問題解決型不動産コンサルタント 伊藤英昭の事件簿|キャリア20年の独立系「問題解決型」不動産コンサルタントが仕事を通じて日々思うこと、感じた事を綴ります。

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不動産用語「その他」

めやす賃料

 今秋より不動産賃貸業界で「めやす賃料」なる表示が登場するそうだ。

「めやす賃料」とは入居者が大家さんに支払う月当たりの純賃料のことで、月額の賃料と共益費、最初に支払う礼金、更新料など4年分を合計して48ヶ月で割ったものだそうだ。あくまで家主に支払うものを平準化し、仲介手数料や保証会社へ支払う保証料や保険などはこの計算には参入しない。

最近はフリーレントなるものもあるので、なるほどな。とも思うが、ちょっと違和感を感じる。

この「めやす賃料」導入の経緯は昨今の更新料訴訟の影響も大きいようだ。「消費者契約法に基づき無効」となっているわけだから、消費者に誤認させたり騙すような表現は極力避けていこう。ということなのでしょう。

でも、そんなに消費者は「無知」なんでしょうか。ちょっと過敏になりすぎなような感も。きちんと説明すれば普通の人は判るんじゃないの?

しかし更新料無効請求を集団訴訟しようなんていう、消費者保護というより新たな飯の種を見つけたような便乗組の法律家達もいるわけだから止むを得ない動きなのかな。


世知辛い世の中ぜよ。

公示地価

明日からいよいよ4月。早いですね。桜も咲き、これから暖かくなっていくかと思うと。気持ちも明るくなりますね。


ちょっと前に「2010年の公示地価」が公表されました。公示地価とは、いわば国のいうところの土地の時価の指標です。毎年1月1日時点の価格を3月ごろ公表します。

細かい話は皆さんご承知だと思いますので割愛しますが、全国的に地価が下がっているということです。ま、東京含めほぼ全地点といっても過言ではないでしょう。

地方圏は悲惨ですね。18年?だったかな?連続です。これは地方の土地は誰も必要としない、買う人がいないということですね。

この地価について専門家がいろいろコメントしてます。不動産業界は「今年の後半から回復するだろう。下落幅が鈍ってきた。」などという前向きなコメント。マンションは回復しているなど。ま、業界人は売れなければ困る。上がらなければ困るので、前向きな回答もよしとしましょう。

日経新聞の解説では、要約すると「不動産に対してお金が流れないと回復しない」こんな感じです。

日経新聞ともあろう経済の代表紙もまったくわかってませんね。

何千回も言ってますが「お金の流れ」が先ではなく「需要」が先です。不動産の需要があって、その次に需要に応えるための「お金」があるんですよ。逆です。ちょっと前のファンドバブルは「お金の流れ」だけにたよった偽の地価上昇です。需要がついてこなかったから簡単にはじけちゃった。リーマンのせいじゃない。

本腰を入れて如何に不動産の需要を創出するかを議論しなければ、また同じことが起きるでしょう。金融機関の強大なお金の力を持ってすれば、再び不動産の地価を上げることなんて、実は朝飯前ぐらいのことですよ。

本質はそうじゃない。

「需要」がないのに「供給」ばかり増える。マンションやビルがまだまだ建つ。もう空き家空きビルだらけなのに「うちのマンションは違う、うちのビルは違う」と根拠のないことばかり。全国で750万戸家はあまってるんですよ。国民みんな暮らすには十二分。新築はもういらない。

だけど景気に与える効果が高いからと、国をあげて新規供給に取り組んでいる。

繰り返しますが「需要」があればどんどん作ってもいいでしょう。「需要」がないんであれば、いっそのこと国をあげて「供給抑制」したほうが「地価」は上がるんじゃないですかね。

「住宅難」のときはどんどん地価が上がっていったんだから。


かつての「減反政策」のように「減築政策」いっとき、大変なことになるでしょうが、ゼネコンやハウスメーカーには当面「戸別補償」なんて、それくらいの大転換を図らなければいけない状況になってきているのでは?・・・・とおもいます。


このブログでも何回となく言ってますね。しつこいですかね。


とにかく「お金」を主な原因にするんではなく、もっともっと根本的に考えましょうということです。「お金」のせいにするのは一番簡単ですからね。何でも「リーマンのせいだ!」と叫べばいいんですから。

