問題解決型不動産コンサルタント 伊藤英昭の事件簿|キャリア20年の独立系「問題解決型」不動産コンサルタントが仕事を通じて日々思うこと、感じた事を綴ります。

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2012年10月

底地(貸地)と借地の価値割合

こんにちは、ブログリニューアル後はなんとか更新継続できてます。
しかしFacebookと違ってブログは書くのはエネルギーがいりますね。でも文章を書くことで頭の整理、体操ができますね。

さて本日は底地(貸地)と借地の価値割合について私の実務経験をもとにお話いたします。

底地と借地の価値割合について基準とすることが多いのは国税局が公表している相続税路線価の借地権割合です。 道路に付せられた路線価には屬△燭蠅硫然覆里△箸A、B,C,Dなどのアルファベットが付されており、それによって相続税評価上の借地権割合を定めております。例えば「200A」という具合です。(単位は千円単位)参考までに自用地(自分の土地)を100%とすると、路線価に付している記号がAは90%、Bは80%以下Cは70%Dは60%となります。これは借地人すなわち土地を借りて建物を建てて利用している人の相続税評価上の価値割合です。

反対に、貸している人(地主)の相続税評価上の価値割合はそれぞれ借地権割合を引いたものとなります。 すなわちAの場合10%Bの場合20%・・・というように圧倒的に借りている人の評価割合が高く、貸している人の評価割合は低くなります。この借地権割合は都市部であればあるほど、また駅前などの繁華街であればあるほど借地権の割合が高くなります。例えば銀座などは借地権割合が90%です。この割合の考え方は土地の利用価値が高いところほど(収益力が高いところほど)借りている人の価値割合は当然高いということが基本となっております。逆に地主は利用価値が高い土地にもかかわらず、他人に貸しているので自らは利用できないということで価値は低くなっております。あたりまえの理屈です。(しつこいようですが相続税評価上の話です)

以上、まずは前段の借地権価値に関する予備知識です。

次に借地人(土地を借りている人)はその借りている権利(借地権)を売却することが可能です。しかし、借地権(正式には借地権付き建物)を売却するには、その土地の土地所有者である地主の承諾が必要となります。通常、地主は承諾する代わりに借地人から譲渡承諾料を受領します。その譲渡承諾料の相場は「譲渡価格(売却価格)の10%」です。これは裁判の判例等からも、ほぼ動かしがたい相場です。(地主の承諾が得られない場合もあります、これは本旨ではないので後日)

ということは借地人の実質的な売却価値は「借地権の譲渡価格−譲渡承諾料10%」となります。したがって借地人は常に譲渡価格の90%が実質的な売却価値、すなわち借地権の価値なのです。

この前提条件をもとに計算すると、例えば借地権70%と底地30%を併せて第三者に100%として売却した場合(底地と借地の共同売却といいます)の価値按分は70%×90%=63%(借地人)と30%+7%=37%(地主)となります。

この考え方が地主、借地人にとって最低限のフェアな価値割合となります。
(底地と借地の等価交換も考え方は同じです)

通常は、この割合を基準に地主との人間関係によってプラスマイナスされます。(借地人にプラスになることは、あまりありません)例えば過去に更新料や地代を巡ってトラブルがなかったかなどの事情を勘案して配分を協議します。借地人にとってみれば当然、良好な人間関係のほうが自身の価値を保全出来る事となります。

しかし、これは何度も繰り返しますが相続税評価上の借地権割合を基準とした考え方、いわば一つの物差しであり、価値割合については決定的なルールはありません。すべては当事者の協議によって決まるのです。当然、地主は多い配分を望むでしょうし、借地人も少しでも多くの配分を主張したいところです。ただ、勘違いしてはいけないことは、あくまで地主の協力、承諾が得られなければ借地人の価値割合、価値配分もまったく「絵に書いた餅」であるということです。

特に戦前戦後から土地を借りている借地人は権利金などのまとまった金銭を支払わずに、いつのまにか国税局の評価ルールによって事実上、6割7割という大きな財産価値(机上の)を得ているわけですので、あまり相続税評価上の価値割合に固執して地主に権利主張すると財産どころか、不良資産になってしまいます。

ま、なんども言ってますが、不動産の価値を決めるもっとも重要な要素は「利害関係者との人間関係です」これは間違いない。

べす。

ということで今週も大変お疲れ様でした。

本日は給料日後の週末、(私は支払日)みなさまも街にくりだして焼き鳥たべて、酒呑んで、卵焼き食べて、たくさんくだを巻いて充実した週末をお過ごしください。(涼しいので長袖も忘れずに)


では。アペオス!






