2016年02月
2016年02月18日
銘柄メモ : シノケングループ(8909)
(2016/02/18)
少し前に上がった時にほとんど売ってしまって、その日の値上りの200万円ほどを捨てちゃったのが痛いんだけど、それは既に仕方ないとして(かなり後で少し買い戻したが)。
あの時の急上昇はたぶん持分のプロパスト(3236)が原因。
11/9に上方修正と3Q、11/16に増配、2016/02/15に4Q。 歪な特別利益とかはなくて、EPSは2014.12期の177.23円から270.02円へ、ROEは44.3%から43.8%へ、自己資本比率は20.7%から23.5%へ、営業利益率は11.8%から12.4%へ。EPS予想は30円に加えて僕視点でのサプライズがなければ少なくとも+3円。 予想EPSは289.33円だけど、結果がこんなに少ないなんてことあるんだろうか。 在庫の中に不良在庫がそれなりの割合で含まれるならあるだろうけど、現実的なのはそれくらいか?
ハイスピードな規模拡大で色々変化してて少し迷うところもあるけど順調といえば順調というか表面的には絶好調。 政策面もプラス。 マンションは利益率の高い物件にしぼっているように見える。 際立っていることは、 (1)アパートとゼネコンがおそらく主の在庫の激増、 (2)のれんの激増、 (3)規模は小さ目だけど利益率の高い新事業。 自己資本比率が低いので民主党政権的な愚行とか消費税増税とかが潜在的なリスクかもしれないけど、マイナス金利政策がたぶん強力な後押しになるし、経営方針は結構まともなので、IRをちゃんと見てれば安全かなって印象。 たぶんリーマンショックから色々学んではいる。
アパートを買った顧客がハッピーなのかということと、社長の雰囲気と、地上げのスキルと、情報網の強さ。 このあたりは確認したいな。 あと、セグメント毎に色々数字を確認すべきだろう。
40%超えのROEを長いこと継続するなんてのは、このビジネスモデルの場合には手厚い配当か借入金を使った積極的なM&Aで自己資本比率を低く保たない限り無理なのは明白なんだけど、3年持つなら十分とも思える。
(2015/09/29) 9/25に東京のDINKS向けファミリー向けマンションの企画・販売業者のプロパストを持分法適用会社にするとのIR。 第三者割当増資の引受け。 持分は15.41%から19.48%へ。
(2015/08/09) 8/7に2Q。6/8の上方修正予想よりも3~5%上あたり。 EPSは160.83円(修正予想は153.23円で期初予想は116.75円)。 6/8の修正のときに通期も202.77円から225.38円に予想しているわけだけど、こちらも保守的な修正だと解釈している。
アパート事業売上高は前年比+156.2%、マンションは-2.6%、ゼネコンは+16.6%、賃貸管理は+19.7%。 売上ではマンションを抜いてアパートが一位になり、セグメント利益でもマンションに近いものになった。 他には滞納保障、介護、LPガスが少々。 介護以外は直接のシナジーがあるはず。 介護はやり方次第ではこの先のコネ作りや情報収集に役立つだろうが、大阪の会社を買ったということ以外に実体は知らん。 自己資本比率は半年前の20.7%から25.6%となり、低くて心配というのが消えてきた。
賃貸管理や滞納保障はたぶん今後もアパートやマンションを売った惰性で伸びる。 マンションはもう少し詳しく見ないとわからない。 アパートの提案とマンションの用地の取得ではノウハウが違うんじゃないかと思う。 アパートはたぶん掘り起しのノウハウを持っているのだと思うのだけど、地理的な拡大をしないと2,3年もしたら行き詰まるんじゃなかろうか。 地理的に拡大しようとしてるみたいだけど、まだ判断できない。
(2015/06/18) 3/13, 子会社(えん社)を譲渡して子会社から外すIR。 5/12に第三者割当55,800株を一株1612円で。BBT関連。 同日に1Q。EPSは99.46円。 単純に年額換算してもあまり意味はない。 6/8に上方修正。 中間予想EPSが116.75円から153.23円に。 通期予想EPSが202.77円から225.38円に。 実質的には下期の下方修正をやってるわけだけど、景気面のサプライズがなければ多分あとで上方修正するだろう。
(2015/02/26) 最近の買い増しのときに、年始の株式分割による値上りを期待した短期の資金が追証回避のために抜けていくという構造を念頭においてなかった。 しっかりと腰を据えて考えて投資していたら犯さなかったであろう単純なミス。 ミスらなかったらもっと安く買えていた。
2/18にBBT導入のIRの続報というか詳細。 一部の会社がやっているような、不誠実な無能がバカな経営をやっても幹部は大儲けっていう糞ストックオプションよりははるかにマシであって、会社を儲けさせるインセンティブにはなっていると思う。 ただ、額が妥当かどうかという面については幹部の給与を総合してみないとわからない。 この会社の場合は大丈夫だと思うが。 2/24に小さな訂正。
2/24にフレンドとベストの買収のIR。 どっちも元のオーナーが同一の大阪の会社。 グループホームと介護施設。 合計した簿価44mil円ほどで、合計した売上は375mil円ほどで、合計した営業利益は19mil円ほど。 合計した総資産は1200mil円ほど。 これを約800mil円で買取り。
シノケンの直近決算での総資産は38625mil円、簿価は8001mil円、売上は39724mil円、営業利益は4740mil円。 買収の規模は大したことない。 純粋に時間と営業のコストを買ったというところだろう。 シノケンの元の事業とのシナジーが出ない場合には馬鹿に高い買い物だけど、大阪への本格進出が成功した場合には多分出るでしょう。 どの程度かはピンとこないけど。
(2015/02/18) 売買ログは分けた。 2/16引け後に4Q。 しばらく続落してて、発表直前に大きく値上がりして、好決算の発表翌日に大きく下落。 2/17終値は1369円。 実績EPSは大きな特別利益なしで177.23円、決算書上のROEは下落しながらも44.3%、ROAは増で14.1%、営業利益率は微増で11.8%。 自己資本比率は20.7%へと少し低下。 小川建設を子会社化した影響もある。 不動産系の拡大期にありがちな営業CFが大きなマイナスで財務CFが大きなプラスというCF計算書。 予想EPSは202.77円、増配予定で分割後DPSは12.5円で、前の期の5/3倍。 この会社の傾向からして、たぶん予想は保守的。
在庫、仕掛け品、現金が大幅増加。借金も大幅増加。
(2015/01/18) 売買ログ追記。 売ったのは他を買うため。 それだけ。
(2014/12/21) 売買ログ追記。 12/15に大阪オフィス開設の詳細事項のIR。 元のIRは11/6。 大阪オフィス開設による今期への影響は軽微だが、来期は25億円程度の売上を見込んでいるとのこと。 ちなみに今期の売上予想は380億円。 今のところ僕の中では福岡の会社というイメージが強いと同時に大阪で営業活動をやっていなかったことが少し意外でもある。
この手の事業者のうち規模が特に小さなところはおそらく販売代行や建物を仕入れて部屋を分けて売ることや地上げや物件の管理などのごく一部に特化していて、数の上でもたぶん最も多い。 この形の事業なら大きな組織は要らない。 参入障壁も塾やコンビニのフランチャイズほどじゃないけど極端に低い。
次は、上記に加えて自社で大雑把な企画まではするけどマーケティングと結びついた形の設計や詳細な企画には触れないというあたりか。 プレサンスあたりだと、設計というべきか微妙だけど詳細な企画まで行っているというか、施工以外をカバーしている。
自社やグループで施工までやるのは極めて限られた一部の大きな会社というイメージがあったが、シノケンがカバーする範囲には施工まで含まれている。 今期も小川建設を買収。
グループでカバーする範囲が広いと会社間での交渉や契約は楽になる。 資金の融通がやりやすくなり、人の融通もできるようになる。 業界全体を見やすくなる。 加えてガバナンスがしっかりしていて風通しがよければ、大きくというか範囲が広くなることによってスピードが出るし、間接部門にかかるコストの割合を減らすこともできる。 ガバナンスや風通しがどうかははっきりは分からないけど、言葉尻からは真ともだという印象を受ける。 ガバナンスがぐずぐずで風通しが悪かったらスピードが落ちたり問題点を把握できなくなったりするだろう。 注視すべきなのはこのあたりか。
僕用のまとめ。
(2014/12/13) 売買ログ追記。 2013.12の有価証券報告書から。 2009.03決算の次が2009.12決算で、その後は12月決算。 2009.03と2009.12はリーマンショックの影響だろうけど大赤字であり、2009.12の自己資本比率は4.9%。 その後は黒字で2013.12の自己資本比率は22.8%。 常勤従業員は2009.12が139人で2013.12は205人。 臨時雇用は外数でそれぞれ34人と75人。 本社は22名で36.8歳で6.0年で520万円。
アパート販売事業
過去に姉歯物件を扱ったことやリーマンショックでピンチだったことが有価証券報告書の前半に書いてある。 最近の買収の影響がどう出ているのかは少し見ただけではわからなかった。 この手の事業でこの給与だと人材確保が弱いかもって少し心配してしまうんだけど、会社の制度設計や土地の仕入れ以外の部分が上手にマニュアル化できているためにこの給与で競争できているとしたら強いな。
(2014/12/0410)
不動産系を少し分散したくて少し買ったのが最初で、
すぐ後で短期と割り切って買ってすぐに閉じて、何となく良さそうな気がし始めてとりあえず少し購入。
マンションの引渡し時期の影響が大きいから単純に3Qを4/3倍して予想するなんてのは無茶だけど、とりあえず9/29に通期上方修正で通期予想EPSは331.51円で3Qは289.56円。 BPSは909.24円。 自己資本比率は21.9%だけど暖簾が9.2億円近く(純資産は74億円ほど)あるので実際はもっと下だろう。 アパート・マンションの販売が売上ではメインで、ゼネコン事業や賃貸もそこそこ。 付随する保険がすこしで何故か介護やガスも少し。
今期は買収の影響で規模が大きくなった影響が大きい。 たぶんフットワークは軽く、成長する意欲もある。 安全性や優位性をボトムアップで確認できるほどには調べていない。
11/9に上方修正と3Q、11/16に増配、2016/02/15に4Q。 歪な特別利益とかはなくて、EPSは2014.12期の177.23円から270.02円へ、ROEは44.3%から43.8%へ、自己資本比率は20.7%から23.5%へ、営業利益率は11.8%から12.4%へ。EPS予想は30円に加えて僕視点でのサプライズがなければ少なくとも+3円。 予想EPSは289.33円だけど、結果がこんなに少ないなんてことあるんだろうか。 在庫の中に不良在庫がそれなりの割合で含まれるならあるだろうけど、現実的なのはそれくらいか?
