megane
ついに眼鏡を作りました・・・。
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kawaguti Yuichiro
本日は休みですが、川口教授の勉強会に参加しました。

テーマは、「公共不動産の証券化を考える~米国政府庁舎REITを例として~」。

主催は不動産証券化協会(ARES)。

100名ちょっとの皆さんが参加されていましたが、名簿をみただけで・・・

SMBC日興証券
東京証券取引所
森トラスト
森ビル
三菱UFJ信託銀行
みずほ信託銀行
野村不動産投資顧問
三井不動産投資顧問
三井住友トラスト基礎研究所
ゆうちょ銀行
あおぞら銀行
日本政策投資銀行
独立行政法人都市再生機構
東京急行電鉄
竹中工務店
戸田建設
新日鉄興和不動産
三菱地所
ジョーンズラングラサール
グッドマンジャパン
ドイチェ・アセット・マネジメント
モルガンスタンレー
金融庁
などプロフェッショナルな皆さんばかりです。

川口教授のレクチャーが簡単に行われ、あとは各テーブルごとに「国有財産を証券化すべきか」というテーマで討論(グループディスカッション)をすすめるという形式で面喰いましたが、面白かったです。

個人的には、
1.国(自治体も)は資本はあるがお金がない。
2.庁舎などの公共施設の多くは老朽化している、また高層化・複合化などの再有効利用が必要なものが多い。
3.FIXされた資本を顕在化させるための装置として証券化は有効
4.リースバックにすれば、会計処理上もラク
といった感じの発言をさせていただきました。

いろいろな問題もありますが、日本以外の先進国では一般的に行われている国や自治体の施設の証券化は、これからわが国でも普通に行われることになると思います。

個人投資でも、応用できる手法が結構あると思います。

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・相続対策と不動産投資を両立させるには?


・相続して空家にしているファミリー物件をどうするか?


(貸すか?売るか?売ったらどうするか?)


・数年前に購入した物件・・出口戦略が知りたい


・いまのポートフォリオを元に、次の一手を教えてほしい。



・不動産投資をスタートしたいがどこから手をつければいいか?


・この物件検討しているが正直どう思うか?


・売った方がいいか?もう少し待った方が良いか?


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月2日(日)

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という声も多かったので、どんな感じで仕事をしているのかということを改めてご紹介させていただくと、

「AM(アセットマネジメント)」=投資家の代理人として資産形成と投資の最適化を補助する・・・ということを突き詰めた会社にしたいと思っています。
管理会社の選定も投資家の立場に立ち、地域や物件ごとの得意・不得意、あるいは取り組み姿勢や特徴を鑑みて、もっとも適していると考えられる会社を選ぶというスタイルが、恐らく投資家にとって利益があるのではないかと。そして、物件の運営に関しても積極的に関わり合うことで、投資価値の向上をはかります。

1.個別コンサル(90分無料)を受けていただき方向性を決めて

2.その方の方針や属性に合った金融機関をピックアップして融資の打診を行い

3.方向性に合った購入物件をご紹介したり、保有物件の売却のお手伝いをしたり(あるいは、建築・リフォームなど)

4.条件交渉や、物件調査、契約手続きを行って

5.融資手続き・登記手続き・引渡し・賃貸契約の引継ぎなどのお手伝いをして

6.PM(賃貸管理)・税理士(確定申告等)・司法書士(法人設立)・弁護士(問題対応)などの協力体制を個別に整え

7.定期的な個別コンサルで、出口戦略の検討や、ポートフォリオ組成など投資のメンテナンスを行っていく・・・

という仕事を提供させていただきます。

普通の不動産会社とまったく同じ仲介手数料で、

高度なコンサルティング技術を、フェアで倫理的な立ち位置で付帯するのにもかかわらず、追加料金(コンサルフィー)はかからないというのが強味。

実務にかかわるスタッフも、業界トップクラスの人材たちがまだ駆け出しの頃実務指導していたベテランと、PMでしっかりと経験を積んだ若手の最強コラボ。

”アセットビルディング(=資産形成)”からつけた社名は、私たちがめざし、取り組んでいる仕事をよく表していると思います。

良きパートナーを探していた・・・という皆さん、ぜひお気軽にご相談ください。

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【事業の目的】

 アセットビルドは国際標準の高度な投資手法を空理空論ではなく実務として活用し、クライアントの資産形成を不動産の側面で実現します。同時に、投資分析やコンサル的取組の普及を通じて不動産業界の地位向上と公共の利益を実現します。

