暇になったので、1年半ぶりにブログ更新です。

今話題の森友学園と豊洲移転の問題を不動産取引の観点から整理してみました。

森友学園の口利きや寄付、許認可の問題等は政治家に任せるとして、不動産取引の観点から「瑕疵担保責任」について整理してみます。

引き渡した土地に土壌汚染や地下埋設物などの欠陥があった場合の責任、つまり、「瑕疵担保責任」は基本的に売主が負うものです。したがって今回、森友学園の購入した土地の地下埋設物の除去については売主である国が責任を負うべきものです。

取引実務としては「土地引き渡し後に瑕疵が発見された場合、売主の責任において瑕疵を修復する」これが基本です。また「瑕疵の修復に要した費用は売主に請求できる」とすることも修復の負担をを売主に負ってもらうという意味では一緒です。
そのほか「売主は引き渡し後の瑕疵担保責任は一切負わない」や「引き渡し後一定期間(数か月から数年)に限り瑕疵担保責任を負う」という特約も当事者間では有効です。(買主が事業者か消費者かによって特約の有効性は変わりますが)

売主が瑕疵担保責任を負うという意味では、あらかじめ想定される土壌改良費用を売買金額から差引くことも考え方の一つです。この場合、土壌改良費用が適正かどうかが問題です。すなわち想定より費用が低く抑えられた場合は買主が得をしますし、逆に想定より高くなった場合は買主が損をする。というように不透明で、且つ双方にリスクがともなう取引ですが、商取引の場合、そのリスクを理解したうえで取引したのであれば問題ありません。

しかしながら今回の森友学園に対する国有地売却は、国民の財産である国有地を、売却価格から土壌改良費用をあらかじめ差し引くという不透明な方法をとることにより多くの疑念を生じさせることとなりました。メディアの云う「不当に安く買った」というより「土壌改良費が適正かどうか」と言い替えるほうが正しい表現だと思います。

ま、このようなことから、取引価格の適正性については籠池さんを証人喚問したところでまったくもって意味はなく、時間の無駄ですが。。。

いずれにしても、本来あるべき、「瑕疵の発見後、売主の責任と負担で修復する」という約束にしておけば取引価格に関する大きな疑念は生じなかったでしょう。

次に豊洲移転の問題

移転の是非、地下水云々、安全性、安心がどうのということについて言いたいことは沢山ありますが、これも政治家や専門家に任せるとしましょう。

取引上の観点からみますと、森友学園問題とおなじ「瑕疵担保責任」の問題があげられます。百条委員会では土壌汚染という瑕疵について「土壌汚染対策費用」の負担をめぐる対応が争点となりました。要するに東京ガスは費用の一部のみの負担で東京都が多くの負担をすることになった。これが大問題だ。とのことです。

前述しましたが、土壌改良などの瑕疵担保責任は売主に負担させることが原則ですが、特約で免除、一部免除することも当事者が合意すれば問題ありません。

売主である東京ガスの立場で考えると、土壌汚染があるのは百も承知、土壌改良費用を負担することはやむを得ないが、土地を売った後、永遠、且つ無限に瑕疵担保責任を負うのは企業としてリスクが大きすぎるという考えになるのは当然の事です。上場企業ですのでなおのことです。

そこに東京都から「どうしても欲しい」と言われれば「土壌改良費用は一定額は負担するが、それ以上の費用負担が生じた場合は買主である東京都で負担してください。その条件であれば売却します」という交渉になるのは容易に想像できます。

土地というのは二つと同じものがありませんから、昔から「隣の土地は借金してでも買え、倍の値段を払っても買え」ともいわれています。なにが何でもその土地が欲しければある程度の金額、リスクは買主が許容しなければならないのは一般的な商取引ではやむを得ないことです。

今回の取引上の問題があるとすれば、そのリスクがどの程度のものか、役人、議会、知事がどこまで想定していたかですね。

まぁ、いまさら何を。という感じですけど。

一般的な土地取引の観点からは「想定以上にコストがかかったが、唯一無二のまとまった土地が購入できた、めでたし」ということでしょう。


私の会社は築地、街づくりや資産効率から考えても、そもそもこんな一等地に市場はもう必要ないだろうと思ってました、自宅からは豊洲市場を毎日見てるし、自転車の通勤路なのであのゴーストタウンぶりは悲しくなりますね。ま、要するに私は早期移転派です。

小池さん、立ち止まってばかりじゃ進まないですよ。。。小池劇場にはいいかげんおなか一杯

このようすじゃ、しまいには小池さんが豊洲から汲み上げた地下水を飲んで「うん、美味しいわ!もう1杯!」と安全宣言するしかないですかね。

じゃんじゃん。

ま、メディアは大衆を扇動するようなごちゃ混ぜの報道ではなく、要件を整理して報道してもらいたいものです。


久しぶり、且つ思うがままの殴り書き失礼しました。

ばいなら。




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