問題解決型不動産コンサルタント 伊藤英昭の事件簿|キャリア20年の独立系「問題解決型」不動産コンサルタントが仕事を通じて日々思うこと、感じた事を綴ります。

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2011年07月

研修会講師「みずほ銀行」主催

みずほ銀行FC対象研修会の講師を務めました
テーマ「不動産マーケットから土地資産家の現状を知る」

更新料は有効 (最高裁判決)

本日、更新料訴訟の最高裁判決がありました。

最高裁の判断は「高額過ぎるなど特別の事情がない限り、更新料は有効」との事。

以前も書きましたが、至極、当然の判決ですよね。これが無効だったら消費者との契約行為がまったく意味をなさなくなってしまいます。

原告側は「家主の優位な立場を利用して消費者の利益を一方的に害する」として「消費者契約法」を根拠に無効を主張していました。


確かに戦前戦後から平成初期にかけての不動産マーケットは人口や世帯の増加、都市部での住宅供給不足もなどから、貸主は圧倒的に優位な立場にあり、借主は有無を言わさず、「家主の条件に従わざるを得ない」という状況であったことは否定できません。

「泣く子と地頭にはかなわない」といわれることからも地主(家主)は強かったのでしょう

しかし市場原理の問題で、現在は住宅の供給過多、世帯や人口の減少などによって圧倒的に借主が優位なのは周知の事実です。既に家主と借主の立場は逆転し、空室を埋めるため、競争力を高めるために、賃料の減額や礼金、更新料などの一時金を無くしたり、フリーレントなどを導入して家主は懸命に努力しています。借主から「賃料減額交渉」を受けることも珍しくはありません。

借主は数多ある賃貸物件から更新料のない物件を借りればいいんです。契約しておきながら「過去の分まで遡って返せ」というのは人としてどうなんでしょうか。

したがって、かつての「貸主が優位」だった時代に「無効」判決がでるならまだしも、「借主が優位」の現在「無効」というのはおかしいんです。(ただし、「貸主優位」の時代は「消費者契約法」がありませんでしたが)

ま、何千回も書いてますが、家主は更新料の有効、無効に関わらず、経営努力が必要な時代になったということですね。

この判決によって、「過払い訴訟」の次は「更新料返還訴訟」だ、なんて息巻いていた、少なくとも私とは倫理観の全く異なる法律家たちはこの最高裁判決に落胆しているんでしょうけどね。

なにはともあれ、まともな判決で、不動産実務家としてはホッとしたというのが正直な感想です。


では、ばいばいきん。


ガーソン・レーマン・グループ(GLG)

ガーソン・レーマン・グループ(GLG)というところから、不動産の専門家として登録してもらえないかとのオファーがありました。不勉強なので新手の詐欺かと思い、いろいろ調べましたら何やら世界最大の専門家ネットワークのようです。

以下、GLGのHPから引用


「GLGはNew Yorkに本社をかまえ世界最大級の専門家ネットワークを管理運営しております。1998年以来、弊社は一流企業や投資会社の意思決定者や、業界専門家や学者、研究者などの世界中のリーダーたちなどによって構成される専門家ネットワークである『GLGカウンシル』のメンバーを結び付けてまいりました。
守秘義務の違反をすることなく、公開されている情報により、業界に対する知識豊富な専門家としてお話頂き、一般的に収集は可能な情報ではなく、これまでのご経験をもとに専門家の生の声としてご話ししていただける専門家としてクライアントにご紹介させて頂きたいと存じます。

カウンシルメンバー(専門家の方) はご自身で参加案件を自由に選択することができます。(その方が被雇用者である場合、その雇用主に関する情報についてはお話しできません。)弊社プロジェクトは通常、主にはクライアントと直接お電話でお話して頂く電話方式のコンサルテーションを行っており、専門家の方のご都合に合わせて日程を設定させて頂いております。

すでにおもちの知識・ご経験に基づき、業界の一般的な市場動向についてご意見頂く形になります。あくまでご専門性を活かしたコンサルティングとなりますので、お答え可能なトピックにのみご意見を頂く形となります。」

以上、引用終わり

要するにGLGのクライアントから登録の専門家に直接相談があり、回答した場合に報酬をくれるようです。調べたら船井総研なんかもカウンシルのようですね。


ま、グローバルすぎてよくわからないので登録はしませんが、何はともあれ、不動産のプロフェッショナルとして認知していただいたということは、悪い気分ではないですね。

因みにコンサルティングファームという会社が運営している「サイバーメンター」というのに6年ほど前から参画しておりますが、これも回答をしたらお金をくれるんですよね。今まで一度しか回答したことありませんが・・・・・


オールアバウトからも、しょっちゅう専門家に登録してくれとのメールが来るんですよね。でもオールアバウトは制約が多くて、時間がないとできませんよね。しかも専門家が料金を払う仕組みなので、一種の広告みたいなものですね。