声高に叫んでも残念ながら「リーマン」はなにもしてくれません・・・・


久しぶりの投稿でした。


明日からまた心機一転がんばりましょう。



ばいばいきん。

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律

折角の住宅購入「購入した住宅に欠陥や瑕疵があったため損をした」これは非常に重要な問題であるが、損をしたというより「事故にあった」というほうが適切だろう。本来あるべき機能を有していなかった欠陥商品を購入したのだから明らかに「事故」である。これが、パソコンやコピー機、家電、洋服や自動車などであれば、返品して新しいものに交換することが可能であり、実質的な損が発生しない場合が多いが、不動産は、事実上返品が利かない。欠陥の修復の依頼をしてもそれがどの程度実現できるか否かは供給者の考えや資力によって対応が大きく分かれるといっても良いだろう。瑕疵の修復が実現しなかった場合、または本来あるべき姿への復旧が不完全だった場合、本当の意味での「損」「大損」となってしまう。また、契約解除の申し入れをしたとしても、供給者が購入代金を返還できるほどの資力があるかどうかも非常に不透明である。記憶に新しい耐震偽装問題がまさしくこの例である。

このような欠陥住宅等から消費者を守るためにこれまでに様々な法整備がなされてきた。新築住宅の主要構造部分の10年保証を供給者に義務付けた「住宅の品質確保の促進に関する法律」が平成12年4月1日に施行され、法律上は10年の保証がなされたわけだが、今度は瑕疵が発見されても供給者が倒産などによって瑕疵担保責任の履行能力がない事例なども相次いだ。これでは消費者保護が完全に図れないということから瑕疵住宅の10年保証を名実ともに担保するために、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」が施行され、新築住宅の供給者に対し、万一供給者が破綻しても保護が受けられるよう、供給者に新築住宅の供給戸数に応じた供託金や保険の付保を義務付けることとなり、平成21年10月1日以降に引き渡す新築住宅については、名実ともに瑕疵担保が確保されるような法整備がなされた。このような事から消費者にとっては住宅購入による事故を防げるようになり、「損をしない」環境が整ってきたといえるだろう。

法制度が整っているから安心、という考えもあるが、やはり住宅は高価な買い物、気持ちよく購入し、気持ちよく住みたいものだ。最近は供給者を疑ってかかれといわんばかりの建物診断サービスなどが人気のようだが、それよりも一番大事なのは供給者が過去の実績などから信頼にたる「人」「会社」であるか、万一事故が起きたときにも早期に誠意をもって対応しうる「資質」「資力」がある会社なのか、要は信頼できるパートナー選びのほうが重要なのではないかと考える。




んー「私はあえて買わない主義」とクリスペプラーがCMしていますが僕は今も昔も「買わない主義」です。

みなさん安心してください。

世の中はかつて経験したことの無い時代に突入しつつあります。住宅の供給過剰と人口構造の変化で、近い将来「買う、借りる」という不毛な議論がなくなりますよ。

金融商品取引法

先日、銀行から「金融商品取引法施行にともなうガイドライン」のようなパンフレットが送られてきました。分かりやすく書いたつもりなのでしょうが、なかなかじっくり集中して読まないと一般の人には理解が難しいのではないでしょうか。

この法律の一つの役割として、金融商品、特に投資信託などのリスク商品については、販売前にその商品の持っているリスクを(危険度、あるいは不確実性とでもいうのでしょうか)きちんと一般消費者に分かりやすく伝えなさいよ。ということがあげられます。

銀行法の改正などで、投資信託や保険の販売が銀行でもできるようになり、手数料収入が多く見込める投資信託や保険を、各行必死に販売していたようですし、今もそうでしょう。現に相当の販売数、販売額になっているようです。(銀行の営業力は本当に凄い、ま、優越的地位の濫用すれすれの場合も多いのでしょうが・・・・)

このような法律が改正、施行された背景には、投資信託等リスク商品の販売拡大にともなう少々無理のある販売などにより、商品の持っているリスクをきちんと伝えず販売した結果、特に元本割れした商品等については「元本が割れるなんてそんな話聞いてないよ・・」という苦情が消費者センターや金融庁に多く寄せられたのでしょう。

んー、やはり一般エンドユーザーにリスク商品を売る場合は、販売する自らが商品知識とリスクをきちんと理解し、説明する義務がありますね。

いまさらながら至極当たり前のことです。

たぶん問題になったのは販売する人がきちんと商品とそのリスク理解していないケースが殆どだったのでしょうね。

私が関与している不動産も同じです。プロとして分かっているリスク、調査可能なリスクは契約前に、伝えて納得してもらわないと・・・特に不動産投資は「楽して・・」とか「副収入・・・」「寝てても・・・」「節税効果・・・・」なんて言ってはいけませんね。楽したり、寝てても収入が得られることなんてありませんから・・・逆に今のトレンドは不動産投資で儲ける・・・ではなく「いかに損失をださないか・・・」という時期ですね。


あとは、一般消費者がリスク商品(金融商品や不動産)に投資する場合、最後のポイントが、商品供給者、販売者の信用でしょうね。「あんたがいいっていうんだったら買うよ!」これでしょう。