ハイスピードな規模拡大で色々変化してて少し迷うところもあるけど順調といえば順調というか表面的には絶好調。 政策面もプラス。 マンションは利益率の高い物件にしぼっているように見える。 際立っていることは、 (1)アパートとゼネコンがおそらく主の在庫の激増、 (2)のれんの激増、 (3)規模は小さ目だけど利益率の高い新事業。 自己資本比率が低いので民主党政権的な愚行とか消費税増税とかが潜在的なリスクかもしれないけど、マイナス金利政策がたぶん強力な後押しになるし、経営方針は結構まともなので、IRをちゃんと見てれば安全かなって印象。 たぶんリーマンショックから色々学んではいる。
アパートを買った顧客がハッピーなのかということと、社長の雰囲気と、地上げのスキルと、情報網の強さ。 このあたりは確認したいな。 あと、セグメント毎に色々数字を確認すべきだろう。
40%超えのROEを長いこと継続するなんてのは、このビジネスモデルの場合には手厚い配当か借入金を使った積極的なM&Aで自己資本比率を低く保たない限り無理なのは明白なんだけど、3年持つなら十分とも思える。
(2015/09/29) 9/25に東京のDINKS向けファミリー向けマンションの企画・販売業者のプロパストを持分法適用会社にするとのIR。 第三者割当増資の引受け。 持分は15.41%から19.48%へ。
(2015/08/09) 8/7に2Q。6/8の上方修正予想よりも3~5%上あたり。 EPSは160.83円(修正予想は153.23円で期初予想は116.75円)。 6/8の修正のときに通期も202.77円から225.38円に予想しているわけだけど、こちらも保守的な修正だと解釈している。
アパート事業売上高は前年比+156.2%、マンションは-2.6%、ゼネコンは+16.6%、賃貸管理は+19.7%。 売上ではマンションを抜いてアパートが一位になり、セグメント利益でもマンションに近いものになった。 他には滞納保障、介護、LPガスが少々。 介護以外は直接のシナジーがあるはず。 介護はやり方次第ではこの先のコネ作りや情報収集に役立つだろうが、大阪の会社を買ったということ以外に実体は知らん。 自己資本比率は半年前の20.7%から25.6%となり、低くて心配というのが消えてきた。
賃貸管理や滞納保障はたぶん今後もアパートやマンションを売った惰性で伸びる。 マンションはもう少し詳しく見ないとわからない。 アパートの提案とマンションの用地の取得ではノウハウが違うんじゃないかと思う。 アパートはたぶん掘り起しのノウハウを持っているのだと思うのだけど、地理的な拡大をしないと2,3年もしたら行き詰まるんじゃなかろうか。 地理的に拡大しようとしてるみたいだけど、まだ判断できない。
(2015/06/18) 3/13, 子会社(えん社)を譲渡して子会社から外すIR。 5/12に第三者割当55,800株を一株1612円で。BBT関連。 同日に1Q。EPSは99.46円。 単純に年額換算してもあまり意味はない。 6/8に上方修正。 中間予想EPSが116.75円から153.23円に。 通期予想EPSが202.77円から225.38円に。 実質的には下期の下方修正をやってるわけだけど、景気面のサプライズがなければ多分あとで上方修正するだろう。
(2015/02/26) 最近の買い増しのときに、年始の株式分割による値上りを期待した短期の資金が追証回避のために抜けていくという構造を念頭においてなかった。 しっかりと腰を据えて考えて投資していたら犯さなかったであろう単純なミス。 ミスらなかったらもっと安く買えていた。
2/18にBBT導入のIRの続報というか詳細。 一部の会社がやっているような、不誠実な無能がバカな経営をやっても幹部は大儲けっていう糞ストックオプションよりははるかにマシであって、会社を儲けさせるインセンティブにはなっていると思う。 ただ、額が妥当かどうかという面については幹部の給与を総合してみないとわからない。 この会社の場合は大丈夫だと思うが。 2/24に小さな訂正。
2/24にフレンドとベストの買収のIR。 どっちも元のオーナーが同一の大阪の会社。 グループホームと介護施設。 合計した簿価44mil円ほどで、合計した売上は375mil円ほどで、合計した営業利益は19mil円ほど。 合計した総資産は1200mil円ほど。 これを約800mil円で買取り。
シノケンの直近決算での総資産は38625mil円、簿価は8001mil円、売上は39724mil円、営業利益は4740mil円。 買収の規模は大したことない。 純粋に時間と営業のコストを買ったというところだろう。 シノケンの元の事業とのシナジーが出ない場合には馬鹿に高い買い物だけど、大阪への本格進出が成功した場合には多分出るでしょう。 どの程度かはピンとこないけど。
(2015/02/18) 売買ログは分けた。 2/16引け後に4Q。 しばらく続落してて、発表直前に大きく値上がりして、好決算の発表翌日に大きく下落。 2/17終値は1369円。 実績EPSは大きな特別利益なしで177.23円、決算書上のROEは下落しながらも44.3%、ROAは増で14.1%、営業利益率は微増で11.8%。 自己資本比率は20.7%へと少し低下。 小川建設を子会社化した影響もある。 不動産系の拡大期にありがちな営業CFが大きなマイナスで財務CFが大きなプラスというCF計算書。 予想EPSは202.77円、増配予定で分割後DPSは12.5円で、前の期の5/3倍。 この会社の傾向からして、たぶん予想は保守的。
在庫、仕掛け品、現金が大幅増加。借金も大幅増加。
(2015/01/18) 売買ログ追記。 売ったのは他を買うため。 それだけ。
(2014/12/21) 売買ログ追記。 12/15に大阪オフィス開設の詳細事項のIR。 元のIRは11/6。 大阪オフィス開設による今期への影響は軽微だが、来期は25億円程度の売上を見込んでいるとのこと。 ちなみに今期の売上予想は380億円。 今のところ僕の中では福岡の会社というイメージが強いと同時に大阪で営業活動をやっていなかったことが少し意外でもある。
この手の事業者のうち規模が特に小さなところはおそらく販売代行や建物を仕入れて部屋を分けて売ることや地上げや物件の管理などのごく一部に特化していて、数の上でもたぶん最も多い。 この形の事業なら大きな組織は要らない。 参入障壁も塾やコンビニのフランチャイズほどじゃないけど極端に低い。
次は、上記に加えて自社で大雑把な企画まではするけどマーケティングと結びついた形の設計や詳細な企画には触れないというあたりか。 プレサンスあたりだと、設計というべきか微妙だけど詳細な企画まで行っているというか、施工以外をカバーしている。
自社やグループで施工までやるのは極めて限られた一部の大きな会社というイメージがあったが、シノケンがカバーする範囲には施工まで含まれている。 今期も小川建設を買収。
グループでカバーする範囲が広いと会社間での交渉や契約は楽になる。 資金の融通がやりやすくなり、人の融通もできるようになる。 業界全体を見やすくなる。 加えてガバナンスがしっかりしていて風通しがよければ、大きくというか範囲が広くなることによってスピードが出るし、間接部門にかかるコストの割合を減らすこともできる。 ガバナンスや風通しがどうかははっきりは分からないけど、言葉尻からは真ともだという印象を受ける。 ガバナンスがぐずぐずで風通しが悪かったらスピードが落ちたり問題点を把握できなくなったりするだろう。 注視すべきなのはこのあたりか。
僕用のまとめ。
- 事業ポートフォリオで押さえておくべきなのは、(1)アパート販売事業において個人投資家への提案と直接リンクした企画を行っているっぽいこと、(2)物件の管理の事業の比重が大きいこと、(3)ゼネコンをグループ内に持っていること。
- ここしばらくは拡大指向で、成長指向で、スピードもある。 やる気はある。
- リーマンショックをきっかけとして一時期は大赤字で自己資本を大きく毀損。 そのことを最近の短信でも述べている。
- マンション・アパートの業界の一部を受け持つという方針ではなくてグループで全体をカバーする方針。 組織のガバナンスが肝であり注視すべきこと。 こけるとしたらガバナンスとか組織マネージメントのあたりが原因になるのだろう。
- グループ内の個々の事業における腕の良し悪しを僕は知らない。 経営陣の体質を保有株数や発する言葉の面ではほとんど把握していない。 株式給付信託(J-ESOP)の導入をするとのIRは11/6に出ている。 株式給付に使う株式は増資ではなく市場から近い将来の分まで調達して信託管理するとのこと。 従業員への株式の給付は退職時。 給付する額や株式数が妥当かどうか判断するための情報は見当たらない。 退職金がこの仕組みに置き換わったと解釈して問題のない制度であるなら、株主にとっても従業員にとっても良いことだろう。
- 定量的な部分をまだまともには調べていない。
(2014/12/13) 売買ログ追記。 2013.12の有価証券報告書から。 2009.03決算の次が2009.12決算で、その後は12月決算。 2009.03と2009.12はリーマンショックの影響だろうけど大赤字であり、2009.12の自己資本比率は4.9%。 その後は黒字で2013.12の自己資本比率は22.8%。 常勤従業員は2009.12が139人で2013.12は205人。 臨時雇用は外数でそれぞれ34人と75人。 本社は22名で36.8歳で6.0年で520万円。
アパート販売事業
「個人投資家等に対し、・・・立案し、土地ならびにアパートを販売しております。」マンション販売事業
首都圏と福岡都市圏で個人投資家を対象に投資用マンションの企画・販売。 販売会社への一棟販売。不動産賃貸管理事業
マンション経営サポート。ビルやマンションの管理。 貸しているというわけではないようだ。 ここの割合が、業種が似た他の会社と比べて随分と高い。金融・保険関連事業
家賃滞納保障やら融資やら。 他の事業と関連する金融。たぶん、相続対策で何が行われるかの影響が大きい。 参入障壁は非常に低い。 差がつくとしたら、総合プロデュース的な部分、良い土地の確保、社内の効率性あたりか。
過去に姉歯物件を扱ったことやリーマンショックでピンチだったことが有価証券報告書の前半に書いてある。 最近の買収の影響がどう出ているのかは少し見ただけではわからなかった。 この手の事業でこの給与だと人材確保が弱いかもって少し心配してしまうんだけど、会社の制度設計や土地の仕入れ以外の部分が上手にマニュアル化できているためにこの給与で競争できているとしたら強いな。
(2014/12/
マンションの引渡し時期の影響が大きいから単純に3Qを4/3倍して予想するなんてのは無茶だけど、とりあえず9/29に通期上方修正で通期予想EPSは331.51円で3Qは289.56円。 BPSは909.24円。 自己資本比率は21.9%だけど暖簾が9.2億円近く(純資産は74億円ほど)あるので実際はもっと下だろう。 アパート・マンションの販売が売上ではメインで、ゼネコン事業や賃貸もそこそこ。 付随する保険がすこしで何故か介護やガスも少し。
今期は買収の影響で規模が大きくなった影響が大きい。 たぶんフットワークは軽く、成長する意欲もある。 安全性や優位性をボトムアップで確認できるほどには調べていない。
2016年02月12日
銘柄メモ : ウィル(3241)
(2016/02/12)
2/12に4Q。
売上高5086mil円、営業利益661mil円、経常利益637mil円、純利益406mil円、EPS35.94円
営業利益率は11.9%から13.0%へ、決算書表記のROEは24.8%から24.6%へ、自己資本比率は39.1%から48.9%へ。学習塾が黒字化してやがる。 今期予想は
売上高5562mil円、営業利益754mil円、経常利益730mil円、純利益470mil円、EPS41.58円
DPSは10.80円から12.50円へ増配の予定で、2/12終値の235円だと配当利回り5%超え。 2/12は232円で指していたけど刺さらず。
(2015/11/13) 11/9に3Q。 昨年度比だと少しマイナスだけどたぶん会社予想と同程度か少し上のペース。 配当を10.8円に大幅増額。11/12終値が277円なので配当利回り4%近く。 10/20に分売会のお知らせをして10/26に中止のお知らせ。 JASDAQから2部に行くために色々考えているんだろうけど、一度計画して公表もした後でキャンセルというのは、ポジティブの可能性もネガティブの可能性も両方思い浮かんでちょっと気になる。 最近のマンションの基礎工事の偽装とか高層階を使った節税を潰すかも報道とかは影響が大きい場合にはウィルにとってはプラスのはず。 11/9にストックオプションまでIR。 極端にダメってことはないけど、せめて年5%ぐらいは行使価格を上げるべきだと思う。
(2015/03/05) ちまちまポジション調整の売買をしたけど書くのが面倒なので後回し。 順調に3Q、4Qときて、2/13発表の4QのEPSは29.51円でBPSは131.09円で自己資本比率は39.1%。 今期予想EPSは36.02円。 DPSは5.9円予定で2015年12月期は7.2円予想。 自己資本比率を上げながら15%成長のペース。 利益予想はサプライズがなければ確実なラインを出している印象。 超有利発行のストックオプション導入予定という3/2のIR。
少し前の土曜日の午前中に神戸市東灘区の店舗を一人の不審者として外から眺めてみた。 新しくてきれいで閑散としていただけ。 得られる情報らしい情報はなかった。 人がわんさかいたらサプライズだったのだけど。
どうもビジネスモデルの理解度が不安というか、ビジネスモデルが良いのか人事戦略が良いのかよくわからない。 あと、規模が大きくなったときに今と同じ戦略での拡大ができるのか。 ストップ高だった3/3に中途半端な価格でほとんど手放しちゃった。
(2014/08/12) 売買ログ追記。 8/11に2Q。 事前に修正されてたこともあって決算自体はとくに目立つことなく地味に順調。
(2014/08/06) 売買ログ追記。 7/31に中間期予想修正のIR。 売上-0.1%、営業利益+29.3%、純利益+48.3%、EPS+3.06円。 「消費税増税の影響が軽微にとどまり、来店顧客数減少の対策として想定していた広告宣伝費等を過剰に費やすことなく」というのが主な理由。 要するに元々の予想が保守的だったということ。
(2014/07/24) 売買ログ追記。 買い戻し。
(2014/07/02) 売買ログ追記。 投機的な理由というか投機の練習的な理由が3割、キャッシュポジションを少し増やしたかったのが1割、銘柄分散をしたかったのが1割、気の迷いが5割。 売った後の高値買い戻しの準備完了。
(2014/06/19) 佐藤氏の本を読んでみた。 端的に言うとコムストックさんのコメントの通り。 家を買うことを検討している人にはお勧めできる内容ではないでしょうか。 本から受けた佐藤氏の印象は誠実な実務家ってところかな。 投資家としての収穫は、リフォームとかリノベーションとかってのは今まで持っていたイメージよりもずっと面倒なことであって、業者側の能力というか担当者の総合的な能力がキモっぽいのだと把握できたことか。
よくよく考えてみると、意思決定には関わっていないものの、僕ってリノベーションの場には何度も立ち合ってるんだよなあ。 実家が田舎で普通の家が三軒つながったような作りになってて無駄に広くて、時々部分的にリノベーションしてた。 最も古い1/3の構造部分は少なくとも築80年は越えてるよなあ。 直近のリノベーションは爺さんが僕の両親をメイン玄関直結の1/3に住ませるために自分の居場所を作ったときか。
完全に余談だけど、なぜかこっちが頭に浮かんで困る。
(2014/06/05) 売買ログ追記。IRは特になし。 かなり前の情報だけど これ ってウィルに関するものなんだろうか。 ウェブの事業内容のところに学習塾が載っていない。
(2014/05/15) 売買ログ追記。 5/13に1Q。 決算内容については特になし。 この会社の場合、短期で見るのはあまり意味ないというか短期の数字をみてもわからない。 強いて言えば資金繰りか。 見るべきなのはちゃんとビジネスをしているかという定性的な部分とか顧客側の都合とか競合との力関係とか。
(2014/04/24,05/04) 売買ログ追記。 不動産を分散して持っておきたいという理由は元のままで、売買は投機的な理由やからや擬似裁定として。 中古のリフォーム&流通って目利きの力がどの程度いるものなのかよくわからん。 流通量自体はこれから増えると思うんだけど競争力がわからん。
職人の需給も見積もるというか調べた方がいいんだろうか。
(2014/03/28) 売買ログ追記。 3/27に代取移動のIR。 現代表取締役社長の岡本俊人(じゅんじ)は取締役会長へ、取締役の坂根勝幸が代表取締役へ。 30歳代。 社長は? 坂根氏の持分は5500株と少ない。 他に代表取締役として友野泉(11万株)がいる。
(2014/03/21) 売買ログ記述. 不動産の流通,リフォーム,開発,それらの周辺の事業者で,何を思ったか学習塾にも最近参入したっぽい(コムストックさんのところで知った). 売上は半分ほどが1)開発分譲. 次に大きいのは2)リフォームで開発分譲の半分ほど. 次が3)流通. 利益だと順番が逆になる. この順序は売上も利益も2012年12月期と変わらず. やってることが広いのは積極的にビジネスチャンスを活かそうとしているんだろうけど,学習塾は個人的には期待していない. 手広いのは景気変動や人余りへのヘッジにはなっている.
2013年12月期決算では,ROEが29.1%,ROAが14.3%,営業利益率が13.2%,自己資本比率が34.9%,税金面で大きな影響っぽいものがなくてEPSが27.54円,BPSが106.98円. その前は税金関係が主因だろうけどROEが41.9%で他は似たような値. 2014年12月期予想EPSは中間が6.33円で通期が29.50円. 配当性向が利益ベースだけではなく純資産ベースでも載っている. 利益が安定している場合やフットワークが軽い場合には問題無しというか良い.
