問題解決型不動産コンサルタント 伊藤英昭の事件簿|キャリア20年の独立系「問題解決型」不動産コンサルタントが仕事を通じて日々思うこと、感じた事を綴ります。

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2009年12月

本年もお世話になりました

一年あっというまでしたね。今年も多くの人に支えられて一年を過ごすことができました。ありがとうございます。


今年はどうだったか。

▽まず仕事

なかなか厳しかったですね。不動産売買仲介はゼロにちかいかな?しかし貸地の整備や相続にともなう不動産処分のお手伝い、権利調整など、本来得意としている仕事の受注が出来、来年はこれらが芽を出す予定です。多くの税理士さん、会計士さん、司法書士さん、鑑定士さん、FPのかたなどからお客様をご紹介頂きました。ありがとうございます。

今年は会計事務所の所員向けに「会計事務所と不動産コンサルティングビジネス」というテーマで研修会を行う機会を頂きました。偶然ですが異なる3つの中堅事務所(所員40名前後)から依頼を頂きました。また、不動産FC本部から加盟店向けに「相続財産コンサル研修」の依頼を受けました。どの業界も差別化、生き残りに向けて考えてるのは一緒ですね。ぼくも生き残れるようがんばります。

また、年初から取り組んでいます。不動産賃貸仲介もうちのスタッフのがんばりで芽を出してきました。来年は更に伸ばして生きたいと思っている分野です。私の会社周辺ですので、客単価は1件あたり20〜30万円、この時勢でもこのぐらいの賃貸マーケットは動いているんだなぁというのが実感です。引越しを検討されるから是非どうぞ。


来年もがんばります。


▽プライベート

なんといってもアキレス腱断裂でしょう。5月に断裂してから7ヶ月、いまも違和感残ってます。ダッシュはできませんがゴルフ、ジョギングはOKです。2月の東京マラソンに向けて日々走ってます。最近は皇居2週65分くらい。3週で100分くらいかな。もっともっとがんばります。年明けから4週(20K)めざします。

そしてなんと、昨日(25日)前歯を折ってしまいました。「やわらかイカ天」という酒のつまみを食べていたら突然「ごろごろ」「これ石かなんか入ってるぞ、不良品だ」とおもったら私の折れた前歯でした。土日歯医者さんが休みだったので、今日の午前中見ていただきました。「いくらなんでもこれでお正月迎えるの可哀想だからなんとかしましょう」といって今日の4時にまた伺うこととなりました。なんとかしてくれることを期待しています。


という苦しくつらいながらも、友人、知人、取引先、お客様、会社のスタッフ、家族に支えられてがんばれた一年でした。

本当にありがとうございます。

来年もよろしくおねがいします。

では

バイバイキン


物納許可

 昨日平成17年に申告した相続税物納の許可が年末になってやっとおりました。4年強、感慨深いですね。納税約5億、貸地約50件でした。売却あり、買戻しあり、交換あり、不適合接道、無道路地あり、埋設物あり、越境あり、物納整備のオンパレードでしたね。物納実務は相当やってますが、更に大きな経験をつむことが出来ました。


予定していた以上に財産も残すことができましたし結果はパーフェクトだとおもいます。

ポイントは2つ

・借地人への説明力、交渉力、最後は人間力(決して無理無理なお願いはしません)
・税務署への説明力、交渉力(必要以上のことはやりません。やれといわれたことでも、この物件は無理だと言われたことでも、きちんと説明し、要件が充たされれば、やらなくて良いこと、物納が認められることもたくさんあります。これが経験値と、不動産の本質を見抜く力だと勝手に思っています)

教科書に書いていないことが現場では沢山起きています。

なにはともあれ以上○。よい年を迎えられそうです。


物納実務経験NO1(自分で言うのも気が引けますが、おそらく間違いないでしょう)の私がお手伝いします。

不動産価格も下落し、更に物納に関する相談が増えるでしょうね。平成18年物納制度改正後のキーワードは事前準備です。

対策はお早めに。



更新料は有効

更新料無効判決が下された大阪高裁で、平成21年10月29日今度は更新料有効判決が下された。下されたというより更新料の返還請求が高裁で棄却され、結果的に有効とした。

ま、更新料については今だ、有効か無効か大いに争う余地があるということなんでしょう。

以前もご紹介しましたが更新料無効判決は消費者契約法に基づいて無効という結論でした。要は情報が不足している消費者にとって一方的に不利な内容なので無効ということ。

その際、議論されたのが、更新料の法的性質。更新料とは一体何なんだ?ということ。

家賃の一部なのか、賃借権設定の対価なのか、家主が一方的に請求する金銭なのか、結局このときは、「更新料について法的な説明もせず圧倒的に情報量が少ない弱者である借家人からの暴利行為だ。だから無効」ということらしい。

契約書や重要事項説明書で説明して押印もらってもなお、無効ということで、逆に借家人を無能扱いしているようにもうけとれてしまいますね。

しかしこの場合でも、事前に「家賃の一部ですよ」とか「更新料を払わなくても借地借家法によって、家主に正当事由がない限りは契約解除されませんよ。だけどここに住みたいのであれば、更新料を支払ってくださいね」という説明をし、納得してもらっていれば、無効ではなかったようです。

そこで、更新料を有効とした同じ大阪高裁の考え。

「更新料は家賃の一部とかそういうものではなく、あくまで一定期間の賃借権を設定する対価だ。不当に高くもないし、そもそも賃貸経営者は資本投下してリスクをとって賃貸事業を営んでいるわけだから、更新料という名の一時金によって利益を追求するというのは極めて当然の行為じゃないの?」

したがって「有効」だそうだ。ぼくも同感。


何百回も言ってますが、有効、無効に一喜一憂するというより、約束したのに支払ったものを返せというのがおかしい、しかもそれを煽って「集団訴訟だ」などと金儲けの道具にしようとしている法律家が存在すること。それが問題。だって賃貸経営者はあまり儲かってないんだもん。(前回のはなしのとおり)


家主も「有効」だから「やったーこれからも更新料は当然貰える」ではなくて、もらったものは返さなくていい。ということであって、更新料や礼金を受領するのは経営課題としてどう取り組むかという問題だということに早くきがついてほしいですね。


だって、人気のある賃貸マンションは礼金、更新料があったって入居者は決まるし、人気のないマンションは、礼金も更新料もとらなくったって決まらないんだもん。法律論じゃないよ。

しかし法律の捉え方って、見方によっていろいろありますね。これじゃ揉めるわけだよね。その前に話し合いで解決ってことですか。


さて、ことしもあとわずか、呑みすぎ食べ過ぎに注意ですね。

アペオス。
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