オ五輪が幕を閉じました。自分自身は学生時代柔道の選手でしたので、柔道やレスリングなど格闘技系のTV観戦で寝不足気味です。スポーツっていいですね。
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賛否両論のようですが、私は素晴らしいプレゼンテーションだったと思いました。世界中の皆さんが、東京五輪を楽しみに期待されたのではないでしょうか。

そんな感動も冷めやらぬ、昨日。飯田橋にあるこちらの会社にお邪魔しました。
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業界中堅の五洋建設さん。”ペンタオーシャン・コンストラクション”という英語名なんですね。初めて知りました。確かに社章は五角形。
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企業マスコットはバセットハウンドの「ペンタくん」。
ヘルメットの色がオリーブグリーンだったら、きっと「ペンタごん」だな・・・なんてくだらないことを思い浮かべ。
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月に一回開かれる不動産・建築業界の集まり「飯田橋会」で、年に1回開かれる”ナレッジコンテスト”が五洋建設さんの本社会議室で開かれました。
要は、成功事例を発表して成功体験を共有しようという会です。

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ウチの竹内君がプレゼンテーターのひとりとして立つことになりましたので、応援を兼ねて(?)
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彼が選んだのは、キャッシュフローや利回りではない視点で行った投資提案事例。

都心部の40㎡台の小さなファミリータイプの事例ですが、物件の利回りはあまり高くなく、また融資条件も金利・年数といった条件で決して満足のいくものではないという案件です。

投資家は、そのとき「その融資条件では逆レバになるから投資不適格として投資しない=買わない」という判断を一度は下したわけですが、結論として、購入し投資をすることになりました。


最初の提案で、提案者も投資家も陥ってしまったのは、「収益物件だから、投資分析も収益物件としてすべき」として、定型的な分析をしてしまった点。

一般的には、投資分析をするときには、
1.賃料を相場賃料に引き直す
2.市場の状況を見て、適正な空室率を反映させる
3.売却出口は売却翌年の営業純利益(NOI)と期待利回り(キャップレート)を想定して計算する(通常は、賃料低下と建物の加齢を踏まえて「購入価格>売却価格」という設定をする場合が多いです)

となりますが、ここは「入居者が退去して実需で売ると、収益物件としての売買価格よりも1000万円近く高い価格で売れる」という点を見落としていたわけです。


この場合は、入居者が退出したらすぐに空室で売却した方が良いわけですから、
1.賃料は現状の金額をそのまま反映
2.空室率は見ない
3.売却出口は実需での価格とし、改修費用を売却経費として計上する

これで計算しなおすと、当然投資のパフォーマンスは変わってきます。逆レバは解消され、内部収益率(IRR)はものすごいことになります。

もちろん、定期借家契約でない場合は(ここもそうでした)いつ入居者が立ち退くかというのは、予想がつきません。

でも、宝くじを当てるよりも確率は高そうですし、更新時には心置きなく賃料値上げの交渉ができるはずです。

こういった投資になりやすいのは、ファミリータイプの区分マンション、賃貸中の戸建、敷地が広いわりに建物が小さく世帯数の少ないアパートなど。

投資市場と実需市場のはざまで、どちらの市場からも注目されていないで売れ残っている物件って探せばあります。

もうちょっと、プレゼンテーションに慣れてたら、メダルがもらえたかもね。

接道幅が不足している旗竿状敷地に隣接している戸建を地上げして、問題を解消し、コレクティブハウス(複数のオーナーが出資して建てる共同住宅)の事例。

地方都市の中心地に建っている築古のビルを取得し、リノベと区割りを行って稼働率と賃料水準を改善。火災保険や水光熱費といった維持管理費も含めたコストもすべて負担するというマスターリースをセットして投資家に提案という事例。

どの事例もとても参考になり、いい発表でした。
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1.個別コンサル(90分無料)を受けていただき方向性を決めて

2.その方の方針や属性に合った金融機関をピックアップして融資の打診を行い

3.方向性に合った購入物件をご紹介したり、保有物件の売却のお手伝いをしたり(あるいは、建築・リフォームなど)

4.条件交渉や、物件調査、契約手続きを行って

5.融資手続き・登記手続き・引渡し・賃貸契約の引継ぎなどのお手伝いをして

6.PM(賃貸管理)・税理士(確定申告等)・司法書士(法人設立)・弁護士(問題対応)などの協力体制を個別に整え

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【戦略
 
アセットビルドが選択する戦略は「卓越戦略」です。自社の利益よりもクライアントの利益を、自社の独断よりも、クライアントの求めるものと選択の自由をなによりも優先します。

【アセットビルドのクライアント】
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3.論理
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論理的思考と、それを裏付けるデータが物事の判断には欠かせません。また、その数字の裏には、現実の世界の人の営みがあることも忘れてはなりません。常に、それは本当かと疑いを持って本質を見抜く努力を怠ってはいけないことをアセットビルドは知っています。


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ずは、「楽待」のデータから。
「楽待」新築と中古の利回り格差がなくなった?