有利子負債は1450百万円で,短期が844百万円で長期が606百万円. 流動負債は1649百万円. 流動資産は2084百万円で,現金が464百万,売掛金が208百万円,在庫が975百万,仕掛け品が361百万. 在庫の内訳を細かく見るのが大切だろう.
不動産系を少し分散して持っておきたくって少し購入してあまり経たないうちにストップ高だったのを受けてほとんど売った. 高いとは思わなかったけど,ストップ高の理由がインサイダーでない限り一時的には大きく下落すると思ったから.
売上高5086mil円、営業利益661mil円、経常利益637mil円、純利益406mil円、EPS35.94円
営業利益率は11.9%から13.0%へ、決算書表記のROEは24.8%から24.6%へ、自己資本比率は39.1%から48.9%へ。学習塾が黒字化してやがる。 今期予想は
売上高5562mil円、営業利益754mil円、経常利益730mil円、純利益470mil円、EPS41.58円
DPSは10.80円から12.50円へ増配の予定で、2/12終値の235円だと配当利回り5%超え。 2/12は232円で指していたけど刺さらず。
(2015/11/13) 11/9に3Q。 昨年度比だと少しマイナスだけどたぶん会社予想と同程度か少し上のペース。 配当を10.8円に大幅増額。11/12終値が277円なので配当利回り4%近く。 10/20に分売会のお知らせをして10/26に中止のお知らせ。 JASDAQから2部に行くために色々考えているんだろうけど、一度計画して公表もした後でキャンセルというのは、ポジティブの可能性もネガティブの可能性も両方思い浮かんでちょっと気になる。 最近のマンションの基礎工事の偽装とか高層階を使った節税を潰すかも報道とかは影響が大きい場合にはウィルにとってはプラスのはず。 11/9にストックオプションまでIR。 極端にダメってことはないけど、せめて年5%ぐらいは行使価格を上げるべきだと思う。
(2015/03/05) ちまちまポジション調整の売買をしたけど書くのが面倒なので後回し。 順調に3Q、4Qときて、2/13発表の4QのEPSは29.51円でBPSは131.09円で自己資本比率は39.1%。 今期予想EPSは36.02円。 DPSは5.9円予定で2015年12月期は7.2円予想。 自己資本比率を上げながら15%成長のペース。 利益予想はサプライズがなければ確実なラインを出している印象。 超有利発行のストックオプション導入予定という3/2のIR。
少し前の土曜日の午前中に神戸市東灘区の店舗を一人の不審者として外から眺めてみた。 新しくてきれいで閑散としていただけ。 得られる情報らしい情報はなかった。 人がわんさかいたらサプライズだったのだけど。
どうもビジネスモデルの理解度が不安というか、ビジネスモデルが良いのか人事戦略が良いのかよくわからない。 あと、規模が大きくなったときに今と同じ戦略での拡大ができるのか。 ストップ高だった3/3に中途半端な価格でほとんど手放しちゃった。
(2014/08/12) 売買ログ追記。 8/11に2Q。 事前に修正されてたこともあって決算自体はとくに目立つことなく地味に順調。
更に、現在は使われていない老舗の料理旅館(昭和54年築)を取得し、当社グループのリノベーションノウハウを活用して、学生向けのシェアハウスとして生まれ変わらせるプロジェクトを開始いたしました。これにより、学生同士の交流の場を創造するとともに、文化発信並びに街の活性化にも寄与することで、地域に密着した様々なネットワーク構築を目指してまいります。このあたりは会社が得る経験やノウハウの面が大きいと思う。
その他の事業におきましては、管理部門の一つである広告部隊が、各種販促ツールの内製化で蓄積したノウハウを活かして、社外からホームページをはじめとした各種制作物の受注に取り組んでまいりました。また、受注実績の増加並びに認知度の向上により、物件販促全般をはじめとした受注案件の大型化に取り組みました。この結果、売上高は6百万円(前年同期比127.4%増)、営業損失は6百万円(前年同期営業損失1百万円)となりました。売上600万円で営業損失600万円ってことは、一人か二人でやてるんだろうか。 内製の道具が優秀だってことは珍しくない。 でもこの程度の情報じゃわからん。 強いて言うとそういうのを拾い上げることのできる会社だってことか。
(2014/08/06) 売買ログ追記。 7/31に中間期予想修正のIR。 売上-0.1%、営業利益+29.3%、純利益+48.3%、EPS+3.06円。 「消費税増税の影響が軽微にとどまり、来店顧客数減少の対策として想定していた広告宣伝費等を過剰に費やすことなく」というのが主な理由。 要するに元々の予想が保守的だったということ。
(2014/07/24) 売買ログ追記。 買い戻し。
(2014/07/02) 売買ログ追記。 投機的な理由というか投機の練習的な理由が3割、キャッシュポジションを少し増やしたかったのが1割、銘柄分散をしたかったのが1割、気の迷いが5割。 売った後の高値買い戻しの準備完了。
(2014/06/19) 佐藤氏の本を読んでみた。 端的に言うとコムストックさんのコメントの通り。 家を買うことを検討している人にはお勧めできる内容ではないでしょうか。 本から受けた佐藤氏の印象は誠実な実務家ってところかな。 投資家としての収穫は、リフォームとかリノベーションとかってのは今まで持っていたイメージよりもずっと面倒なことであって、業者側の能力というか担当者の総合的な能力がキモっぽいのだと把握できたことか。
よくよく考えてみると、意思決定には関わっていないものの、僕ってリノベーションの場には何度も立ち合ってるんだよなあ。 実家が田舎で普通の家が三軒つながったような作りになってて無駄に広くて、時々部分的にリノベーションしてた。 最も古い1/3の構造部分は少なくとも築80年は越えてるよなあ。 直近のリノベーションは爺さんが僕の両親をメイン玄関直結の1/3に住ませるために自分の居場所を作ったときか。
完全に余談だけど、なぜかこっちが頭に浮かんで困る。
(2014/06/05) 売買ログ追記。IRは特になし。 かなり前の情報だけど これ ってウィルに関するものなんだろうか。 ウェブの事業内容のところに学習塾が載っていない。
(2014/05/15) 売買ログ追記。 5/13に1Q。 決算内容については特になし。 この会社の場合、短期で見るのはあまり意味ないというか短期の数字をみてもわからない。 強いて言えば資金繰りか。 見るべきなのはちゃんとビジネスをしているかという定性的な部分とか顧客側の都合とか競合との力関係とか。
(2014/04/24,05/04) 売買ログ追記。 不動産を分散して持っておきたいという理由は元のままで、売買は投機的な理由やからや擬似裁定として。 中古のリフォーム&流通って目利きの力がどの程度いるものなのかよくわからん。 流通量自体はこれから増えると思うんだけど競争力がわからん。
職人の需給も見積もるというか調べた方がいいんだろうか。
(2014/03/28) 売買ログ追記。 3/27に代取移動のIR。 現代表取締役社長の岡本俊人(じゅんじ)は取締役会長へ、取締役の坂根勝幸が代表取締役へ。 30歳代。 社長は? 坂根氏の持分は5500株と少ない。 他に代表取締役として友野泉(11万株)がいる。
(2014/03/21) 売買ログ記述. 不動産の流通,リフォーム,開発,それらの周辺の事業者で,何を思ったか学習塾にも最近参入したっぽい(コムストックさんのところで知った). 売上は半分ほどが1)開発分譲. 次に大きいのは2)リフォームで開発分譲の半分ほど. 次が3)流通. 利益だと順番が逆になる. この順序は売上も利益も2012年12月期と変わらず. やってることが広いのは積極的にビジネスチャンスを活かそうとしているんだろうけど,学習塾は個人的には期待していない. 手広いのは景気変動や人余りへのヘッジにはなっている.
2013年12月期決算では,ROEが29.1%,ROAが14.3%,営業利益率が13.2%,自己資本比率が34.9%,税金面で大きな影響っぽいものがなくてEPSが27.54円,BPSが106.98円. その前は税金関係が主因だろうけどROEが41.9%で他は似たような値. 2014年12月期予想EPSは中間が6.33円で通期が29.50円. 配当性向が利益ベースだけではなく純資産ベースでも載っている. 利益が安定している場合やフットワークが軽い場合には問題無しというか良い.
有利子負債は1450百万円で,短期が844百万円で長期が606百万円. 流動負債は1649百万円. 流動資産は2084百万円で,現金が464百万,売掛金が208百万円,在庫が975百万,仕掛け品が361百万. 在庫の内訳を細かく見るのが大切だろう.
不動産系を少し分散して持っておきたくって少し購入してあまり経たないうちにストップ高だったのを受けてほとんど売った. 高いとは思わなかったけど,ストップ高の理由がインサイダーでない限り一時的には大きく下落すると思ったから.
2014/03/06,+800株,198円 2014/03/19,-700株,285円 2014/03/24,+1900株,229円 2014/03/27,+500株,211円 2014/04/02,+800株,222円 2014/04/03,+800株,222円 2014/04/08,-4500株,225円 2014/04/11,+500株,215円 2014/04/15,+1200株,210円 2014/04/16,+1200株,209円 2014/04/23,+400株,213円 2014/04/24,+300株,214円 2014/04/25,+400株,220円 2014/04/28,-2900株,217円 2014/04/28,+200株,209円 2014/05/01,+3200株,207円 2014/05/02,+1700株,208円 2014/05/07,+100株,207円 2014/05/08,+700株,206円 2014/05/13,+200株,208円 2014/05/16,+600株,208円 2014/05/22,+700株,193円 2014/05/27,-700株,204円 2014/06/04,+500株,210円 2014/07/01,-7900株,249円 ..... すぐに買い戻すことを念頭においた一時売り。 2014/07/10,+900株,232円 2014/07/15,+6000株,242円 ..... チキン。買い戻すのを我慢できなかった。 2014/07/17,+100株,230円 2014/07/18,+1200株,228円 2014/07/28,+1100株,237円 2014/08/11,+1500株,223円
2016年02月08日
銘柄メモ : プレサンスコーポレーション(3254), vol.2
vol.3へ続く。
(2016/02/08) マイナス金利政策の影響で一瞬上がって大幅下落。 2/4の場中に3Q。
売上69846mil円、営業利益14418mil円、経常利益14270mil円、純利益9502mil円、EPSが624.28円。
2Qの時点では、
売上62324mil円、営業利益14217mil円、経常利益14147mil円、純利益9436mil円、EPSが612.81円。ということで、3Q単独期間は7500mil円ほどの売上でトントン。
基本的に超保守的な予想を最後まで修正しない会社だが、マンションの引き渡しの時期の偏りによっては4半期ベースでは赤字もありうる会社。 通期予想は
売上が78540mil円で営業利益が13492mil円で経常利益が13238mil円で純利益が8794mil円でEPSが582.69円。
元の予想が保守的なので4Qの売上げはたぶん10000mil円は超えて黒字だと判断。 2Qの時点で期初予想を大幅に超えているわけだから、通期の大幅上振れはほぼ確実だと判断。
在庫は全体からすると微量だけど少し前から増加ペース。 賃貸用と販売用の入れ替えは従業員の有効活用に役立つし特にワンルームマンションの場合には販売時期の変更にも役立つのだろう。
気になるニュース三つ。
大阪・谷町2丁目に新本社ビルを建設/プレサンスコーポレーションから土地を取得/フェース (2015/09/04)、純粋に土地を売ったというニュース。
プレサンスコーポレーションが浪速区にホテルを開発 (2016/01/07)。 マンションではなくホテルを建てるとのこと。
大阪市有地2件の一般競争入札はプレサンスと賃住に決まる。 (2016/02/03)。都島区の土地約3500平米を18億1355万4000円で落札とのこと。
マイナス金利政策の影響は金融系ほどではないにしても大きいはず。 国債値上り、国債の金利低下、銀行の預金金利低下、銀行の貸出金利低下。 銀行からの金の流れのうち直接的と言っていいほど近いもののうち主なものはたぶん、外債、サラ金、住宅ローン、社債あたり。 顧客の金利負担は小さくなる。
ラッキーなのはサブプライムバブル崩壊時の傷や記憶のために出てはすぐに消えるマンデベの無謀な動きが今のところ見られないこと。 自己資本の厚さも申し分なし。
(2015/11/09) 11/5に2Q。 例年通りに期初予想よりかなり上で今決算期にいたっては通期予想を既に超えているんだけど、例年通り上方修正はせず。 事業は順調。
業績というより株価への影響が大きいのは旭化成建材関係の基礎工事(杭のデータの偽装)と国税庁が検討しているらしい高層マンションの高層階を相続税の露骨な節税に使う行為を潰そうという話。 前者は業界全体として影響がある話で、もちろん一時的にはマイナス要因なんだけど、長期的な影響はせいぜい原価が少し上がることぐらいであり、他のことほど大きくはない。 プレサンスのような自己資本が厚い会社で組織がまだ小さい会社なら強みは相対的に増すし、リーマンショックのときみたいな感じでライバルがぽしゃりやすくなるという側面もある。
あとは 他のエントリー で書いたこと。
vol.1はこちら。
(2015/08/27) TOB(自社株買い)のお知らせ。 取得予定株式数は750,100株(取締役会議決,上限,発行済株式数の4.87%)。 取得金額は3,069,409,200円(取締役会議決,上限)。 8/28から10/1まで。 社長家の資産管理会社が一部を売るとのこと。 TOB価格は4092円であり、8/27の終値の4460円よりもかなり安め。
BSの健全性、買付の形式、買付の価格など問題なし、というか良心的。 元々金を遊ばせて腐らせるような会社じゃないから、とくに好材料なわけでもなし。 インサイダーの売りだという面からも腹黒い部分はセンサーに引っかからない。 TOB後も社長&山岸家が筆頭株主。 豪邸でも建てるのか、本社近くか東京都心の高級マンションでも買うのか、子供に家を買うのか、思い当たるのはそんなところ。
TOB価格目がけて投げるバカも少しはいると思うけど、影響はほとんどなかろう。
(2015/08/09) 8/5に1Q。 EPSが442.74円という具合に表面だけみるとトンデモナイんだけどマンションの引き渡し時期によって大きくぶれるから四半期のP/Lの表面だけみてもしゃーない。 1Qの売上は41,861mil円で通期予想は59,969mil円、在庫が3,320mil円、仕掛け品が55,346mil円。 前決算期の1Qの粗利益率33.9%から30.5%へと低下。 地下上昇と建築費上昇が原因のはずであり、業界全体に対してはマイナス要因だけど、プレサンスのような粗利益率や営業利益率の高い会社の相対的な強さは発揮されやすい。 マージンを確保できない会社が事業を絞るから。
