2009年05月25日

はじめての不動産投資ブログ一覧

1.不動産投資をする前に知っておいた方がよいこと

2.なぜ不動産投資?

3.不動産投資における用語(表面利回り)

4.不動産投資における用語(実質利回り)

5.不動産投資における用語(投下資本収益率)

6.不動産投資における用語(ファイナンス その1)

7.不動産投資における用語(ファイナンス その2)

8.不動産投資における用語(減価償却)

9.不動産投資における用語(借入金利息その1)

10.不動産投資における用語(借入金利息その2)

11.不動産投資における用語(借入金利息その3)

12.不動産投資における注意点(税金対策その1)

13.不動産投資における注意点(税金対策その2)

14.不動産投資における注意点(節税?)

15.不動産投資における注意点(都心の物件がいい?)

16.不動産投資における注意点(新築と中古)

17.不動産投資における注意点(アパート一棟・ワンルーム)

18.不動産投資における注意点(不動産投資失敗事例)

19.不動産投資におけるリスク

20.不動産投資におけるリスク(滞納)

21.不動産投資におけるリスク(空室)

22.不動産投資におけるリスク(価格下落)

23.不動産投資におけるリスク回避方法(地域)

24.不動産投資におけるリスク回避方法(間取り)

25.不動産投資におけるリスク回避方法(築年数)

26.不動産投資におけるリスク回避方法(プロの活用)

27.まとめ

 

 

 

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2009年05月24日

なぜ不動産投資?

数ある投資の中で、不動産投資は安全な部類に入ります


サブプライムローン問題から起こった

世界的金融不安の中においても、

不動産投資は抜群の安定性を発揮しています。


不動産価格が下がっても、

入ってくる賃料は、

しばらくそのまま維持されるので、

継続する限りにおいては、

当初のリターンに変更が生じません。


ただ、一部地域では、企業収益悪化を受けた派遣切りなどの

リストラによって、空室が多数生じていることも事実です。


しかし、これはリスク管理の問題です。


目の前にあるリスク、

そしてこれから生じるかもしれないリスクについて、

それらを最小化することができれば、

安定的収益を期待することができます。



このブログでは、


不動産投資における用語

不動産投資におけるリスク

リスクの回避手段


について、

触れていきたいと思います。





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2009年05月23日

不動産投資における用語(表面利回り)

表面利回りとは、その時の収入を物件価格で割ったものです。


家賃収入が月額15万円の物件を、

2,000万円で購入すれば、



15×12ヶ月÷2,000×100=9%



ということになります。

 

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2009年05月22日

不動産投資における用語(実質利回り)

実質利回りとは、

経費を考慮した後の利回りのことです。


先ほどは、表面で9%の利回りになりましたが、

実際に不動産を持つにあたっては、

下記のような各種コストがかかってきます。



不動産仲介手数料

不動産取得税

登録免許税

司法書士手数料

印紙税


火災保険

管理費

固定資産税

都市計画税

借入金利息




前段は取得時にかかるもの、

後段は継続的にかかるものです。


実質利回りを出す際には、

借入金利息を除く全ての経費を、

売買金額に上乗せして計算をします。


仮に、それぞれのコストを合計して、

150万円ほどのコストがかかったとし、

賃貸管理料として家賃の5%が引かれたすると、

実質利回りは、


14.25×12ヶ月÷2,150万円×100=約7.95%



ということになり、

1%以上下がることになります。




投資においては、

常にこの実質利回りで

考えておく必要があります。





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2009年05月21日

不動産投資をする前に知っておいた方がよいこと

このブログでは、


 「これから不動産投資をスタートしたい」

と思っている方のために、

事前に知っておいた方が良い事柄や、

基本的な用語をお伝えしていきます。

 

 

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2009年05月20日

不動産投資における用語(投下資本収益率)

投下資本収益率とは、

自己投下資本に対して、

どれくらいのリターンがあるのかという指標です。


先ほどの2,000万円の物件をそのまま現金で購入すれば、

表面利回り9%です。


これを、500万円を現金残りの1,500万円を借入とした場合、

自分の手元からは、

500万円しか拠出していません。


従って、

15万円÷500万円×100=36%



ということになるわけです。



これが、いわゆるレバレッジ効果ということになります。



このケースですと、

500万円÷(15万円×12ヶ月)=約2.7年

で、元が取れる計算になります。




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2009年05月19日

不動産投資における用語(ファイナンス その1)

ファイナンスとは、

一言でローンのことです。


ローンと言っても、色々なローンがありますが、

ここでは、

住宅ローンなのか、

事業用(アパート)ローンなのか、

という点を知っておく必要があります。



これから不動産投資をしようとする場合、

どちらになると思いますか?



自分で住むのでなければ、

当然のことながら、

住宅ローンにはなりませんので、

事業用(アパート)ローンになっていきます。


 

ただ、賃貸併用住宅を建てるような場合には、

床面積の半分以上を居住用として

使用するのであれば、

住宅ローンで組むことができます。




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2009年05月18日

不動産投資における用語(ファイナンス その2)

では、住宅ローン事業用(アパート)ローン

どちらの金利が高いと思いますか?











基本的に事業用(アパート)ローンの方が高いですね。



(金融機関との付き合いが深い方ですと、

 逆転する場合もあります)



当然、借りる金利が高ければ、

リターンは落ちてしまうので、

投資に対する影響度が非常に大きい要因になります。






さらに、現在のところ、

各行とも収益物件に対する融資を縮小しているため、

売買契約をしたが、ローンが出ない

という、元も子もないようなことが起こっています。





従って、金利のところも問題ですが、

貸し出しをしっかりしてくれる金融機関の存在を知っている

ということの方が、

より重要になっています。








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2009年05月17日

不動産投資における用語(借入金利息その1)

借入金利息とは、

借り入れた元金にかかってくる利息のことです。


不動産を購入する場合には、

不動産価格だけに着目すべきではありません。


この実質利回り のところでも書きましたが、

その他諸経費がかかってきます。


その中でとりわけ大きいのが、

借入金利息です。



仮に、3,000万円のローンを、

30年3%で組んだとすると、

返済総額は4,553万3,235円となり、

利息は1,500万円を超えてきます。



つまり、

3,000万円の物件を購入すると、

実際には4,500万円もの物件を購入することになるわけです。





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2009年05月16日

不動産投資における用語(借入金利息その2)

先ほどは、利率を3%で見ましたが、

これが2.5%だったらどうなるでしょうか。


3,000万円を30年2.5%で借りた場合、

返済総額は4,267万3,057円となり、

利息は約1,267万円となり、

先ほどとの差は、

約286万円となります。


0.5%の違いで、

これほどの差になりますし、

借りる金額が大きくなれば、

差ももっと大きくなります。


また、

3%の場合の月の返済額が12万6,481円に対し、

2.5%の場合が11万8,536円と、

約8,000円もの差になり、

それだけ手取りも変わってくることになります。


ローンを借りて投資を行う際には、

金利の大小が非常に大きなインパクトを与えてきます。




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