問題解決型不動産コンサルタント 伊藤英昭の事件簿|キャリア20年の独立系「問題解決型」不動産コンサルタントが仕事を通じて日々思うこと、感じた事を綴ります。

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不動産用語「せ」

税額控除(ぜいがくこうじょ)

税金の計算上、算出された税額から、一定額を減免すること。個人の所得税に関する税額控除の主なものには「住宅借入金等特別控除」や等がある。

課税標準×税率=本来の税額
本来の税額-控除額=納付すべき税額


 

生産緑地(せいさんりょくち)・生産緑地法

都市計画法に基づく地域地区の一つで、市街化区域内にある500岼幣紊稜醒賄が土地所有者の同意を得て生産緑地として指定される。生産緑地に指定されると継続して営農を行わなければならず、原則、宅地の造成や建築物の建築ができなくなるが固定資産税の大幅な軽減や、相続税の納税猶予の特例が受けられる。指定の日から30年もしくは主たる農業従事者の死亡等により営農の継続が困難になった場合、市町村長に対し、時価で買取の申し出をおこなうことができる。買取り申し出後、3ヶ月経過しても買取が行われない場合は、生産緑地の指定が解除される。


 

正当な事由(せいとうなじゆう)(正当事由)

主に建物の賃貸借契約において貸主側からの更新の拒絶や解約の申し入れ等において、道理に適うやむをえない理由のこと。借地借家法では正当事由がなければ家主からの解約、更新拒絶が出来ないとされている。正当事由には賃借人及び賃貸人双方がその建物を必要とする事情や、賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況・現況、財産上の給付(立ち退き料)の申し出等が考慮され、最終的に裁判所で判断されることとなるが弱者保護の観点から賃借人の事情が優先される。


 

成年後見監督人(せいねんこうけんかんとくにん)

成年後見制度において、知的障害や精神上の障害などにより判断能力が不十分な者を保護するために裁判所が選任した後見人を監督する人のこと。本人の権利が守られるように、本人に替わり監督する人のこと。


 

成年後見人(せいねんこうけんにん)

知的障害や精神上の障害により判断能力を欠く状況にある者(成年被後見人)を保護するために家庭裁判所が選任した者。成年後見人は、判断能力を欠いている成年被後見人に対する一定の法律行為の代理権、単独で行った一定の法律行為の取消権、追認権を有している。


 

成年後見制度(せいねんこうけんせいど)

知的障害や精神上の障害などにより判断能力が不十分な者を保護するための制度。本人の権利が守られるように、本人に替わり家庭裁判所に選任された第三者によって、一定の行為を管理・監督・保護・支援する。従来の禁治産制度に代わるものとして2000年にできた制度。


 

成年被後見人(せいねんひこうけんにん)

知的障害や精神上の障害により判断能力を欠く常況にあることを理由として、本人や配偶者、4親等内の親族等からの請求に基づいて家庭裁判所から後見開始の審判を受けた者。成年被後見人が単独でした法律行為については、取り消すことができるが、日用品等の日常生活に関する法律行為ついては、取り消すことができない。民法では判断能力の程度によって成年被後見人のほかに被保佐人、被補助人を定義しており、取引当事者保護のため、それぞれ単独でした一定の法律行為の代理、追認、取り消しなどを認めている。



 

設計図書(せっけいとしょ)

建築物、工作物等の詳細を記す設計図、仕様書、構造計算書などの総称のこと。設計図書をもとに建築物の新築、改築、増築がおこなわれる。

 

接道義務(せつどうぎむ)

建築物の敷地は原則、幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接していなければならないという建築基準法の規定のこと。この規定を満たしていない敷地には建物を建築することができない。火災時の避難経路確保等の理由によりこのように規定されている。
例外として、敷地の周囲に広い空地があるなど、安全上支障がないとされるときには、接道義務を満たしていなくても建築できる場合がある。


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セットバック

敷地を後退させて、敷地の一部分を道路として提供すること。建築基準法では建築物の敷地は原則幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないが、4m未満の道路であっても特定行政庁が指定したもの(建築基準法422項道路という)については、道路の中心線から2m後退した部分を道路と敷地の境界線とみなすことにより建築が可能となる。この後退のことをセットバックという。例外として、道路の対岸が河川、がけ地等に沿う場合は、道路の対岸の境界線から4m後退させた線を境界線とみなすことができる。この後退した部分のことをセットバック部分または私道提供部分といい、建築する際の建ぺい率、容積率を算出する際の面積には含まれない。


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善管注意義務(ぜんかんちゅういぎむ)