JPX400への組入れ決定(8/7発表)らしい。 超大雑把にいうと、資本効率、時価総額、流動性が高い会社のトップ400。 8/31算出分から。 ちっとも頭になかった。
(2015/05/10) 売買ログは分けた。 5/8に4Q。 分かり切っていた通り順調。 売上は51.7bil円から65.6bil円へ、営業利益は10.3bil円から12.2bil円へ、純利益は6.2bil円から7.7bil円へ、EPSは413.75円から505.07bil円へ。 決算書表記のROEは18.9%と相変わらず良い値を維持。 営業利益率は18.7%と微減であるが問題ない値。 原価高騰といいながら一部デベロッパーとは違って大ダメージにはなっていない。 自己資本比率は43.9%へと減少。 たぶん土地を積極的に仕入れた影響。
今期予想は売上78.5bil円、営業利益13.4bil円、純利益8.7bil円、EPSは571.22円。 例年通り上期偏重。 例年通りなら保守的な予想。 今期から60円に増配予定。 毎度ながら場中の発表であり、5/8終値は+195円の3940円。
仕掛け不動産が46.9bil円から68.8bil円へと大きく増加。 契約残高も55.0bil円から65.3bil円へと大きく増加。 在庫は3.6bil円から2.6bil円へと減少して相変わらず低水準。 賃貸不動産は5.1bil円から6.8bil円へと増えている。 ここの質をもう少し詳しく知りたい。
P/Lで目立つのは給与が1.63bil円から1.95bil円へと大きく増加していること。
人事の基本方針の合理性や社長の優秀さから普通の意味での競争に対する耐性はたぶんあり、同業の某社みたいに痛い求人広告出してもいなので、そこんところは問題ないのだろうけど、参入障壁の低さから大損するためにアホ企業が参入してきて供給過剰になる恐れはある。 ワンルーム、ファミリー向け、老人向けなどの比率はちゃんと調整できているようだから外部環境に応じた妥当な戦略は取るだろう。 やっぱ次はマンデベというくくりから抜け出せるかどうかってあたりなのだろうか。 シェアはまだ喰えるけど業界自体は長期的には衰退傾向だ。
(2015/02/05) 売買ログ追記。 2/4に3Q。 売上、利益、在庫、仕掛品などなど、サプライズ無しで順調。 2Q時点で通期の予想EPSを超えてるんだけど、この会社は四半期ベースでは赤字もある。 業績予想は売上は高精度かほんの少し保守的といったあたりで、利益はかなり保守的といった傾向。 今期も経過を見てる限り今まで通りっぽい。 2/4に大きく値上りして2/5に大きく値下りしたのは、上方修正を期待した人が買って上方修正がなかったことに失望して売ったという解釈でよかろうか。
大都市圏の地価上昇。 仕入れコストの上昇を意味すると同時に地上げや目利きの腕があれば業界内では相対的に有利になる。 低金利は業界全体における押上げ要因。 住宅取得支援政策は時間で均すと小さな押上げ要因で一時的には大きな押上げ要因。 たぶんリーマンショックの記憶はまだ鮮明であり、同業が乱立するのは以前と比べて抑制されているはず。 インフレヘッジを主目的の一つとした不動産投資の傾向は少し出てきていると思うけどまだ本格的ではない。 家あまりの影響はたぶん少ない。 まず空くのは高度経済成長期に乱立したマンションと家督を譲らなかったために子がいなくなった家だ。 円安と人不足による建築費高騰はマイナス要因だけど他のプラス要因の影響の方が大きい。
(2015/01/18) 売買ログ追記。 他を買うために売ったりポジションを戻したり。
(2014/12/30) 売買ログ追記。 事業は順調。 M2Jや第一化成の方が早く上がるだろうなどと思ってプレサンスのポジション減らしたら案の定プレサンスの方が株価的には絶好調だったという、ただそれだけのこと。
(2014/08/27) 売買なし。 住宅関係の掲示板のプレサンスネタを久しぶりに少しながめてみた。 基本的には古いところ。 2011年のものが中心。 いまさらながら思うのだけど、僕みたいに有価証券報告書読んだり現地調査やったりしなくたって、四季報と掲示板情報とメディアリテラシー(これが決定的に重要)だけでも似たような投資判断はできたんだよね。たぶん。
(2014/08/19) 売買ログ追記。 プレサンスから結構しっかりした投資用マンションの案内が届いた。 買う気など無いのだけど、今まで見た中では最も質の高い案内だった。 以下、ポイントを列挙。
「本当に良い投資物件なら売らずに自分とこで持っておくはずでしょー」って議論を回避できる珍しい会社の一つなのだから、そのあたりは宣伝に使ったほうがいいんじゃなかろうか。
(2014/08/06) 売買ログ追記。 8/5に1Q。 強いて言うならば、売上が中間予想の半分ほどなのに、中間予想の営業利益率21.569%に対して1Qは25.141%とかなり上に振れていることぐらいか。 元々保守的な予想を出す会社だから規定路線。 契約残高が53bil円もあって、仕掛け品の42bil円より多い。
(2014/06/05) 売買ログ追記。 これといったIRはなし。 建通新聞に出てる計画や施行者決定の情報のみ。
(2014/05/10) 売買ログ追記。 5/8に4Q。 場中の発表はやめてほしいな。 売上51755mil, 営業利益10334mil, 経常利益10264mil, 純利益6286mil, EPSは413.75円, 増配せず。 もちろん計画より上の利益なんだけど僕の予想よりはちょいと低め。 次期は売上2割成長で利益1割成長ってあたりの予想で予想EPSは459.24円。 ちなみに上期が413.19円。 順調な販売と順調な規模拡大と、嫌だけど仕方ない原価上昇。
一年前とのBSの大きな違いは販売用不動産の増加(1.5倍ほど)、仕掛け品1割強増加、現金相変わらず増加で潤沢、賃貸不動産が2倍以上に、負債3割増。 どれも安全な水準ではあるけど、販売用不動産と賃貸不動産の中身はもう少し詳しく知りたいな。 需給を勘案して価格を決めたり保有を決めたりしたってことなんだろうけど。 契約残高は一年前の32,185milに対して55,020milで順調というか多いな。
増税はもう一段階の予定でインフレターゲットもこのまま成功するとして、駆け込みの影響はあろうけどそれほど極端ではないと予想。
文章部分で最も大切なのはここかな。
(2014/04/30) 売買ログ追記。 相変わらすポジションNo.1のまま。 売買はポジションの偏りを解消する方向の弱いバイアスと議事裁定っぽい小額の売買。 小額の注文を頻繁に。 約定も頻繁に。 売買ログに書き間違え入っちゃいそう。 イベントがない限り定期以外のIRを出さない会社なのでネタ不足。 株価対策はほぼノータッチの会社で、長期ホールドの場合にはそれでいいんだけど、ポジションを少し減らしたいと思っていると少しだけもどかしい。
不動産経済研究所のマンション市場動向(2013年まとめ)が出ていて、発売戸数が全国で7位(前年とその前は8位)、近畿で1位ということ。 数は業界トップの1/3ほど。 プレサンスによると、近畿は4年連続、名古屋圏は3年連続、東海・中京圏は2年連続1位ということ。
(2013/11/07,08)MONEX証券で少し売買したんだけどサービス時間外で確認できず。
毎日定時にメンテしてたら生活パターンによっては普段は確認できんだろうに。
後で確認してメモしよう。
11/5に例によって場中に2Q。
(期初予想,売出時の修正予想,実績)のフォーマットで書くと、
売上は(35178,35178,35065)、
営業利益は(8076,8076,8561)、
経常利益は(8034,8034,8529)、
純利益は(4617,4950,5253)、
EPSは(307.01,328.01,348.07)。
通期予想は売上52288、営業利益10004、経常利益9892、純利益6905、EPS402.34。
期初の通期予想は経常利益までは今回の予想と同じで、純利益が5685、EPSが378.01だった。
売出時の予想修正は税の影響だけを反映させたものだろう。
BSでは在庫が期初の2347、1Qの6299に対して7613。 仕掛品が期初の41337、1Q時28958に対して29665。 ずっと前にIRで述べられてたことだけどP/Lでは粗利率が下がっているのが目立つ。 契約残高は1年前の25068、期初の32185、1Q時点の25260に対して33884。 キャッシュは期初の14497に対して23367。 負債(営業負債も含む)は期初の30735に対して28046。 自己資本比率は期初が50.5%で2Qは56.4%。
仕掛品を売らなくても在庫を処分したら無借金経営になれるという、マンデベとしてはかなり変なバランスシート。 財務面や予想や方針が保守的だったり基本に忠実だったりするのは昔から。 増配はしてるけど配当性向は非常に低いまんま。 供給過剰で利益を喰われることはありうるけど赤字化やキャッシュショート危機は非常に起きにくいだろう。 減価率上昇の影響は他社も含めてもっと細かく見るべきだろう。
2Qまでというか1Qに竣工が集中して、利益率を保つために以前より価格を少し高めにして、そのために在庫が少し増えたって解釈でいいだろうか。 この方針のために営業経常利益は期初予想から上振れで売上は少し下振れって解釈でいいだろうか。 それでも在庫水準は低いのだけど。 とりあえず今期は現時点の予想よりもEPSが30円から40円上あたりだろうか。 たぶん在庫が増えた分は下期か来季の売上と利益の嵩上げ要因。 1Q,2Qの売上集中は偶然&増税前の駈け込みで、契約残高の増加にも契約期限の駈け込みが影響しているんだろうか。 増税は二段階だしインフレが本格的に意識されると駈け込みは一度限りのイベントにはならないし、基本的に競争力はあるみたいだから、来期は悪くて横ばい、ただし期初予想は減収減益って考えていいだろうか。
長くなってきたのでそろそろvol.3へと移行すべきだろう。 最近の株価の動向は僕の場合は投機の腕を磨くためにも復習しておくべきだろう。 壁、DCF以外を理由とした売り圧力、短期の目論見を外した人の投げ売り、それを見越していた人の懸命な投機的売りなどなど。 最大公約数的な部分は事前に読めていたと思うけど、定量的な面の推定精度があまりにもお粗末だった。
(2013/10/30) 10/29から東証一部。 売買ログ追記。 僕にとってはストレスになる程度のポジションになってしまった。 いつまで売らずに我慢できるだろうか。
(2013/10/07,21,27) 売買ログ追記(及び10/27に10/9分の小さな計算ミスを修正)。 10/4のIRで一部指定、上方修正、増配。 予想EPSは402.34円に。他は変化なし。 ポジションが偏ってるのが苦痛でポジション減らして、「うん、これくらいなら大きなストレスにはならない」って程度のポジションにした日の引け後にリリースという神業。 その後で少し買い直して少し上がった後で一部放出。
社長が株式を買取り引受けとオーバーアロットメントで放出して株主分布や流動株式比率を変えるってことのよう。 1700000株+170000株。 11%ほど。 受渡し期日はともに10/29。 申込み期間は10/16と10/17で、書いている時点で既に終っている。 10/29の引渡しの価格は3167円。
上方修正は税務上のものを理由とした微々たるものであって営業上の数字は修正されていないというかこの会社はたぶん最後の最後までしない。 増配は記念配当10円で合計50円。 配当性向はこれでも非常に低い。
(2013/08/05,8/11,8/16)8/11,8/16に売買ログ追記。8/5に1Q。 大引け後にリリースしてほしいなあ。 1QのEPSは261.82円。 ちなみに通期予想は378.01円で、上期予想は307.01円。 マンションの完成の時期によって売上と利益が非常に大きくぶれることはわかっている。 今期に関しては上期に結構かたよって、中でも第一四半期に偏ることはわかっていた。 ここ数年に関しては利益予想が保守的なのもわかっていた。
そんなわけで第一四半期のEPSが200円を少し越えるだろうなあぐらいのことは考えていたのだけど、261.82円とは軽くサプライズ。 粗利益率は前第一四半期が42.04%で、今第一四半期は34.06%。 営業利益率は前第一四半期が29.11%で、今第一四半期が27.14%。 原価が以前より高くつきそうってのは前から会社が言っていたこと。 その具体的な数字が出てきた。 原因はリーマンショック後の土地のお買い得事情がなくなってきたことと会社の規模拡大と材料費高騰だろう。
在庫は最近では目立って多くて6299mil円。 仕掛け品は最近では結構少なくって28958mil円。
売買は基本的には持分を減らす方向へのバイアスをかけながら上がったら売って下がったら買い戻すというもの。
(2013/07/30)売買ログ追記。
(2013/06/30) 主に2013/06/24提出の有報より。
(2013/06/27)売買ログ追記。 恐怖のダダ下がりの中で、下がったら買って上がったら売ってという形態の、難平と機械的な流動性供給を地味に実行中。 バーゲンハンティングとか先読みとかではなくって、ポジションを持つことへの恐怖に対してどれだけ我慢できるかを競っている感じ。 掲示板に売り煽りっぽい複数のニュースのコピペが連投されていた。 ニュースの元記事でも社名は伏せてある。 一つはプレサンスとは別の会社のニュース。 もう一つも確認はしてないけど多分プレサンスではなく、しかも企業ではなく投資家側の不祥事。
(2013/06/07) 売買ログ追記。 ちょいとサンプル実地調査をしたいのだけど難しそう。 時間的にもきついし、営業区域が広がっている面でもきついし、土地勘の面でもきつい。 興味があるのは取得した土地に元々何があったか。 言い換えると地上げの腕。
株価は順調な値下がり。 たぶんファンダメンタルズ無視の単純な需給による値下がり。 一つ注意しておかないといけないのは、この業界ってのは、ライバル企業が間抜けであっても数が多かったら結構厄介なこと。 参入障壁が低いので、黒田緩和による資金が不動産に偏って流れてしまったら、間抜けな新参企業によって供給過剰が引き起こされる蓋然性があること。 今のところは経済政策が実体経済に本格的には効いていないし建築費の高騰もあってかその気配はなし。 円安は短期的には利益に対してマイナスに働くのかな。
頭の感度を上げるためにJ-REITを少しだけ買っておこうか。
(2013/05/25) 「プレサンスに対するこれ以上の資金投入は控えよう」なんて言った舌の根も乾かぬうちに。
(2013/05/20,22,23) 売買ログ追記。 四月にやっていた短期売買とは違って、僕にとって楽にできる短期売買のチャンスがあったから&5/23の暴落のときに中途半端な指値にひっかかってた。
