問題解決型不動産コンサルタント 伊藤英昭の事件簿|キャリア20年の独立系「問題解決型」不動産コンサルタントが仕事を通じて日々思うこと、感じた事を綴ります。

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2013年10月

相続税からみたお金と不動産の関係。イロハのイ

こんにちは。雨の火曜日みなさん如何お過ごしでしょうか。というか、当然お仕事中ですよね。

さて、本日は不動産の相続税評価額と時価(換金価値)の関係から相続対策の考え方の基本をお話したいと思います。

相続税を算出する際の財産評価にはルールが定められており、現預金はその残高、有価証券などの金融資産はその取引時価で評価します。不動産も本来は時価が望ましいのですが、不動産は個別性が高く、時価の算定は非常に難しいという観点から土地の相続税評価をする際にはに国が定めた1屬△燭蠅硫然覆鯑始に設定し、その値段(これを路線価といいます)を基準にその道路に面した土地の面積を乗じて算出します。(場所によっては固定資産税評価倍率です)ちなみに建物は固定資産税評価額が相続税評価額となります。(建物の固定資産税評価額は実際の建築価格の約5割前後です)

この土地の相続税評価の基礎となる路線価は、「時価より少し安くしてあげよう」という国の親心から、時価の8割水準にしよう、すなわち時価から2割引いてあげようという設定にしています。この国の言うところの時価というのは公示価格と呼ばれるもので、毎年1月1日時点における国の定めた地点の価格です。したがいまして国の言うところの時価である公示価格を100とすると相続税路線価は80という相関関係になります。ちなみに公示価格は全ての土地に付されているわけではありませんが路線価は定められた地域のほぼすべての道路に付されているため、前述の相関関係から路線価を0.8で除した数値、すなわち路線価の1.25倍が公示価格(国のいうところの時価水準)となります。

前段が長くなって申し訳ございません。

この理屈でいきますと1億円の現金で土地を買った場合、その土地の相続税評価額は概ね8000万円となり、現金で持っている場合に比べ、減少した2000万円に相当する相続税が減少することになります。もちろん全ての土地がこのように綺麗な相関関係になっておりませんので場所によって当然効果は変わります。
例えば時価1億円の土地が路線価で計算すると5000万円という場所もあります。この場合、相続税を減少させる効果は更に高くなります。現金で持っているより不動産を購入したほうが相続対策上有利だよ、という理屈の肝はこの部分、現金と不動産との評価方法の違いです。

ポイントは「時価 ≧ 相続税評価額」です。

したがいましてこの相関関係を充たす場合、現金で保有しているより土地を購入するだけで相続税の評価を引き下げる効果があります。なにもアパートを建てる必要もありませんし、ましてや借入金なんて何の意味もありません。(アパートを建築すると更に土地の評価は引き下げられますが、更地に比べ換金価値が変わる事などから敢えて触れません)

*もちろんこの逆もあります。同じ時価1億円の土地でも路線価(相続税評価額)で計算すると1億2000万円の場合、相続税という観点で考えると実際の時価よりも過大評価されてしまうこととなり、相続税負担は多くなってしまいます。


傾向としては地価が高いエリア、都心部であればあるほどこの時価と相続税評価額の乖離が大きく相続税評価引き下げの効果が高いといえます。

しかし、このような土地は購入金額も非常に高くなりますので、相当な金融資産がなければ難しい対策であるというのも現実です。

同じ効果を見込める対策の応用版として分譲マンション等の1室を購入することも有効です。分譲マンションは敷地を所有者全員で共有しているため、土地の持分は非常に少なく、また、建物は固定資産税評価額であるため、殆どのマンションにおいて相続税評価額よりも時価のほうが上回っているのが現状です。
これも土地と同じく都心部であればあるほど、また、単価が高いマンションほど、時価と相続税評価額の乖離が大きくなり、それだけ相続税評価の引き下げ効果は高くなる傾向にあります。(マンションを賃貸すると更に相続税評価は引き下げられます)

以上が相続税という観点でみたお金と不動産の関係の基礎、イロハのイです。

いずれも相続対策のみに重点を置くのではなく、その不動産の将来性、換金性を十分に考慮しなければ本末転倒になってしまいます。まちがっても本来の価値より高く買ってしまうことのないように。

なお、相続対策を検討する場合は評価の引き下げ効果だけではなく、納税をどうするかということを第一に考えなければ税金は減ったけど納めるお金がないということにもなりかねませんので注意が必要です。
また、推定相続人が複数存在する場合、現金とは異なり、不動産を購入することによって分けづらくなりますので、その点の留意も必要ですね。


