問題解決型不動産コンサルタント 伊藤英昭の事件簿|キャリア20年の独立系「問題解決型」不動産コンサルタントが仕事を通じて日々思うこと、感じた事を綴ります。

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2011年01月

同居のすすめ

 今年の税制改正において、相続税が大幅増税となります。増税の一番のポイントは基礎控除すなわち相続税を支払わなくてよい最低限の財産額が大幅に引き下げられることです。これによってこれまで相続税を納めなくてよかった人たちが、この税金の網にかかり、相続税を納めなくてはいけなくなりました。

前回もお話しましたが、相続人が子供2人のケースでは、これまでは遺産総額7000万円(5000万円+1000万円×2)まで基礎控除のお陰で税金がかかりませんでした。しかし改正により、このようなケースでは4200万円(3000万円+600万円×2)以上の財産を相続する場合に相続税が課せられることになります。

したがって首都圏に自宅を持っている人は相続税の心配をしなければいけない、ということになりそうです。前述のケース(相続人子供2人)で自宅の路線価が㎡40万円の場合、土地面積が105㎡(40万円×105㎡=4200万円)を超えると相続税を支払わなければいけないということになります。おおむね東京23区内に敷地面積40坪以上の自宅を保有している場合、まず心配したほうがよいでしょうね。


ただし、住宅の場合、一定の要件を満たすことよって、相続税評価額(路線価×土地面積によって算出した額)の80%を減額できるという制度(小規模宅地等の評価減の特例といい240㎡まで減額可能です)があります。この制度が利用できると、相続税が大幅に軽減、あるいは支払わなくて済むのです。

この要件を満たすには、基本的に親(被相続人)と同居している子供がその自宅を相続し、その後も相続税の申告期限まで(相続開始の日から10ヶ月以内)居住(所有)していることが必要です。(同居していない子供が相続する場合はマイホームを所有していないなどの要件が必要。また配偶者が相続する場合は無条件で80%減額可能です)

このように親と同居している子供が自宅を相続する場合、相続税評価額が8割引きになるのです。これは大きいですよね。1億円が2千万円になるんです。

したがって都内に親が自宅を所有している場合、一番の相続対策は「親」と同居することになりますね。

今年から都内など地価の高いところでは空前の同居ブーム到来の予感です。

相続対策と親子の絆を深める「リフォーム」なんてハウスメーカーは張り切っているのではないでしょうか。

ま、相続対策だけで同居しても円満な同居生活が送れるかは別問題ですので、これを機会に親子のありかたを見直すことも大事でしょうね。特に嫁姑対策は重要でしょうね。。。。





では、バイなら




遺言信託

 「遺言信託」信託業務を行う会社(通常は信託銀行)がお客様の遺言書を預かり、お客様が亡くなった後に、その遺言の執行を行うという信託会社の商品である。遺言書には財産を誰に渡すかということに加え、信託会社を遺言執行者とする旨が記載されている。故人の遺志を第三者機関が忠実に実行し、相続人間のトラブルを防ぐという目的がある。

(それでも遺留分を無視した遺言や、相続税の納税財源を考慮していない遺言はトラブルの可能性もあるのですが)


さて、先日、お客様から信託銀行に頼まれて「遺言信託」をお願いしたので、ちょっと確認してもらいたいとの連絡がありました。

「おやっ?」と思いましたが伺ってみると既に遺言書も契約書もあり、付随して有償のレポートも作成したらしく、そのレポートも拝見しました。レポート費用は約100万円、遺言の執行費用は財産評価に比例しており、現在の評価から推測すると約300万円。金額が高い、安い、レポートの質がどうという話はさておき、一番違和感を感じたのは、

そのお客様は相続人(法定相続人)が息子さん1人だということ。遺言の内容も当然、その息子さんに相続させるという内容。財産も不動産と預貯金だけ、これって???

