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M&Aで買収された側の社長は、買収した側の副社長になったりすることもあるんですか?と、懇親会でぶつけた質問に、わざわざ私の席まできてくださり、「もちろん!そういうケースもありますよ」と力説していただきましたが、申し訳なかったです。

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収(バイシュ(ス))プレジデントだけに・・・と言いたかっただけなのです。

CCIM河野会長が高松で大型M&Aを続々と成功させている話は昨日書きました。

セミナーでお話しされていたことをかいつまんでご紹介します。

1)医療法人のM&A
高齢で後継者のいない医院長が病院を売却しようとして査定してもらったら土地+建物の価格でびっくりするほど安かったという相談
→地域一番の年間外来者数がこの病院の価値。ということで査定額の●倍で取引

2)10億の土地を株式売買で
譲渡益9億円に対し法人税約40%で売却手取り6億4000万円
→譲渡益9億9千万円に対し、株式課税20%で売却手取り8億200万円

ほかにも、たくさんの実例を公開していただきました。

ご興味のある方は、CCIMの会員拡大セミナーで聞くことができますので、機会があればぜひ。

そして、これが絶対、絶対、絶対!のポイントッ!!と激しく強調されていたのが、「M&Aは、”経験豊富”で”有能”な会計士(税理士)と弁護士をみつけること」。どんないい学校をでているひとでも、どんな立派なひとでも経験がない人と組んだら絶対にうまくいかないですから!

これだけ言っても、「ウチには税理士先生がいるから・・」とか言っちゃう人が多いんです!

と何度も何度も念を押していました。

「M&Aは将来見込める収益の売買」という定義付けでいえば、収益物件の売買は事業譲渡そのものとも強調されていましたので、経験値と熟練度をより高めるよう、さらに努力を積み重ねていきたいと思います。


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・相続対策と不動産投資を両立させるには?


・相続して空家にしているファミリータイプのマンションをどう

するか(貸すか?売るか?売ったらどうするか?)


・数年前に購入した物件が複数あるが、それぞれをどうするか?

出口戦略が知りたい


・いまのポートフォリオを元に、次の一手を教えてほしい。



・不動産投資をスタートしたいがどこから手をつければいいか?


・この物件検討しているが正直どう思うか?


・売った方がいいか?もう少し待った方が良いか?


・空室が埋まる気配のない物件、どうするか?



なんでもOKです!


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10月1日(土)

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予約済み

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株式会社アセットビルド

〒100-0005

千代田区丸の内1-8-3

丸の内トラストタワー本館20階

TEL03-5288-5900

FAX03-5288-5910

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宅地建物取引業 東京都知事(1)第98768号

一般不動産投資顧問業 国土交通大臣 第1234号


一級建築士事務所登録 東京都知事 第60622号

一般建設業 東京都知事 許可(般–27)第144769号


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丸ノ内トラストタワー土日祝日
※ご来社の際は、1階総合受付にて入館票を受け取り、直接20階までお越しください。
※土日祝日は、閉館していますので、大丸百貨店側の車寄せに面した夜間通用口自動ドアから入館し、お電話(TEL03-5288-5900)いただければ、お迎えにあがります。


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講演予定はこちら(講演依頼随時受付中)

10月4日(火)(渋谷)不動産業者勉強会BUK-KEN特別セミナー
10月  8日(土)(富山県富山)朝日不動産主催セミナー
11月  3日(祝)(新宿)日本財託主催セミナー
11月12日(土)(未定)IREM-JAPAN九州支部主催セミナー
11月13日(日)(六本木)ネクストアイズ主催セミナー


IREM/CCIM公式セミナー
2016年コースの私の担当は終了しました(MNT402×4回・MKL405×2回・CI102×1回)


講演・執筆・取材依頼、随時受け付けています!

