問題解決型不動産コンサルタント 伊藤英昭の事件簿|キャリア20年の独立系「問題解決型」不動産コンサルタントが仕事を通じて日々思うこと、感じた事を綴ります。

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不動産用語「て」

ティーエムケー(TMK)

特定目的会社(Tokutei Mokuteki Kaisha)の略。資産流動化に関する法律(SPC法またはTMK法)に基づいて、特定の資産の流動化のみに設立された会社。TMKは投資家から資金を調達し、不動産などの特定資産を取得、特定資産から上がる収益を投資家に分配することを目的としているが、自らは事業を運営しないため、運用、管理は不動産会社等に委託される。


 

ディーシーエフ法(DCF法)

ディスカウントキャッシュフロー(Discounted Cash Flow)法の略。収益資産を分析・評価する手法の一つで、賃貸不動産など一定期間の保有期間中に得られる賃料収入と、期間満了後に売却して得られる売却収入を現在価値に置き換えて評価する方法。賃貸ビルの評価等に用いられるが一定期間後の売却価格を想定して算出するため、不動産価格が変動している経済環境下では評価の精度が大きくぶれる場合がある。

●DCF法のイメージ
*現在価値は想定される運用利率によって大きく変わります。


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定期借地契約(ていきしゃくちけいやく)(定期借地権)

 一定の契約期間を定め、期間満了とともに契約が終了する借地契約のこと。また、その権利を定期借地権という。契約期間の更新は無く、契約終了時に借地人は特約がない限り原則、建物を解体し、更地にて土地所有者(貸主)に返還する。契約は公正証書等の書面で行う必要がある。定期借地権には一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権の3種類があり、それぞれ要件が異なる。

借地権の種類と概要


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定期借家契約(ていきしゃくやけいやく)

一定の契約期間を定め、期間満了とともに契約が終了する借家契約のこと。契約期間は自由に定めることができる。契約期間の更新という概念は無く、賃貸人は正当事由がない場合でも賃借人に対し、期間満了の半年から一年前までに通知することにより契約を終了させることができる。なお契約期間満了後も同一の賃借人に引き続き賃貸する場合は更新ではなく再契約という新たな契約となる。契約は公正証書等の書面で行う必要があり、賃貸人は賃借人に対し、「更新がなく契約が終了する」旨を明記した書面を契約締結前に交付し説明する義務がある。この説明義務を怠ると通常の借家契約となり、契約期間が満了しても貸主に正当事由がなければ契約更新を拒むことができなくなる。

定期総会(ていきそうかい)・臨時総会(りんじそうかい)

1棟の建物に複数が所有、居住するマンションなどの区分所有者が組織する管理組合の意思決定機関。定期的(通常は年に1回)に開催されるものを定期総会、必要に応じて開催されるものを臨時総会という。総会では管理費、修繕積立金の運用実績などの会計報告や、修繕、利用規約の改定などの議案を採決する。区分所有法では、定期総会は一会計年度において少なくとも一回の開催、新会計年度開始以降2ヶ月以内に組合員を招集して開催することが定められている。



 

定期保険(ていきほけん)

生命保険の一つで、被保険者が契約で定められた保険期間内に死亡した場合に保険金の支払が受けられるもの。一方、終身保険の場合は保険期間の定めが無く、その死亡時期(死亡年齢)に係らず保険金が支払われる。定期保険は一定期間内の死亡に限って保険金が支払われるため、年齢にかかわらず、死亡時に必ず支払われる終身保険よりも保険料が安いという特徴がある。


 

抵当権(ていとうけん)

債権者が、債務者から担保として提供された不動産について、返済が滞った場合に、他の債権者に優先して弁済を受けられるようにする権利。第3者に対抗するためには登記を要し、不動産登記記録(不動産登記簿)の乙区に表示される。


 

抵当権者(ていとうけんじゃ)

債権者が、債務者から担保として提供された不動産について、返済が滞った場合に、他の債権者に優先して弁済を受けられるようにする権利をもつもの。一般的には金銭を融資した金融機関などの債権者。第3者に対抗するためには登記を要し、不動産登記記録(不動産登記簿)の乙区に表示される。


 

抵当権の抹消(ていとうけんのまっしょう)

