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中古戸建を自宅用で買おうかどうか迷っている方から、ご相談がありました。

生涯住むつもりだけれども、当然将来的に売却といったケースも考えられ、その場合の損得も含めた判断を教えてほしいということです、

この悩みを持たれている方は多いかもしれませんね。

「持家は負債」と、単純に一刀両断できるほど簡単な話でもありません。


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P1030881
個人的には、23歳で新居を構えた時に中古の団地を横浜で取得して以来ずっと持ち家です。

だからと言って、持家至上主義というわけでもありません。
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今住んでいる家は、子供も独立してしまったのでそのうち家賃が高くとれる米軍住宅として貸し出して、都内の賃貸マンションにでも引っ越そうかと思っています(ただ、25年も住んでいれば家内のコミュニティも出来上がっていますし、時折訪ねてくるタヌキや地域猫たちも心配です)

自宅であれば、

1、気にいるかどうか・必要かどうか

と、

2、無理なく払えるかどうか(ローンにせよ家賃にせよ)

の判断で良いと思います。

投資的観点で見るのであれば、借りた場合と買った場合のキャッシュフローの差額の内部収益率(IRR)を計算して、高ければ購入、低ければ賃貸という判断をします。(物件価値の大幅な減少があって残債以下の売値になってしまう場合を除き、買った場合の売却時以外全てマイナスキャッシュフローになるはずです)

計算するとわかりますが、物件価格は高いのに家賃が安い(言い換えると、「利回りが低い」ということでもあります)エリアだと、「借りた方が得」となりますし、

逆に、家賃の割には物件価格が安い(=利回りが高い)エリアだと、「買った方が得」となります。

ただし、最終的な売却時点で大きく値上がりする場合は「買った方が得」に、大きく値下がりする場合は「借りた方が得」という計算になります。

そして、利回りが低いエリアほど値上がりしたり価格水準が安定していて、利回りが高いエリアは値下がりが顕著だったり、そもそも流動性が低く、売るに売れないということだって考えられます。

さらに、値下がりしたとしても、融資期間や金利によっては元金の返済が進み、売却時の手取り現金は意外と多かった・・ということだって考えられますので、様々な要因を勘案しながら定量的に分析する必要があります。

ご相談の物件を見たわけではないので、良し悪しの判断はできませんが、人気のある=流動性の高い立地・物件・価格帯であるかが特に注意すべきポイントだと思います。

一般的にいえば、郊外の住宅地(ニュータウン的な)のファミリー物件は、少子化・個世帯化の流れの中で不良資産化する可能性が高いと考えられます。


でも、気に入ったら仕方がありません。
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「恋する相手は選べない。気づいた時には好きになっているのだ」(通い猫アルフィー)

名言です。

そして、マイホームも似たところがあります。収益物件と違って、数字では推し量れない部分が少なからずありますので。

恋して結ばれた相手の喜ぶ顔が見たくて買うという側面もありますけどね。


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・いまのポートフォリオを元に、次の一手を教えてほしい。



・不動産投資をスタートしたいがどこから手をつければいいか?


・この物件検討しているが正直どう思うか?


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「AM(アセットマネジメント)」=投資家の代理人として資産形成と投資の最適化を補助する・・・ということを突き詰めた会社にしたいと思っています。
管理会社の選定も投資家の立場に立ち、地域や物件ごとの得意・不得意、あるいは取り組み姿勢や特徴を鑑みて、もっとも適していると考えられる会社を選ぶというスタイルが、恐らく投資家にとって利益があるのではないかと。そして、物件の運営に関しても積極的に関わり合うことで、投資価値の向上をはかります。

1.個別コンサル(90分無料)を受けていただき方向性を決めて

2.その方の方針や属性に合った金融機関をピックアップして融資の打診を行い

3.方向性に合った購入物件をご紹介したり、保有物件の売却のお手伝いをしたり(あるいは、建築・リフォームなど)

4.条件交渉や、物件調査、契約手続きを行って

5.融資手続き・登記手続き・引渡し・賃貸契約の引継ぎなどのお手伝いをして

6.PM(賃貸管理)・税理士(確定申告等)・司法書士(法人設立)・弁護士(問題対応)などの協力体制を個別に整え

7.定期的な個別コンサルで、出口戦略の検討や、ポートフォリオ組成など投資のメンテナンスを行っていく・・・

という仕事を提供させていただきます。

普通の不動産会社とまったく同じ仲介手数料で、

高度なコンサルティング技術を、フェアで倫理的な立ち位置で付帯するのにもかかわらず、追加料金(コンサルフィー)はかからないというのが強味。

実務にかかわるスタッフも、建築・売買・賃貸管理の分野で経験を重ね、自らも不動産投資家であるベテラン、PMでしっかりと経験を積んだ若手(親は公務員大家だそうです)、そしてサブリース会社で事業のキモとなる賃料設定を10年間一手に引き受けていた査定のプロ中のプロという最強コンボ。