と、本当はこの話を書くつもりはありませんでしたが、前段の話だけでこれだけの分量になりましたので、私の伝えたい本題は次回にしたいと思います。


では、アメダス。




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セミナー講師「相続メディアサービス」主催

「相続メディアサービス」主催 「税理士向け相続実務セミナー」の講師を務めました。

テーマ:「税理士が知っておきたい!底地・借地権の権利調整実務」



 

「ゆかし」もそうだけど。。。

こんにちは。電車の移動時間にでも暇つぶしにどうぞ。

話題の「ゆかし」もそうですが金融というのは牧場といい共済といい電電といい年金運用といい、どうも胡散臭い話が多すぎますよね。

私の所属する不動産も胡散臭い業界と呼ばれますが、不動産業界は見た目が胡散臭い(笑)だけで、取引そのものは、現物が見えるので、現物の見えない金融より安心かと。というより、専門家(私のような)が関与すれば金融のような大きな事故はないかと思います。まじです。

さて、先日「親を介護施設に入所させるために自宅を売却あるいは賃貸しようか」という相談を受けていました。

不動産の話はさておき、現在の金融資産などの状況を伺ったところ野村證券の預かり資産報告書がありました。「毎月分配金が入るので年金がわりになりますよ」と、とある投資信託を担当者に進められたそうで、 確かに毎月6万円ほど分配され喜んでいるようです。

よくみると現在の基準価格 (時価)は650万円ほど、数年前に預け入れたときは1500万円です。投資信託の名称は、「なんとかアジアハイイールド債」。と、いろいろなアジアの投資信託を束ねたもののようです。

おいおい、ハイイールドって、なけなしの財産を託そうとするご老人に勧める商品じゃないだろう、と一応FPの端くれの私でも理解できます。

たのみますよ天下の野村證券様。

確かに毎月分配ですが、実態は元本の食いつぶし、いやそれ以上に酷いパフォーマンスというか、騙しに近い商品じゃないかと勘ぐりたくなります。結果論ではありますが、現金を取り崩して使っているほうがまだマシだった。いや、今からでも解約して金庫を買って現金を取り崩して生活費に充てたほうがいいんじゃないかとも思えます。(それにしても痛手が大きい)

ま、元本が相当目減りしてるので確かにハイイールドになってますけどね。。。

なにが言いたいかというと、金融商品(特に投資信託など)は紙の上での数字の羅列であり、投資した人たちはそのお金がどこにどうなっているか確認しようが無い、「明細」なんて明るく細かいといっても、極めて不透明であるということ。

しかも複雑に仕組まれており、素人にはなかなか理解できないこと。(現場で販売している人もわかっていません)

複雑な仕組みであるがゆえに 関与している人の数が多いこと、ということはその分だけコストがかかっているということ。しかも優秀な金融マンの世間ずれした人件費なども考えると、利益は出なくて当然と考えてしまいます。年十数%の運用パフォーマンスなんてありえんでしょ。アブラハムさん。
ま、集めたお金に金融の天才達が群がっていろんなコストを搾取するためにわざと複雑にしていると思いますが。

うがった見方をすると、毎月分配しながら巧妙に元本の評価を上げたり下げたりし、最終的には損をする仕組みになっているのではないか、またやろうと思えばそれくらい簡単に出来るのが金融商品だと思います。

事実、運用のリスクは投資家が取り、手数料や運用にかかるコストは機械的に搾取されますからね。下手すると100集めてコストが20くらいで80から運用スタートというイメージなんじゃないかな?

ま、金融の世界は不動産と違って天才が多いですから、その頭脳をちょっと悪いほうに使うと素人をけむにまく仕組みなんて朝飯前。これに比べると不動産の悪い人なんて可愛いもんです。すぐ見抜かれちゃう。(悪い人はもう殆ど見かけませんが、小さな嘘つきはまだいますね)

金融商品は物が見えません。会社なり、人なりを信用するしかない。

不動産は会社も人も信用できなくても実物がある。 (笑)

数年前のファンドバブルの時も「不動産の金融商品化」といって金融の天才達が乗り込んできて、証券会社と組んで上場して倒産して、自分たちは懐温め、一般投資家は紙屑をつかまされ、たくさん食い散らかして、爆竹鳴らしていなくなった。まさにお祭り。

残ったのは、もともとの純な不動産屋と塩漬けになった物件。。。。焼け野原。

不動産は基本的に需給でしょ。金融は補完的役割。

これまで45年しか人生を生きてませんが、信用できる資産はやはり、現金、不動産、金あたりですかね。 (上がる下がるじゃないですよ)

いや、やっぱり信用できる資産は「人」かな。いやいや「ズブン」ですかね。

と、最近感じたところをズラズラっと書きなぐってしまいました。

あ、金融にたずさわる人がすべて駄目といってるわけではありませんよ、念のため。

では、ハブ ア ナイス ウィークエンド。

ばいなら。 




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