地主の依頼で借地権の更新に伴う更新料の算出、受領、事務手続き、場合によっては地代の値上げ、売却、交換、買戻し等の権利調整を既に10数年、件数にして、630件くらいですかね・・・させていただいております。それにしてもいろんな地主、借地人がいますね。まそれはさておいて20年に一度(旧法の非堅固建物の場合)の更新時期は地主、借地人ともに借地関係を改めて見直す機会です。見直すとは
1.更新する(更新料を支払う)
2.借地人が底地を買い取る
3.借地権を地主が買い戻す
4.底地と借地を交換する
5.共同で第三者に売却する
ざっと以上ですかね。
1.更新する
更新料については賛否両論いろんな意見があろうかと思いますが、結論から言うと99%受領できますね。相手に弁護士が入ったとしても、「更新料は法的根拠が無いので一切支払わない」という弁護士は、まずいません。それは結局、地主と喧嘩をしても最終的に不利益を蒙るのは借地人だからということが分かっているから。借地人が強い強いとは言っても、土地の賃借権である以上、やっぱり地主が強い。
2.底地を買い取る
どうせ更新料を支払うんだったらいっそのこと底地を購入したいという借地人は非常に多いです。いつか自分の土地にしたいという思いは本当に強いですね。土地の貸し借りに伴ういろんなしがらみはモウたくさんということなのでしょう。よくわかります。
3.借地権を買い戻す
今日の本題なのであとまわしにして
4.交換
ある程度土地の面積があり道路付けがよくないと難しいですね。建物が敷地目一杯に建っている場合なども難しいです。でもそのような事がクリアできればめでたい方法です。
5.共同売却
お金をどのような比率で分けるかが味噌です。共同売却というよりはどちらかが買い取ってから売却したほうが価格の面でも有利にはたらく場合が多いですね。
さて、借地権の買戻しですが、権利が6割、7割なんていわれてますが、地主が買い戻す価格はせいぜい4割から5割程度の金額です、ま、その根拠は借地権を第三者に売却できる価格と競合することとなりますが、借地権を購入する人はあまりいない(いても安い金額でなければ売れない)ことから結果地主は比較的リーズナブルな価格で買い戻すことが可能になります。
今ではあたりまえのように買戻しなんて私も言ってますが
しかしよく考えると、借地契約当初からの地代、更新料など借地人から受領した金額を全部合計したとしても、買戻しに要する金額はそれ以上になることが多くなります。何がいいたいかというと、土地を貸して、地代や更新料を受領して、買い戻すときには今まで受領したお金に金利をつけて返すようなものなんだなぁ。じゃ、いったい地主は今まで何の利益があったのか???という疑問にぶつかってます。
んーあまり考えすぎるのもやめますか。
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