”アセットビルディング(=資産形成)”からつけた社名は、私たちがめざし、取り組んでいる仕事をよく表していると思います。

良きパートナーを探していた・・・という皆さん、ぜひお気軽にご相談ください。

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<アセットビルドのミッション>
【事業の目的】

 アセットビルドは国際標準の高度な投資手法を空理空論ではなく実務として活用し、クライアントの資産形成を不動産の側面で実現します。同時に、投資分析やコンサル的取組の普及を通じて不動産業界の地位向上と公共の利益を実現します。

【戦略
 
アセットビルドが選択する戦略は「卓越戦略」です。自社の利益よりもクライアントの利益を、自社の独断よりも、クライアントの求めるものと選択の自由をなによりも優先します。

【アセットビルドのクライアント】
・収益不動産の取得・運営・出口までの一貫したサポート及びポートフォリオの組成を必要とするすべての個人投資家・資産家・企業
・コンサル的な業務への取り組みを課題とし、サポートを必要とする全ての不動産会社・建築業者


【5
つの卓越】

1.権威Authority

知識を振りかざしたり、偉そうにすることは権威ではありません。絶え間ない知識の吸収と、実践へのフィードバック、検証、タイムリーで価値のあるアウトプットという繰り返しによって得られる深い見識が自分自身をプロフェッショナルにならしめるということをアセットビルドは知っています。


2.人格
Personality

「魅は与によって生じ、求によって滅す」。期待される以上の成果を与えること。出し惜しみをしないこと。利他の心と思いやり。世の中への貸越が大きいほど、大きな利子となって帰ってくることをアセットビルドは知っています。


3.論理
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論理的思考と、それを裏付けるデータが物事の判断には欠かせません。また、その数字の裏には、現実の世界の人の営みがあることも忘れてはなりません。常に、それは本当かと疑いを持って本質を見抜く努力を怠ってはいけないことをアセットビルドは知っています。


4.情熱
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情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。


5.実践
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不動産投資家の気持ちは、不動産投資家にしかわからない。大家の気持ちは大家にしかわからない。みずから仮説→実証→検証という実践を重ねたうえで構築されたメソッドの価値をアセットビルドは知っています。


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前回(6月4日)、募集開始から数時間で満席となった「投資の基礎的な考え方を理解する」ためのセミナー。

好評につき、追加講演をすることになりました。

今回は会場のサイズを拡大し、また時間も120分から150分へ延長して200ページを超える内容に対応できるようにしました。

(自分のセミナーは、あれもこれもと盛り込んで結構なボリュームになってしまうことが多いのです)

参加費100万円超の不動産投資塾を複数渡り歩いて、それでもモヤモヤが増すばかり・・・と、昨日個別相談に来られた方も、

「その塾長さんが言われていることは、図にするとこういうことですよね?」

と、図解することによってナルホドと腑に落ちて帰られました。

「入門」とはいえ、内容は高度な部分まで網羅します。(でも、できるだけ平易に理解できるようにしてあります)

これから不動産投資を始めようと考えているものの「不動産投資ってなんだかよくわからなくて不安」という方はもちろん、

経験を積まれていても、「自分の投資手法の弱点や落とし穴は何か」という疑問を持たれている方、

どうやったらクライアントにうまく説明できるかということでお悩みのプロフェッショナルの方もぜひご参加ください。

現在ポータルサイトでのセミナー告知を準備中ですが、すでにかなりのお申し込みをいただき、残席が埋まりつつあります。

満席になり次第募集を終了させていただきますので、ご興味のある方はお早めのお申し込みをお待ちしています。(再追加講演の予定はいまのところ未定です)
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3.方向性に合った購入物件をご紹介したり、保有物件の売却のお手伝いをしたり(あるいは、建築・リフォームなど)

4.条件交渉や、物件調査、契約手続きを行って

5.融資手続き・登記手続き・引渡し・賃貸契約の引継ぎなどのお手伝いをして

6.PM(賃貸管理)・税理士(確定申告等)・司法書士(法人設立)・弁護士(問題対応)などの協力体制を個別に整え

7.定期的な個別コンサルで、出口戦略の検討や、ポートフォリオ組成など投資のメンテナンスを行っていく・・・

という仕事を提供させていただきます。

普通の不動産会社とまったく同じ仲介手数料で、

高度なコンサルティング技術を、フェアで倫理的な立ち位置で付帯するのにもかかわらず、追加料金(コンサルフィー)はかからないというのが強味。

実務にかかわるスタッフも、建築・売買・賃貸管理の分野で経験を重ね、自らも不動産投資家であるベテラン、PMでしっかりと経験を積んだ若手(親は公務員大家だそうです)、そしてサブリース会社で事業のキモとなる賃料設定を10年間一手に引き受けていた査定のプロ中のプロという最強コンボ。