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「お役に立ちます」
  物件のご紹介もしていただけるんですか!?」・・・
という声も多かったので、どんな感じで仕事をしているのかということを改めてご紹介させていただくと、

「AM(アセットマネジメント)」=投資家の代理人として資産形成と投資の最適化を補助する・・・ということを突き詰めた会社にしたいと思っています。
管理会社の選定も投資家の立場に立ち、地域や物件ごとの得意・不得意、あるいは取り組み姿勢や特徴を鑑みて、もっとも適していると考えられる会社を選ぶというスタイルが、恐らく投資家にとって利益があるのではないかと。そして、物件の運営に関しても積極的に関わり合うことで、投資価値の向上をはかります。

1.個別コンサル(90分無料)を受けていただき方向性を決めて

2.その方の方針や属性に合った金融機関をピックアップして融資の打診を行い

3.方向性に合った購入物件をご紹介したり、保有物件の売却のお手伝いをしたり(あるいは、建築・リフォームなど)

4.条件交渉や、物件調査、契約手続きを行って

5.融資手続き・登記手続き・引渡し・賃貸契約の引継ぎなどのお手伝いをして

6.PM(賃貸管理)・税理士(確定申告等)・司法書士(法人設立)・弁護士(問題対応)などの協力体制を個別に整え

7.定期的な個別コンサルで、出口戦略の検討や、ポートフォリオ組成など投資のメンテナンスを行っていく・・・

という仕事を提供させていただきます。

普通の不動産会社とまったく同じ仲介手数料で、

高度なコンサルティング技術を、フェアで倫理的な立ち位置で付帯するのにもかかわらず、追加料金(コンサルフィー)はかからないというのが強味。

実務にかかわるスタッフも、業界トップクラスの人材たちがまだ駆け出しの頃実務指導していたベテランと、PMでしっかりと経験を積んだ若手の最強コラボ。

”アセットビルディング(=資産形成)”からつけた社名は、私たちがめざし、取り組んでいる仕事をよく表していると思います。

良きパートナーを探していた・・・という皆さん、ぜひお気軽にご相談ください。

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【事業の目的】

 アセットビルドは国際標準の高度な投資手法を空理空論ではなく実務として活用し、クライアントの資産形成を不動産の側面で実現します。同時に、投資分析やコンサル的取組の普及を通じて不動産業界の地位向上と公共の利益を実現します。

【戦略
 
アセットビルドが選択する戦略は「卓越戦略」です。自社の利益よりもクライアントの利益を、自社の独断よりも、クライアントの求めるものと選択の自由をなによりも優先します。

【アセットビルドのクライアント】
・収益不動産の取得・運営・出口までの一貫したサポート及びポートフォリオの組成を必要とするすべての個人投資家・資産家・企業
・コンサル的な業務への取り組みを課題とし、サポートを必要とする全ての不動産会社・建築業者


【5
つの卓越】

1.権威Authority

知識を振りかざしたり、偉そうにすることは権威ではありません。絶え間ない知識の吸収と、実践へのフィードバック、検証、タイムリーで価値のあるアウトプットという繰り返しによって得られる深い見識が自分自身をプロフェッショナルにならしめるということをアセットビルドは知っています。


2.人格
Personality

「魅は与によって生じ、求によって滅す」。期待される以上の成果を与えること。出し惜しみをしないこと。利他の心と思いやり。世の中への貸越が大きいほど、大きな利子となって帰ってくることをアセットビルドは知っています。


3.論理
Logic

論理的思考と、それを裏付けるデータが物事の判断には欠かせません。また、その数字の裏には、現実の世界の人の営みがあることも忘れてはなりません。常に、それは本当かと疑いを持って本質を見抜く努力を怠ってはいけないことをアセットビルドは知っています。


4.情熱
Passion

情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。


5.実践
Practice

不動産投資家の気持ちは、不動産投資家にしかわからない。大家の気持ちは大家にしかわからない。みずから仮説→実証→検証という実践を重ねたうえで構築されたメソッドの価値をアセットビルドは知っています。


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不動産投資の正体 改訂版
不動産投資分析手法をよりカンタンに理解するための入門書
不動産投資スタートアップ講座「不動産投資の正体」(住宅新報社)
短時間で、不動産投資の本質的なポイントをカンタンに押さえたい方はぜひ(改訂版は、概念図とコラムを大幅追補!)

