生産緑地の2022年問題などと新聞等で取り上げられています。
 さて、何が問題なのでしょうか?

「生産緑地」とは、人口や建築物の多い都市部において、緑を確保し、かつ防災上の観点から、農地を残すために、宅地転用などの利用の制限を設けた農地のことで、所有者の同意を得て市区町村の都市計画にて定めます。

この生産緑地は、指定を受けてから30年間、もしくは農業に従事する者が死亡などにより営農できなくなった時まで、宅地等への利用が制限されることになります。すなわちこの期間は建物等を建築できない、また、宅地として売却できません。

しかし、土地の利用を制限する代わりに、固定資産税を優遇し、相続税の納税猶予が受けられるという税制上の恩恵を受けることが可能となっております。

現在の生産緑地の制度は1992年に導入されたため、30年後の2022年にほとんどの生産緑地が期限を迎え、大量に宅地として放出されるのではないか。結果的に宅地の大量供給につながり、地価が下がるのではないか。これは大変だ。と

ざっくりいうと、これが世に言われる「生産緑地2022年問題」です。

この問題をうけて盛り上がりを見せているのが、なんといってもハウスメーカーや不動産業者です。という私も不動産業界ですが・・・彼らはこれを千載一遇の商機と見て、農家に一斉に営業をかけ、生産緑地指定解除された農地にアパートを建築しましょう、売却しましょうと虎視眈々と狙っているのです。

この前提として理解しておかなければいけないのは、制度が導入された1992年、農地は都市部においても非常に安い固定資産税でした。しかし、都市の発展に伴う地価の上昇等を受けて、国は「これからは都市部の農地も宅地並みに固定資産税を課すこととします。しかし、生産緑地指定を受けた農地はこれまで通り固定資産税等の軽減を受けられますが、どうしますか?」という二者択一を農家に迫ったのです。

それを受けた農家は「生産緑地の指定を受けても30年も利用が制限されるのはどうなんだろうか。であれば、すべての農地を生産緑地の指定をうけず、一部の農地は、いつでも自由に利用できる状態にしようか」ということで、この年、大量の農地が宅地として供給されたのです。しかし、生産緑地の指定を受けなかった農地は宅地並みの、これまでとは桁違いの固定資産税を納めなくてはいけません。とても農業収入では高い固定資産税を賄えないので、宅地化した農地にアパートでも建築しようかという事になり、これに目をつけた、ほにゃらら建託などをはじめとするハウスメーカーが「アパートを建築しましょう、そうすると収入が上がるうえに固定資産税が軽減されますよ、土地の評価も下がって相続税対策にもなりますよ」というモーレツ営業にて都市部の農地に大量のアパートが建築されたのです。これが制度導入当初のアパート大量供給物語です。

物語がすこし長くなりましたが、それから待つこと30年、この、2匹目のどぜうを鼻息荒く狙っているのが、ハウスメーカーや不動産業界なのです。

ちなみに期限を迎えた生産緑地は、更に指定を10年延長することも可能です。しかし、この場合、営農が義務付けられるので、農業に従事する人の高齢化や後継者のいない農家などは、これを機に生産緑地指定を解除しようか、という動きがあるかもしれません。しかし国は、できれば都市部の農地を少しでも残すために営農ができなくても、農地を家庭菜園や企業、NPOなどに貸した場合でも生産緑地の指定を受けられるよう制度を改め、なるべく宅地化を抑えようという動きになってきております。

前段が長くなりすぎました。

と、いうことで、都市農家をはじめとする地主の相続、不動産コンサルに25年従事している私は、1992年のような大量供給はないと思っています。かつてと社会経済情勢も変わり、アパート経営は空室問題などが顕在化し、もうかる事業ではなくなっていること。それを農家が身に染みて一番しっていること、それより何より、そもそも農家は先祖伝来の土地を手放そう(宅地化しよう)という意識がない。ということです。農家が土地を手放すのは、手放さなくてはならない特別の事情がある場合に限られます。その最たるものは相続税の納付です。生産緑地であっても、従事者が死亡すれば指定を解除でき、売却することは可能です。したがって、相続などのやむを得ない事情がある場合を除き、農地は維持したいのが本音ですから、2022年に生産緑地指定の期限が到来したからと言って、これが指定解除につながるかと言えば、ぼくの答えは否ですね。余程、管理の行き届かない遠方の農地などではない限り、多くの農家は、10年の延長を選択するでしょうし、私もそのようにアドバイスしております。ましてや、農地を貸す場合にも生産緑地指定が継続でき、固定資産税や相続税の優遇が受けられるとなれば、後継者がいなくとも2022年の期限到来で、即、制限解除にはならないでしょう。 とはいいながらも、相続等により少なからず生産緑地は制限解除され売却されるケースが多いので、減少していくことは事実ですけどね。

これが私のいうところの「生産緑地2022年問題は問題ではない」という理由です。

実務を知らない評論家やコンサルタントが理屈をこねて「時限爆弾」笑。などと煽ってますが・・・

むしろこれを問題にしたいのは、鼻息荒く、商機ととらえている建築、不動産業界です。いろんな理屈や不安を煽って、農家に農地の放出を迫るのではないかと思います。

まさに2022年問題は、農家という「農耕民族」と、モーレツ営業の建築、不動産業者の「狩猟民族」との戦いでもあるのです。この戦い、どちらが勝つか。注目です。(笑)

以上、簡単に解説するつもりが、やっぱり長く、口説くなってしまいました。

では、明日から三連休、早く帰って日本サッカーでも応援しますかね。

ばいなら。





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