緊急事態宣言の解除からまた感染者が増加し、現在は沈静化してきたような感もあり、少しずつですが、人の動き、経済の動きが活性化してきたようです。それでもコロナ禍によって世界、日本の経済は大打撃を受け、前回のリーマンショックを大きく超える未曾有の経済不況が到来すると言われております。

コロナ不況が不動産に与える影響については前回、前々回とお話しいたしました。賃貸経営についても他の業種同様、少なからずマイナスの影響をうけるものの、賃貸用途によってはその影響は軽微であり、見方によっては不況下に強い事業であることを改めて感じているかたも多いのではないでしょうか。

 コロナ不況下で大きく取り上げられているのは、飲食等自粛要請業種の賃料負担です。当然のことですが賃料は、お店を営業していようといまいと、売り上げが上がろうと上がるまいと、借りている以上、毎月約束した賃料を必ず支払わなければいけません。反対にオーナーは毎月必ず約束した賃料を受け取ることができ、しかもこれは法律で決められている(守られている)絶対的約束なのです。今回の国の経済対策をみても、テナントに対する賃料の補助が対策の柱となっています。いくら国といえども、オーナーに対して強制的に賃料の減額を迫ることはできないのです。このような事からも、いかにオーナーの権利が強いかということがよくわかります。

 このように、いくら法律上、当事者で約束した賃料を支払う義務、受け取る権利があるとはいえ、このような状況下ですから個別には賃料の減額や猶予の交渉に応じているオーナーが大多数です。また、当面は、すべての用途において賃料の下落傾向が続くことになるでしょうから、賃貸経営にマイナスの影響を受けるのは必至です。利用用途から見ますと、住宅のように必要不可欠なものほど賃料のブレ幅(下落幅)は小さく、店舗等人気や景気に直接左右されるものはブレ幅(下落幅)が大きくなる傾向があります。

しかし、どれだけ不況の煽りを受けたとしても、賃貸経営の優れたところは、賃料が半分になることはあるにせよ、ゼロになることはない、ということです。ただし、何度も申し上げておりますが、借入金が多ければ、返済に充てる金額が多くなりますので、賃料が減少するほど経営は厳しくなります。これまでの経済不況における不動産経営の破綻の原因はすべて借入金です。借入金は、不動産価格や賃料が上昇局面の時には大きなプラスの効果を発揮いたしますが、下落局面では一気に破綻の可能性が高くなります。賃料の上昇が見込めない現在は、いかに借入金に頼らず、計画を組むことが、不安定な経済下でも破綻しない賃貸経営のポイントです。

コロナ禍で大きな影響を受け、賃料の支払いに窮している企業の側からみても、逆の立場から、これからは経営リスクの分散ということを考え、賃貸経営というのも一つの選択となるのではないでしょうか。




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