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<アセットビルドのミッション>
【事業の目的】

 アセットビルドは国際標準の高度な投資手法を空理空論ではなく実務として活用し、クライアントの資産形成を不動産の側面で実現します。同時に、投資分析やコンサル的取組の普及を通じて不動産業界の地位向上と公共の利益を実現します。

【戦略
 
アセットビルドが選択する戦略は「卓越戦略」です。自社の利益よりもクライアントの利益を、自社の独断よりも、クライアントの求めるものと選択の自由をなによりも優先します。

【アセットビルドのクライアント】
・収益不動産の取得・運営・出口までの一貫したサポート及びポートフォリオの組成を必要とするすべての個人投資家・資産家・企業
・コンサル的な業務への取り組みを課題とし、サポートを必要とする全ての不動産会社・建築業者


【5
つの卓越】

1.権威Authority

知識を振りかざしたり、偉そうにすることは権威ではありません。絶え間ない知識の吸収と、実践へのフィードバック、検証、タイムリーで価値のあるアウトプットという繰り返しによって得られる深い見識が自分自身をプロフェッショナルにならしめるということをアセットビルドは知っています。


2.人格
Personality

「魅は与によって生じ、求によって滅す」。期待される以上の成果を与えること。出し惜しみをしないこと。利他の心と思いやり。世の中への貸越が大きいほど、大きな利子となって帰ってくることをアセットビルドは知っています。


3.論理
Logic

論理的思考と、それを裏付けるデータが物事の判断には欠かせません。また、その数字の裏には、現実の世界の人の営みがあることも忘れてはなりません。常に、それは本当かと疑いを持って本質を見抜く努力を怠ってはいけないことをアセットビルドは知っています。


4.情熱
Passion

情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。


5.実践
Practice

不動産投資家の気持ちは、不動産投資家にしかわからない。大家の気持ちは大家にしかわからない。みずから仮説→実証→検証という実践を重ねたうえで構築されたメソッドの価値をアセットビルドは知っています。


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「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略~詳細解説版~」(住宅新報社)
不動産投資のルールと構造を深く学びたいかたはぜひ

 
  
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不動産投資分析手法をよりカンタンに理解するための入門書
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家を建てる人の参考書
マイホームを、建築士(プランニング)・FP(人生設計)・CPM(損得計算)の3つの視点でとらえたい人にはこの一冊。
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プランニングや設備系でよくある失敗、予算組みをするうえで検討しないといけないこと、併用住宅やアパマンといった他の選択肢との比較方法など。一級建築士×ファイナンシャルプランナー×不動産経営管理士だからこそ書けた住宅建築に関する参考書です。 

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世界標準の優れたプロパティ・マネジメントで保有物件の価値を高めます。

*不動産管理協会 (IREM=アイレム)
米国イリノイ州、シカゴに本部を置くプロフェッショナル協会、(社)不動産流通経営協会 (National association of Realtors) の同族団体で、世界中の不動産管理業界のニーズに応えることに貢献しています。1933年の創設以来、本協会は不動産管理業界に影響を与えるさまざまな問題に関する専門教育、称号制度、提唱活動において業界の最前線に立ち、集合住宅および商業スペース双方の不動産業界を手がける唯一のプロフェッショナル不動産管理協会です。

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教えて不動産王#6中編 https://youtu.be/kFtQ5wZIXhI
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日野オートプラザ
休日の朝刊で大きく取り上げられていた、「日野オートプラザ」。

ちょうど、八王子の息子の所へ行く用事をいれてありましたので、大雨の中さっそく行ってきました。
日野TE11 (1966)
館内に入る前からテンションマックスです。
手前は戦後日本の工事現場と物流を担ったTE11(1961)
奥は、パリダカールラリーで連続優勝を果たした日野レンジャー(1996)

日野オートプラザスケールモデル (2)
ブリキのおもちゃ博物館の北原さんが泣いて喜びそうなスケールモデル展示中心の2階展示室を抜けると・・・
日野オートプラザスケールモデル (3)

萌えます。
日野オートプラザ円形展示場 (1)
トラック・バスメーカーの日野自動車もいすゞ自動車同様、かつては乗用車も作っていました。
コンテッサ900スプリント(1965)
(左)日野コンテッサ1300クーペ(1965)
(右)コンテッサ900スプリント(1962)
どちらも、ミケロッティ(イタリア)のデザイン。
日野コンテッサ1300クーペ(1965) (4)
今では珍しいリアエンジン・リアドライブでグリルも後です。
日野ルノー4CV(1954)