   
家を建てる人の参考書
マイホームを、建築士(プランニング)・FP(人生設計)・CPM(損得計算)の3つの視点でとらえたい人にはこの一冊。
「「こういう話が聞きたかった!」という家を建てる人の参考書」(住宅新報社)
プランニングや設備系でよくある失敗、予算組みをするうえで検討しないといけないこと、併用住宅やアパマンといった他の選択肢との比較方法など。一級建築士×ファイナンシャルプランナー×不動産経営管理士だからこそ書けた住宅建築に関する参考書です。 

iremshorthttp://irem-japan.org/

全米不動産管理協会日本支部(IREM-JAPAN)ホームページはこちらから。
世界標準の優れたプロパティ・マネジメントで保有物件の価値を高めます。

*不動産管理協会 (IREM=アイレム)
米国イリノイ州、シカゴに本部を置くプロフェッショナル協会、(社)不動産流通経営協会 (National association of Realtors) の同族団体で、世界中の不動産管理業界のニーズに応えることに貢献しています。1933年の創設以来、本協会は不動産管理業界に影響を与えるさまざまな問題に関する専門教育、称号制度、提唱活動において業界の最前線に立ち、集合住宅および商業スペース双方の不動産業界を手がける唯一のプロフェッショナル不動産管理協会です。

CCIM_Logohttp://ccim-japan.com/  
全米商業用不動産投資顧問協会(CCIM)ホームページはこちらから。
複数の選択肢から最も優れた投資を選びだし、成功に導くプロフェッショナルCCIM。

YTBS11不動産王
ブレイク前の「ねづっち」も毎週ナゾカケで登場!伝説の不動産投資番組BS11「不動産王」ネットで過去の全放送分が見れます  http://odoroku.tv/knowledge/fudosanoh/index.html

教えて不動産王#5前編 
https://youtu.be/Cuw5ICtvazE 
教えて不動産王#5中編 
https://youtu.be/njHQvcJifZk
教えて不動産王#5後編 https://youtu.be/nyAwm7D24sU

教えて不動産王#6前編 https://youtu.be/B6rSEH6aRIo
教えて不動産王#6中編 https://youtu.be/kFtQ5wZIXhI
教えて不動産王#6後編 https://youtu.be/xAYvRlJLBj0

YTCPM(公認不動産経営管理士)PV
IREM(米国不動産管理協会)日本支部
私も出演しているCPM(公認不動産経営管理士)プロモーションビデオはコチラ。http://natsumestudioworks.com/irem/index.html(ユーザー名・パスワードはどちらも「demo」)

■資産活用・建築企画・不動産仲介・買取・相続対策・事業承継・借地借家のご相談は、こちらへ↓↓↓
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キストで顔を隠してもらっているのは、CPMの市場分析コースMKL405の科目試験の追試のために補講を受けることになったお二人。(撮影許可済み)


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務では優秀なお二人ですが、試験は試験ですからね。協力は惜しみません。CPM資格を見事取られた暁には、きっとさらに仕事に磨きがかかることでしょう。

もうおひとかた、こちらは、CCIMの市場分析コースCI102の科目試験の補講と追試を済ませてから、いちど自分の会社に戻り夕方から再度IREMへ。
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CCIM(米国商業不動産投資顧問協会)の会員拡大セミナーに参加しています。

講師は、IREM-JAPAN関西支部長でもある㈱クライフ代表の唐津CPM/CCIM。

CPM資格を取得するために学んだことを、実務で生かし、創業4年で管理物件数2000戸まで増やし、

CCIMを取得するために学んだことを、実務で生かし、資産家としての物件オーナーの資産入れ替えをお手伝いしているという自社の取組を具体的に公開されていました。

そして、CCIM-JAPAN会長の河野守邦氏
kouno
香川県高松市がフィールドですが、地方初の不動産証券化、地方での大型M&Aなどコンサル分野で活躍されている方です。