そんでだ、僕の妄想を頭の整理のために書いてみる。 ポジショントークのつもりはないけど無意識にそうなっているかもしれないから本気にしないように。 この会社、自己資本比率が高いからデベロッパー側の資金調達コストが上がった場合には相対的に有利になる。 土地の仕入れも仕掛け在庫の増分がそれだとしたら、素早く大量に行えている。 長期金利の上昇圧力はインフレターゲットして目的に見合う金融政策やってんだから当然といえば当然。 日銀が吸収して短期の金利暴騰は抑えているけど、インフレが現実味を帯びてきたらどのみち上がるはず。 メガバンクが国債を放出したってニュースがあったりもした。 メガバンクは次はどこに金を出すのだろうか。 当然、国債よりも有利な運用先のはずだけど、どこだろう。 円安がけっこう進んだ状況で海外に投資したりするだろうか。 ベーシックインカムを導入した場合や巨額の定額一時給付を行った場合ほどじゃなさそうだけど、日銀が供給した円は回り始めているっぽい印象。 財政出動によるんじゃなくって単純に市中の国債と日銀券を交換してるから。 長期金利と住宅ローン金利の連動はどっちが先かってのが大切か。 ここは家が長く売れるか駆け込み需要があるかの違いがドミナントだと思う。
他のデベロッパーとの競争には当面は勝てると思っている。 今のところシェアを結構なペースで拡大しているようだし、ROEもROAも営業利益率も自己資本比率も今のところ申し分ないし、給料高いし、社内人口ピラミッドがまだできていないし、創業者社長なんで意思決定早そうだしやり手っぽいし株主の利益のために動くだろうし、販売財庫が極端に少ないし。
最近株価が大きく動いている割には出来高は大したことない。 大人が下手な売り方をしているのか、何なのだろうか。 それにしても、ポジションが結構偏っちゃったから、プレサンスに対するこれ以上の資金投入は控えよう。 また暴落したら買うかもしれんけど。
(2013/05/16) 売買ログ追記。 大きく下がった原因って何だろう。 長期金利の上昇が住宅金利の上昇を連想させたか、他のいくつかのマンデベやパワービルダーの業績や業績予想がいまひとつだったからか、ポジションの大きな人が売っただけなのか。
(2013/05/08) 売買ログ追記。決算情報追記。 5/8に4Q。 地味に着地。 軽く増配予定で予想DPSは35円から40円に。 一部昇格や株式分割のIRは出ず。 2014.03予想の表面だけ見ると成長しているけど少し鈍化って感じ。 ただ、この会社は過去ログだとものすごく保守的な予想を出して最後まで上方修正しない。 2013.03期も会社予想よりずっと上の着地だった。 BSでは仕掛品が大きく増加しているのが目立つ。 販売財庫は相変わらず低水準。 2014.03期は土地の仕入れ値や建築費用が上昇して粗利率低下の見込み(売値によるだろうけど)。 引き渡し時期の偏りが主な理由だろうけど上期でEPS300円超で下期は失速の会社予想。 建築に要する期間からして、仕掛品の増加は2014.03期の売上ではなく2015.03期の売上に主に反映されるのだろうという主観的推定。 2014.03期の売上は順調な成長との会社予想。
5/8は一時期ストップ安だったみたい。 その一時期というのがほんの一瞬っぽい。 株主の入れ替えが大規模に生じたと解釈するのは早計だろうか。 5/8の終値は3970円で、増配もあって予想配当利回りが1%を超えた。
総合すると、僕としては5/8のIRは何のサプライズもなし。 見積りの精度が少しだけ上がったという程度。
(2013/04/25) 売買ログ追記。 安いという妄想とポジションの偏りが嫌だという気持ちのせめぎあい。 どうせ今期も順調なんだろうなーという妄想と、だけど会社予想は例によって保守的で下落すっかもなーという妄想のせめぎあい。 いったいいつになったら一部に行くんだよっていうどうでもよい苛立ち。 そろそろ株式分割してほしいなーっていう率直な感想。 増配したら株価が上がるんだろうけど会社としての良い投資機会があるなら増配はやめてほしいなーというパーシャル・オーナー視点(セミナー屋視点という意味ではない)。
(2013/04/18,19) 売買ログ追記。 タワー投資顧問が提出した大量保有報告書が新しく掲載されていた。 2010(H22)/11/24提出(13.23%=>14.25%)、 2011/03/16(14.25%=>15.67%)、 2013/01/22提出(15.67%=>14.64%)、3/18提出(14.64%=>13.59%)、4/9提出(13.59%=>12.54%)。 四季報には該当する持分の株主が載っていない。 2012.03期分の有価証券報告書の19/77ページの記述が多分関連している。
(2013/04/06) 売買ログ追記。 行動ファイナンス的な理由でポジションを増やしたり、それが落ち着いた後でポジションの偏りを嫌って売ったり、増税前の益出しを早めにこまめに行うために保有や裁定ではなくって短期トレードの手法で小さな売買を繰り返したり。
4/5の売りの前の時点では、ある程度種が増えた後の話だけど、ポジションの偏りの記録を更新していたのだと思う。 現時点では最大かどうか微妙だけど、まだ結構偏っている。 別に割高だとは思っちゃいないというかまだ安いと思っているけど、それでもポジションが極端に偏るのは嫌だし実際に僕のスタイルや理解度の場合は危険なので、ポートフォリオ内比率が今の水準より少し下にに保たれるように少々手放したいと思っている。 なんて考えながら短期の動きが読めそうだったら一時的にポジション増やすんだろうけど。 「だろう」どころか何度もやっているけど。
会社からはこれといったIRは出ず。 一部行きはいつになるんだろう。 それなりに値上がりしてネタ的な激安銘柄とは言えなくなっただろうから、そろそろ株主分布が変わったりしないかななんて空想している。 2012/11/16に山岸忍(社長)から提出された大量保有報告書によると、山岸具子が代表取締役をつとめるパシフィックという資産管理会社(所在地は社長の住所と同じ)に一部(500,000株,3.32%)の株式を売却。 その後の情報は見当たらず。
2012年度内に株式分割を発表すると勝手に予想していたけどしなかった。 増配はするのかどうか。 余力はあるはずだけど、土地を仕入れるのも大切だろうしなあ。
マネックス証券で見た四季報予想は2013.03期がEPS365.7円で会社予想よりは実態に近かろう。 2014.03予想はEPS399.0円なんだけど、これが妥当かどうかはちょっとわかんない。 土地の仕入れやすさが過去1,2年と変わっていなければもっともっと儲けると思うのだけど、このあたりがどう変わるのかわからない。 低い精度ながら情報を増やして予想することはできるものの、すっげー面倒。
(2013/02/19) 売買ログ追記。1457円で売った馬鹿が2500円あたりで買い直す。
(2013/02/04) 売買無し。 2/4の13:30に3Q発表。 通期予想EPS310.59円に対して3Qは363.83円。 ちなみにここまでの3Qの平均で1Qの一株あたり販管費は91.76円。 3Q累計の粗利益率は38.24%。 上方修正も増配も分割も一部指定もIRなし。 優待内容からしても一部には行きたがっているのだろうけど、社長かファンドが手放す株価にならないと無理なのかな。 自己資本比率は57.0%へ。 当座比率は183.8%というすごい値に。 この値だけ見るとマンデベっぽくない。 財庫は2359mil円と低水準のままで、仕掛品は31481mil円。契約残高は24778mil円。 ちなみに固定資産として計上して貸し出していた有料老人ホームを在庫に振り替えている。 金額は多分1200mil円ほど。 固定資産も同額ほど減少。 ということは、実質的には在庫は表面上以上に低水準というか凄い低水準。
一応は四半期ベースでは赤字もある会社なのだけど、さすがに通期予想を下回るなんてないと判断している。 契約残高がここ1,2年では少なめになっているのは単純に開発スケジュール上のものだと判断している。 今決算期4Qは低調だとは予想しているけど、もし赤字だとしても微々たるものだと考えている。
2/4の終値は2902円で同日の高値は決算発表直後の2974円。 別に割高になったなんて思っちゃいないのだけど、ポジションがこの会社に結構偏っているために売りたい病の症状が出ている。 1月はそういう意味で我慢の月だった。
利益率が高かったり在庫が低水準だったりするのはよいというか何となくわかるのだけど、会社予想に対して実績が上振れしているのはどうしてなんだろう。 最初の見積りが保守的だったというだけなんだろうか。 値引き販売なども鑑みて予想を立ててたけど不要だったとか、調子が良いので販売価格を少し上げてみたとか、建設業者に現金前払いと引きかえに値引きをさせたとか。 このあたりがIRからは今ひとつわからない。
(2012/11/07) 売買無し。 2Q。順調。 3435mil円の予想だった中間純利益は4139mil円(EPSは275.24円)に着地。 26606mil円の予想だった中間売上高は27178mil円に着地。 通期予想EPSは変更せず310.59円。 少々のことでは上方修正しないのは毎度のこと。 期初からは元々低水準だった販売在庫がさらに微減。 仕掛け品は5%ぐらい減少。 契約残高は大きく減少。 前決算期下半期と今期上半期に完成が偏って、さらに順調に捌けたって解釈でよかろう。
BSが凄い。 現金&預金が22599mil円で無利子のものも含めた負債が27168mil円。 うち流動負債は15903mil円。 財務が保守的なのはよいのだけど、まさか無借金経営目指したりはしないよな?
リーマン後のマンデベやパワービルダーは財務が保守的な傾向があって、保守的なところが生き残ったという側面もあれば保守的な財務にシフトしたという側面もある。 その影でお亡くなりになった会社や意味不明の多角化をやっている会社もある。 保守的な財務であればリーマンショック程度では儲からなくはなっても破綻はしない。 少数精鋭の会社ならなおのこと。
差がつくのは地上げの部分と保守的な財務による交渉力と中の人の投資家としての視点。 リーマンショックで需要が落ち込んだ反動、35歳から40歳ぐらいの人口の多さ、高度経済成長期に建てられた住居の劣化と老人村化、各種住宅取得支援策、消費税増税を見越した消費者の動向。 何年か前に少なくとも実質的には退場した不動産銘柄が得意(笑)な多くの投資家。 この業界では不況というのは安く仕入れるチャンスであること。 このあたりは忘れないようにしよう。
(2012/10/26) 一部売却。 割高になったと思ったわけではなくポジションの偏りが気になるから。 中間決算発表まで待てなかった。 乗り換えたところは、、、、、順調に下がってますな。
(2012/06/23) 6/22のIRでは、山岸忍、直接所有分38.04%、間接所有分22.34%、合計60.38%。 四季報2012年3集では、山岸忍38.0%(572万株)、パシフィック22.3%(336万株)、不動株9.1%、特定株82.3%。 四季報2012年2集では、山岸忍39.3%(592万株)、パシフィック22.3%(336万株)、不動株7.4%、特定株83.4%。 ノムラなんたら、=>10.6%。 ドイツ銀行なんたら、3.3%=>3.3%。 GSインターナショナル、11.2%=>2.1%。
東証による流通株式の定義。 一部指定には35%要るそうな。 株主数増目当て以外に考えにくい株主優待をやっている会社だから1部に行こうとはしているのだろうけど、長いこと流通株式がネックになっているっぽい。
(2012/06/19) 軽く検索&ブックマークしておいた掲示板のフォロー。 たぶんだけど、消滅したブログがある。 検索の最初の方には反対運動の情報の新しいのが出てこない。 今まであったものについては、放置状態や雑談掲示板化。 プレサンスへの攻撃というか誹謗中傷の新しいものを見ない。 反対運動に冷やかな人への攻撃やマンションの住人への攻撃をやっている人はいるもよう。 プレサンスの堪忍袋の緒が切れたのか、痛い人が干されたのか、ここ1,2年の建設がたまたまそういう地域を含むものだったのか。
あと、いまさら知った簡潔な考察。 マンション建設反対運動の考察 @不動産の授業。 記事の日付が2011年9月 4日 (日)だから、もしかしてこれが効いていたりして。
(2012/05/10) 5/9に決算発表。 何で場中に発表するかなあ。
EPSは会社予想227円と四季報予想234.9円に対して272.3円。 2013.03予想は四季報予想252.7円に対して310.5円。 受注残高は一年前の21,679mil円に対して3/31時点で31,978mil円。 ちなみに2012.03の売上は36,998mil円で、2013.03予想は42,976mil円。 一言で言うと、このエントリーが買い煽りっぽくなっちゃって何となく嫌なほど順調。 だけど株価は別物で、5/10終値で予想PERが4.25だそうな。 反応しなかったから買えたのだけど。
こうまで株価が低迷していると何か大きなことを見落としているんじゃないかと不安になる。 住宅取得支援政策の後押しはあるから少し割り引いて考える必要はあるけど、これによって恩恵を受けているのはどちらかというとBSやレガシーコストの弱点のある会社の方だろう。 住宅市場はたぶん緩やかな縮小傾向だけど現在のシェアなんて微々たるものだから全く問題なかろう。 消費税増税を見越した駆け込みは既に発生しているのだろうか。 某投資家さんの不動産業界への投資の大失敗のイメージが強いんだろうか。 自己資本比率問題無しというか妙に健全。 販売財庫は低水準のまま。
景気が回復して土地を安く仕入れるのが難しくなったら今度は販売の方が楽になるだろうと解釈(強引?)。 利益率に波がありながらも競争に勝てているうちは問題無しと解釈。 そんで、競争耐性の面だけど、現時点ではあると判断しているけど、長期で見るとやっぱ判断が難しいなあ。 創業者社長、低めの平均年齢、高めの給料、まともなウェブ、一部の変な人が叫ぶ悪評、まともなIR、高い自己資本比率と合格点のROE、高い営業利益率。 そのあたりから統計的発想で推測することしかできない。
増配を発表すると予想していたのだけど発表せず。 余裕はあると思うのだけどDPSは35円のまま。 不況で安い今のうちに少しでも多くの土地の仕込みを行いたいということなのか。 自社株買いは、、、、、ないかな。 浮動株比率が下がって一部昇格が遠のくから。
(2012/03/29) この会社って100株だけholdの場合には優待が異常に利回りが良い。 当然東証一部指定替えを目指すためなんだろうと僕なんかは解釈しているのだけど今のところは長いこと大きな動きなし。 権利確定の前後に大きく上がって下がるというのを想定して大胆に売買しようかなって思っていたが確定前は結局せず。 大胆に売買してりゃ儲かってた。 権利落ち後に少々追加購入。 某掲示板は相変わらず。
(2012/02/17)2012.03期は3Qまでで通期予想を達成。 四半期単位では赤字もある会社なのだけど、さすがに4Qはそんなことなかろう。 粗利益率向上。 受注残高と仕掛在庫は高水準で、販売在庫は積み上がらず。 株価以外は順調ですな。 リーマン後に安く仕入れた土地は既に使い果たしただろうけどユーロ危機で再び大量に安く仕入れることができたのだと解釈。
随分前に公募売り出しやって株主優待もあるから株主数では東証一部の水準に届いていると思うし、分割や非合理的とまで言いたくなるような手厚い優待をやっていることからも東証一部に行くことを望んでいるんだろう。 ネックになるの浮動株の比率。 ギリギリぐらいで届いているか届いていないかなのかな?