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こ数年、物件価格が高くなっていて、投資妙味が薄くなっているのでは?」という疑問に対する私なりの見解を・・・

「楽待」データによる20116月と20165月の表面利回りの変化をみると、新築は0.79%の低下(価格上昇)している一方、築11年~20年は3.37%と、4倍以上の利回り低下をしていて、その利回り差はほぼ無くなっているということがわかります。

常識的に考えると疑問がわく調査結果です。

考えられる原因は、

(1)新築の売主は業者であり、市場に受け入れられる=相場観をもった価格設定がされる

(2)一方、中古の売主の中には高値で売れれば売るし、売れなければ保有を続けるという物件が相当数含まれている

・・・という事ではないかと個人的には受け止めています。

 


では、5年前と現在の新築一棟投資はどう変わったかという事を数値分析してみましょう。


設定条件は、

家賃:6万円/

世帯数:8

空室率:5

運営費:家賃の15%相当

購入経費:物件価格の7%相当

 


そして、

表面利回り:5年前7.37現在6.58%(楽待調査による)

ローン金利(年):5年前3.5現在1.5

融資掛目(LTV):5年前90現在95

融資期間:5年前30現在35

 


      5年前        現在

        価格 7820万円8750万円

        経費550万円610万円

        自己資金 1330万円950万円

        営業純利益460万円460万円

        ローン返済380万円310万円

        税引前CF 80万円150万円

        自己資金利回り6.015.8

        FCR5.49% 4.91

        K%5.39% 3.67

        YG=0.1% 1.24

 


価格は930万円上がっていますが、用意する自己資金は380万円少なくて済み、税引前キャッシュフローは約2倍(年間70万円増加)。6.0%だった自己資金利回り(CCR)は約2.6倍の15.8%・・・ということで、実は5年前よりも優れた投資になる可能性が高くなっています。


もちろん、楽待のデータは平均値ですから、値ごろ感のある中古物件もありますし、投資として合わない新築だってたくさんあります。


要は、売値や表面利回りだけで投資判断はできないし、融資条件は投資内容に大きな影響を与えるということです。

また、金融機関から「融資年数が短い」、「掛目が低い」といったことであまり良くない融資条件を提示された場合、イコール「投資不適格」かというと、それは逆に、借入残高の減少速度やそれに伴う売却時の手取り現金の増加といった部分で反映されますので、内部収益率(IRR)を使った投資判断では、投資パフォーマンスにはそんなに差が出ず、やはり良い投資になるということも少なからずあります。もちろん
、値上がり・値下がりという要素も大きな影響を与えます。


投資分析や投資判断はなかなか奥が深いのです。

 


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「AM(アセットマネジメント)」=投資家の代理人として資産形成と投資の最適化を補助する・・・ということを突き詰めた会社にしたいと思っています。
管理会社の選定も投資家の立場に立ち、地域や物件ごとの得意・不得意、あるいは取り組み姿勢や特徴を鑑みて、もっとも適していると考えられる会社を選ぶというスタイルが、恐らく投資家にとって利益があるのではないかと。そして、物件の運営に関しても積極的に関わり合うことで、投資価値の向上をはかります。

1.個別コンサル(90分無料)を受けていただき方向性を決めて

2.その方の方針や属性に合った金融機関をピックアップして融資の打診を行い

3.方向性に合った購入物件をご紹介したり、保有物件の売却のお手伝いをしたり(あるいは、建築・リフォームなど)

4.条件交渉や、物件調査、契約手続きを行って

5.融資手続き・登記手続き・引渡し・賃貸契約の引継ぎなどのお手伝いをして

6.PM(賃貸管理)・税理士(確定申告等)・司法書士(法人設立)・弁護士(問題対応)などの協力体制を個別に整え

7.定期的な個別コンサルで、出口戦略の検討や、ポートフォリオ組成など投資のメンテナンスを行っていく・・・

という仕事を提供させていただきます。

普通の不動産会社とまったく同じ仲介手数料で、

高度なコンサルティング技術を、フェアで倫理的な立ち位置で付帯するのにもかかわらず、追加料金(コンサルフィー)はかからないというのが強味。

実務にかかわるスタッフも、業界トップクラスの人材たちがまだ駆け出しの頃実務指導していたベテランと、PMでしっかりと経験を積んだ若手の最強コラボ。

”アセットビルディング(=資産形成)”からつけた社名は、これからやろうとしている仕事をよく表していると思います。

良きパートナーを探していた・・・という皆さん、ぜひお気軽にご相談ください。

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【事業の目的】

 アセットビルドは国際標準の高度な投資手法を空理空論ではなく実務として活用し、クライアントの資産形成を不動産の側面で実現します。同時に、投資分析やコンサル的取組の普及を通じて不動産業界の地位向上と公共の利益を実現します。

【戦略
 
アセットビルドが選択する戦略は「卓越戦略」です。自社の利益よりもクライアントの利益を、自社の独断よりも、クライアントの求めるものと選択の自由をなによりも優先します。

