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毎年恒例の新春セミナー「20○○年の不動産投資」。前年12月の統計情報が出そろったところで、昨年の答え合わせと、今年はどうなりそうで、どんな手を打つのが良いのか？という内容をあくまでも個人的な見解を解説させていただきます。
”個人的な見解”ではありますが、なぜそういう考えにいたったのか？というエビデンスをデータや数値でご紹介します。開催日時と詳細・申込についてはHPからどうぞ。
不動産に関するセミナーのご案内 :: 不動産投資の株式会社アセットビルド (asset-b.com)

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０２１８

【セミナー内容】



2023年もいろいろなことがありました。5月にはコロナの五類引き下げ、8月には中国恒大集団の破綻、10月にはウクライナ問題も片付かないまま新たな火種が中東で発生。

12月には、日銀植田総裁のチャレンジング発言で為替市場も株式市場も大きく動き・・・。

課題山積みのまま迎える2024年。米大統領選の年でもあり、岸田総理の任期も満了します。

不動産投資を取り巻く環境にはどんな変化が起こるのか？打つべき手は？

米国発不動産のプロ向け資格、CPM(認定不動産経営管理士)/CCIM(認定商業不動産投資顧問)の公式セミナーで市場分析コースのインストラクターをつとめる(株)アセットビルド代表猪俣が「自分はどう考えるか」という個人的見解と、その根拠を市場分析モデルを使って解説します。
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【詳細のご案内】

日時：2024年2月18日（日）

【受け付け開始 14時30分～】

講演時間：15時00分～16時30分 講演

講演内容：2024年の不動産投資

担当講師：猪俣淳

受講料：

プレミアム会員様：無料　

Club-ab会員様：無料　

一般：3,000円

定員：

60名

場所：東京国際フォーラム 【詳細は申込み後にご案内】

千代田区丸の内3丁目5−1

東京国際フォーラム
https://www.t-i-forum.co.jp/access/access/


■懇親会のご案内

日時：2024年2月18日（日）17：00～19：00

会場：東京駅周辺（詳細は参加者に連絡） 　　　

料金：お一人様9,000円

定員：25名



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〒100-0005　千代田区丸の内1-8-3　丸の内トラストタワー本館20階
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一級建築士事務所登録　東京都知事　　　 第　６０６２２号
一般建設業東京都知事　許可(般-2)　　　第１４４７６９号

■2024年講演予定（講演依頼随時受付中）

1/14(日)　電車でまわる物件下見会
1/18(木)「不動産の建物リスクと災害リスク」奈良県宅建協会法定講習
1/19(金)「管理会社担当者のためのオーナー提案スキーム」ダイワハウスグループ社員研修
1/23(火)「管理会社担当者のためのオーナー提案スキーム」日管協神戸支部
1/25(木)「コンサル会社としての収益の上げ方」CCIMｰJAPAN主催勉強会
2/18(日)「新春セミナー”2024年の不動産投資”」
2/26(月)「内容未定」IREM-JAPAN東海支部

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※IREM（米国不動産管理協会）会員のなかで特に優れた取り組みをした企業に贈られる「REME Awards」において、熊本震災での活動が評価され"2016年会長賞"を受賞しました。 

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熊本震災派遣レポート２ 
http://blog.livedoor.jp/inomata104_ab/archives/2016-05-04.html
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http://blog.livedoor.jp/inomata104_ab/archives/2016-05-06.html

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正月元旦にまさかの震度7の震災。ニュースの画像が流れてくるたびに胸が痛みます。
写真は輪島市内で倒壊したビル。まわりの木造2階建てに大きな被害が出ていない様子から、地震波が比較的長いもので高層建物の共振を発生させたのではないかと想像します。また、店舗部分の壁量が不足しているので、左右方向への耐性が得られないうえ重心と剛心のズレから回転力が発生して正面から見て左右方向へ倒壊したのではないかと。隣接の飲食店が圧壊され、お二人の方が亡くなっています。
阪神淡路震災でも補強CB造の賃貸マンションがパンケーキクラッシュを伴う倒壊をして1階部分の入居者4名が亡くなるというケースがありましたが、倒れ掛かった3階建ての木造住宅を始め周辺の建物に大きな被害が無かったことから、半分は天災だが、半分は耐震診断や耐震補強をしていなかったオーナーの責任として約1億3000万円の損害賠償を認める判決が出ています。このビルのオーナーにも同様の判決が出される可能性もあるかもしれません。