(2016/02/08) マイナス金利政策の影響で一瞬上がって大幅下落。 2/4の場中に3Q。
売上69846mil円、営業利益14418mil円、経常利益14270mil円、純利益9502mil円、EPSが624.28円。
2Qの時点では、
売上62324mil円、営業利益14217mil円、経常利益14147mil円、純利益9436mil円、EPSが612.81円。ということで、3Q単独期間は7500mil円ほどの売上でトントン。
基本的に超保守的な予想を最後まで修正しない会社だが、マンションの引き渡しの時期の偏りによっては4半期ベースでは赤字もありうる会社。 通期予想は
売上が78540mil円で営業利益が13492mil円で経常利益が13238mil円で純利益が8794mil円でEPSが582.69円。
元の予想が保守的なので4Qの売上げはたぶん10000mil円は超えて黒字だと判断。 2Qの時点で期初予想を大幅に超えているわけだから、通期の大幅上振れはほぼ確実だと判断。
在庫は全体からすると微量だけど少し前から増加ペース。 賃貸用と販売用の入れ替えは従業員の有効活用に役立つし特にワンルームマンションの場合には販売時期の変更にも役立つのだろう。
気になるニュース三つ。
大阪・谷町2丁目に新本社ビルを建設/プレサンスコーポレーションから土地を取得/フェース (2015/09/04)、純粋に土地を売ったというニュース。
プレサンスコーポレーションが浪速区にホテルを開発 (2016/01/07)。 マンションではなくホテルを建てるとのこと。
大阪市有地2件の一般競争入札はプレサンスと賃住に決まる。 (2016/02/03)。都島区の土地約3500平米を18億1355万4000円で落札とのこと。
マイナス金利政策の影響は金融系ほどではないにしても大きいはず。 国債値上り、国債の金利低下、銀行の預金金利低下、銀行の貸出金利低下。 銀行からの金の流れのうち直接的と言っていいほど近いもののうち主なものはたぶん、外債、サラ金、住宅ローン、社債あたり。 顧客の金利負担は小さくなる。
ラッキーなのはサブプライムバブル崩壊時の傷や記憶のために出てはすぐに消えるマンデベの無謀な動きが今のところ見られないこと。 自己資本の厚さも申し分なし。
(2015/11/09) 11/5に2Q。 例年通りに期初予想よりかなり上で今決算期にいたっては通期予想を既に超えているんだけど、例年通り上方修正はせず。 事業は順調。
業績というより株価への影響が大きいのは旭化成建材関係の基礎工事(杭のデータの偽装)と国税庁が検討しているらしい高層マンションの高層階を相続税の露骨な節税に使う行為を潰そうという話。 前者は業界全体として影響がある話で、もちろん一時的にはマイナス要因なんだけど、長期的な影響はせいぜい原価が少し上がることぐらいであり、他のことほど大きくはない。 プレサンスのような自己資本が厚い会社で組織がまだ小さい会社なら強みは相対的に増すし、リーマンショックのときみたいな感じでライバルがぽしゃりやすくなるという側面もある。
あとは 他のエントリー で書いたこと。
vol.1はこちら。
(2015/08/27) TOB(自社株買い)のお知らせ。 取得予定株式数は750,100株(取締役会議決,上限,発行済株式数の4.87%)。 取得金額は3,069,409,200円(取締役会議決,上限)。 8/28から10/1まで。 社長家の資産管理会社が一部を売るとのこと。 TOB価格は4092円であり、8/27の終値の4460円よりもかなり安め。
BSの健全性、買付の形式、買付の価格など問題なし、というか良心的。 元々金を遊ばせて腐らせるような会社じゃないから、とくに好材料なわけでもなし。 インサイダーの売りだという面からも腹黒い部分はセンサーに引っかからない。 TOB後も社長&山岸家が筆頭株主。 豪邸でも建てるのか、本社近くか東京都心の高級マンションでも買うのか、子供に家を買うのか、思い当たるのはそんなところ。
TOB価格目がけて投げるバカも少しはいると思うけど、影響はほとんどなかろう。
(2015/08/09) 8/5に1Q。 EPSが442.74円という具合に表面だけみるとトンデモナイんだけどマンションの引き渡し時期によって大きくぶれるから四半期のP/Lの表面だけみてもしゃーない。 1Qの売上は41,861mil円で通期予想は59,969mil円、在庫が3,320mil円、仕掛け品が55,346mil円。 前決算期の1Qの粗利益率33.9%から30.5%へと低下。 地下上昇と建築費上昇が原因のはずであり、業界全体に対してはマイナス要因だけど、プレサンスのような粗利益率や営業利益率の高い会社の相対的な強さは発揮されやすい。 マージンを確保できない会社が事業を絞るから。
JPX400への組入れ決定(8/7発表)らしい。 超大雑把にいうと、資本効率、時価総額、流動性が高い会社のトップ400。 8/31算出分から。 ちっとも頭になかった。
(2015/05/10) 売買ログは分けた。 5/8に4Q。 分かり切っていた通り順調。 売上は51.7bil円から65.6bil円へ、営業利益は10.3bil円から12.2bil円へ、純利益は6.2bil円から7.7bil円へ、EPSは413.75円から505.07bil円へ。 決算書表記のROEは18.9%と相変わらず良い値を維持。 営業利益率は18.7%と微減であるが問題ない値。 原価高騰といいながら一部デベロッパーとは違って大ダメージにはなっていない。 自己資本比率は43.9%へと減少。 たぶん土地を積極的に仕入れた影響。
今期予想は売上78.5bil円、営業利益13.4bil円、純利益8.7bil円、EPSは571.22円。 例年通り上期偏重。 例年通りなら保守的な予想。 今期から60円に増配予定。 毎度ながら場中の発表であり、5/8終値は+195円の3940円。
仕掛け不動産が46.9bil円から68.8bil円へと大きく増加。 契約残高も55.0bil円から65.3bil円へと大きく増加。 在庫は3.6bil円から2.6bil円へと減少して相変わらず低水準。 賃貸不動産は5.1bil円から6.8bil円へと増えている。 ここの質をもう少し詳しく知りたい。
P/Lで目立つのは給与が1.63bil円から1.95bil円へと大きく増加していること。
人事の基本方針の合理性や社長の優秀さから普通の意味での競争に対する耐性はたぶんあり、同業の某社みたいに痛い求人広告出してもいなので、そこんところは問題ないのだろうけど、参入障壁の低さから大損するためにアホ企業が参入してきて供給過剰になる恐れはある。 ワンルーム、ファミリー向け、老人向けなどの比率はちゃんと調整できているようだから外部環境に応じた妥当な戦略は取るだろう。 やっぱ次はマンデベというくくりから抜け出せるかどうかってあたりなのだろうか。 シェアはまだ喰えるけど業界自体は長期的には衰退傾向だ。
(2015/02/05) 売買ログ追記。 2/4に3Q。 売上、利益、在庫、仕掛品などなど、サプライズ無しで順調。 2Q時点で通期の予想EPSを超えてるんだけど、この会社は四半期ベースでは赤字もある。 業績予想は売上は高精度かほんの少し保守的といったあたりで、利益はかなり保守的といった傾向。 今期も経過を見てる限り今まで通りっぽい。 2/4に大きく値上りして2/5に大きく値下りしたのは、上方修正を期待した人が買って上方修正がなかったことに失望して売ったという解釈でよかろうか。
大都市圏の地価上昇。 仕入れコストの上昇を意味すると同時に地上げや目利きの腕があれば業界内では相対的に有利になる。 低金利は業界全体における押上げ要因。 住宅取得支援政策は時間で均すと小さな押上げ要因で一時的には大きな押上げ要因。 たぶんリーマンショックの記憶はまだ鮮明であり、同業が乱立するのは以前と比べて抑制されているはず。 インフレヘッジを主目的の一つとした不動産投資の傾向は少し出てきていると思うけどまだ本格的ではない。 家あまりの影響はたぶん少ない。 まず空くのは高度経済成長期に乱立したマンションと家督を譲らなかったために子がいなくなった家だ。 円安と人不足による建築費高騰はマイナス要因だけど他のプラス要因の影響の方が大きい。
(2015/01/18) 売買ログ追記。 他を買うために売ったりポジションを戻したり。
(2014/12/30) 売買ログ追記。 事業は順調。 M2Jや第一化成の方が早く上がるだろうなどと思ってプレサンスのポジション減らしたら案の定プレサンスの方が株価的には絶好調だったという、ただそれだけのこと。
(2014/08/27) 売買なし。 住宅関係の掲示板のプレサンスネタを久しぶりに少しながめてみた。 基本的には古いところ。 2011年のものが中心。 いまさらながら思うのだけど、僕みたいに有価証券報告書読んだり現地調査やったりしなくたって、四季報と掲示板情報とメディアリテラシー(これが決定的に重要)だけでも似たような投資判断はできたんだよね。たぶん。
(2014/08/19) 売買ログ追記。 プレサンスから結構しっかりした投資用マンションの案内が届いた。 買う気など無いのだけど、今まで見た中では最も質の高い案内だった。 以下、ポイントを列挙。
- 物件のパンフレット。 立地、構造、内装、各種設備の説明が非常に詳しい。 しかもご丁寧に付箋まではってあった。
- 提案書。 基本的に面白みも何もないのだけど、共益費や管理費の扱いが明記されているのって珍しい気がする。 ローンの月あたりの支払額は書いてあるけど支払い期間が書かれていないという大ポカあり。 別に珍しいことじゃないけど。 しかし、あの立地の新築であのスペックでこの家賃って異常に安くない? そんなもんなの?
- 「見て!見て!供給個数ランキングすごいでしょ!」の資料。 んなことは知っとるわい。
- 「不動産最新レポートvol.1」 by プレサンスリアルタ。 A3片面一枚。 非常に簡潔で良い資料。 少し買い煽り色もあるけど中身は真っ当。 というか、勧誘してくる会社によっては、電話かけてくる人がこのレポートの内容のレベルのことを判っていないのが当り前。
- 会社紹介の紙。 子会社のプレサンス住販の代取が「山岸嘉章」となっているんだけど、社長の長男あたりなのだろうか?