4年後の国産化に向け、フランスから部品提供を受けて生産された日野ルノー4CV(1953)と

計量構造(720Kg)による抜群の動力性能で、並み居る外国勢を押さえて第1回日本GPでクラス優勝を果たしたコンテッサ900(1961)
日野コンマース(1960) (3)
当時技術的な課題が多かったFF(フロントエンジンフロントドライブ)を採用したものの2000台で製造を断念した日野コンマース(1960)
ハスラー(1964)
ダイハツミゼット同様、いまでも東南アジアの街々で活躍する三輪トラック ハスラー(1961)

なんで、惹かれるんだろう・・・
日野ボンネットバス(1966)
日野ボンネットバス(1969)
もちろん、子供時代に現役で使われていたクルマたちですから、ノスタルジーを感じるということもあります。

でも、本質は自動車産業の黎明期に手探りでモノづくりをされていた先達の「こだわり」と「ものがたり」に強く惹かれるんだと思います。

築40~50年クラスの賃貸住宅を再生する場合、「新築そっくりさん」的な改修をするという選択肢もありますが、その建物が過ごしてきた年月の重みにはそれなりの価値があるという視点から見れば、あまりにももったいない。

それに、築浅や新築と戦っても築年数を見られてしまうと勝ち目がありません。

「こだわり」と「ものがたり」を感じさせるものにした方が、競合する市場を変えるという意味でも優れた選択肢であると感じています。

067
全空室でスラム化した昭和45年築のRC物件では、素材感のある無垢の床材を入れて(東南アジア製の安いものがあります。施工費が割高になるのと、階下がある場合、防音シートなどを必ず一緒に施工するようにしてください)
HL102 (22)
真鍮のルームプレートを付けて(アリゾナ州のフランクロイドライト建築を見に行った時に買ってきました。これが無かったら、アジア雑貨の「チャイハネ」で見繕ってこようと思っていました)
HL102 (28)
ノスタルジックな外灯をつけて(これはオーデリックの新品です)
中板橋ミッフィー (7)
この建物が建てられた当時、日本に入ってきたこのキャラクターのイメージカラーを内装に反映させて・・・(リリカラ―の壁紙で「ブルーナ」シリーズという品番があります)

取得して4年経ちますが、いまでも常時満室で近隣の新築物件と同水準の賃料で運営しています。

ちなみに・・・

P1450755
キッチンやユニットバス、トイレといった設備は最新式のものにします(特に、それなりの家賃を取ろうとするものであれば)。

築古物件の「こだわり」「ものがたり」が響くひとは決してマジョリティ(多数派)ではないかもしれませんが、築古×居住性能を満たしている物件はあまりありませんので、市場でオンリーワンの物件になる可能性が高くなります。

そして、

・「こだわり」が独りよがりではなく、ひろく受け入れられるものか?
・「コスト」と「リターン」との兼ね合い

といったさじ加減が重要であることを忘れずにいてください。

役立つ情報発信に努めます・・


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②予約済み③予約済み④予約済み

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7月7日(金)

①10:30‐12:00
②13:00-14:30③15:00-16:30④予約済み

7月 8日(土)

①10:30-12:00②13:00-14:30③15:00-16:30④17:00-18:30

7月 9日(日)

①予約済み②13:00‐14:30③15:00-16:30④17:00-18:30

7月17日(祝)

①10:30-12:00②13:00‐14:30③15:00-16:30④17:00-18:30

7月28日(金)

①10:30‐12:00
②13:00-14:30③15:00-16:30④17:00-18:30

7月29日(土)

①10:30-12:00

7月30日(日)

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宅地建物取引業 東京都知事(1)第98768号

一般不動産投資顧問業 国土交通大臣 第1234号


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※社外より委託を受けたセミナーでも、主催者サイドの意向に沿った話や公平性に欠ける話はしませんのでご安心を。

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  物件のご紹介もしていただけるんですか!?」・・・
という声も多かったので、どんな感じで仕事をしているのかということを改めてご紹介させていただくと、

「AM(アセットマネジメント)」=投資家の代理人として資産形成と投資の最適化を補助する・・・ということを突き詰めた会社にしたいと思っています。
管理会社の選定も投資家の立場に立ち、地域や物件ごとの得意・不得意、あるいは取り組み姿勢や特徴を鑑みて、もっとも適していると考えられる会社を選ぶというスタイルが、恐らく投資家にとって利益があるのではないかと。そして、物件の運営に関しても積極的に関わり合うことで、投資価値の向上をはかります。

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7.定期的な個別コンサルで、出口戦略の検討や、ポートフォリオ組成など投資のメンテナンスを行っていく・・・

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1.権威Authority

知識を振りかざしたり、偉そうにすることは権威ではありません。絶え間ない知識の吸収と、実践へのフィードバック、検証、タイムリーで価値のあるアウトプットという繰り返しによって得られる深い見識が自分自身をプロフェッショナルにならしめるということをアセットビルドは知っています。


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4.情熱
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5.実践
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