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五島ビル倒壊写真違和感
現場の写真がいくつもアップされ、被害の大きさを伝えていますが建築の視点から違和感を感じる部分がいくつか。
1.店舗開口部の壁量不足
2.あばら筋が異形鉄筋ではなく丸鋼鉄筋
3.基礎杭と地中梁との連結部分に鉄筋が見当たらない
4.地中梁と柱の連結部分に鉄筋が見当たらない
・・・基礎杭のうえに置いてあるだけ？

今回のようなビル倒壊について、責任を負う可能性がある者としては、
① 建物を建築した建築会社
② 建物の設計・監理会社
③ 建物のオーナー
④ 建物の管理者
などが考えられます。
①②については、施工不備や設計の不備などがあった場合の責任（民法７０９条など）ですが、築４０年を超えていて（電子化がされておらず登記事項を確認することができませんでしたが、国土地理院の1974-78航空写真地図でこの建物を確認することができます･･･と思ったら、五島屋のHPに1972年築と書いてありました）時効期間の２０年を経過しているため、責任追及できない可能性が高いです。
③④については、工作物責任（民法７１７条）に基づく責任です。この責任は土地の工作物の「瑕疵」によって他人に損害を与えた場合に、工作物の占有者・所有者が負う賠償責任です。 原則として責任を負うのは工作物の占有者ですが、工作物の占有者が損害防止のために必要な注意義務を果たしている場合には、工作物の所有者が賠償責任を負うとされています。この義務は、現時点での責任ですので、時効は問題になりません。当初の施工に不備があり、それを現在の占有者（管理者）や所有者が知らなかったとしても、原則としてこの責任を免れることはできません。
なお、施工に不備はなく、当時は建築基準法に適合していたものの、その後の法律規制の強化により現時点では違法状態になっている、いわゆる「既存不適格」建物の場合であれば、責任を負わない可能性の方が高いと思います。
工作物に「瑕疵」があるかどうかの判断は難しい法律問題ですが、周辺建物が全く倒壊していないのに、当該建物だけが倒壊しているような場合には「瑕疵」が認定されやすく、一方周辺建物もほとんど倒壊しているような場合には「瑕疵」は認定されにくいのではないかと考えます。（以上弁護士の見解です。ご参考まで）


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21C

3か月に一度、新宿NSビルで行われる「２１C住環境研究会」。首都圏の賃貸管理会社数十社と(株)リクルート社で構成される研究会です。
※お久しぶりのブログのアップです・・・9月は実質1日しか休みがとれず、新刊の執筆も後回しになるなか講演資料や記事の執筆や、会合への出席や、物件現地下見や、出張や、ネタ探し（？）や色々忙しくさせて頂いておりまして。でもブログをサボるとラクですね、ぼちぼちやらせて頂こうかと。（FBでは近況を頻繁にアップしておりますので友達申請をぜひ）

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首都圏入居者ニーズ調査
この研究会が3年ごとに実施している「首都圏賃貸住宅市場における入居者ニーズと意識調査」。
ついこのあいだ最新版を出したと思ったら、2024₋2025年版にむけて年明け早々アンケート調査項目や内容の見直しを始めるそうです。

(株)アセットビルドは投資家の代理人としてのアセットマネジメント（ＡＭ）に特化した会社（意外とありそうで、無かったので）として創ったので、賃貸管理（ＰＭ）業務は行わずに、その物件や投資家に最もマッチしたＰＭ会社の選定を行う立場にありますので、入居者や物件を探しに来た人に対するアンケートを実施し、データを送ることはしません。