- マンション投資一般論の紙。 平凡。
- マンション投資一般論の薄い冊子。 ポイントを押さえてある。 他社の資料で何度も見た例とは違って、他の資産クラスとマンションの比較が概ねフェアである。
- 何年も先の空室リスク。 何年も先の家賃の下落。 主要なリスクはこの二点に集約される。 そして、それを回避するためのポイントは何か。 送られてきた資料を読むだけでもここまでは把握できる(元々知ってたけど)。 よくまとまっている。 ただし、当り前だけど、具体的なバリュエーションは少なくとも僕には容易ではない。
「本当に良い投資物件なら売らずに自分とこで持っておくはずでしょー」って議論を回避できる珍しい会社の一つなのだから、そのあたりは宣伝に使ったほうがいいんじゃなかろうか。
(2014/08/06) 売買ログ追記。 8/5に1Q。 強いて言うならば、売上が中間予想の半分ほどなのに、中間予想の営業利益率21.569%に対して1Qは25.141%とかなり上に振れていることぐらいか。 元々保守的な予想を出す会社だから規定路線。 契約残高が53bil円もあって、仕掛け品の42bil円より多い。
(2014/06/05) 売買ログ追記。 これといったIRはなし。 建通新聞に出てる計画や施行者決定の情報のみ。
(2014/05/10) 売買ログ追記。 5/8に4Q。 場中の発表はやめてほしいな。 売上51755mil, 営業利益10334mil, 経常利益10264mil, 純利益6286mil, EPSは413.75円, 増配せず。 もちろん計画より上の利益なんだけど僕の予想よりはちょいと低め。 次期は売上2割成長で利益1割成長ってあたりの予想で予想EPSは459.24円。 ちなみに上期が413.19円。 順調な販売と順調な規模拡大と、嫌だけど仕方ない原価上昇。
一年前とのBSの大きな違いは販売用不動産の増加(1.5倍ほど)、仕掛け品1割強増加、現金相変わらず増加で潤沢、賃貸不動産が2倍以上に、負債3割増。 どれも安全な水準ではあるけど、販売用不動産と賃貸不動産の中身はもう少し詳しく知りたいな。 需給を勘案して価格を決めたり保有を決めたりしたってことなんだろうけど。 契約残高は一年前の32,185milに対して55,020milで順調というか多いな。
増税はもう一段階の予定でインフレターゲットもこのまま成功するとして、駆け込みの影響はあろうけどそれほど極端ではないと予想。
文章部分で最も大切なのはここかな。
また、事業規模の拡大に伴い、人員の増員を予定していること等から人件費を含めた経費が増加することを見込んでおります。
販売用不動産として開発しておりましたワンルームマンションのプレサンス難波ヴィータ他計4棟を保有目的の変更に伴い、賃貸不動産に2,764百万円振り替えたことから、賃貸不動産が2,660百万円増加したことであります。
安定的に売上高経常利益率を確保することを重視しており、平成27年3月期は連結売上高経常利益率17.4%の達成を目標としております。
(2014/04/30) 売買ログ追記。 相変わらすポジションNo.1のまま。 売買はポジションの偏りを解消する方向の弱いバイアスと議事裁定っぽい小額の売買。 小額の注文を頻繁に。 約定も頻繁に。 売買ログに書き間違え入っちゃいそう。 イベントがない限り定期以外のIRを出さない会社なのでネタ不足。 株価対策はほぼノータッチの会社で、長期ホールドの場合にはそれでいいんだけど、ポジションを少し減らしたいと思っていると少しだけもどかしい。
不動産経済研究所のマンション市場動向(2013年まとめ)が出ていて、発売戸数が全国で7位(前年とその前は8位)、近畿で1位ということ。 数は業界トップの1/3ほど。 プレサンスによると、近畿は4年連続、名古屋圏は3年連続、東海・中京圏は2年連続1位ということ。
(2013/11/07,08)
BSでは在庫が期初の2347、1Qの6299に対して7613。 仕掛品が期初の41337、1Q時28958に対して29665。 ずっと前にIRで述べられてたことだけどP/Lでは粗利率が下がっているのが目立つ。 契約残高は1年前の25068、期初の32185、1Q時点の25260に対して33884。 キャッシュは期初の14497に対して23367。 負債(営業負債も含む)は期初の30735に対して28046。 自己資本比率は期初が50.5%で2Qは56.4%。
仕掛品を売らなくても在庫を処分したら無借金経営になれるという、マンデベとしてはかなり変なバランスシート。 財務面や予想や方針が保守的だったり基本に忠実だったりするのは昔から。 増配はしてるけど配当性向は非常に低いまんま。 供給過剰で利益を喰われることはありうるけど赤字化やキャッシュショート危機は非常に起きにくいだろう。 減価率上昇の影響は他社も含めてもっと細かく見るべきだろう。
2Qまでというか1Qに竣工が集中して、利益率を保つために以前より価格を少し高めにして、そのために在庫が少し増えたって解釈でいいだろうか。 この方針のために営業経常利益は期初予想から上振れで売上は少し下振れって解釈でいいだろうか。 それでも在庫水準は低いのだけど。 とりあえず今期は現時点の予想よりもEPSが30円から40円上あたりだろうか。 たぶん在庫が増えた分は下期か来季の売上と利益の嵩上げ要因。 1Q,2Qの売上集中は偶然&増税前の駈け込みで、契約残高の増加にも契約期限の駈け込みが影響しているんだろうか。 増税は二段階だしインフレが本格的に意識されると駈け込みは一度限りのイベントにはならないし、基本的に競争力はあるみたいだから、来期は悪くて横ばい、ただし期初予想は減収減益って考えていいだろうか。
長くなってきたのでそろそろvol.3へと移行すべきだろう。 最近の株価の動向は僕の場合は投機の腕を磨くためにも復習しておくべきだろう。 壁、DCF以外を理由とした売り圧力、短期の目論見を外した人の投げ売り、それを見越していた人の懸命な投機的売りなどなど。 最大公約数的な部分は事前に読めていたと思うけど、定量的な面の推定精度があまりにもお粗末だった。
(2013/10/30) 10/29から東証一部。 売買ログ追記。 僕にとってはストレスになる程度のポジションになってしまった。 いつまで売らずに我慢できるだろうか。
(2013/10/07,21,27) 売買ログ追記(及び10/27に10/9分の小さな計算ミスを修正)。 10/4のIRで一部指定、上方修正、増配。 予想EPSは402.34円に。他は変化なし。 ポジションが偏ってるのが苦痛でポジション減らして、「うん、これくらいなら大きなストレスにはならない」って程度のポジションにした日の引け後にリリースという神業。 その後で少し買い直して少し上がった後で一部放出。
社長が株式を買取り引受けとオーバーアロットメントで放出して株主分布や流動株式比率を変えるってことのよう。 1700000株+170000株。 11%ほど。 受渡し期日はともに10/29。 申込み期間は10/16と10/17で、書いている時点で既に終っている。 10/29の引渡しの価格は3167円。
上方修正は税務上のものを理由とした微々たるものであって営業上の数字は修正されていないというかこの会社はたぶん最後の最後までしない。 増配は記念配当10円で合計50円。 配当性向はこれでも非常に低い。
(2013/08/05,8/11,8/16)8/11,8/16に売買ログ追記。8/5に1Q。 大引け後にリリースしてほしいなあ。 1QのEPSは261.82円。 ちなみに通期予想は378.01円で、上期予想は307.01円。 マンションの完成の時期によって売上と利益が非常に大きくぶれることはわかっている。 今期に関しては上期に結構かたよって、中でも第一四半期に偏ることはわかっていた。 ここ数年に関しては利益予想が保守的なのもわかっていた。
そんなわけで第一四半期のEPSが200円を少し越えるだろうなあぐらいのことは考えていたのだけど、261.82円とは軽くサプライズ。 粗利益率は前第一四半期が42.04%で、今第一四半期は34.06%。 営業利益率は前第一四半期が29.11%で、今第一四半期が27.14%。 原価が以前より高くつきそうってのは前から会社が言っていたこと。 その具体的な数字が出てきた。 原因はリーマンショック後の土地のお買い得事情がなくなってきたことと会社の規模拡大と材料費高騰だろう。
在庫は最近では目立って多くて6299mil円。 仕掛け品は最近では結構少なくって28958mil円。
売買は基本的には持分を減らす方向へのバイアスをかけながら上がったら売って下がったら買い戻すというもの。
(2013/07/30)売買ログ追記。
(2013/06/30) 主に2013/06/24提出の有報より。
2007.03期 2008.03期 2009.03期 2010.03期 2011.03期 2012.03期 2013.03期 連結従業員数 135 155 167 169 187 196 203 2013/03/31現在、単体120人、30.5歳、4.3年、8072千円 2012/03/31現在、単体117人、30.4歳、4.0年、8157千円 2011/03/31現在、単体114人、30.3歳、3.8年、8204千円 2010/03/31現在、単体113人、30.3歳、3.3年、8175千円
(6) 経営者の問題意識と今後の方針について上位10名義で78.60%。 他にタワー投資顧問の13.59%があるかもしれないけど会社側では確認できないとのこと。 ジャックス株式が前年度の36101株から41689株に増えている。 他に日本エスリードを120株とエフ・ジェー・ネクストを100株。 2013.03期は前年度と比べて粗利が増えて販管費が低下。 販売手数料と広告宣伝費が下がり、人件費が増えている。 支払利息が260mil円から213mil円へ。 販売用不動産及び仕掛販売用不動産は個別法による原価法で評価。
当社グループは「既成概念や枠にとらわれず、常に創意工夫をし、都市と人間の最適な環境創造(時代の選別に耐えられる真に価値あるマンションの提供)を通じて社会に貢献する」を経営理念とし、この経営理念を通じてステークホルダー(利害関係者)に貢献することが重要課題であると認識しております。 この重要課題を果たすための根源的方法は利益計画を達成することで、この利益計画を達成するための第一条件が「優秀な人材の確保」と「人材教育」であると考えております。
(2013/06/27)売買ログ追記。 恐怖のダダ下がりの中で、下がったら買って上がったら売ってという形態の、難平と機械的な流動性供給を地味に実行中。 バーゲンハンティングとか先読みとかではなくって、ポジションを持つことへの恐怖に対してどれだけ我慢できるかを競っている感じ。 掲示板に売り煽りっぽい複数のニュースのコピペが連投されていた。 ニュースの元記事でも社名は伏せてある。 一つはプレサンスとは別の会社のニュース。 もう一つも確認はしてないけど多分プレサンスではなく、しかも企業ではなく投資家側の不祥事。
(2013/06/07) 売買ログ追記。 ちょいとサンプル実地調査をしたいのだけど難しそう。 時間的にもきついし、営業区域が広がっている面でもきついし、土地勘の面でもきつい。 興味があるのは取得した土地に元々何があったか。 言い換えると地上げの腕。
株価は順調な値下がり。 たぶんファンダメンタルズ無視の単純な需給による値下がり。 一つ注意しておかないといけないのは、この業界ってのは、ライバル企業が間抜けであっても数が多かったら結構厄介なこと。 参入障壁が低いので、黒田緩和による資金が不動産に偏って流れてしまったら、間抜けな新参企業によって供給過剰が引き起こされる蓋然性があること。 今のところは経済政策が実体経済に本格的には効いていないし建築費の高騰もあってかその気配はなし。 円安は短期的には利益に対してマイナスに働くのかな。
頭の感度を上げるためにJ-REITを少しだけ買っておこうか。
(2013/05/25) 「プレサンスに対するこれ以上の資金投入は控えよう」なんて言った舌の根も乾かぬうちに。
(2013/05/20,22,23) 売買ログ追記。 四月にやっていた短期売買とは違って、僕にとって楽にできる短期売買のチャンスがあったから&5/23の暴落のときに中途半端な指値にひっかかってた。
そんでだ、僕の妄想を頭の整理のために書いてみる。 ポジショントークのつもりはないけど無意識にそうなっているかもしれないから本気にしないように。 この会社、自己資本比率が高いからデベロッパー側の資金調達コストが上がった場合には相対的に有利になる。 土地の仕入れも仕掛け在庫の増分がそれだとしたら、素早く大量に行えている。 長期金利の上昇圧力はインフレターゲットして目的に見合う金融政策やってんだから当然といえば当然。 日銀が吸収して短期の金利暴騰は抑えているけど、インフレが現実味を帯びてきたらどのみち上がるはず。 メガバンクが国債を放出したってニュースがあったりもした。 メガバンクは次はどこに金を出すのだろうか。 当然、国債よりも有利な運用先のはずだけど、どこだろう。 円安がけっこう進んだ状況で海外に投資したりするだろうか。 ベーシックインカムを導入した場合や巨額の定額一時給付を行った場合ほどじゃなさそうだけど、日銀が供給した円は回り始めているっぽい印象。 財政出動によるんじゃなくって単純に市中の国債と日銀券を交換してるから。 長期金利と住宅ローン金利の連動はどっちが先かってのが大切か。 ここは家が長く売れるか駆け込み需要があるかの違いがドミナントだと思う。
他のデベロッパーとの競争には当面は勝てると思っている。 今のところシェアを結構なペースで拡大しているようだし、ROEもROAも営業利益率も自己資本比率も今のところ申し分ないし、給料高いし、社内人口ピラミッドがまだできていないし、創業者社長なんで意思決定早そうだしやり手っぽいし株主の利益のために動くだろうし、販売財庫が極端に少ないし。
最近株価が大きく動いている割には出来高は大したことない。 大人が下手な売り方をしているのか、何なのだろうか。 それにしても、ポジションが結構偏っちゃったから、プレサンスに対するこれ以上の資金投入は控えよう。 また暴落したら買うかもしれんけど。
(2013/05/16) 売買ログ追記。 大きく下がった原因って何だろう。 長期金利の上昇が住宅金利の上昇を連想させたか、他のいくつかのマンデベやパワービルダーの業績や業績予想がいまひとつだったからか、ポジションの大きな人が売っただけなのか。
(2013/05/08) 売買ログ追記。決算情報追記。 5/8に4Q。 地味に着地。 軽く増配予定で予想DPSは35円から40円に。 一部昇格や株式分割のIRは出ず。 2014.03予想の表面だけ見ると成長しているけど少し鈍化って感じ。 ただ、この会社は過去ログだとものすごく保守的な予想を出して最後まで上方修正しない。 2013.03期も会社予想よりずっと上の着地だった。 BSでは仕掛品が大きく増加しているのが目立つ。 販売財庫は相変わらず低水準。 2014.03期は土地の仕入れ値や建築費用が上昇して粗利率低下の見込み(売値によるだろうけど)。 引き渡し時期の偏りが主な理由だろうけど上期でEPS300円超で下期は失速の会社予想。 建築に要する期間からして、仕掛品の増加は2014.03期の売上ではなく2015.03期の売上に主に反映されるのだろうという主観的推定。 2014.03期の売上は順調な成長との会社予想。
5/8は一時期ストップ安だったみたい。 その一時期というのがほんの一瞬っぽい。 株主の入れ替えが大規模に生じたと解釈するのは早計だろうか。 5/8の終値は3970円で、増配もあって予想配当利回りが1%を超えた。
総合すると、僕としては5/8のIRは何のサプライズもなし。 見積りの精度が少しだけ上がったという程度。
(2013/04/25) 売買ログ追記。 安いという妄想とポジションの偏りが嫌だという気持ちのせめぎあい。 どうせ今期も順調なんだろうなーという妄想と、だけど会社予想は例によって保守的で下落すっかもなーという妄想のせめぎあい。 いったいいつになったら一部に行くんだよっていうどうでもよい苛立ち。 そろそろ株式分割してほしいなーっていう率直な感想。 増配したら株価が上がるんだろうけど会社としての良い投資機会があるなら増配はやめてほしいなーというパーシャル・オーナー視点(セミナー屋視点という意味ではない)。
(2013/04/18,19) 売買ログ追記。 タワー投資顧問が提出した大量保有報告書が新しく掲載されていた。 2010(H22)/11/24提出(13.23%=>14.25%)、 2011/03/16(14.25%=>15.67%)、 2013/01/22提出(15.67%=>14.64%)、3/18提出(14.64%=>13.59%)、4/9提出(13.59%=>12.54%)。 四季報には該当する持分の株主が載っていない。 2012.03期分の有価証券報告書の19/77ページの記述が多分関連している。
タワー投資顧問株式会社から、平成23年3月16日付の大量保有報告書の写しの送付があり、平成23年3月15日現在で以下のとおり株式を保有している旨の報告を受けておりますが、当社として期末時点における実質所有株式数の確認ができませんので、上記大株主の状況には含めておりません。ちなみに同報告書のトップ10の持分の合計は80.89%。 タワー投資顧問の分を単純に加えたら結構な割合になってしまう。 このあたりって、一部昇格の判断のときにどう影響するんだろう?