整形外科医院、ホテル、ゴルフ場・・・ファンドにどうやって打ち勝ったか、どんな話の持って行き方だと話がまとまるのか。

ナルホドと参加者全員がうなるいい話でした。

CPMは資産価値の最大化、

CCIMは投資効率の最大化。

両方できると、投資の選択肢は限りなく広がります。

CPM×CCIM=∞
仕事に広がりを持たせたい業界の皆さん。ぜひ、チャレンジしてみてください。
CPMを目指す皆さんは→ http://irem-japan.org/ 
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1.権威Authority

知識を振りかざしたり、偉そうにすることは権威ではありません。絶え間ない知識の吸収と、実践へのフィードバック、検証、タイムリーで価値のあるアウトプットという繰り返しによって得られる深い見識が自分自身をプロフェッショナルにならしめるということをアセットビルドは知っています。


2.人格
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3.論理
Logic

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4.情熱
Passion

情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。


5.実践
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不動産投資家の気持ちは、不動産投資家にしかわからない。大家の気持ちは大家にしかわからない。みずから仮説→実証→検証という実践を重ねたうえで構築されたメソッドの価値をアセットビルドは知っています。


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地域経済総覧2017

新刊の巻頭特集は5年ぶりの「経済センサス基礎調査」。

これを、待っていました。

封を開けるのももどかしく、早速、”経済基盤分析”のアップデートを。

我が国では、厚労省の分類で農林水産業以外の産業分類が17に分かれています。

1.鉱業
2.建設業
3.製造業
4.電気・ガス・熱供給・水道業
5.情報通信業
6.運輸業
7.卸売・小売業
8.金融保険業
9.不動産業
10.学術研究・専門・技術サービス業
11.飲食業・宿泊業
12.生活関連サービス業・娯楽業
13.教育・学習支援
14.医療・福祉
15.複合サービス業
16.サービス業(他に分類されないもの)
17.公務

そして、このなかでどの産業がその地域に富をもたらす基盤産業になっているのかということを、特化係数(LQ)という計算で特定し、

その産業の雇用が、ほかの産業の雇用にどの程度影響を及ぼすかということを基盤雇用乗数(EBM)という計算で算出し、

雇用ひとりあたり、人口にどの程度影響を及ぼすかという事を人口雇用率(PER)という計算で・・・

といった分析作業を行うことによって、特定された産業の雇用や業績から中期的な地域のオフィス需要や、住宅需要。あるいは小売店舗面積の需要などを予想することができます。

この手法を経済基盤分析(EBA=EconomicBaseAnalysis)といいます。

たとえば、東京都では「情報通信業」がダントツ。サービス業(他に分類されないもの)、学術研究・専門・技術サービス業、金融保険業、不動産業、卸売・小売業、飲食店・宿泊業と続く7つの分野が基盤産業となります。

そして、この分野の雇用が1人増えれば人口は7人増え、減った場合は、逆に7人減る・・・ということになります。

ベンチマークする産業が決まっていれば、あとは日々のニュースに目を通していればいいわけです。

ちなみに、5年前(2012年版)の地域経済総覧で分析をしたときには、卸売・小売業は基盤産業に入っていませんでした。

また、人口への影響は7人ではなく6.6人でした。

スバルの城下町、群馬県太田市の基盤産業は製造業と運輸業の2つだけ、

米海軍基地のある、神奈川県横須賀市は7分野のうち断トツで公務。

街の姿が見える分析手法です。

これは、市場分析手法のごくごく一部。

CCIM(米国商業不動産投資顧問協会)の公式セミナーで学ぶことができますので、興味のある方はぜひ。


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①10:30‐12:00②13:00-14:30③予約済み④
予約済み


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10月29日(土)

