問題解決型不動産コンサルタント 伊藤英昭の事件簿|キャリア20年の独立系「問題解決型」不動産コンサルタントが仕事を通じて日々思うこと、感じた事を綴ります。

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2009年02月

リスク許容度

 「リスク許容度」という言葉が存在するかわかりませんが、私は不動産投資がにわかにブームを帯びた当初から不動産投資における相談やセミナーなどで、この「リスク許容度」という言葉をつかっていました。

なにもポートフォリオ理論などという難しい話ではありません。現に訳のわからない金融工学が崩壊している今、もっとシンプルに考えるくせをつける必要があります。要するに不動産投資において計算外の事が起きたとき、どれくらいの損失(支出といったほうがいいでしょうか)であれば生活に支障をきたす事がないかということです。

簡単に言うと、借入金を活用して不動産投資をしたとしましょう。家賃収入が月30万円、借入金の元利返済および管理費などの支出が月20万円、うまく運用できれば(入居者が家賃を払ってくれさえいれば)月々10万円のプラス。

んー大きいですね。特にサラリーマンにとっては最高の副収入。めでたしめでたし。

しかし、入居者が出て行って暫く次が決まらない。これはまだましとして、入居者が家賃を払わない。これは困りますね。しかし、月々の20万円の支出は待ってはくれません。

はたしてあなたの給料で毎月20万円の支出が賄えますか?これが現実に起きるのが不動産投資であり。

これが私のいう「リスク許容度」です。

簡単に書きすぎましたが・・・・

サラリーマンに対して夢のような話ばかりをして、不動産投資をしなければ頭がおかしいとばかりに斡旋をしてきた偽のプロ達。しかもいかにフルローンをアレンジできるかが、実力とでも言わんばかりの偽プロ達、ローンを返せなくなったら自己破産でもしてやり直せばいいという無責任なプロ。

みんなどこにいったのでしょう。そういう人達は生命力が強いので「やっぱり今が買いどき」なんて言ってるようですが、同じプロとして寂しいもんですね。失敗した人がきたら「自己責任」と言ってのけるのでしょう。


そもそも投資は生活をかけて行うものではありません。そんなに楽をして資産は築けません。前述のようなリスクを取れる人でないと不動産投資は投資額が大きすぎて危険すぎますね。

サラリーマンにとって100万200万の投資は身近に感じられるので、冷静に判断できるのでしょうが、不動産のように数千万、億、となると訳分からなくなるんでしょうね。

私は今も昔もリスクが取れない(取れそうも無い人、典型例がサラリーマンで不動産投資をしたいと夢を見ている人)のお手伝いはしたことがありませんし、これからもすることはないでしょう。だって失敗したときに私は責任とれませんから。

自分のリスク許容度はどれくらいでしょうか。


そうそう、1月27日をもって40歳になってしまいました。

介護保険だってさ・・・・相互扶助とはいうものの・・・・


バイバイキン。


住宅売却考

住宅が余っている現在、不動産マーケットが停滞している現在、住宅を高く売却するには、どうすればいいのでしょうか。

というより、もっとも高く購入してくれる人を見つけるためにはどうすればいいのでしょうか。

わが国においては住宅、特に中古住宅の場合、築後10年も経過すると建物価値は限りなく0に近づき、売却する価格の殆どが土地のみの値段になってしまいます。

そう、いくらお金をかけて住宅を建築しても、一定期間経過すると、建物はまだまだ使用できるのに、価値がなくなってしまう。もったいないですね。

なくなってしまうというより、正確にいえば、価値を認めてお金を払ってくれる第三者が、激減するとでもいいましょうか。

では、どうすればいいのでしょう?

なにもお金をかけて今はやりのデザインや内装にリフォームしようなんて事はいいません。その中古住宅を気に入って、お金を払ってもいいよという人を見つければいいだけの話です。

でも、建物を一度や2度見ただけで気に入るなんて人はそうそういませんね。そもそも人が作って、人が散々住んだ建物を気に入る確率は極めてすくない。したがって中古の建物に価値を見出してお金を払おうという人はあまりいない。

だから「土地を買ったら、中古の建物がおまけで付いてきた。ま、いつか建替えたりリフォームしようと思うけれど、それまでは折角だから中古の建物でも使おうか。0円だから。」そんな感じでしょうかね。

でも売主としては建物だって充分使えるんだから評価して欲しい、でも評価してくれる人はあまりいない。

評価してくれる人を見つける簡単な方法。

それは売却しようとしている住宅を賃貸に出すことです。賃貸の場合、家賃次第ですが比較的入居者を見つけやすいでしょう。しかも一戸建ての賃貸住宅の供給はまだまだ少ない。

入居者が決まったら、家賃をいただきながら2〜3年経過後に、その入居者に対して、「もしよかったら、住んでいただいている住宅購入しませんか?」と投げかける。その頃、入居している人は、「そうだな、住宅への愛着も沸いてるし、子供の学校や住み慣れた環境を考えると折角頂いたお話、どうせ家賃払うんだったら買っちゃおうか」となる。

入居者は所有者の次に住宅を評価してくれている一番の人なのです。

売り急ぎの事情がない人は、焦って価格競争に巻き込まれる前に、一度冷静になって、売却する予定の住宅を試しに賃貸してみましょう。

きっと入居者が3年後にいい値段で買ってくれるでしょう。


そう、ちょっとした発想の転換が必要ですね。金をかけず、逆に金をもらって且つ一番評価してくれる人に買って貰う。

まかせてください。

そうそう、入居者がつかなかった場合どうなるの?という方、その時は残念ながら・・・・

アディオス









研修会講師「税理士法人ワイズコンサルティング」主催

税理士法人ワイズコンサルティング 所員研修の講師を務めました
テーマ「不動産活用と会計事務所」
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