元気でみなさんとお会いできますよう。


ばいなら。
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