こんにちは。2か月ぶりの更新です。先日、路線価が発表になりましたね。

もちろん都市圏は上昇基調、地方圏は相変わらず下落続く、というお決まりの状況。路線価と同じ1月1日時点の地価の指標である公示価格が発表された時点で、今回の発表はまったくの想定内です。基本的に連動してますから。

ちなみに時価の指標となる公示価格が100に対して、相続税、贈与税算出の基礎となる路線価は80です。国の理屈としては時価より少し安めに評価してあげようという親心ですね。

ざっくりと実際の取引時価と路線価の関係はどうかというと、

上昇エリアの時価は路線価の1.2倍から高いところだと2倍以上。(銀座なんかがそうです)
下落もしくは横ばいエリアの取引時価は路線価と同じくらいかそれよりも低い。という関係。(A君の自宅あたりがそうです)

これは時価と、路線価などの公的価格の公表時期との時間差に関係があります。上昇基調の時は時価の動きに対して、当然、公的価格の公表は半年から1年遅れるので、時価のほうが路線価などの公的価格より当然高く、且つ路線価との乖離は大きくなります。

対して、下落基調の時は、その逆となり、時価と路線価との乖離は少なくなる、もしくは逆転し、時価の方が路線価を下回る。

現在の都市圏と地方圏はまさにこの関係といえます。要するに二極化。(20年以上既に二極化ですが。。。)

これによって土地持ちに何が起きているかというと、どこに土地を保有しているかによって相続税上不公平が生じているということです。

要するに都市部に土地を保有している人は土地の時価総額に対して、相続税評価額はその6割、7割と過小評価されているのに対し、地方に土地を保有している人は、土地の時価総額と同等か、逆に相続税評価額の方が高いというように過大評価されている人もいるのです。

不公平ですよね。

このように、二極化の現在は相続税上は都市部に土地を保有している人の方が圧倒的に有利なのです。また、このような現象を受けて、地方圏の土地を売却し、都市部に土地を取得しようという動きが続いているので、今後も、この土地保有場所による相続税の不公平状態は続く、むしろ顕著になるでしょう。

これはしょうがないですね。

路線価制度そのものの限界も近づいているのかもしれません。

土地資産家における資産組み換えの基本は、時価と路線価の乖離が大きいところに土地を買うこと、なにも賃貸物件やタワーマンションじゃなくても構いません。

路線価を踏まえた相続対策イロハのイ、ですね。ま、何度となく言ってることですが、路線価発表に伴い復習ということで。。。

というわけで久しぶりにアウトプットしてみました。


さて、今日は七夕。入谷の朝顔市にでも行って帰りますかね。



アディオス。




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