【戦略
 
アセットビルドが選択する戦略は「卓越戦略」です。自社の利益よりもクライアントの利益を、自社の独断よりも、クライアントの求めるものと選択の自由をなによりも優先します。

【アセットビルドのクライアント】
・収益不動産の取得・運営・出口までの一貫したサポート及びポートフォリオの組成を必要とするすべての個人投資家・資産家・企業
・コンサル的な業務への取り組みを課題とし、サポートを必要とする全ての不動産会社・建築業者


【5
つの卓越】

1.権威Authority

知識を振りかざしたり、偉そうにすることは権威ではありません。絶え間ない知識の吸収と、実践へのフィードバック、検証、タイムリーで価値のあるアウトプットという繰り返しによって得られる深い見識が自分自身をプロフェッショナルにならしめるということをアセットビルドは知っています。


2.人格
Personality

「魅は与によって生じ、求によって滅す」。期待される以上の成果を与えること。出し惜しみをしないこと。利他の心と思いやり。世の中への貸越が大きいほど、大きな利子となって帰ってくることをアセットビルドは知っています。


3.論理
Logic

論理的思考と、それを裏付けるデータが物事の判断には欠かせません。また、その数字の裏には、現実の世界の人の営みがあることも忘れてはなりません。常に、それは本当かと疑いを持って本質を見抜く努力を怠ってはいけないことをアセットビルドは知っています。


4.情熱
Passion

情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。


5.実践
Practice

不動産投資家の気持ちは、不動産投資家にしかわからない。大家の気持ちは大家にしかわからない。みずから仮説→実証→検証という実践を重ねたうえで構築されたメソッドの価値をアセットビルドは知っています。


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*不動産管理協会 (IREM=アイレム)
米国イリノイ州、シカゴに本部を置くプロフェッショナル協会、(社)不動産流通経営協会 (National association of Realtors) の同族団体で、世界中の不動産管理業界のニーズに応えることに貢献しています。1933年の創設以来、本協会は不動産管理業界に影響を与えるさまざまな問題に関する専門教育、称号制度、提唱活動において業界の最前線に立ち、集合住宅および商業スペース双方の不動産業界を手がける唯一のプロフェッショナル不動産管理協会です。

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家具・家電を新品に交換していないのに、しっかりレンタル料だけ差っ引いて家賃送金していた・・・。

判決が出ていませんのでコメントは差し控えますが。

入退居のタイミングで交換するつもりだったようにも見受けられますが、それならそれで交換してから課金すればいいのに。

これこれこういった目的で、こういったことに使います。

ということを明確にして、納得してもらっていて、それに妥当性があるのであれば、それが高いとか安いとかは当事者間の話なので、あれこれいうことでもないと思います。

ただ、そもそもやってもいないことでお金を払わせるなんていうことをやっていると社会正義の観点から見ても問題ですし、信用を失います。

あんなことや、こんなこと。

いろんな方からいろんな相談を受ける機会が多いので、同社に限らずいろいろと耳に入ったりします。

企業の誠実さが問われるというのは、規模の大小にかかわらず避けては通れない課題です。

そして、会社は正しい道を進もうとしているのにそれが社員に伝わらない。

社員は正しくあろうとしているのに、社長はそうではない・・・

悲劇です。

人だってどんどん辞めていってしまいます。

誰かがした計算で、「不正によって利益を得ると、得た利益の60倍の損失を発生させる」というのがありました。

逆に言えば、正直に商売するのが一番儲かるとも言えます。

肝に銘じて良い会社を作っていきたいと思います。

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7.定期的な個別コンサルで、出口戦略の検討や、ポートフォリオ組成など投資のメンテナンスを行っていく・・・