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収益建物の客観的価値

こんにちは、前回話題にした「金持ち父さん」は倒産してもやっぱり金持ちのようですね。何やらプロモーション会社と報酬の支払を巡る紛争の結果、約18億円の支払い命令が裁判所より下ったことをうけて、それを踏み倒すために計画倒産したんだとか。個人は連帯保証していないので痛くも痒くもないようで、他の会社で事業を継続しているそうです。

これを受けて「さすが金持ち父さん、金融リテラシーがある」という解説もありますが、私個人としては、「金融リテラシーがある」というより逆に「人としてどうなの?そんな人を裏切ってまで自分の財産守りたいの?倫理観が欠如してるんじゃないの?」と思いますね。気持ちがよろしくない。人と約束したら約束果たさないと。(果たす努力をしないと)これが商売というか人としての基本じゃないですかね。

まだ、事業の失敗、投資の失敗のほうがマシ。

ま、詳細はわかりませんが、これが真実だとしたら、やっぱり憤りをかんじます。んーなんだかな。もやもや。

さて、 前置きはさておいて今回は収益建物の価値について考察したいとおもいます。

相続税対策のひとつにアパートなどの収益建物を子供や同族会社に贈与や売買などによって移転するという手法があります。

その結果アパートから得られる収入は子供または同族会社に移り、将来、相続が発生した場合の納税資金が子供や同族会社に蓄積できる。また、お父さん(推定被相続人)の財産(家賃)の増加を防ぐ効果もある。という仕組みです。

この対策のひとつのポイントは建物のみ移転するということです。本来は土地建物一緒に移転することが望ましいのですが、特に都市部の場合、土地の評価が高く、移転する場合の、売買代金や贈与税などのコストが高く付くため、実際の収益を生んでいる建物のみを移転するというのがミソです。

相続対策の本にもよく出てくる対策です。 

この建物のみを移転する方法には主に「贈与」と「売買」の2つがあります。贈与の場合は原則、「固定資産時評価額」を基に贈与を受けた人が贈与税を支払うこととなりますが、売買の場合は明確な基準はなく、客観的な時価すなわち第三者に売却する場合と同等の価格で移転することとなっております。仮に時価より著しく低い金額で売買した場合は、その時価との差額分は贈与税の対象となってしまします。

なぜなら同族間の取引の場合、価格調整が容易にできるため、客観的価値のあるものを安価で子供などの推定相続人に売買することにより利益(価値)の移転が容易にできることとなり相続税を回避することが可能となってしまうからです。考えてみればあたりまえの話です。

しかし、「売買する場合の建物の客観的価値」というのは果たしてどのように導き出すのでしょうか。

税務署の理屈はよくわかりますが、不動産取引実務上は建物のみを第三者間で売買するということはありえません。建物は常に土地あるいは借地権などの土地を利用する権利と一体で取引されるもので、建物のみの売買というのは、それこそ親族間、同族間でしかありえないのが実態です。

したがって同族間の建物売買における「客観的な時価」というのは存在しないことになります。理論上は減価償却後の帳簿価格であるとか固定資産税評価額であるとか、収益還元価格などがありますが。特に収益還元価格においては、土地と一緒の取引ではないため、適正な還元利回りが何%なのかよくわかりません。
これから考えると、建物の収益力というより、減価償却後の帳簿価格が現実的なのでしょうか。

と、私自身答えがだせる話でもありませんが、世の中には通常ありえないことでも、いろいろと理屈付けが必要なことが多いんだな、と実務家として感じた次第です。

相続税対策としては、この収益建物の移転はそれなりの効果をもたらすと思いますが、相続対策は税金などの金勘定だけではありません。本人はもとより将来残される方々のことも含めたところで総合的に勘案し、実行することが第一だと思います。


ということで。今日の関東地方は雨、気温も低くなってきましたので長袖をご用意してお出かけください。

アディオス。






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「金持ち父さん」倒産??

ベストセラー「金持ち父さん、貧乏父さん」の著者ロバートキヨサキ氏が破産したとのニュースをFBで知りました。
私も当時本を買って途中まで読みました。
(途中まで読んであまりぐいぐい引き込まれなかったんですよね・・・・・んー当時はまだ、神田正則とか本田健とかのほうがおもしろかったかも・・・今は読んでませんが、ま、いずれにせよ東野圭吾や池井戸潤のほうが断然おもしろい)

と余談はさておき、日本における個人の不動産投資、サラリーマン大家さん の火付け役(バイブル)になった本であることは間違いありませんね。

たぶん。不動産投資に限って予測するに、楽観的なマーケット予測(不動産価格や賃料)と借入金に依存した結果、マーケットを甘く見すぎて破綻したんでしょうか? 