といいながら私も時間があるので今日もブログ更新してみました。


では、のうみ

顧問

 「不動産アドバイザリー契約」を数件締結しております。いわば不動産のかかりつけ顧問のような感じでしょうか。

特に不動産を複数所有する個人、法人にはこのようなニーズが強いですね。

・老朽化したビル、アパートの運営に関する相談
・テナントとの契約内容に関する相談
・管理会社に関する相談
・借地人への対応に関する相談
・共有者との対応に関する相談
・相続に関する相談
・相隣問題に関する相談

などなど、オーナーのニーズは「オーナーと同じ位置で考え、アドバイス(実行)いただける実務家を求めているとのこと。依頼者も定額の顧問料を払うことによって、気軽になんでも相談できることがメリットのようです。

意外なことにホームページからの問い合わせもあるんですよ。

・不動産仲介会社に相談をすると「売って買い換えましょう」
・ゼネコンに相談すると「建替えましょう、リフォームしましょう」
・弁護士に相談すると大事になる、または弁護士に相談するほどの問題(段階)でもない

とのこと、自社の商品があると、なんとか自社の商品、サービスに落とし込もうとしますからね。決まった商品、サービスがないことが私のサービスです。

やはりオーナー目線で一緒に考えるニーズってあるんですよね。(結果、売るにしても建替えるにしても何もしないにしても専門家の意見が欲しい)

依頼者と同じ目線で考える「問題解決型不動産コンサルタント」として日々研鑽したいと思います。


では

7月7日 七夕

ごぶさたしております。今日は七夕。

先日、縁あって、税理士の内田麻由子先生の主宰する「相続マーケティング研究会」に参加しました。皆勉強熱心ですね。詳細は後日。。。。(後日がいつになることやら)

それはさておき、内田先生のブログで「願い事メーカー」の記事が載っており、面白そうなので早速試してみました。名前を入れると願い事の書いた短冊が勝手に表示されるというもの、「脳内メーカー」の七夕バージョンですね。

これ。http://usokomaker.com/negaigoto/

で、私の願い事はというと

伊藤 英昭七夕


伊藤 英昭の願い事

だそうです。ホント、溶けて欲しい人は沢山いますね。


さて、今日は久しぶりなので私事の近況。

以前ブログに書きましたが、2月16日の健康診断から減量開始しました。

2月16日 体重 76.6K (驚きの体重でした「過度の肥満」だって)
7月3日  体重 68.0K (−8.6Kです。高校時代はこれくらいでしたね、ただし締まってましたが。。)

でも僕は顔の肉が落ちにくいらしく、誰にも「やせましたねー」と言われないんですよね。胴回りは一回り細くなりましたけど、8K減ったら普通誰がみても「やせた?」って言ってくれるでしょう。


減量もあと2Kくらいで終了でしょうかね。よくがんばりました。意識したのは最初の1月だけでしたね。夜の食事を制限する。しかしビールは辞めない。でも、つまみは食べない。こんな感じで最初の1月で5K減りました。

減量を開始してから食品のカロリーを必ずチェックするようになりましたね。すると無意識だったころに比べておのずとカロリーの低い食品を選ぶようになります。ちなみに僕の大好物である「柿ピー」は凄いカロリーだったんですね。減量を意識していないときは、ビールと缶チューハイ呑みながら、寝る直前まで「柿ピー」を食べ続けていた感じですからね。今日は「でん六」明日は「亀田のフレッシュパック」その次は、「わさびピー」たまに贅沢してチョコのコーティングの柿にピーナッツってな感じです。これじゃ太りますわね。とにかく豆が好きで、ピー以外にも、カシューナッツ、マカダミアナッツなんて家に常備していました。

もう、家に豆は一切置いてませんし、買いません。

でも、久しぶりに思いっきり「柿ピー」が食いてーーーー。

あと、健康診断で便潜血があったため「大腸がんの疑い」とのことで精密検査を受けました。聖路加病院で検査しましたが、以前、十二指腸潰瘍を患ったことがあるので、ついでに胃カメラも飲みましょうか、という誘いに乗って、初日大腸カメラ、翌日胃カメラという、まさに涙涙の串刺しの刑でした。

結果、異常なし。よかった。

しかし「ピロリ菌」があるので除去しましょうとのことで1週間、除去のクスリを飲みました。除去できたかは9月にわかります。実は数年前に胃カメラを飲んだときも「ピロリ菌」を指摘され、除去のクスリをもらいましたが飲まなかったんですよね・・・・・・

なんでもピロリ菌は衛生環境の悪いところで感染するらしく、小さい頃の記憶をたどると、いくつか思い当たる節が。。。。。それはまた後日。

では、今日はこのへんで

ばいばい ピロリ。




ちなみに「願い事メーカー」名前の入れ方で微妙に変わるんですよね。別バージョンは以下参照。

伊藤英昭tanabata


いとう ひであき (1)


いとうひであき


ITOHIDEAKI


以上、おあとがよろしいようで。



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