という仕事を提供させていただきます。

普通の不動産会社とまったく同じ仲介手数料で、

高度なコンサルティング技術を、フェアで倫理的な立ち位置で付帯するのにもかかわらず、追加料金(コンサルフィー)はかからないというのが強味。

実務にかかわるスタッフも、業界トップクラスの人材たちがまだ駆け出しの頃実務指導していたベテランと、PMでしっかりと経験を積んだ若手の最強コラボ。

”アセットビルディング(=資産形成)”からつけた社名は、私たちがめざし、取り組んでいる仕事をよく表していると思います。

良きパートナーを探していた・・・という皆さん、ぜひお気軽にご相談ください。

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<アセットビルドのミッション>
【事業の目的】

 アセットビルドは国際標準の高度な投資手法を空理空論ではなく実務として活用し、クライアントの資産形成を不動産の側面で実現します。同時に、投資分析やコンサル的取組の普及を通じて不動産業界の地位向上と公共の利益を実現します。

【戦略
 
アセットビルドが選択する戦略は「卓越戦略」です。自社の利益よりもクライアントの利益を、自社の独断よりも、クライアントの求めるものと選択の自由をなによりも優先します。

【アセットビルドのクライアント】
・収益不動産の取得・運営・出口までの一貫したサポート及びポートフォリオの組成を必要とするすべての個人投資家・資産家・企業
・コンサル的な業務への取り組みを課題とし、サポートを必要とする全ての不動産会社・建築業者


【5
つの卓越】

1.権威Authority

知識を振りかざしたり、偉そうにすることは権威ではありません。絶え間ない知識の吸収と、実践へのフィードバック、検証、タイムリーで価値のあるアウトプットという繰り返しによって得られる深い見識が自分自身をプロフェッショナルにならしめるということをアセットビルドは知っています。


2.人格
Personality

「魅は与によって生じ、求によって滅す」。期待される以上の成果を与えること。出し惜しみをしないこと。利他の心と思いやり。世の中への貸越が大きいほど、大きな利子となって帰ってくることをアセットビルドは知っています。


3.論理
Logic

論理的思考と、それを裏付けるデータが物事の判断には欠かせません。また、その数字の裏には、現実の世界の人の営みがあることも忘れてはなりません。常に、それは本当かと疑いを持って本質を見抜く努力を怠ってはいけないことをアセットビルドは知っています。


4.情熱
Passion

情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。


5.実践
Practice

不動産投資家の気持ちは、不動産投資家にしかわからない。大家の気持ちは大家にしかわからない。みずから仮説→実証→検証という実践を重ねたうえで構築されたメソッドの価値をアセットビルドは知っています。


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米国イリノイ州、シカゴに本部を置くプロフェッショナル協会、(社)不動産流通経営協会 (National association of Realtors) の同族団体で、世界中の不動産管理業界のニーズに応えることに貢献しています。1933年の創設以来、本協会は不動産管理業界に影響を与えるさまざまな問題に関する専門教育、称号制度、提唱活動において業界の最前線に立ち、集合住宅および商業スペース双方の不動産業界を手がける唯一のプロフェッショナル不動産管理協会です。

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きゃばちん
”きゃばちん”(!?)というサイトを運営されているようです。

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番組を見ましたが、ニッチでユニークだと思います。

接客のスタッフは、元キャバ嬢。

キャバ嬢の気持ちや事情やササる部分というのは、その経験がある人でないとわからないでしょう。相談にこられる皆さんもセンパイのアドバイスは素直に聞いてくださるはずです。

いい目の付け所です。

不動産投資の世界でも、「大家や投資家の気持ちは、実際に自分で物件を持って運営している人でないとわからないので、不動産投資経験がない営業マンの人の話は聞きません」というヒトって少なくありません。

でも、業界の皆さんは家を売っているのに
収益物件に限らず、自宅さえ持っていない人が多いと思います。高級車を持っている人は多いですけどね。

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水商売の人は、なんだか生活が荒れてそうだし、不真面目そうだし、収入が安定しないから・・・ということで入居審査に落ちる(落とす)ケースは多いと思いますが、マツコさんもおっしゃっていたように、今の時代サラリーマンだから安心という事もないわけで、考え方が古いというのは、決して外れてはいないと思います。