日本でこの本が流行り、サラリーマン大家さん向け本やセミナーが流行りかけていたころ、日本における第一人者ともいえる人とお話しする機会がありました。

彼は脱サラし、借入金でアパートを買って、その仕組みの素晴らしさに感銘し、その後も物件を増やし、当時、「すでに○棟、百○○室購入して、家賃収入は月数百万あるんですよ。本当に不動産投資に目覚めてよかった」とニコニコして言ってました。実際そうなんでしょう。私も一応、プロですから。「凄いですね、よく銀行さんも貸してくれますね、ちなみに借入金返済後のキャッシュは月どれくらいなんですか?」と聞いたら「いやー返済しても月50万円も残るんですよ。」と。んー。。。。それって凄いのかな?桁間違ってないよな?ま、本もたくさん出してる第一人者だから何か凄い仕組みでもあるんだろうと思ってました。

でも、いくら考えても、何が凄いのか解りませんでした。「・・・・数億円の借金をして、たった月50万円のキャッシュフローで、空室になったら、金利が上がったら、滞納者が出たら、修繕費が発生したら、税金払ったら?」まさに「??????」の世界。

それと、この方に限らず、その後、雨後の竹の子のように出てきた自称不動産投資のカリスマ達、みな揃って、「たった○年間で資産総額○○億円!家賃収入「○○○○万円!」嘘ではないんでしょうけど、私に言わせて見れば、そんなに凄いのであれば、できれば「資産総額ではなく借入金差引き後の純資産総額、税引き後の手取り額」で凄さを自慢して欲しいですね。まじで。

カリスマ達にも何もマジックがあるはずもなく、あるのは購入価格、借入金額、収入、支出、借入金の返済、それだけなんですよね。不動産投資の指標でいろんなものがありますが、LTVだとかNOIだとかIRRだとか、ま、どれも購入価格(借入金額、自己資金)、収入、支出を、足したり引いたり掛けたり割ったりしたもので、少し格好良く英語にしただけですよね。ま、何が言いたいかっていうと、いろんな指標はあっても詰まるところ、購入価格、収入、支出だということ。それをどう捕らえるか、どう期待するかだけの話です。複雑にしちゃいかん。全てはシンプルでわかりやすくなければいけない。わからないものはだいたいおかしい。けむに巻かれてはいけません。

不動産鑑定手法にDCF(ディスカウントキャッシュフロー)法という、その不動産の生む将来の収益を現在価値に置き換えて不動産の評価をするという鑑定手法が登場し、散々もてはやされましたが、いまだに理解不能です。だって「復帰価格」といって、数年後にいくらで売れるかという仮定の金額を決めなければ評価できないんですからね。正直、復帰価格が予想できるのであれば、その時点でDCF法は必要ないと思うのですが・・・・・

話しついでに、「ノンリコースローン」という、担保とした不動産以外に遡及しない不動産担保ローンも注目されましたが、仕組みと理屈は画期的なものの、結局は将来の売却価格は誰も分からない、リスクが高いから普及してないんでしょうね。ま、このような画期的な商品を設計し、販売し、知らない間に手仕舞いしてしまう金融界の天才は本当に金儲けの天才です。

と、「金持ちだと思ってた父さん」ロバートキヨサキの破綻からこのようなブログ展開になりましたが、ぼくの言いたいことは要するに「不動産投資は自分の能力ではなく、限りなく景気、マーケットに左右される、儲かったとしてもそれは自分の力ではなく、世の中の力ということを勘違いしちゃいけない」ということです。そこに魔法はない。

だって昔から不動産投資のプロである地主は振り返るとまったく儲かっていないんですよ。(損もしてないけど)それをパッと出の投資家が、物件を買って、たかだか数年保有して土地建物で利回り7%8%で、しかも借入金をして、税金支払って儲かるわけがない。と、これが現実ですよ。

念のため申し添えますと不動産投資が悪いと言ってる訳ではありません。

ま、書きたいことはまだまだありますが。。。。。

今日は乱筆乱文失礼しまして、あとで読み返してしかるべきところは修正します。


けっきょく「金持ち父さん」じゃなく「金持ちだった父さん」あるいは「金持ちだと思ってた父さん」ですかね。ことの詳細はよく調べてみないと何とも言えませんが。。。

ま、私は金持ちでもなく、金持ちだったこともないので嫉妬もありこんな言い回しになりましたが。。。

しかし、「金持ち父さん」の「父さん」を変換したら「倒産」がでてきた。

怖いですね。「世にも奇妙な話」でした。

おやすみなさい。





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借金したほうが有利なの?