やっぱり「信用第一」

ぼくも不動産の持っている特性、法制、税制、慣習、リスクについて一般消費者に分かりやすく伝えることを一つの使命としてがんばります。


▽おかげさまで
当社もお陰さまで9月末をもって3期目の決算を無事迎えることとなりました。これも偏に創業以来気にかけていただいた(むっつりBLOGを見ていただいた)方々のお陰です。これから4期目突入、来年の今ころは、もう少し人間、組織ともに成長できるようがんばります。

先日、身内とお世話になった方々とともに屋形船「あらかわ丸」で小さな打ち上げをしました。多くの人に支えられて今があることに感謝です。

基準地価

ちょっと前の話題になりましたが「都道府県地価調査」俗に言う「基準地価」が先日発表されました。この「基準地価」は取引時価の指標とされるもので、都道府県があらかじめ定めた地点の毎年7月1日時点の価格を9月中旬に公表するものです。同じ性格のものに「公示地価」があります。これは毎年あらかじめ国が決めた地点の1月1日時点の価格を3月下旬に公表するものです。したがってこの「基準地価」は1月1日時点の公示地価を1年の真中で再確認しようというイメージでしょうか。ま、いずれの価格も「国、地方自治体が言うところの時価」です。

このほかに新聞で騒がれる不動産の価格に「路線価」というのがありますが、これはちょっと価格の意味合いが異なり、「土地の相続税、贈与税を算出する際の基礎となる価格」で、その年の1月1日時点の価格を8月上旬に発表します。土地の相続税の評価をする場合、本来は「時価」が望ましいのでしょうが、相続の場合は「少し割り引いてあげましょう」という親心もあって?か、この「路線価」はほぼ機械的に「公示地価」の8割で設定されています。

したがって、地価が上がった、下がったと新聞テレビを賑わすのは1年に3回あるということです。基本的には最初に発表される「公示地価」に右ならえで路線価も基準地価も連動しています。

ま、地価も一極集中、注目すべきは、まだまだ「下がっている」ところもたくさんあるという事です。恐ろしいですね。下がっているという所は要するに「取引が殆どない・必要としない」ということでしょうね。不動産マーケットが機能していない、存在していないということなのでしょう。

このように、前述した3つの公の価格は半年から1年の時間差を経て公表されるため、時価と公的価格(公示地価、路線価、基準地価)を比較した場合、上昇した地点では、実際の時価はその公的価格を上回り、下落地点では、逆にそれを下回るという現象が起きています。

これはいろんな意味で不公平を招く結果となり、個人の相続対策においても、中小法人の事業再生においても、都心部に資産をもつか、郊外に持つかによって、対応のしかたが異なります。しかし、この公的価格を時価の乖離を利用して、有利な活用、資産運用が可能となりますね。

んー不動産を持つリスク、持たないリスク、メリット、デメリット、どこに持つか持たないか、公的地価は多くのヒントを与えてくれてます。


▽ビリーズブートキャンプ

とっくにブームは去っているのでしょうが、しつこい通販番組を見て思わず買ってしまいました。三連休通じてやりましたが、あれは単なる筋トレですね。1週間毎日違うプログラムかと思ったら、2日目は1日目と同じDVDを見ると分かった瞬間、意欲がそがれました。でもあの女性軍は半端じゃないですね。凄いです。真似できません・・・。

ビリーはじめ、あの商材を持ってきた会社、凄い収益ですね。だってDVDコピーするだけだもん。それとマスコミの影響力、乗せられた自分に反省です。

中間省略登記

昨日、ビジネス会計人クラブ(通称BAC)の研修会に参加してきました。テーマは「新・中間省略登記」です。講師は弁護士 吉田修平先生 司法書士 福田龍介先生でした。

BACの事務局長、島田さんに感想文の提出をお願いされましたので、ここに転載します。
以下、研修の感想です。


■感想文

吉田修平先生、福田龍介先生、昨日は「従来の中間省略登記に変わる法的論点および実務上の留意点」について、体系だったお話を頂きまして誠にありがとうございました。

そもそも、この問題は不動産登記法改正前には、ほとんど議論されず、改正のタイミングに併せて、急にクローズアップされたというイメージが強く残っており、本件に関しては、事の発端から結論に至るまで、いろんな意味で司法書士会になんとなく良いイメージをもっていません。(司法書士の先生方申し訳ございません)


私自身、日頃、不動産のコンサル実務、取引実務を預かる立場として昨日お話いただきました「買主の地位の譲渡」および「第三者の為にする契約」についてはある程度キャッチアップしていたつもりでしたが、昨日の吉田先生の体系的且つ論理的なお話を聞きまして、すっきりと頭を整理することができました。

先生の話は、単なる手続きのテクニックではなく、所有権移転と登記手続きの根本的な法解釈から始まり、何故、従来の中間省略登記が法的に可能であったか、そして不動産登記法改正により、何故、不可能になったか、それに変わる手続きがどのような法的根拠により可能となるのか、明確に説明してくださいました。また、理論だけではなく、あらゆる角度から取引実務を想定した解説および法的裏づけ、そして関係各省庁とのやりとりについては、受講生として、まさに、痛快で、吸い込まれていく感じでした。

