問題解決型不動産コンサルタント 伊藤英昭の事件簿|キャリア20年の独立系「問題解決型」不動産コンサルタントが仕事を通じて日々思うこと、感じた事を綴ります。

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2011年05月

不動産の「共有」は問題の先送り

 共有不動産は共有者それぞれの意思統一が図りづらく、不動産の活用、売却など管理、処分が非常に困難です。また共有者に相続が発生した場合には更に持分が細分化し、関係者が増えるばかりか、当初は兄弟間で共有していたものが、甥姪、更には従兄弟のように、関係が遠く、希薄になっていきます。

共有となるケースで一番多いのは相続です。一見、平等相続のように見えますが、多くは問題の先送りといえるでしょう。また、共有と雖も共有者の誰かが代表して、その不動産を管理しなければなりません。固定資産税の立替納付や賃貸用不動産の場合、賃料を代表して受け取り、共有者に配分するなど、共有者の1人に負担が発生してしまう事などから、不協和音が生じるケースも多く見受けられます。仮に不協和音が生じなくても、特に兄弟間で共有している場合は、それぞれの生活基盤が異なること、不動産を保有しているのに単独で利用、処分できないことから、いつか必ず共有状態を解消することなります。

いつか必ず共有状態を解消することとなる訳ですから、当然、次世代に問題を先送りするより、当事者の関係が近い状態の時に話し合いにより解消するのが一番望ましいといえます。

このようなことから最近は共有解消のお手伝いが非常に増えております。共有者の1人に、ある程度、資力がある場合、代表して他の持分を買い取るケースもありますが、持分買取価格の評価に対する調整が難航する場合もあります。また、同族間の場合、適正な買取価格、いわゆる時価でなければ、贈与税が課されるリスクもありますので、安易に親族だからといって安く、または高く買い取ることはできません。したがって共有者にとって公平な結論を導くためにも、結果的に第三者に売却して金銭で分配するケースが多いのが現状です。

不動産が複数存在し、それぞれが共有となっている場合、また、一定規模の土地の場合、持分の交換や、共有物の分割という手法により解決することが可能ですが、共有で問題となる多くは不動産が自宅のみ、あるいは自宅プラスアパートや駐車場など共有者の数より不動産の数が少ないケースです。このような事を未然に防ぐためには、遺言の活用や、生命保険などにより、共同相続人に一定の財産を手当てする方法も一つなのでしょう。「遺言」も、場合によってはトラブルの種となる事もありますので、私なりの意見がありますが、それは後日改めます。

一番は兄弟仲良くですね。

ま、法律では共有を認めておりますが、1つのものを共同で所有するというのは難しいですよね。

分譲マンションの1室は本来、共有のものを無理やり区分所有権という権利を認めたものですから、やはり建替えなどは難航するのも当然です。共有は緊急避難であり、問題の先送りだと思います。

最近では親族ではなく、まったくの第三者と不動産を共有しているという相談も出てきております。どういう展開になるかは相手方と話をしてみないと始まりませんね。まさに机上の話ではなく、出たとこ勝負です。

権利調整については、たくさん取り組み事例がありますので、また折を見てご紹介いたします。


では、久しぶりの書き込み、誠にごくろうさまでした。





セミナー講師「NPO法人日本地主家主協会」主催

NPO法人日本地主家主協会主催
「耐震義務化、敷引き特約、資産有効活用セミナー」の講師を務めました
テーマ「不動産市況と今後の資産有効活用」
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