銀行など金融機関から融資を受ける際、債務者が担保として提供した不動産に設定(登記)された抵当権を登記事項証明書の乙区欄から抹消し、その不動産に対する権利を消滅させること。抵当権の抹消は、債務の弁済が完了、または他の担保に変更した場合などに可能となる。その場合、登記事項証明書の乙区欄に記載された抵当権には登記官により下線が引かれる。


 

鉄筋コンクリート造(てっきんこんくりーとぞう)

主要な部分が鉄筋とコンクリートを複合した鉄筋コンクリートで造られた建物の構造。鉄筋を表す(Reinforced Concrete からRC造ともよばれる。圧力に強いコンクリートと張力の強い鉄筋の特徴が活かされており耐火性及び耐震性に優れている。

 

手付け解除(てつけかいじょ)

不動産の売買契約において、買主は支払った手付金を放棄することにより、売主は受け取った手付金を倍にして買主に返すことによって売買契約を解除すること。売買契約締結後、特約がない限りは相手方が契約の履行に着手するまでは売主、買主ともに手付け解除が可能となる。ただし手付け解除をする場合、相手方が履行に着手したか否かは解釈を巡ってトラブルになることが多いため、実務においては互いに手付解除できる期日を定める場合が多い。


 

手付金(てつけきん)

不動産売買契約を交わす際に授受される一時金、内金のこと。手付金は売買代金の一部に充当される。手付金には解約手付け、証約手付け、違約手付けの3種類があるが不動産売買の場合は特段の約束がない限り解約手付けとされ、買主は支払った手付金を放棄することにより、売主は受け取った手付金を倍にして買主に返すことによって売買契約を解除できる。また、宅建業者が売主の場合、受領する手付金の額は売買代金の2割以下と宅地建物取引業法で定められている。


 

手付金保全措置(てつけきんほぜんそち)

宅地建物取引業者自身が売主となる取引において売主に倒産等不測の事態が発生しても、買主が支払った手付金が保護される措置のこと。宅地建物取引業法では、代金の10%(工事完了前の場合は5%)かつ1000万円を超える手付金を受領しようとする場合、国土交通省の定めた指定保管機関に手付金に相当する額を一定期間保管することを約した証明書を発行しなければ手付金を受領することはできない。



 

手付け倍返し(てつけばいがえし)

売主の都合で不動産売買契約を解除(手付解除)する際、買主から受領した手付金を返還し、かつ手付金と同額の金銭を買主に支払うこと。


 

手付け放棄(てつけほうき)

買主の都合で不動産売買契約を解除(手付解除)する際、売主に既に支払った手付金を放棄すること。


 

鉄骨造(てっこつぞう)

主要な部分を重量鉄骨の鋼板をボルトや鋲で溶接、接合した鉄骨で造られた建物の構造。鉄を表すスチール(Steel)のSからS造ともよばれる。鉄骨の厚みが薄いものを軽量鉄骨造とよぶ。


 

鉄骨鉄筋コンクリート造(てっこつてっきんこんくりーとぞう)

主要な部分が鉄筋コンクリートと鉄骨を併用して造られた建物の構造。鉄骨鉄筋を表す(Steel Reinforced Concrete )からSRC造ともよばれる。柱、梁、壁、床などの骨組みを鉄骨で組み、コンクリートを流し込んで全体を一体構造にした工法で、鉄筋コンクリート造よりも更に耐震性、耐火性が優れている。


 

デット

借金、負債のこと。社債の発行や銀行の借入れによって資金を調達する方法をデットファイナンスといい返済義務を伴う。デットファイナンスにより調達した資金は、賃借対照表上の負債部分に計上される。


 

デットエクイティスワップ(DES)

企業の財務改善戦略の一つ。返済義務のある負債と返済義務の無い資本と交換する(資本に振り返る)ことによって、バランスシートを改善し、経営再建を図る場合に用いられる。債権者は資本を手にする事により、株主となって、経営に強く関与することができる。また、企業収益が改善し、企業価値が上がった場合の株価上昇などのメリットを享受することが可能となるが企業が破綻した場合、等価資金は回収不能となるリスクがある。デットエクイティスワップ(Debt Equity Swap)の頭文字をとってDESともいう。


 

テナント

一般的に建物の賃借人、入居者のこと。英語でTenant(借地人、占有者、居住者、賃借人 の意味)。


 

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