行政は、計画的な街づくりを進めるために、市街化を促進する区域と、市街化を抑制する区域などに街を区分し、市街化を促進する区域では更に、住宅を中心とする地域、商業施設を中心とする地域、工場などを中心とする地域、というように用途を区分しています。この区分を用途地域と言い、細かく13の地域に分け、それぞれ建築できる建物の利用用途、規模の制限などを定めています。
用途地域では、建築可能な規模の指標の一つとして容積率が定められています。容積率とは、その敷地に対してどれくらいの規模の建物を建てる事が可能かという指標で、用途地域によって異なりますが、50％から最大1300％と非常に幅があります。傾向としては、住居系の用途地域では容積率が小さくなり、商業系の用途地域では容積率が大きくなります。
土地活用や不動産投資という側面で見ると、容積率が高い方が多くの床面積を確保でき、その分だけ多くの賃貸収入を得る事が可能となりますので、必然的に価値は高くなります。
仮に200�屬療效呂�あるとすると容積率100％の地域では床面積の合計で200�屬靴�建築できません。これに比べ1000％の地域では、床面積の合計で2000�屬盞�築する事が可能となります。単純比較は出来ませんが、この例では収益力に10倍の差が生じますので、同一地域だとすると、理論上は土地の価値に10倍の差が生じると考えられます。
平成バブル後の不良債権処理と規制緩和による経済活性化の政策として、特定の地域、要件によって容積率を緩和してきた結果、高層ビル、マンションが林立し、不動産価格の上昇と経済の好循環を招いたといえるでしょう。
では、容積率が小さいと、不動産価値が低いといえるのでしょうか。住環境という側面で見ると、容積率が小さい地域の方が、敷地面積に対する建物の規模が必然的に小さくなり、庭などの空間が広くなりますし、高い建物が無い分、空も広くなり、ゆったりとした閑静な住宅街が形成されます。日本の高級住宅地と呼ばれている地域のほとんどは容積率が小さい傾向にあります。いわば行政が、そのような住環境を作ろうと用途地域や容積率を定めた結果、住宅地としての環境価値、資産価値を高めたともいえるでしょう。
日本の土地、および建築物は私有財産でありながら公共的な側面を持ち合わせています。法令の範囲だから、収益が得られるからといって、好き勝手に大きな建物を目いっぱい建てることによって、閑静な住宅街などでは、しばし問題になることもあります。何が良い悪いではありませんが、地域にはそれぞれの歴史があり、文化があり、町並みがあり、コミュニティもあります。その蓄積が現在の不動産の価値に少なからず反映しています。住宅もオフィスもまだまだ新規の供給は続きますが、収益力だけではない不動産の本当の価値を考えることも、供給が足りているからこそ、これからは更に必要と思われます。
とはいいながら、空き地を見つけると、つい、何階まで建つのか想像してしまいます。
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