中間省略登記に変わる手続きとして2つの方法(実質的には「第三者のためにする契約」1つだと理解しておりますが)が明確になったことは少なからず不動産流通の活性化に、よい影響をおよぼすかと思います。しかし私個人的には、いずれの登記手法も取引当事者が信頼関係のある同族グループ間や全員がプロの場合に限られ、取引当事者の中に一般エンドユーザーが介在した場合は、なかなか難しいのではないかと考えております。

実務を取り扱う立場の意見としては、取引の透明性と、消費者の権利保全、手続きのわかりやすさを考えると、取引の実態と登記情報が限りなく一致していることが望ましいと考えております。

そもそも何故、中間省略登記をするか、(したいか)ということを考えますと、転売目的業者にとっては登録免許税、不動産取得税などの取得コストの節約、登記手続き事務に要する時間の節約の2つがあげられますが、大半は前者のコスト節約にあるのではないかと思います。したがって本来、望ましいのは転売目的で取得した不動産の不動産取得税および登録免許税などの取得コストのありかた(取得後一定期間内に移転した場合は、登録免許税、取得税の一部を還付、猶予するなど)が改正されることが、消費者にとっても無駄なコストを負担することなく実態に則した透明な取引ができるようになるのではと、生意気ながら考えております。

以上、いずれにしましても吉田先生、福田先生のご尽力により本件が明確になったことは世の中にとって非常に価値のあることだと思います。
また、両先生がBAC会員であり、身近にこのようなお話を聞けるということに感謝いたします。

本当にありがとうございました。


▼安倍さん
辞任ですか、タイミング悪いですね、安倍さんというより、自民党そのものの意思決定機能が不全になっているのではないでしょうか。民主党にしてみるとしてやったりなのでしょうが、意外と、とまどってるのではないですかね。社長を批判している役員に「だったら俺辞めるからお前社長やれよ」といわれて「そんなこと急に言われたって・・・」という感じでしょうか。早く政局が安定して欲しいものです。

サブプライムローン

サブプライムローン問題が騒がれてます。

簡単に言うと、返済能力の比較的低い人たちへの住宅ローンの延滞が急激に増えたため、そのローン債権(貸したお金を返してもらう権利)を証券化した商品が大きな損失を蒙った。ということ。

昨今、住宅ローン債権をはじめ、上場リートに代表される商業用、居住用賃貸不動産の証券化、またそれを更に優先、劣後、メザニンなどと細かく証券化、はたまた映画の証券化、ヘッジファンド、金融先物など金融技術を駆使した商品が多くなってます。

なんでもかんでも頭のいい人たちが、投資対象を難しくしすぎることによって、証券の本質、根本を分かりづらくしているような気がしてなりません。多分天才たちの独りよがりだと思ってます。

不動産の証券化の本質は不動産を買って家賃収入を得ること、サブプライムローンの本質はお金を貸して、定期的に返済してもらうこと。ただそれだけのこと。家賃が入るか、きちんとお金を返してもらえるのか、がポイントです。

しかし、証券化という玉手箱を使うことによって、なんだかよくわからない金融商品と勘違いしてしまう。また、プロも明確な分かりやすい説明をしていない。

確かに証券化によって、流動性が高まり、リスクが分散されることは事実ですが、物事の本質をシンプルに考える習慣、プロはそれをシンプルに説明する義務があると思います。

株も一緒、企業業績と、企業の将来への期待です。

頼みますよ・・・・○○○さん、影ながら応援してます。

リスク

ちょっとデザイン変えてみました。「花火」もう遅いですかね。

ぼくは花火大会が大好きです。なんともいえない空のアートですよね。花火職人は凄いとおもいます。小さい頃は親父が段ボール箱一杯買って来て、お盆になると家の前でロケット花火やら打ち上げ花火やら爆竹やら線香花火やら、へび花火やらやってました。

それに、花火大会に行くことによって、季節感が味わえます。「去年の花火のときはこうだったっけなー」などと感傷に浸れるのも花火のいいところです。

今年は隅田川花火を自宅から見て、江東区花火大会を本会場からみて、実家の青森では十和田市民花火大会を特等席から見ました。自宅傍の東京湾花火は残念ながら青森への帰省のため見れませんでした。

花火が終わると、夏も、今年も終わりです。1年は早いですね。



さて、最近仕事で何故か(偶然にも)以下のような依頼が多くなってきました。
(ちなみにコンサル実務が主なので、以下のような仕事は依頼があれば対応している感じです)


1.不動産会社から依頼での不動産投資セミナーの講師(秋から7回ほど)
2.不動産会社のホームページのコンテンツ企画監修(主に不動産投資に関すること、3社ほど)

