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結婚式には、もみじ饅頭がふるまわれるのか・・・
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広島市内で不動産会社(㈱クリエイト企画)を経営する
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沖原CCIM(認定商業不動産投資顧問)/CPM(認定不動産経営管理士)のご依頼で、地元の投資家・大家さん向けの講演をしてきました。
広島講演
不動産会社やハウスメーカーの営業マンに、
「保険代わりになりますよ」とか「節税になりますよ」とか「自己資金ゼロで資産が残せますよ」とか「当社で保証するので安心ですよ」とか「みなさんやってますよ」とか、たたみかけられて論破できないままずるずると引き込まれ、”社会勉強になった”では済まない深手を負わないために、最低限知っておくべき基礎的な知識を図解した
「図解不動産投資超入門」と、

買ったあと・建てたあとのテーマである
「~キャッシュフローを増やす・売値をアップする~買ったあとでも遅くない!5つの視点で取り組む運営改善のキモ」

の二本立て。

そういえば、全国賃貸住宅新聞の連載特集「賃貸市場エリア別分析」の9月号が広島市だったなぁということで、
セミナー当日の午前中に急遽内容に追加させていただきました。
図1
不動産投資・運営は、そもそもの需要がないと苦労しますから街の動向は気になります。

記事には、
1.広島大学法学部キャンパスが東広島市から広島市中区に移転
2.広島駅新駅ビル開発で床面積が3倍になり従業員の賃貸需要が見込める
3.隣接市にあるマツダ関連の賃貸需要
4.県外からの入学者が多い安田女子大生需要
5.西区横川町周辺の留学生需要
というかなり突っ込んだ情報が紹介されています
(定期購読をおススメします)

都市の縮退
都市の縮退(シュリンキング)は、全国で発生していますので場所の見極めは重要です。

そして、記事にあるような現象面からさらに踏み込んでその地域の基盤産業と雇用・人口への影響を見極める経済基盤分析(EBA)や産業と地域の強さを測るシフトシェア分析など、市場分析と予想に有効な手法を専門家向けの教育としてCCIM Institute(認定商業不動産投資顧問協会)の公式セミナーで提供しています。
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〒100-0005 千代田区丸の内1-8-3 丸の内トラストタワー本館20階
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一般不動産投資顧問業 国土交通大臣   第  1234号
一級建築士事務所登録 東京都知事    第 60622号
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講演予定(講演依頼随時受付中)
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4/21THU CCIM-JAPAN「収益不動産売買におけるCCIMスキルの活用」(東京)
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6/5 SUN 「”CFを増やす・出口を有利にする”運営改善のキモ」(東京国際フォーラム)
7/28THU CCIM-JAPAN会員拡大セミナー(東京)
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20210608バイキング

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先日、うちのオフィスで行われたロングインタビューが「楽待」動画としてアップされていました。
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”最初に買った物件”にフォーカスして、そもそもなぜ始めたかというところまで根掘り葉掘り聞くというエピソード・ゼロ的な企画です。
P1030159
記念すべき1棟目は横浜市金沢区の築古8世帯の「八景台荘」。

裏手の広い家が囲繞地でこの物件の敷地が接道を押さえています。
どういう計算をして購入を決め、自分の法人に売却し、最終的にどうなったか・・・という計算のすべては
出口戦略詳細解説改訂版表紙
こちらの本ですべて明らかにしています(ほかの物件も)。

こども時代に始めたビジネスの話や、
6歳誕生祝 (3)
実需向け不動産の営業マンだった頃の話など・・・
P1030674
ついついしゃべり過ぎてしまいました。

宜しければ、ご覧になってみてください

ずいぶん、更新していなかったなぁ・・・と、前回のブログの投稿日をみたら、11月19日の午前中。
手帳を見返してみると、
その日の午後にパネルディスカッションと出版記念講演を3時間。
20日に90分の個別相談を2件してから新幹線に飛び乗って大阪で地元のCCIMと飲んで、
21日から23日まで、CCIMの公式セミナー”CI102事業用不動産の市場分析”のインストラクターを8時間×3日間(初日は受講者のみなさんと曽根崎あたりで懇親会)。
最終日の授業を19時に終えて、新大阪へ移動し新幹線の時間を気にしながら551に並び(w)深夜に帰宅。
翌24・25・26日と3日連続で個別相談を行ったあと、土曜の夜は浅草で家内とライブ鑑賞&居酒屋。
27日は物件を見たり、
プエルトリコ戦の放送を見たり・・・

なんだか、しゃべりっぱなし・飲みっぱなしだなぁ・・

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20221115追い出し条項記事日経新聞
いよいよ令和4年12月12日に「追い出し条項」が有効か無効かの最高裁判決が出ます。
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昨年9月17日に消費者庁からニュースリリースされていますが、
20210917消費者庁NewsRelease
経緯を整理すると・・・

保証会社のフォーシーズ株式会社が”賃料100万円でも1万円で継続可能”と銘打った保証サービス「住み替えかんたんシステム」というのを作って

これを利用してくれれば、
住み替えかんたんシステム

フリーランスや生活保護やお笑い芸人(?)でも入居できます!
住み替えかんたんシステム2
でも長期滞納されたり、夜逃げをされると流石に困るので
(1)滞納が2か月続いて
(2)連絡が取れなくなって
(3)電気・ガス・水道の利用状況や、郵便ポストの状況で相当期間利用していないと客観的に判断される場合
には、明示的な異議を述べない限り明け渡しがあったものとみなす

という条項を契約書に入れたら(これでもかなりの譲歩だと思いますが・・・)
消費者支援機構関西
NPO団体 消費者支援機構関西」が、それはケシカラン!と訴えたわけです。

根拠法は、

【消費者保護法第8条1項3】
次に掲げる消費者契約の条項は無効とする

  1.  消費者契約における事業者の債務の履行に際してされた当該事業者の不法行為により消費者に生じた損害を賠償する責任の全部を免除し、又は当該事業者にその責任の有無を決定する権限を付与する条項

消費者保護法第8条第1項3



消費者保護法第10条】

消費者の利益を一方的に害する条項の無効

民法 、商法 (明治三十二年法律第四十八号)その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項 に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。

消費者保護法第10条

消費者保護法第12条】

差止請求権
 適格消費者団体は、事業者の代理人が、消費者契約を締結するに際し、不特定かつ多数の消費者との間で第八条から第十条までに規定する消費者契約の条項を含む消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示を現に行い又は行うおそれがあるときは、当該代理人を自己の代理人とする事業者又は他の代理人に対し、当該代理人に対する是正の指示又は教唆の停止その他の当該行為の停止又は予防に必要な措置をとることを請求することができる。この場合においては、前項ただし書の規定を準用する。

消費者保護法第12条
大阪地裁では、原告勝訴の判決が出ましたがこれを不服として被告(フォーシーズ㈱)が大阪高裁に上告。
令和3年3月5日大阪高裁判決
一転
「条項は有効」という原告敗訴の判決が令和3年3月5日に出て、

原告のNPO法人消費者支援機構関西が最高裁に上告。

今週月曜日(令和4年11月14日)に上告審弁論が結審し、4週間後にあたる12月12日(月)にいよいよ最高裁判決がでます。

行き過ぎた消費者(入居者)保護に一石を投じる判決を待ち望む大家さん・管理会社・保証会社の皆さんは多いと思います。


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