(2013/04/06) 売買ログ追記。 行動ファイナンス的な理由でポジションを増やしたり、それが落ち着いた後でポジションの偏りを嫌って売ったり、増税前の益出しを早めにこまめに行うために保有や裁定ではなくって短期トレードの手法で小さな売買を繰り返したり。
4/5の売りの前の時点では、ある程度種が増えた後の話だけど、ポジションの偏りの記録を更新していたのだと思う。 現時点では最大かどうか微妙だけど、まだ結構偏っている。 別に割高だとは思っちゃいないというかまだ安いと思っているけど、それでもポジションが極端に偏るのは嫌だし実際に僕のスタイルや理解度の場合は危険なので、ポートフォリオ内比率が今の水準より少し下にに保たれるように少々手放したいと思っている。 なんて考えながら短期の動きが読めそうだったら一時的にポジション増やすんだろうけど。 「だろう」どころか何度もやっているけど。
会社からはこれといったIRは出ず。 一部行きはいつになるんだろう。 それなりに値上がりしてネタ的な激安銘柄とは言えなくなっただろうから、そろそろ株主分布が変わったりしないかななんて空想している。 2012/11/16に山岸忍(社長)から提出された大量保有報告書によると、山岸具子が代表取締役をつとめるパシフィックという資産管理会社(所在地は社長の住所と同じ)に一部(500,000株,3.32%)の株式を売却。 その後の情報は見当たらず。
2012年度内に株式分割を発表すると勝手に予想していたけどしなかった。 増配はするのかどうか。 余力はあるはずだけど、土地を仕入れるのも大切だろうしなあ。
マネックス証券で見た四季報予想は2013.03期がEPS365.7円で会社予想よりは実態に近かろう。 2014.03予想はEPS399.0円なんだけど、これが妥当かどうかはちょっとわかんない。 土地の仕入れやすさが過去1,2年と変わっていなければもっともっと儲けると思うのだけど、このあたりがどう変わるのかわからない。 低い精度ながら情報を増やして予想することはできるものの、すっげー面倒。
(2013/02/19) 売買ログ追記。1457円で売った馬鹿が2500円あたりで買い直す。
(2013/02/04) 売買無し。 2/4の13:30に3Q発表。 通期予想EPS310.59円に対して3Qは363.83円。 ちなみにここまでの3Qの平均で1Qの一株あたり販管費は91.76円。 3Q累計の粗利益率は38.24%。 上方修正も増配も分割も一部指定もIRなし。 優待内容からしても一部には行きたがっているのだろうけど、社長かファンドが手放す株価にならないと無理なのかな。 自己資本比率は57.0%へ。 当座比率は183.8%というすごい値に。 この値だけ見るとマンデベっぽくない。 財庫は2359mil円と低水準のままで、仕掛品は31481mil円。契約残高は24778mil円。 ちなみに固定資産として計上して貸し出していた有料老人ホームを在庫に振り替えている。 金額は多分1200mil円ほど。 固定資産も同額ほど減少。 ということは、実質的には在庫は表面上以上に低水準というか凄い低水準。
一応は四半期ベースでは赤字もある会社なのだけど、さすがに通期予想を下回るなんてないと判断している。 契約残高がここ1,2年では少なめになっているのは単純に開発スケジュール上のものだと判断している。 今決算期4Qは低調だとは予想しているけど、もし赤字だとしても微々たるものだと考えている。
2/4の終値は2902円で同日の高値は決算発表直後の2974円。 別に割高になったなんて思っちゃいないのだけど、ポジションがこの会社に結構偏っているために売りたい病の症状が出ている。 1月はそういう意味で我慢の月だった。
利益率が高かったり在庫が低水準だったりするのはよいというか何となくわかるのだけど、会社予想に対して実績が上振れしているのはどうしてなんだろう。 最初の見積りが保守的だったというだけなんだろうか。 値引き販売なども鑑みて予想を立ててたけど不要だったとか、調子が良いので販売価格を少し上げてみたとか、建設業者に現金前払いと引きかえに値引きをさせたとか。 このあたりがIRからは今ひとつわからない。
(2012/11/07) 売買無し。 2Q。順調。 3435mil円の予想だった中間純利益は4139mil円(EPSは275.24円)に着地。 26606mil円の予想だった中間売上高は27178mil円に着地。 通期予想EPSは変更せず310.59円。 少々のことでは上方修正しないのは毎度のこと。 期初からは元々低水準だった販売在庫がさらに微減。 仕掛け品は5%ぐらい減少。 契約残高は大きく減少。 前決算期下半期と今期上半期に完成が偏って、さらに順調に捌けたって解釈でよかろう。
BSが凄い。 現金&預金が22599mil円で無利子のものも含めた負債が27168mil円。 うち流動負債は15903mil円。 財務が保守的なのはよいのだけど、まさか無借金経営目指したりはしないよな?
リーマン後のマンデベやパワービルダーは財務が保守的な傾向があって、保守的なところが生き残ったという側面もあれば保守的な財務にシフトしたという側面もある。 その影でお亡くなりになった会社や意味不明の多角化をやっている会社もある。 保守的な財務であればリーマンショック程度では儲からなくはなっても破綻はしない。 少数精鋭の会社ならなおのこと。
差がつくのは地上げの部分と保守的な財務による交渉力と中の人の投資家としての視点。 リーマンショックで需要が落ち込んだ反動、35歳から40歳ぐらいの人口の多さ、高度経済成長期に建てられた住居の劣化と老人村化、各種住宅取得支援策、消費税増税を見越した消費者の動向。 何年か前に少なくとも実質的には退場した不動産銘柄が得意(笑)な多くの投資家。 この業界では不況というのは安く仕入れるチャンスであること。 このあたりは忘れないようにしよう。
(2012/10/26) 一部売却。 割高になったと思ったわけではなくポジションの偏りが気になるから。 中間決算発表まで待てなかった。 乗り換えたところは、、、、、順調に下がってますな。
(2012/06/23) 6/22のIRでは、山岸忍、直接所有分38.04%、間接所有分22.34%、合計60.38%。 四季報2012年3集では、山岸忍38.0%(572万株)、パシフィック22.3%(336万株)、不動株9.1%、特定株82.3%。 四季報2012年2集では、山岸忍39.3%(592万株)、パシフィック22.3%(336万株)、不動株7.4%、特定株83.4%。 ノムラなんたら、=>10.6%。 ドイツ銀行なんたら、3.3%=>3.3%。 GSインターナショナル、11.2%=>2.1%。
東証による流通株式の定義。 一部指定には35%要るそうな。 株主数増目当て以外に考えにくい株主優待をやっている会社だから1部に行こうとはしているのだろうけど、長いこと流通株式がネックになっているっぽい。
(2012/06/19) 軽く検索&ブックマークしておいた掲示板のフォロー。 たぶんだけど、消滅したブログがある。 検索の最初の方には反対運動の情報の新しいのが出てこない。 今まであったものについては、放置状態や雑談掲示板化。 プレサンスへの攻撃というか誹謗中傷の新しいものを見ない。 反対運動に冷やかな人への攻撃やマンションの住人への攻撃をやっている人はいるもよう。 プレサンスの堪忍袋の緒が切れたのか、痛い人が干されたのか、ここ1,2年の建設がたまたまそういう地域を含むものだったのか。
あと、いまさら知った簡潔な考察。 マンション建設反対運動の考察 @不動産の授業。 記事の日付が2011年9月 4日 (日)だから、もしかしてこれが効いていたりして。
(2012/05/10) 5/9に決算発表。 何で場中に発表するかなあ。
EPSは会社予想227円と四季報予想234.9円に対して272.3円。 2013.03予想は四季報予想252.7円に対して310.5円。 受注残高は一年前の21,679mil円に対して3/31時点で31,978mil円。 ちなみに2012.03の売上は36,998mil円で、2013.03予想は42,976mil円。 一言で言うと、このエントリーが買い煽りっぽくなっちゃって何となく嫌なほど順調。 だけど株価は別物で、5/10終値で予想PERが4.25だそうな。 反応しなかったから買えたのだけど。
こうまで株価が低迷していると何か大きなことを見落としているんじゃないかと不安になる。 住宅取得支援政策の後押しはあるから少し割り引いて考える必要はあるけど、これによって恩恵を受けているのはどちらかというとBSやレガシーコストの弱点のある会社の方だろう。 住宅市場はたぶん緩やかな縮小傾向だけど現在のシェアなんて微々たるものだから全く問題なかろう。 消費税増税を見越した駆け込みは既に発生しているのだろうか。 某投資家さんの不動産業界への投資の大失敗のイメージが強いんだろうか。 自己資本比率問題無しというか妙に健全。 販売財庫は低水準のまま。
景気が回復して土地を安く仕入れるのが難しくなったら今度は販売の方が楽になるだろうと解釈(強引?)。 利益率に波がありながらも競争に勝てているうちは問題無しと解釈。 そんで、競争耐性の面だけど、現時点ではあると判断しているけど、長期で見るとやっぱ判断が難しいなあ。 創業者社長、低めの平均年齢、高めの給料、まともなウェブ、一部の変な人が叫ぶ悪評、まともなIR、高い自己資本比率と合格点のROE、高い営業利益率。 そのあたりから統計的発想で推測することしかできない。
増配を発表すると予想していたのだけど発表せず。 余裕はあると思うのだけどDPSは35円のまま。 不況で安い今のうちに少しでも多くの土地の仕込みを行いたいということなのか。 自社株買いは、、、、、ないかな。 浮動株比率が下がって一部昇格が遠のくから。
(2012/03/29) この会社って100株だけholdの場合には優待が異常に利回りが良い。 当然東証一部指定替えを目指すためなんだろうと僕なんかは解釈しているのだけど今のところは長いこと大きな動きなし。 権利確定の前後に大きく上がって下がるというのを想定して大胆に売買しようかなって思っていたが確定前は結局せず。 大胆に売買してりゃ儲かってた。 権利落ち後に少々追加購入。 某掲示板は相変わらず。
(2012/02/17)2012.03期は3Qまでで通期予想を達成。 四半期単位では赤字もある会社なのだけど、さすがに4Qはそんなことなかろう。 粗利益率向上。 受注残高と仕掛在庫は高水準で、販売在庫は積み上がらず。 株価以外は順調ですな。 リーマン後に安く仕入れた土地は既に使い果たしただろうけどユーロ危機で再び大量に安く仕入れることができたのだと解釈。
随分前に公募売り出しやって株主優待もあるから株主数では東証一部の水準に届いていると思うし、分割や非合理的とまで言いたくなるような手厚い優待をやっていることからも東証一部に行くことを望んでいるんだろう。 ネックになるの浮動株の比率。 ギリギリぐらいで届いているか届いていないかなのかな?
2006.03 2007.03 2008.03 2009.03 2010.3 2011.03 2012.03 2013.03 2014.03予想 自己資本 52.5 46.3 48.4 60.4 52.3 50.0 50.4 50.5 ROE 29.2 24.5 20.6 17.0 14.8 13.9 16.6 社員 115 135 155 167 169 187 単体 114 預貯金 3373 4083 4904 7514 11788 15603 14497 債権 60 26 47 33 32 33 34 在庫 201 3914 7724 4727 2339 2347 仕掛品 22251 16044 18209 25365 30289 41337 買掛金 1004 822 368 3869 888 1091 3684 短期借入金 0 1500 250 0 0 0 0 年内返済長期 1812 3134 3500 4789 4146 5367 2533 長期借入金 6009 5644 4045 6965 13930 13619 17871 売上 20241 24352 31884 31880 34086 36998 42349 52288 粗利 7356 8337 9392 9286 10348 13224 14901 粗利率 36.34 34.24 29.46 29.13 30.35 35.7 経利 4351 4836 5468 4711 5326 7464 9329 9892 経利率 21.50 19.86 17.15 14.78 15.62 20.1 期初BPS 1354 1519 1766 2087 EPS 178.6 200.4 272.3 355.8 402.3 DPS 25 25 35 35 40 期初契約残高 31978 32185
四半期情報など
2008.06 2008.09 2008.12 2009.03 2009.06 2009.09 2009.12 2010.03 2010.06 販売在庫 1797 2074 3074 3914 3555 3907 7131 7724 9188 仕掛在庫 16616 19042 15807 16044 13590 15283 15434 18209 15385 受注残高 8578 11750 10502 11838 8788 10683 11497 12392 5009 売上 16588 2490 8282 4524 10042 6062 9155 6621 15397 粗利益 4942 907 2786 757 3222 1925 2781 1358 4454 販管費 1060 969 1014 944 1024 991 1218 1335 1346 営業利益 3882 -62 1772 -187 2198 934 1563 23 3108 経常利益 3914 -66 1787 -167 2182 910 1568 51 3089 純利益 2171 -90 945 -212 1230 502 874 35 1733
2010.06 2010.09 2010.12 2011.03 2011.06 2011.09 2011.12 2012.03 販売在庫 9188 6378 3666 4727 4544 5024 3834 2339 仕掛在庫 15385 16332 18843 25365 25661 27671 27457 30289 受注残高 5009 8305 17135 21679 28893 32297 32157 31978 売上 15397 6647 6224 8052 粗利益 4454 1907 1962 3537 販管費 1346 1099 1154 1472 営業利益 3108 808 808 2065 経常利益 3089 767 776 2019 純利益 1733 462 422 1148