問題解決型不動産コンサルタント 伊藤英昭の事件簿|キャリア20年の独立系「問題解決型」不動産コンサルタントが仕事を通じて日々思うこと、感じた事を綴ります。

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2009年10月

セミナー講師「東京都住宅局、日本地主家主協会」主催

東京都住宅局、NPO法人日本地主家主協会主催
「新たな住まい実現のための土地活用セミナー」講師を努めました
テーマ「賃貸経営の問題解決、高齢化社会を見据えた安心安定経営」

東京マラソン2010

 なんとなく申し込んだ東京マラソンに当選しました。倍率9倍くらいあったそうで、みんなから「いいなー、俺は毎年申し込んでるけど当たらないぞ」などと羨ましがられてます。

さて、初マラソン、しかもアキレス腱がまだ完治してないのに・・・・逃げるわけには行きません。

アキレス腱が大分よくなってきた9月ごろから週に一回5キロ程度走ってましたが、これからは本気で練習しなければいけません。

2週間前から皇居をとりあえず2周(10K)走ってみることにしました。最初は78分、2回目は67分でした。まだまだですが、今週あたりから3周にチャレンジしてみようとおもいます。
しかし、皇居を走っている、お父さん、お姉さん、おばちゃんは皆、早いですね。僕なんか追い越されてばかりです。


また、マラソンの距離感を掴むために多摩川沿い大田区の大師橋〜羽村までの53Kも3回にわけて家内とウォークしました。しんどいですが、達成感が味わえて、なかなかいいですよ。多摩川を歩いて感じましたが、42.195Kというのは本当に未知の世界です。今度通しで歩いてみますか。



折角の機会なので、完走目指してがんばります。最低周2回は走らないと駄目だろうな。

がんばります。

と、いいながら、今日、明日、明後日と呑み会です。いかんですね。


▽そうそう

先日参加したビジネス会計人クラブコンペ、48.43.91でした。怪我をしてから2回目(1回目はリハビリ兼ねて8月に実家青森の夏泊ゴルフリンクスで51.49.100でした)でしたが、まずまずでした。

これでいいですか?ADさん。


以上、アペオス

研修会講師「野村證券」主催

野村証券ブラッシュアップサテライト研修の講師を務めました
テーマ「不動産市況と不動産活用、相続対策」

更新料は無効?

 住宅の賃貸借契約書に基づき授受された更新料は借主に返還しなさい。そもそも更新料の支払いに関する条文そのものが無効である。という判決が相次いで下されました。いずれも大阪や京都、滋賀など関西圏の話ですが。


新聞やネットでご承知の人も多いとおもいます。

大事なのはいずれも、単なる無効ではなく、「消費者契約法10条にもとづき無効」ということです。消費者契約法10条とは要するに消費者契約において消費者に一方的に不利な条項は無効という法律条文です。


では消費者契約法でいうところの消費者契約とは何かと言うと「事業者と消費者の契約」のことで、消費者と消費者の契約、または事業者と事業者の契約は消費者契約には該当いたしません。

ちなみに消費者とは個人、事業者とは個人で事業を営むもの、および法人です。

したがってこの判決は、大前提として事業者と個人の契約であった、ということがわかります。参考までに賃貸業を営む個人は「事業者」と解されるのが一般的ですが、経営規模によっては事業者とみなされないという説もあるようで、この辺は今後、議論の余地があるところでしょう。(わたしは規模の大小にかかわらず事業者だと思いますが)

またこの判決はいずれも、1年や2年の比較的短期な普通建物賃貸借契約(正当事由がない限り家主から解除できない、すなわち何度でも更新可能な契約)で更新料も賃料の2ヶ月程度と関東圏から見ると比較的高額な更新料をとっていたそうです。とっていたというより契約条文に明記され、双方合意し、契約書に調印していた、そして契約に基づき授受がなされていた。

それなのに借主(消費者)に不利な条文だから無効だって。

これが今後、商慣習の異なる関東圏でどうなるのか注目したいところです。

家主の主張の一つに、毎月の家賃を安くする分、更新料で補完しているというのがありました。(実際、第三者に鑑定をお願いしたら相場より安かったそうです)

わかりやすくいうと。

相場では月10万円の家賃。通常では10万円×12ヶ月で年間120万円の賃料となります。これを月5万円とし1年後の更新料を60万円とする。この場合の年間賃料は5万円×12ヶ月+60万円=120万円いずれも同じですが、前者は有効で、後者は無効なのだそうだ。

私としては家主の賃貸経営上の工夫、ナイスアイディアに見えるのですが、同じ120万円の年間家賃でも支払い方法が変わることにより、更新料という一時金が無効になるというのは、ちょっと違うような気がしますね。

だって、高価なものを買うとき、同じ値段でも支払い方法を変えるというのはよくある話ですよね。例えば車をローンで買って、月々3万、ボーナス時10万というのと先の貸主の主張とは一緒なんじゃないかな。賃貸借契約は、言い換えれば一定期間住む権利を買うのであって、その支払い方法を毎月均等にする、または更新料という名のボーナス併用にする、というように人によって支払い方法のバリエーションがあってもなんらおかしくないとおもいます。

こんな判決がでちゃうと、へたするとローンで買い物したときのボーナス払いも、「ボーナス加算分は消費者契約法に照らして無効だ!」なんていう輩がでてくるんじゃないかと余計な心配をしてしまいます。


話はちょっと逸れるかもしれませんが、この更新料無効判決を取った弁護団は同じグループだそうで、ホームページなどで同じような更新料返還訴訟を提起したいひとを大募集しているそうです。返還の条件として、京都市内、消費者契約である、更新料を支払っている、なんてことも書いているようで、これじゃ消費者保護の法正義を傘にきた、単なる圧力団体じゃないかとおもいますね。倫理の欠如というかなんとというか、本当に残念。

電車の広告にある「債務整理、過払い金請求」のような、なんともいやらしい広告と全く同じ、これからは電車の広告に「更新料返還代理人」なんて広告が出てくるんじゃないかと心配します。節操がないというか、債務整理も更新料返還も行き過ぎると法律家の単なる金儲けの道具、商品とおもわれてもしょうがないんじゃないかとおもう今日この頃でした。


僕は更新料がいい、悪いじゃなく、家主は経営努力としてどう考えるか、借主は合意できないんであれば契約しないということでいいんじゃないの。とおもいます。何事も行き過ぎはよくない。

何百回も行ってますが、だまってても住宅供給過剰なんですから、そのうち礼金も更新料もなくなりますよ。でも払ったのを返せ、とか、契約しているのに、もう払わないというのはよくない。払いたくなかったら解約して、更新料のない賃貸住宅に引越せばいいんだから。

マスコミもきちんと整理して伝えて欲しいですね。


今話題の「アパート建築の際の建物消費税還付」も一緒。それは胸を張ったサービス、HPで宣伝しまくるような商品じゃないだろ。


やっぱり大事なのは「健全な価値観」ですね。



以上







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