その代わり、調査項目の設定や調査結果に対する分析という部分でお手伝いをさせて頂いています。

毎回、アンケート調査結果には２１Ｃ住環境研究会の参加企業からの稼働率や成約状況といった発表で現れる傾向が反映されてきます。

例えば、前回調査の前の会合では
・顧客の発生数が目に見えて減少した
・逆に反響に対する成約率は劇的にアップした
・結果として、売上は上がり稼働率もアップした
という報告が目立ちましたが、入居者アンケートでは

”ネットの情報だけでは物件の絞り込みはできない”
という人が、わずか5.2%しかいないという結果を裏付けることになりました。

今回の研究会（第110回！）の各社発表で目立ったのは、
１．賃料値上げ（ただし、東京エリア）
２．外国人需要の激増と物件不足

都内で場所がよければ新規募集の賃料アップはざら（単身者向けで＋8,000円、コンパクトファミリーで＋１～2万円）。敷金も礼金も取れるようになったところが増えたようです。

インドネシアに日本語学校を作って、技能実習生を送り込むところまで仕組化している会社もありました。

ほかにも、
・ワンルーム系の空室率を上げているのは3点UB物件
・リサイクル法の実施でアスベスト調査の資格が無いと解体の見積さえさせてくれない。建築費はますます上昇するだろう
・ハウスメーカーは新規ではなくリピート率を重視し築17年でも建替えさせる（D建託）
・リクルートの物件反響は東京・千葉で増加、神奈川・埼玉で減少。東京回帰と酷かった千葉の状況が回復が目立った

興味深い内容ばかりです。

そして、会の前半には講師によるセミナー形式の勉強会があります。
今回は、「一芸物件」の井上敬仁さん。
一芸物件
神奈川県民であれば、ピンとくる弱含みエリアでもソフト・ハードの両面で大きく差別化を図った「一芸」物件で高稼働率＆高賃料水準を実現している元エンジニア系大家さんです。

著書を配布いただきましたが、賃貸経営をされているみなさんにとって参考になる部分が具体的に示された良い本だと思います。

ご興味があれば、ぜひ。

～高い家賃なのにいつも満室になる人気物件の作り方～一芸物件（アスコム 1,650円）


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■講演予定（講演依頼随時受付中）

 終了：1/28SAT ちんたい協会「不動産投資の出口戦略について」（アクロス福岡）
 終了：2/11SAT新春セミナー「2023年の不動産投資」(東京国際フォーラム)
 終了：5/14SUN「楽待」対談動画撮影
 終了：5/18THU　CCIM会員拡大セミナー”事業用不動産の市場分析”（大阪会場）
 終了：6/ 2FRI　BS11「ForJAPAN～日本の未来がここに」収録
 終了：6/18SUN　「”土地から新築”を検討する時に聞く話」
 終了：7/30SUN　「N武地所・レ○パレスだけじゃない収益物件トラブル110番」（名古屋・大家の会）
10/15SUN　電車でまわる物件下見会（10月）
11/11SAT「空室対策の答えはここにある！～入居者意識調査2022でわかること～」(株)ナミキ主催
11/19SUN「いまどんな物件を誰が買っているのか」(株)アセットビルド主催（東京国際フォーラム）
11/25SAT　電車でまわる物件下見会（11月）
12/14THU　京都府宅建協会定期講習「不動産の災害リスクと建物リスク」

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■IREM/CCIM公式セミナー2023 (猪俣担当)
 終了： 8 / 1 -2  IREM　MNT402（メンテナンスとリスク管理）東京会場A
 終了： 8 / 19-20 IREM　MNT402（メンテナンスとリスク管理）オンライン　
 終了：  9/12-13 IREM　MKL405（マーケティングとリーシング）札幌会場
 終了：  9/19-20 IREM　MKL405（マーケティングとリーシング）東京会場A
 終了：  9/30-10/1　 IREM　MKL405（マーケティングとリーシング）オンライン
 11/20-22 CCIM　CI102（事業用不動産の市場分析）
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熊本震災派遣レポート
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熊本震災派遣レポート３
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