この仕事の依頼ソースは、すべてホームページです。私が連載、執筆しましたネクストさんの「プロが教える不動産投資講座」を読んで頂いて、うちのHPにもこのようなコンテンツが欲しい、であるとか、この内容でセミナーをやって欲しい。ということのようです。非常にありがたいことです。


この、私の執筆した不動産投資の原稿は決して「不動産投資で副収入、サラリーマンでも楽々云々」と煽り系の表現は一切なく、不動産の抱えるリスクをあらゆる角度から解説し、どちらかというと過熱している一般人の不動産投資熱を一旦クールダウンさせるような役割の内容です。私は常々、供給者側の一方的な都合による情報提供(特に不動産投資においては)に疑問を感じており、もっとリスク情報を伝えるべきという考えで仕事に取り組んでいます。

ということから何が言いたかったと言うと。

不動産会社も自らは供給者でありながら、私の原稿に書いていることのような、中立なリスク情報を消費者に提供していこうという考えが増えてきているということです。本来、あるべき姿であり、嬉しいことですね。依頼を受けた会社のどこの社長もすばらしい方ばかりです。

金融商品取引法の施行など、やはりこれからは、如何にリスク情報をわかりやすく伝えていくかが大事だと思います。

こと、不動産においては税制、法制、実務慣習など複雑多岐にわたっていますので、より消費者に分かりやすい情報提供が必要になってくると思います。

なんとかその一端を担えればと常々考えております。


んー久しぶりにちょっと高ぶって書いてしまいました。

優越的地位の乱用

またまたご無沙汰です。

ヤマダ電機が優越的地位の乱用(独占禁止法違反)の疑いで公正取引委員会の立入り検査を受けたという。

家電業界は昔はメーカーが非常に力を持っており基本的には定価販売が続いていたが、(市場原理を考えるとおかしなはなしですが)近年は大手小売店が力をつけ、価格も小売店主導になってきている。よりマーケットの意思を反映した形で望ましいことといえる。

その力を付けた小売店が、メーカーに販売員の派遣を強要したという。力のある人、会社が強い意見をもち、それに従うのは世の常でしょう。

優越的地位といえば、昔も今も金融機関の力は非常に強い。最近では某メガバンクが優越的地位を乱用して、金融派生商品を取引先に強要した事によって一部業務停止を受けた事例などがあるが、ほんの氷山の一角、投信や保険など、金融機関がその気であるないは別として、やはり、特に融資を受けている金融機関は中小企業にとって優越的地位である。

わたしは事業再生に絡んで不動産の処分等のお手伝いをすることが多いが、現場では、必ず、銀行系の不動産業者が不動産仲介に入る事を強要(していないつもりでも債務者にはそう写るし、そう判断せざるを得ない状況がほとんど)している事案がほとんどである。特に信託銀行系(一部であることを祈りますが)では、こと、不動産仲介に関して、信じられないような、トークで、優越的地位を乱用していることが多い。先日もそのような事案がありました。あまりに態度が悪いので、やっつけてしまいましたが・・・・

*債務の回収が厳しければ不動産仲介で儲けようということもわからなくはないですが、言動や、仕事の進め方など、金融マンとしてのプライドと誇りを持って欲しいですね。


さて、また値上がりしたガソリン業界、小売店は薄利で苦戦し、場合によってはセルフへの転換や廃業などしている中、石油卸の商社は潤っているという旧態依然の状況、なんとかならないもんですかね。



更新料

貸宅地の整備のお手伝いをしています。亡くなったお父さんの時代から引き継いで、今に至るとの事です。当時は、人間関係のみで借地関係が成立していたので、契約書がないばかりか、更新料なんて聞いたこともないし、もらったことも無いそうです。


借地契約の更新時に借地人から更新料を受領することが多いです。法的には、払う義務がないとか、やれ法定更新で大丈夫という強硬派もいますが、理由はともあれ借地人さんは支払ったほうがいいですね。

更新料は安い地代を補完する意味合いなどもあると思いますが、要するに、地主さんとの良好な人間関係を、更新後の20年間も維持するためのお金です。

土地の賃借権である以上、(日本の借地は90%以上賃借権です)借地権の譲渡、建替え、増改築、すべて地主の承諾が必要です。

そのときは非訟すればよいなんて、甘いです。非訟しても、基本的には裁判所から承諾と引き換えに財産給付(お金を払いなさい)ということになります。

また、借地人が借地上の建物を担保にローンを組む場合は、地主の承諾書が必要になります。これはまったくもって地主に承諾書にサインする義務はありません。こうなったら大変です。

人間関係は良好に越したことありません。残念ながら、借地人は強いといいながら、やはりいざというときに弱いんですね。

ということで、地主さんも法外な更新料をとらず、借地人さんも拒まず、その間を取り持つのが、私でしょうか。(更新料の相場も無いに等しいので難しいですけどね)