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「お役に立ちます」
  物件のご紹介もしていただけるんですか!?」・・・
という声も多かったので、どんな感じで仕事をしているのかということを改めてご紹介させていただくと、

「AM(アセットマネジメント)」=投資家の代理人として資産形成と投資の最適化を補助する・・・ということを突き詰めた会社にしたいと思っています。
管理会社の選定も投資家の立場に立ち、地域や物件ごとの得意・不得意、あるいは取り組み姿勢や特徴を鑑みて、もっとも適していると考えられる会社を選ぶというスタイルが、恐らく投資家にとって利益があるのではないかと。そして、物件の運営に関しても積極的に関わり合うことで、投資価値の向上をはかります。

1.個別コンサル(90分無料)を受けていただき方向性を決めて

2.その方の方針や属性に合った金融機関をピックアップして融資の打診を行い

3.方向性に合った購入物件をご紹介したり、保有物件の売却のお手伝いをしたり(あるいは、建築・リフォームなど)

4.条件交渉や、物件調査、契約手続きを行って

5.融資手続き・登記手続き・引渡し・賃貸契約の引継ぎなどのお手伝いをして

6.PM(賃貸管理)・税理士(確定申告等)・司法書士(法人設立)・弁護士(問題対応)などの協力体制を個別に整え

7.定期的な個別コンサルで、出口戦略の検討や、ポートフォリオ組成など投資のメンテナンスを行っていく・・・

という仕事を提供させていただきます。

普通の不動産会社とまったく同じ仲介手数料で、

高度なコンサルティング技術を、フェアで倫理的な立ち位置で付帯するのにもかかわらず、追加料金(コンサルフィー)はかからないというのが強味。

実務にかかわるスタッフも、業界トップクラスの人材たちがまだ駆け出しの頃実務指導していたベテランと、PMでしっかりと経験を積んだ若手の最強コラボ。

”アセットビルディング(=資産形成)”からつけた社名は、私たちがめざし、取り組んでいる仕事をよく表していると思います。

良きパートナーを探していた・・・という皆さん、ぜひお気軽にご相談ください。

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【事業の目的】

 アセットビルドは国際標準の高度な投資手法を空理空論ではなく実務として活用し、クライアントの資産形成を不動産の側面で実現します。同時に、投資分析やコンサル的取組の普及を通じて不動産業界の地位向上と公共の利益を実現します。

【戦略
 
アセットビルドが選択する戦略は「卓越戦略」です。自社の利益よりもクライアントの利益を、自社の独断よりも、クライアントの求めるものと選択の自由をなによりも優先します。

【アセットビルドのクライアント】
・収益不動産の取得・運営・出口までの一貫したサポート及びポートフォリオの組成を必要とするすべての個人投資家・資産家・企業
・コンサル的な業務への取り組みを課題とし、サポートを必要とする全ての不動産会社・建築業者


【5
つの卓越】

1.権威Authority

知識を振りかざしたり、偉そうにすることは権威ではありません。絶え間ない知識の吸収と、実践へのフィードバック、検証、タイムリーで価値のあるアウトプットという繰り返しによって得られる深い見識が自分自身をプロフェッショナルにならしめるということをアセットビルドは知っています。


2.人格
Personality

「魅は与によって生じ、求によって滅す」。期待される以上の成果を与えること。出し惜しみをしないこと。利他の心と思いやり。世の中への貸越が大きいほど、大きな利子となって帰ってくることをアセットビルドは知っています。


3.論理
Logic

論理的思考と、それを裏付けるデータが物事の判断には欠かせません。また、その数字の裏には、現実の世界の人の営みがあることも忘れてはなりません。常に、それは本当かと疑いを持って本質を見抜く努力を怠ってはいけないことをアセットビルドは知っています。


4.情熱
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情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。


5.実践
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不動産投資家の気持ちは、不動産投資家にしかわからない。大家の気持ちは大家にしかわからない。みずから仮説→実証→検証という実践を重ねたうえで構築されたメソッドの価値をアセットビルドは知っています。


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