民法で定められている「善良なる管理者の注意義務」のこと。略して「善管注意義務」という。不動産の賃貸借契約においては、賃借人はその賃借物の引渡(契約終了)まで、善良な管理者の注意をはらって、その賃借物を保管しなければならないとされている。



 

専属専任媒介契約(せんぞくせんにんばいかいけいやく)

宅地建物取引業者が土地・建物取引の媒介(仲介)の依頼を受ける場合の契約形態の一つ。依頼者から土地建物の売買、購入の媒介(仲介)を受託する契約のことを媒介契約といい、媒介契約には複数の宅建業者に媒介の依頼ができる一般媒介契約と、1つの宅建業者にのみ媒介の依頼をする専任媒介契約とがある。専属専任媒介契約とは専任媒介契約に、依頼者がその宅建業者を介さずに直接、取引の相手方(買主や売主)を見つける、という自己発見取引を禁止したものである。専属専任媒介契約を締結した宅建業者は指定流通機構(レインズ)へ5日以内の登録および1週間に1回以上、依頼者に対する状況報告の義務を負う。また契約期間は3ヶ月を超えることができない。

専属専任媒介契約のイメージ


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媒介契約の種類


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専任の取引主任者(せんにんのとりひきしゅにんしゃ)

免許を受けた宅地建物取引業者に専属で常時勤務している宅地建物取引主任者のこと。宅建業者は、その事務所ごとに宅建業務に従事する者5人に1人以上、専任の宅地建物取引主任者を設置し、免許権者(都道府県知事または国土交通大臣)に登録する必要がある。



 

専任媒介契約(せんにんばいかいけいやく)

宅地建物取引業者が土地・建物取引の媒介(仲介)の依頼を受ける場合の契約形態の一つ。依頼者から土地建物の売買、購入の媒介(仲介)を受託する契約のことを媒介契約といい、媒介契約には複数の宅建業者に媒介の依頼ができる一般媒介契約と、1つの宅建業者にのみ媒介の依頼をする専任媒介契約とがある。専任媒介契約とは、依頼者が1つの宅建業者以外と媒介契約を結ぶことができないが、その宅建業者を介さずに直接、取引の相手方(買主や売主)を見つけるという自己発見取引は認められている。専任媒介契約を締結した宅建業者は指定流通機構(レインズ)へ7日以内の登録および2週間に1回以上、依頼者に対する状況報告の義務を負う。また契約期間は3ヶ月を超えることができない。

専任媒介契約のイメージ


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媒介契約の種類

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全部事項証明書(ぜんぶじこうしょうめいしょ)

不動産の登記に関する事項(登記記録)がすべて記載されている証明書のこと。その不動産を管轄する法務局(他の法務局で取得できる場合もある)に一定の手数料(原則一つの不動産に付1000円)を納付すれば誰でも交付を請求することができる。全部事項証明書は、現に効力を有しているものに加え、効力を有していないものも記載されるため、その不動産の履歴を知ることができる。また、現に効力を有する部分のみの証明書を現在事項証明書という。



 

占有(せんゆう)

自分のものとすること。自分のもののように物を使用、利用し、事実上そのものを支配すること。不動産では賃貸住宅などのように、他人の所有物を賃借権にもとづいて(賃料を支払うことによって)占有することができる。また法律上の権限がないにもかかわらず自分のもののように利用することを不法占有とよぶ。



 

占有者(せんゆうしゃ)

事実上そのものを支配して使用している人。不動産では通常、所有者本人やその家族、賃貸借契約に基づいて使用している賃借人などが占有者となる。また法律上の権限がないにもかかわらず自分のもののように利用している人のことを不法占有者とよぶ。



 

専有部分(せんゆうぶぶん)

1棟の建物を複数の所有者が利用するマンション等(区分所有建物)のうち、構造上独立し、所有者が自由に使用・収益・処分できる部分のこと。具体的には居室部分のことを指す。区分所有建物は「専有部分」と、皆で利用する「共用部分」で構成されている。
また、専有部分の床面積は、壁の表面 (壁紙、壁面)に囲まれた内側の面積で計算される。


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専用使用権(せんようしようけん)

特定の人のみが、特定の物や場所を使用できる権利のこと。マンションなど区分所有建物の場合、区分所有者の本来共用すべき建物や敷地の部分について、規約等により特定の者のみが使用できると定められた権利のこと。具体的には、ルーフバルコニー、専用庭、駐車場などがある。




 

贈与者(ぞうよしゃ)

贈与をする人のこと。財産などを無償で相手方に与えた人のこと。贈与された人のことは受贈者という。受贈者

 

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