▽トッパンホール(モーツアルトの夕べ)
最高でした。いいホールにいい演奏、一体感を味わえる演奏会でした。演奏者の真剣な表情、終わったときのなんともいえない充実した顔。なんともいえない爽やかな気持ちですね。日頃どろどろした人間の欲望の狭間で仕事をしている僕にとっては心を本来の人間にリセットし、洗浄できるいい機会でした。

宇宿先生がかつておっしゃってました。「世界平和をもたらすのは芸術しかない」んーうなずけます。

国土公営のSさん、ありがとうございました。

そういえばしばらく心から歓んでないな。いかんいかん。

▽モーツアルト
モーツアルトは35歳の若さで没しました。本当に凄まじい人生だったと思います。晩年はお金に苦労したようです。それにもめげず愚直なまでに音楽を追求する姿。そして、偉大な芸術家はみなそうですが、彼も世界から評価されるようになったのは没した後です。偉人です。

んー私は既に37歳、人生について考えさせられます。実は私の誕生日はモーツアルトと同じ1月27日です。僕はせいぜい異人止まりです。かね。




地積更正登記

とある仕事(不動産の売買)で土地家屋調査士の先生に確定測量、境界確認書の取得、および地積更正登記の依頼をしています。依頼した経緯は、以前にその土地の測量に関与したことがあるとの地主さんの紹介です。

道路査定が完了し、過去に隣地の確認書を取得している部分があるので、今回は新規で他の1名と境界の確認および確認書の取得、境界標の埋設をしました。

しかし、地積更正はできない、しないほうがいい。なぜなら印鑑証明の取得が約束できない(時間がかかるであろうから)だそうです。

んー、実印および印鑑証明書は客観的に本人が立会い同意したことを判断するのみの形式的な方法であり、本人が立ち会って境界の確認をし、境界に異議のない旨の書面に記名押印してあることが確実であれば問題なくできるはずと思っているのですが、ましてやその為に、表示登記の国家資格を有した土地家屋調査士がおり、職責にもとずいて境界の確認をしているわけですから、それを先生が証明さえしてくれれば大きな問題はないと思うのですが・・・・・



取引において、土地家屋調査士の先生の選択は本当に大切です。それによってわれわれの仕事の進め方が大きく左右されるといっても過言ではありませんね。


Y先生、SOS

測量は、土地の面積とともり依頼者の大切な財産価値を測るんですよね。

利子税・延滞税

今年の4月に物納制度が改正されたのは既にご案内のとおりです。(私のサイト「物納.net」も早く前面リニューアルせねば・・・すみません)

制度改正に伴い、ひとつ重大なことが明らかになりました。

従来は物納申請から物納許可まで期間が何年かかろうと利子税はとられませんでした。しかし、今回の改正により物納申請から許可までの利子税が課せられることになりました。(審査期間は含まない)収納許可までの期間が法定されましたので、最大で利子税負担は12ヶ月になろうかと思います。ここまではご案内のとおりです。

ここからが問題です。

物納申請後の延納の切り替え、取り下げについて

従来は物納申請後、売却等の理由により納税者自らが物納申請を取り下げる場合(実務的には延納に切り替えてから取り下げます)物納申請から取り下げまでの利子税が課せられていました。

しかし、改正後は、このように自ら取り下げる場合は利子税ではなく、すべて延滞税が課せられることになりました。利子税は概ね2.1%くらいですが、延滞税となると7.3%から14.6%です。これは大変なことです。

したがってとりあえず、緊急避難的に物納申請、または延納申請をしておいて、有利な売却先が見つかったら取り下げようという安易な物納はできなくなったのです。(延滞税を加味しても有利な条件で売却できる場合に限りますね)

んー本当に厳しい改正です。今後は生前(早め早め)の納税プランニングが本当に大切になりますね。

▽昨日は
ささやかな、わが社の打ち上げを行いました。参加いただきました皆様、本当にありがとうございました。ちょっと呑みすぎました。夜、事務所に戻ったら、いつのまにか事務所の椅子の上で3時頃まで寝てまして、我が家は大騒動でした。

▽今日は
これから新橋の魚民で不動産業者情報交換会同窓会を行います。前職場時代に同年代の同業他社が月に1回集まって、不動産の情報交換と称して呑んでいた会ですが、私をはじめ、みんな退職やら転職やら移動やらで、ご無沙汰していました。久しぶりなので楽しみです。

今日は、気分はウーロン茶です。

では行って来ます。

明渡猶予

平成16年の民法改正で、抵当権設定日以降の賃貸借契約は不動産競売により取得した新たな買受人に対して6ヶ月の明渡猶予期間をもって明け渡さなければいけなくなりました。(かつては短期賃貸借はその期間保護されてましたが)