先日、知人からの相談で「マンション買おうと思ってるんだけど、借金したほうが有利なの?」と。
私にしてみれば意味不明な質問ですが、いろんな情報のつまみ食いや、よくわかってない不動産会社の説明などで、混乱している人も意外と多いようです。

似たような相談、質問で「借金したほうが相続対策で有利なんでしょ?」これも昔からよくある勘違いです。

答えは簡単。住宅を購入する場合も、相続の上でも、借金をすることは、まったくもって有利になることはありません。
非常に単純な理由です。

まず住宅ローンのご説明から。ローンを組んだ場合と現金で購入した場合とを考えてみます。

住宅ローンを組むと借入金の残高に応じて「住宅ローン控除」が受けられ、一定期間、支払った所得税(住民税)が戻ってきます。 この住宅ローン控除が「借金したほうが有利なの?」という勘違いをするポイントです。

現金で購入した場合と住宅ローンを組んだ場合の支払の総額を考えると、どんなに住宅ローン控除によって税金が戻ってこようとも、住宅ローンを組んだ場合の支払総額のほうが多くなります。したがって現金がある場合、現金で購入したほうが有利に決まってます。あくまで住宅ローンは「資金調達の手段」ということを忘れてはいけません。

次に「借金は相続対策」という勘違い。

いまだにこんなことをいう専門家がいるのには目が飛び出たまま引っ込まない思いです。要するに相続税の評価計算する際、財産から借入金を差引く、これをもって財産が減る、圧縮されるというのが勘違いのポイントですが、借金は借金です。わかりやすくいうと、 借金を1億円したとしても、遊んで遣いきらない限り、現金が1億円増えますからプラスマイナスゼロです。アパート、マンション建築などの際、借入金を活用することもあるかとおもいますが、借入金そのものは前述したようになんの効果もありません。あくまで「建築資金調達の手段」と認識しなければいけません。


以上から、住宅ローンも相続対策と称する借入金も、あくまで資金調達の手段であり、有利であるということはありえません。正確に言うと、金利を支払う分だけ「損」です。

「借金したほうが有利」という人に出会ったら、「嘘つき」と思わなければなりません。


ただし、例外的に借入金で不動産(住宅含む)を購入したほうが有利になるケースとして、手持ちの現金を借入れ金利以上の利回りで運用できる場合は、理論上、手持ち資金があっても借入れして不動産を購入したほうが有利となります。ま、この時勢こんなことはありえませんが。。。。。大丈夫ですよ、という金融詐欺まがいの人はいるかもしれません。


いずれにしましても「借金」で得をするのは金融機関だけだということをお忘れなく。。。。。

以上、殴り書きのようになり、理解できる日本語になっているか不安ですが。

バイバイきん。


*収益不動産を購入する場合は、少し理屈が異なります(根本は変わりませんが)ので機会があれば後ほど。





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貸宅地(底地)は本当に不良資産?

こんにちは、サボり癖がつかないうちに更新します。

これまで貸宅地に関する仕事、約700件ほどに携わってきました。
更新、地代改定、建替え、譲渡の承諾、物納要件整備、契約関係の整備、売却、購入、等価交換などです。 

貸宅地は「不良資産」の代表格と言われています。その理由は

・収益性が低い
・流動性が低い

おもにこの2つです。私も駆け出しのころはそのように思っており、相談に対して、早めに処分、整理するようアドバイスしてきたこともありました。しかし、700件ものお手伝いをして実感するのは。

「貸宅地」(底地)は間違いなく優良資産ということです。 

まず、収益性について考えますと、地代の水準は固定資産税の約3倍から5倍程度です。よく相続税評価額から見た利回りは1%から1.5%程度と言われますし、実際その程度です。

しかし、貸宅地は相続で引き継ぐことが大半ですので、実際の取得価格は相続税評価額ではなく、限りなくゼロあるいは、相続取得に要した相続税額です。したがって実際の利回りはもっともっと高いのです。

また、20年に一度、更新料を受領します。借地人が建替える場合は建替え承諾料を受領します。更に借地人が借地権を譲渡する場合には譲渡承諾料(名義書換え料)を受領します。

これを加味しますと相当な利回りです。また賃貸アパートマンションなどのように空室のリスク、滞納のリスク、賃料下落のリスク、修繕費用も発生しません。

これほど安定した収益不動産は貸宅地以外にありません。

したがって私は手放さなければいけない理由(経済的理由や感情的な理由)がなければ「手放す必要はない」 とアドバイスいたします。

大事なのは優良資産にするため、優良資産として維持するためきちんと管理、整備をすることです。確かに、お客様によっては、契約書がない、地代が固定資産税と同等程度あるいは下回っている。更新料をもらったことがない、借地人と人間関係が悪い、という貸宅地もまだまだあります。このような状態では「不良」といわざるを得ませんが、それをきちんと整備することによって「超優良資産」として維持管理可能なのです。

貸宅地(底地)を一括まとめて時価の1割〜2割で不動産会社に売却するケースもよく聞きますし、私自身も相談の結果そのようなお手伝いをすること、したこともあります。

はやりそれは最終手段または緊急避難的な対応です。

そのような対応をとる前に一度冷静になり、貸宅地(底地)を優良な資産として維持、運用する方法はないか検討してみては如何でしょうか。


もっと書きたいことがありますが、今日はこの辺で。

ばいなら。




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