「金銭感覚が狂わないように、タクシーは極力使わず電車移動したり、自炊したりしてコツコツ真面目に貯蓄に励んでいます。貯金大好き♪」という方や、

「マツエクサロンを開業したばかりで経営者1年生ですが、次にラーメン屋も出したいと思っていま昼間は有名ラーメン店の時給1000円のバイトで修行しているんです、子育ても掛け持ちで頑張っています」なんていう方も。
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人は見かけや職業だけでは判断できません。

複数のキャバ嬢の皆さんにインタビューを敢行していましたが、希望家賃は15万円~30万円という人が多かったです。

家賃負担は収入の30%~20%と言われていますから、月収で50万円~150万円といったところなんだと思います。

サイトには8万円特集なんていうのがありましたので、おそらく駆け出しの頃は25万円程度なのかもしれませんね。

リスク管理と保証関係をなんとかすれば、捨ててしまうには惜しい市場だと思います。

研究してみようかな・・・

ん?誤解しないでくださいね。昼間、会社でです。

ところで、

キャバ嬢の皆さんの物件選定の優先順位の中で、これは「絶対」というのがあって、それは

「虫が出ない」ということらしいです。

若い女性であれば、職業関係なく皆さんそうなのかもしれませんね。

インタビューの中で、「ルーフバルコニー」付物件で、虫が出ない高層階を探しているという方がいらっしゃいましたが、両立するのは難しいと思います(番組の中でマツコさんも指摘していましたが)。

要は、ルーフバルコニーは斜線制限の関係で作られることが多いのですが、

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計算すると、せいぜい5~6階の高さレベルまでしか引っかからない場合が多いのです。

あるとすれば、相続対策でペントハウスにして・・・(これも税制改正で意味が無くなってしまったので、激減しましたが)といったものかもしれませんが、少ないと思います。

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4月7日(金)

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■6月3日(土)㈱グランシャス主催セミナー~初心者向け~
■10月21日(土)㈱朝日不動産主催セミナー(ボルファートとやま)

※社外より委託を受けたセミナーでも、主催者サイドの意向に沿った話や公平性に欠ける話はしませんのでご安心を。

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7月1-2日東京、7月12-13東京、7月15-16福岡、7月22-23札幌、7月26-27大阪
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◆アセットビルドの利用方法◆
  物件のご紹介もしていただけるんですか!?」・・・
という声も多かったので、どんな感じで仕事をしているのかということを改めてご紹介させていただくと、

「AM(アセットマネジメント)」=投資家の代理人として資産形成と投資の最適化を補助する・・・ということを突き詰めた会社にしたいと思っています。
管理会社の選定も投資家の立場に立ち、地域や物件ごとの得意・不得意、あるいは取り組み姿勢や特徴を鑑みて、もっとも適していると考えられる会社を選ぶというスタイルが、恐らく投資家にとって利益があるのではないかと。そして、物件の運営に関しても積極的に関わり合うことで、投資価値の向上をはかります。

1.個別コンサル(90分無料)を受けていただき方向性を決めて

2.その方の方針や属性に合った金融機関をピックアップして融資の打診を行い

3.方向性に合った購入物件をご紹介したり、保有物件の売却のお手伝いをしたり(あるいは、建築・リフォームなど)

4.条件交渉や、物件調査、契約手続きを行って

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【5
つの卓越】

1.権威Authority

知識を振りかざしたり、偉そうにすることは権威ではありません。絶え間ない知識の吸収と、実践へのフィードバック、検証、タイムリーで価値のあるアウトプットという繰り返しによって得られる深い見識が自分自身をプロフェッショナルにならしめるということをアセットビルドは知っています。


2.人格
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3.論理
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論理的思考と、それを裏付けるデータが物事の判断には欠かせません。また、その数字の裏には、現実の世界の人の営みがあることも忘れてはなりません。常に、それは本当かと疑いを持って本質を見抜く努力を怠ってはいけないことをアセットビルドは知っています。


4.情熱
Passion

情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。


5.実践
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