February 06, 2008

勝機の予感! 3

先週の投資家の集まりの2次会のときに、
正面に座った「Mさん」の話しを思い出す。


四国、北陸、秋田・・・全国に物件を持つ投資家の方!
融資先・・・M銀行、A銀行
M銀行のときも、物件のある支店に問合せ、(地方の)支店での融資とのこと。


M銀行は、勤務先の近くの銀行に持ち込んだ経験がある。
当時、イケイケS銀行の半分の評価しか出してくれない。
(シブチンのイメージがある)
これも、一担当者の腕の差なのか?


次にA銀行。
この銀行も、以前問い合わせたことがある。
いろいろと話したとは思うが・・・
頭の隅に70%といわれた記憶しか覚えていない。


何となく頭の隅に引っかかったので「Mさん」に聞いてみる。


A銀行の融資額:不動産鑑定士の評価の70%


悪くいえば。。。収益の上がる積算評価の出ない物件などは、ほとんど現実性がない。
裏を返せば。。。収益性はそこそこ積算評価でる物件は狙い目か?


購入価格(諸費用なし)ベースで・・・・・100% ÷ 70% = 142.85%
購入価格(諸費用含み)ベースで・・・・・107% ÷ 70% = 152.85%
50%増しの積算評価がでれば、フルローン・オーバーローンも可能ということか?


気にもとまらなかったある物件のことを思い出す。
金額は、ゆうに1億円を超えている。


自分の積算評価もそんなもの (160%くらい)


早速、銀行のローンプラザに問合せをする。


物件所在地・住所・勤務地・・・
融資のテーブルにのるかどうかの確認・・・OK(喜)


もしかして、チャンスかもしれない!


「Mさん」ヒントをくれてありがとう!
あした早速、銀行に持ち込むことにしよう!(笑)




February 05, 2008

情報は、こうして引き出しなさい! 2

昨日、転勤した前の銀行担当者から連絡が入った。


融資を申し込んでいないのに。。。?
借りてくれとでもいいたいのか?(淡い期待)


よくよく話しを聞いてみる。
容積率が理解できないとのこと。


1Fピロティなどに駐車場がある場合・・・
容積率をオーバーすることも多々あります。
ex.土地面積100屐 ̄箴果明200崢供


登記情報の面積から読み取ると容積オーバーか???
そう判断するのは早合点の場合も多い。

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自動車車庫、その他自動車停留・駐車施設の用途に供する部分の床面積は、
敷地内建築物の延べ面積の1/5を限度として延べ面積の計算より除く
(建令2-1-4,2-3)
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こんなことは、外注の現地調査の判断でやっているものだと思っていた。
担当者が、机の上で悩んでいたって解決する話しではない。


そうだ!(閃) "知識の引き出し" を開けよう・・・
きっとそう思ったに違いない。


みんな考えることは同じだ。
使えるものは使っちゃえ!(笑)


こんなことで、銀行員に頼られるのも悪い気分ではない!
あとで何かいいこと、あることを期待して!(笑)



February 04, 2008

成功するための1:1.618 3

2/3(土)銀座でセミナー講師をしてきました。

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〜半年で3億円の資産を築いた〜
★ロイドの不動産投資ノート★
…成功するための 1:1.618…
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受講者の皆様
ながながと私の話を聞いていただき、
誠にありがとうございました。


日ごろは、黙々と仕事をこなす毎日、
人前で、数時間もお話をすることはめったになく・・・


仲間内で、投資話しはするものの、
一方的に何時間も喋るのは、結構気が引けるものです!(汗)


投資の手法は10人10色、
マイペースでやってきた不動産投資良かったのかどうか?


講義のネタの反応で、自分の立ち位置がわかります。


テーブルの反対側で喋ることにより、
別の意味での「気づき」があり、有意義な一日でした。


印刷の都合上、レジュメに差し込めなかった最後の一枚。。。


物件をまだ取得されていな方、
時間がなくて控えられなかった方のために!
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★ロイドのキーアクセスファクター★

.札襯侫ぅ瓠璽犬鮠紊欧
 ・戦術より戦略が大事 → 最終的にどうなりたいのか?
 ・私のきっかけ (1,800万円と1億8,000万円の錯誤事件)

⊃深造鮓る目
 ・意見と事実を見極める
 ・投資は自己責任、人の意見に振り回されない

ネットワークの大切さ (チーム力)
 ・名刺の活用 (知識と人脈の引き出し)
 ・自分の居場所を相手にわからせる (名刺・メール等)

ち蠎蠅領場でモノを考える
 ・自分が変わることで、自由度が広がる
 ・胸元にボールを投げてやる
 ・スィートスポットを見極める

ゥ螢好はチャンス
 ・リスクを削れば、リターンも減る
 ・失敗と思わない限り、失敗ではない

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受講者の方で、解からないことがありましたら、
最後のページに書いてあるアドレスまでメールをください!
※時間があるときに返信しますので。
よろしくお願いします。


それではまた!(笑)




January 30, 2008

あれあれ? 4

あれあれ?

銀行からゆうちょ銀行に振込みができない?
逆も同じ。
すぐさま、双方のコールセンターに確認

ゆうちょ担当者いわく・・・全銀連に加盟していないからとのこと。
これが何を意味するか?

悪いことを考えたら、笑いが止まらない (笑・笑・笑)

銀行が動いた! 4


最近は、札幌だけではなく、
いろんな地域の物件を物色している。


つい先日、出身地の「F銀行」の担当者から電話あり。


私の場合・・・
個人でのローンの総額は約1億3,000万円
個人の確定申告も2期連続赤字


オリックスにも断られた。
スルガにも断られた。


門前払いを覚悟(ダメモト)で資料を送付

一時は、地域性の話でボツになりそうになりましたが、
「徳だわら」に足がかかる。


ここが、交渉ごとの面白さ
プロセスはどうあれ、結果が全てである。


風を読めるか読めないかが、勝負を左右することもある。
ゴルフにたとえるなら、

風を利用して、遠くに飛ばすひと
風に逆らって、シャンクする人


戦略は人により、さまざまであるが、最後は粘ったものの勝ち




物件情報--------------------------------
6,000万円 平成元年築 RC造 利回り16.5%
近くに大学キャンパス(Q大学)あり、




銀行担当者は やたら "乗る気"
まずい。。。この人 "本気" で貸そうとしている!(驚。。)



銀行が動いた!・・・そう思える瞬間 (閃)



銀行担当者曰く、 私が不動産屋さんと話をしましょうか?  など、
メガバンクでは考えられないような "フットワークの軽さ"


資料を提出して 10日 程度で結果が出るとのこと。
オーバーローンは無理にしても、良い条件が引き出せるかも・・・?


よくよく聞いてみると、年収制限の 1,000万円 もないらしい。
何となく、銀行ないの基準の甘さも見え隠れしている。(笑)


でも、しっくり行かないことがある。
なぜこのF銀行にうけたのか? 貸す機になったのか?
理由が見当たらない? 属性的に何が良かったワケでもないのに?


その後、銀行から業者に問合せてもらい、
結果的に、僅差で地元の人に先を越されたとのことでした。


でも、まだ決済まではいたってないらしく、銀行員曰く・・・
知り合いの業者とのこと。 自分が不動産屋に張り付いて、
ローン特約で流れたら、話をつけてきますなど。。。


いやはや、頼もしい限り (笑)


物件は取得できくても、銀行員とのパイプもできた。


まずは、収穫あり!


<後からの業者の話>
大学のキャンパスの移転計画あり
医学部以外は全て数年後には移転。
買えても、買えなくても、複雑な気持ちになりました。(笑)





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