問題解決型不動産コンサルタント 伊藤英昭の事件簿|キャリア20年の独立系「問題解決型」不動産コンサルタントが仕事を通じて日々思うこと、感じた事を綴ります。

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2010年08月

ホームズくん 史上最強の難問

今話題の「ホームズくん史上最強の難問」


昨日の夜、何の気なしにトライしてみましたが、解けました。

パッと周りが開けた感じですね。

でも、ホームズさんには「プロが教える不動産投資講座」「プロが教える住宅購入計画」なんてコンテンツを提供しているので、関係者とみなされて、抽選からはずされるのかな?

関係者の誰からもヒント得てませんが・・・・・

さて、結果が楽しみです。

これで僕も史上最強のIQ集団メンサの入会資格が得られますかね。



ちなみに僕の登録ニックネームは「ひでぶ」です。


外れてたらごめんなさい。





「お前に明日は来ない」

バキューン

人間関係と資産価値

7月24日(土)私が顧問を務めさせていただいておりますNPO法人日本地主家主協会さん主催のセミナーでお話をさせていただきました。
当日は暑い中、100名超の地主さん家主さんが来場しました。

内容は底地借地の問題の本質と地代、更新料の傾向、考え方、権利調整手法などです。法律論というより実務家として実際の事例を交えてお話いたしました。


感じたことは賃貸住宅経営とは異なり貸地の場合は地代や更新料などの情報が流通していないため、地主さんそれぞれ情報を欲しているということです。私の、おそらく数百におよぶ首都圏の底地、借地実務取り扱いの中から事例を交えて傾向と対策、問題解決の肝を実務法務両面からお話しましたが、セミナーの終了直後および日にちを改めて多くの個別相談を頂きました。ありがとうございます。

やはり地主さんはみな法律論というより現場の生の声が欲しいんですよね。借地人と地代、更新料、売買など権利調整をするにしても、決して喧嘩をするわけではなく、上手にまとめることを求めているわけです。

私はいつも「一方的な利益だけでは話はまとまりません、喧嘩をするなら弁護士の先生に相談したほうがよい、まとめようと思っているのであれば精一杯地主さんの立場でお手伝いします。」といいます。

また借地権は借地借家法に守られて強いと言われていますが、実際は地主のほうが強いというのが事実です。借地人さんが「更新料払いたくない、更新料は法律では定められていない」と言ったって、借地権を譲渡、または借地上の建物を建替える時は必ず「地主の承諾」が必要になるんです。その時になって承諾が得られなければ、理論上いくら権利割合が借地の方が多いといったって、借地権の価値は半減、もしくはそれ以下になってしまいます。借地非訟手続きによって譲渡の承諾が得られるといっても、そこまでして借地権を購入する人はいないのが現状です。したがって借地人さんから相談を受けたときは「更新料は払ったほうがよい、地主との人間関係が最終的に借地権の財産価値の基礎をつくる」とアドバイスします。

これは法律論ではなく実務に基づいたアドバイスです。

そう、借地借家法は借地人の保護を前提にしていますが、地主にも借地権の譲渡、転貸、建替えの承諾という「伝家の宝刀」を預けて、利害の反する互いの利益の均衡をはかっているのだと実感いたします。

ま、底地借地も含め不動産の価値を決めるのはすべて「良好な人間関係」といっても過言ではないでしょう。

ざっとかいつまんで書きましたが、1時間半いただければがっちりお話します。


もう8月ですね。では熱中症に気をつけて


またぜよ。



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