私は頭の中で常に6ヶ月の明渡猶予かと思っていましたが、クライアントの相談事(賃借人)を通じて実は最大6ヶ月だということがわかりました。弁護士のK先生ご指導ありがとうございました。

よくよく調査してみると平成16年8月契約(2年間)、9月差し押さえ、平成18年6月競売による落札、7月末で2年間の契約満了。当初私は「いずれにしても6ヶ月の明渡猶予があるから12月までは大丈夫かな?」と、当然のように6ヶ月は法律により保護されるものと思ってましたが、本件のような場合には7月末で終了となるようです。

この場合、差し押さえられていない契約締結時から2年契約により2年後の平成18年7月末で契約は終了となるのが前提であり(「更新」はまた別次元の話)、競売によって、2年契約が2年と5ヶ月に逆に延長される事の方が不自然であるという、そこまで保護はしない。ということのようです。まさにおっしゃるとおりですね。

さて、参りましたね。いずれにしても、ごねてもしょうがないので移転するつもりですが、この状況を前提に、どのように買受人とお話をして賃借人に有利に組み立てるか、ゆっくり考えますか。(法的には何も要求できませんが)

逆に、私は知りすぎたので、このような場合、素人であるクライアントが直接、買受人と話したほうがうまくいくかなぁ。

いずれにしましても、ありがとうございましたK先生。あやうく間違って交渉を進めるところでした。

*公示期間中に競売の「物件明細書、評価書等の3点セット」を入手して内容を見れば、もうちょっと賃借人の状況を客観的に把握できたのですが・・・・既に遅かったです。(裁判所に確認したら公示期間終了後でも利害関係人本人に限り、事件記録を閲覧できるそうです)


やっぱり、事件は現場で起きてますね。青島君。室井さん。


そうか、交渉人 真下正義にでもお願いするか。

事業所税

事業所税とは一定規模以上の事業を行っている事業主に対して課税される税金で、事業所等の床面積を対象とする資産割と従業者の給与総額を対象とする従業者割りとに分かれる。

資産割は事業所の床面積合計1000屬鯆兇┐覽模、従業者割は従業者数100名を超える規模の場合課税される。そうだ。「東京都主税局資料より」

昨日、税理士の先生の紹介で、全国に小売店舗を100箇所以上展開する会社が、全事業所の事業税の資産割の見直しをしたいので店舗の求積をしたいとの相談を受けた。内容的にも規模的にも無理なのでお手伝いできないが、いろんな税金があるもんだなぁとつくづく感じた。前述の企業は事業所税も相当な額になるはずである。

事業所税の資産割は1屬△燭600円。いくら大企業とはいえ、業績に関係なくこのような税金を課すのはどうなんだろう?賃料月坪10000円の事務所の消費税が坪500円。事業所税が坪600円(あ、これは年間か)。

今日も、消費税はとりあえず10%に、なんて記事が載っていたりする。税金をなんとか回避したいという人の気持ちもわかりますね。


しかしながら、ある程度の税金を納めながらでないと企業は成長しませんもんね。ま、私も早く沢山、税金を支払う身分になって、その時また考えよう。


▽愛の流刑地
なんだか今日で「了」となってましたね。映画化されるそうですが、だらだら、じとじと、いらいら、もやもや、する映画になりそうですね。私は観ないとおもいます。

限定承認

「限定承認」とは「相続人は相続によって得た財産の限度においてのみ被相続人の債務及び遺贈を弁済すべきことを留保して、承認をすることができる」民法第922条。だそうです。

本日、東京アプレイザルの芳賀先生が理事長を務める「NPO法人相続アドバイザー協議会」の勉強会に参加してきました。限定承認の税実務と法実務を税理士の川岸先生にわかりやすく実例を踏まえて解説していただきました。

大事なのは、法の立法趣旨ですね。なぜ、その法律があるのか、それが解かれば謎が解けてくるのだと思います。法律で決まっているから・・・ではなく、何故、その法律が出来たのか、出来たのには、その理由があるわけです。「単純承認」でもなく「相続放棄」でもなく、あえて「限定承認」なのです。

今日は久しぶりに勉強になりました。われわれの仕事にとって、勉強をして新たな知識、ナレッジを得るというのは、設備投資であり、ビタミン補給です。ありがとうございました。

また、自分では経験できなくても、経験した人の話を聞く事は、自分が間接経験したことになり、いざという場面で、自分では解決できなくても、そのような人たちの協力を得る事が可能となります。「何を知ってるか」と「誰を知ってるか」によって自分のクレジットを補完することになると思います。

