ご無沙汰です。

今年2回目のブログ更新です。どうしてもこのタイミングで書きたかったので、夜な夜な。?更新しました。(笑)

「アパートの供給が止まらない」 。。とのテーマで、クローズアップ現代で特集されたようです。あ、見てません。が、サマリーだけ見ました。

住宅の空家問題が社会問題化されてます。(もう20年以上前からの現象ですが)。別荘などのセカンドハウスの空家から、相続で引き継いだ住宅に誰も済まない問題やら、遺産分割が揉めて所有者が特定できない問題やら、解体すると固定資産税がアップする問題やら、借地上の建物の建て替えの問題やらいろいろあります。

中でも賃貸住宅の空室は2割を超えており、にも拘らず、新築、すなわち新規供給が止まらない。その理由として、新築に重きを置く住宅政策(税制、法制など)やハウスメーカー主導の30年一括借り上げなどが根本悪のようです。

特に今年からの相続増税などの後押しや、消費増税などを背景に、賃貸経営の事業リスクそのものより、節税効果をうたったり。また、実際には施主にリスクを負わせる30年長期家賃保証を前面に出した行き過ぎた営業により、建てた施主の経営が立ち行かなくなることが社会問題化しつつある、という事を言いたかったのでしょうかね。

んー、確かにそのような一面もありますが、 誰が悪いかというと、国でもなく、ハウスメーカーでもなく、やはり施主、つまり意思決定した地主さんでしょうね。

ただし、営利団体であり、土地活用のプロであるハウスメーカーと、素人である地主さんとでは圧倒的に土地活用の基礎となる情報格差が異なるので、ハウスメーカーは悪者、地主は被害者という構図ができるのでしょう。これも、そのとおりです。

何が言いたいかというと、そもそもその土地にアパートを建てたほうがいいのか、建てないほうがいいのか、建てるとすれば、どのようなものが地主にとってリスクが少ないのか、マーケットや相続などの観点から、且つ地主の視点で、アドバイスする人間がいなかったことが失敗の原因であり、それを国やハウスメーカーやサブリース事業者のせいにすることは短絡すぎるということです。すべてが悪ではありません。

ハウスメーカーは当然「建てましょう」「家賃保証するので安心です」「相続対策になります」となります。そりゃ商売ですから。

それを受けた地主は顧問税理士に「節税になるといってハウスメーカーからこんな提案受けたけどどうなのかね?」と相談します。すると税理士は、「確かに相続税の評価引き下げ効果はありますね」となります。ハウスメーカーも、税理士も嘘は言ってません。(ただし私の周りにいる賃貸事業をリスクの伴う投資活動と捉えている感度の高い税理士は、もっと気の利くアドバイスをします。)

しかし、本来であれば、そこには、そもそも「建てたほうがいいのか、建てない方がいいのか、建てるなら何がいいのか、どこがいいのか、建てないのであれば、どのように活用するか、あるいは何もしないか」という施主の立場に立った、鳥の目で判断するコンサルタントの存在が必要なのです。

需要と供給の観点から新規のアパート建築は、もはや必要ないことは、算数のできる人ならみんなわかってます。

しかし、それを国の政策で総量規制する。とか、新築優遇の法制、税制を変えていく、また、家賃保証業者を悪とし、許認可制にして国が管理する。というのは、資本主義の原則から逸脱した、いかにも官僚的な発想だと思います。

一番の根本的で現実的な解決方法は、前述しましたが、施主の立場に立って、「建てたほうがいいのか、建てない方がいいのか、建てるなら何がいいのか、どこがいいのか、建てないのであれば、どのように活用するか、あるいは何もしないか」というように、マーケットや施主の個別事情、相続等の観点から、総合的、中立的に立ってアドバイスできる本当のコンサルタント(私のような)をたくさん育てることだと思います。

国の政策はその次。

ま、長々と書きました。が、言いたかったことは最後の2行です。

土地活用についてはもっともっと書きたいことがありますが。今日はこれくらいで勘弁しておきましょう。

ちなみに私は問題解決型不動産コンサルタントとして20年以上、このようなポリシーで活用の相談、実務を行っております。あ、これが一番言いたいことでしたね。(笑)

と、日付も変わり、明日も早いのでこの辺で。

アディオス。


思いつきの乱筆乱文失礼します。見直しながら修正します。




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