「借地人は強い」というお話を耳にすることも多いのではないでしょうか。ここでいう「強い」というのは、何も肉体的、精神的に強い、ということではなく、「権利が強い」ということです。では、何をもって権利が強いというのでしょうか。

借地権は、他人の土地を借りて建物を所有し、契約期間を定め、その土地利用の対価として地代を土地所有者(地主)に支払うことで成り立っています。

 借地権が強いと言われる理由のひとつは、契約期間が満了しても建物が存在する限り、借地契約が存続される、すなわち更新されることを法律で約束していることです。要するに、建物が存続する間は、期間が満了したとしても借りた土地を返還しなくて良いのです。では、建物が朽ち果てたら借地が返還されるのかと言えば、理屈上はそのようになりますが、借地人が建物の再築を望んだ場合、地主の承諾を得た上で、建て替えが可能となります。仮に地主が承諾を与えてくれない場合でも裁判所に申し立てることにより、裁判所は地主に代わって再築の許可を与えてくれます。このように借地上の建物の再築が法律によって認められていることから、事実上、建物の朽廃による土地の返還がなされることはありません。いわゆる貸した土地は還ってこない、借りた土地は還さなくて良い。これが「借地権は強い」といわれる一番の理由です。

このように借地権は、半永久的に返還しなくてもよい土地利用の権利ですから、資産として一定の価値が認められており、地主の承諾を得ることによって借地権を第三者に譲渡することが可能となっております。この場合も、地主が譲渡の承諾を与えてくれなかった場合は、裁判所に申し立てることにより、裁判所が地主に代わって譲渡の許可を与えてくれます。

 以上の事から、借地権は、その権利の存続と価値実現のための権利の譲渡を法律によって約束しているのです。

しかし、ここで着目すべきは、借地上の建物の建替え、借地権の譲渡いずれにおいても一義的には地主の承諾が必要であるという事です。ということは、地主の立場で考えますと、承諾を与えないという選択も当然ありうるのです。特に、借地権の譲渡の場面で考えますと、結果的に裁判所による譲渡の許可を得られるとしても、裁判所の許可を得てまで購入しようとする人は現実的には多くありません。裁判所の手続きによる、ということは、いわば地主との関係が良好でない係争中の借地であることは明らかであり、長きにわたって地主との関係を続けなければならない借地という性質を考えると、何もわざわざそのような係争物件を購入する必要はありません。また、仮に裁判上の手続きを経て購入する人が現れたとしても、それは机上で目論んだ売却価格より大幅に下がることは目に見えております。一般的に借地権の価値は、所有権としての価格(更地価格)の6割から7割と、いずれにしても所有権価格の半分以上は借地権の価値といわれておりますが、これはあくまで地主との関係な良好な場合の机上の価値なのです。この事を借地人はよくよく頭に入れておかなければなりません。いかに地主との関係を良好に保つかが借地権という財産価値を毀損しないための基本なのです。

したがいまして、借地権実務の現場では「借地権は強い」ではなく「借地権は弱い」のです。弱いから法律で保護している、ということを理解することが問題解決の第一歩です。






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