会場にて、税理士の和田先生、ホロニックス総研の細野社長、不動産コンサルタントの右手社長と久しぶりにお会いしました。


▽アメリカンドリーム
ドリームエックスという賃貸仲介ソフトを提供している会社です。そこの中野社長は自ら賃貸仲介を行い、常に痒いところまで手が届くソフトを開発、提供しています。今度、11月2日に、約50社の導入企業向けの研修で、私もお話する事になりました。テーマは「不動産賃貸業における相続コンサルティングのエッセンス」です。声をかけていただき嬉しく思います。がんばります。

共有

不動産の共有は放っておくと不良資産になってしまう。関係当事者が少ないうちに解消しておかないと、相続などが発生すると更に財産が細分化してしまい、収集がつかなくなってしまう。
一般的に相続によって子供たちが仲良く共有にする事が多いが、みんな結婚し、別の所帯を持ち、子供が出来ることによって、それぞれ身内でありながら別の環境になる、売るにしても建物を建てるにしても分割するにしても意思統一が図りづらくなる。これでは折角の財産が不良資産になってしまう。

相続のお手伝いをしているお客さんの所有している土地を借りている借地人に相続が発生し、土地所有者、借地人の相続人3人とその奥さん、息子さん娘さん、など関係者10名近くと打ち合わせをした。結局だれしも共有は望んでいないのだ。これから皆の財産が、価値ある財産として姿を変えられるよう、糸を解しながら解決のお手伝いをしていきたい。

▽久しぶりに
FP講座の講師をしました。不動産のコマ、1日7時間、しかも2日連続。流石に7時間ぶっとおしで立ちっぱなしで話し続けるのはつらいですね。しかも連続2日。でも参加している人の為に、精一杯わかりやすくつたえようと思います。しかし難しい話を人にわかりやすく説明するのは難しいですね。27歳の時から10年近くFPの講師をやってますが、何年やってもパワーがいります。

物納

物納の申請件数、申請金額が年々減少してきている。不動産デフレなどの影響で相続税が課税される人自体が減少した事、納付税額が減少した事などがあげられる。

ここ1〜2年は不動産二極化により、時価が路線価を上回るところが多くなった事により、物納よりより有利な金額で処分できるようになったというのも少なからず影響を与えているのだろう。

上手な物納プランニングは、資産価値の高い土地を残し、資産価値の低い土地、必要性の低い土地、加えて、路線価が時価を上回り、収益性、流動性の低い不動産を物納する事である。

土地価格が二極化してきた。これからは物納申請件数や、申請金額が減ってきた代わりに、金額は引くても処理に手間がかかる物納が増えてくるだろう。

そうなればなるほど私の出番も増えてくるのかな。単純な更地の物納なんかじゃ付加価値あまり付けられませんからね。面倒なことを纏める事に付加価値があるのでしょう。

今日は底地の物納の依頼を受けました。相続発生当初も相談受け、その時は納税者本人と税理士の先生とでやるとの事でしたが、申告期限直前になって、やっぱり私に頼むというお話でした。

やっぱり利害関係人、税務署、測量士の調整など現場にどっぷりつかって、泥臭い事とをやる人間が必要なのでしょう。全部、相手は人間ですからね。借地人との最初のボタンを掛け違えないよう誠意をもって対応しよう。

そして依頼者、納税者に満足してもらえる仕事をきっちりやろう。


▽さて、明日の「愛の流刑地」はどうなるのかな。展開的に八方塞だな。



原野商法

私の実家である青森県に土地を所有している東京の人が意外と多い。所有者本人は見たことも無い。多くは相続が発生した後「こんな土地お父さん持ってたの?」ということで発覚する。ほとんどは固定資産税もかからないので所有している実感が無い。

数年前に一度、所有者から依頼を受けて実家に帰省ついでに調査したことがあるが、地平線が見えるようなところで、人も住んでいない。とてもじゃないけど、地元の人でさえ敬遠するような場所だ。

最近また別の人から、青森の土地を相続取得したとの事で、土地の調査および売却の話があったが、これも同じ。まったく処分不能。

よくよく調査して見ると青森の「むつ小川原開発」をにらんで、地価が上がりますよとの不動産業者のうまい話に載せられて買った東京の人がほとんどだという。本人は見たことも無い。私のお客さんは当時、それが原因で家庭崩壊になるところだったそうだ。

やっぱりうまい話はないのだ。自分の目で確かめて投資しましょう。旨い話をつくる人もいれば旨い話にのる人もいるんですね。

でもこの土地、固定資産税がかからないのであれば欲しい人が現れるまで、いつできるかわからない開発があるまで持っておくのが一番なのかな。


▽うまい話といえば
先日、突然の電話で「来年上場予定の未公開株を買いませんか」との事、電話の女性は未公開株のメリットなどとくとくと語っていたので思わず私「そんな説明聞かなくても内容はよーくわかります。わからないのは、そんな旨い話が何故、見も知らない私に来るのか、それだけです」と言ったら電話が切れた。
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