遺言の必要性がまったくないとはいいません。他に相続人がいないのですからトラブルの可能性は限りなく低いと思うのですが、そこで遺言信託を勧める、というその「職業倫理」が如何なものかと思います。お客様は「信託銀行さんが、トラブル等を未然に防ぐため」と言っていたそうですが・・・どんなトラブルですかね。当然お客様は理解しておりません。

レポートから遺言執行まで約400万円のコスト、執行といっても不動産と預貯金じゃ、信託銀行じゃなくても、私でも、相続人だけでも執行できますよ。どう見ても、このように法定相続人1人のケースでは、必要以上の相続コストであり、銀行を儲けさせるための商品だと思いますけどね。まさに優越的地位の乱用でしょう。首を傾げたくなりますね。しかもレポート費や遺言信託の着手金は信託銀行の口座から引き落とされていて、本人は支払ったという認識があまりありません。

お客さんに状況と内容を説明し、「えーそうなの。だったら止めようかしら」と言ったので契約書を確認すると、契約解除に関する条項もありません。(そもそも、なんで私が説明する必要があるんでしょうかね)

すべてがそうとは言いませんが、お客様のためというより銀行のため、個人の成績のためなんですよね。担当者もころころ変わるし。

本当に憤りを感じる気分の悪い出来事でした。(あちこちで似たような事があるんでしょうね)あまり酷いと金融庁に怒られますよ。


きちんとした職業倫理、物差しをもって仕事に取り組みたいものです。


では、I Wish





相続税の改正

 今年の税制改正で相続税が大幅な改正、しかも増税となるようです。また課税対象となる人が相当増える見込みです。これまでは資産家に対する税金というイメージでしたがこれからは、一般中流家庭というか、中流が何かよくわかりませんが、少なくとも東京で自宅(不動産)をもっている人は皆、意識しなければならないでしょう。

細かいことを省略すると、例えば都内でお父さんまたはお母さんが50坪の自宅を保有していたとします。相続人は子供2人、自宅の路線価が坪100万円の場合、相続税評価額は100万円×50=5000万円となります。

そこから基礎控除(3000万円+600万円×法定相続人の数)を差し引くと5000万円(自宅の相続税評価)-4200万円(基礎控除)=800万円となります。

この場合相続税率は10%ですので80万円の相続税が発生します。別の言い方をしますと80万円(その他登記費用などを加えると100万円くらい)のお金がないと自宅を相続できないということですかね。

今までは基礎控除が(5000万円+1000万円×法定相続人の数)でしたのでこのケースですと基礎控除が7000万円となり、相続税の計算は5000万円(自宅の相続税評価)-7000万円(基礎控除)=0でした。

細かく言うと小規模宅地の評価減(自宅などの場合最大で80%評価を減額する)の適用が可能かどうかという点がありますが、いずれにしましても、首都圏に不動産を1つでも保有している人は要注意となります。

また、基礎控除が少なくなった分、これまで相続税の課税対象となっていた人も、その分増税となっています。

この改正によって申告すべき人も大幅に増えるでしょうから税理士の先生には追い風の改正とも言えるでしょうか。

また比較的小額(払う人にとっては小額ではありませんが数十万から数百万)の納税者が劇的に増えるでしょうから、その相続税の原資としての生命保険もまた売れるのでしょう。

首都圏に不動産をお持ちの方はこれを機会に家族で相続についてお話しをし、簡単にチェックされてみては如何でしょうか。

残念ながら自分は何の対策も不要です。。。


では、なうげったちゃんす。
 

 

謹賀新年

新年明けましておめでとうございます
生まれてから42年、青森から上京して24年、結婚して11年、会社を設立して7年、アキレス腱を断裂して1年半、自宅から見える東京スカイツリーが、あっという間に高さ530m、早いものです
昨年は東京マラソンに参加し、初のフルマラソンを無事完走できました「人生観が変わった」という大げさな感動はありませんでしたが、「やればできる」ということ、「申し込みを決めた時点でゴールは見えている」ということを確認できた、私にとって大きな意味のある経験でした
混沌とした中、まずは去年と変わらず年賀状をお送りできたこと、今日もお付き合いさせていただけることに感謝申し上げます
本年も不動産に関する「問題解決」のパートナーとして、より一層の御引立てと応援を宜しくお願い申し上げます
皆様にとりまして本年がよき年でありますよう心よりお祈り申し上げます


平成二十三年 元旦
うさぎA
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