【アセットビルドのクライアント】
・収益不動産の取得・運営・出口までの一貫したサポート及びポートフォリオの組成を必要とするすべての個人投資家・資産家・企業
・コンサル的な業務への取り組みを課題とし、サポートを必要とする全ての不動産会社・建築業者


【5
つの卓越】

1.権威Authority

知識を振りかざしたり、偉そうにすることは権威ではありません。絶え間ない知識の吸収と、実践へのフィードバック、検証、タイムリーで価値のあるアウトプットという繰り返しによって得られる深い見識が自分自身をプロフェッショナルにならしめるということをアセットビルドは知っています。


2.人格
Personality

「魅は与によって生じ、求によって滅す」。期待される以上の成果を与えること。出し惜しみをしないこと。利他の心と思いやり。世の中への貸越が大きいほど、大きな利子となって帰ってくることをアセットビルドは知っています。


3.論理
Logic

論理的思考と、それを裏付けるデータが物事の判断には欠かせません。また、その数字の裏には、現実の世界の人の営みがあることも忘れてはなりません。常に、それは本当かと疑いを持って本質を見抜く努力を怠ってはいけないことをアセットビルドは知っています。


4.情熱
Passion

情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。


5.実践
Practice

不動産投資家の気持ちは、不動産投資家にしかわからない。大家の気持ちは大家にしかわからない。みずから仮説→実証→検証という実践を重ねたうえで構築されたメソッドの価値をアセットビルドは知っています。


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不動産投資の正体 改訂版

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回、タヌキつながりで「物件を化けさせる方法」という記事を書きました。

ポイントは、
1)NOI(営業純利益)をいかに大きくすることができるか
2)リスクを取り払うことが可能か
3)それを行うためのコストを吸収できるだけのリターン(賃料や売却価格)があるか
という点であると結びました。


「では、それはどうやってするのか?」という点についてここでは触れたいと思います。


1)NOIをいかに大きくすることができるか

■賃料水準を上げる

 
同じ面積でも、2DKと1LDKでは賃料が1万円以上変わるというケースは少なくありません(賃貸ポータルサイトで確認できます)。

床面積が狭くても賃貸需要が旺盛な地域では賃料単価を高水準に設定することも可能です。

また、内外装やエクステリア、エントランスホールなどの共用部に対する投資、ペット可やコミュニティといった付加価値、コンセプトの付加など賃料水準を上げる工夫はいくらでもあります。

また、(合法であることを前提として、そして運営コストとの兼ね合いも検討する必要がありますが)Airbnbやマンスリー運用も賃料水準を上げる方法のひとつといえるでしょう。

 


■空室損を減らす


正確な空室率の計算は、「1-居住期間/(居住期間+空室期間)×100」。

ということであれば、やるべきことは

a現入居者になるべく長く住んでもらえるようにする 
b空室が出てもすぐに決まるようにする 

という2点です。


空室対策のためにTVモニタフォンやウォシュッレットなどの設備を新設するのであれば、同時に入居中の部屋に付けてあげてもいいでしょう。

契約更新時にハウスクリーニングのサービスをする、滞納がない入居者には更新料の割引をする、清掃の頻度を上げる、管理会社の見直しをする。いくらでもやることはあります。

また、賃料水準を上げる施策は入居者の満足度を上げるという効果を同時にもたらす場合がほとんどです。

 


■運営コストを下げる


・今の管理会社と同じサービスをもっと低い管理料で受けられる会社を探す。
・共用部の蛍光灯が切れた等、不具合は同時に全交換して作業の手間代を減らす。
・点灯時間の長い照明器具をLEDにする。
・清掃や小工事を依頼する業者の見直しなど。

 


■雑所得を増やす

空いたスペースを使って、自販機・駐輪場・駐車場・トランクルーム・看板・基地局アンテナ・太陽光設備など収入を生むことに使えないか?

 


2)リスクを取り払うことが可能か


リスクを取り払うことによって次に物件を購入する投資家が求めるキャップレートが下がりますので物件の価値を大きく上昇させる要因になります。

不動産投資におけるリスクには主に3つ。


a立地のリスク


都心か地方か、駅の近くかバス便か。賃貸需要を生じる工業団地、会社、大型商業施設、大学などがあるか、住環境を損なう施設や要素があるか、いわゆる忌避施設がないかといった
ことが立地上のリスクになります。

これを取り払うことは基本的には難しいので、物件選定時に注意を払うべきです。特に、利回りが高い物件ほどこのリスクが大きい可能性が高くなります。

ただし、まったく立地のリスクを取り払う方法がないかというと、そうではなく「ターゲット層を変える」ということでそれが可能になる場合があります。

たとえば、単身男性社会人をターゲットにした場合、駅から近く飲食店が立ち並ぶような立地が良い立地といえるでしょうが、子育てファミリーにとっては駅徒歩15分の閑静な住宅地で良い教育施設や公園があったほうが良い立地といえます。

ミスマッチな立地になっている物件のターゲットを変えるだけで立地のリスクを取り払うことができます。

 


b物件のリスク


物件のリスクには、改善が困難なリスクと改善が容易なリスクがあります。再建築不可・借地権などは改善できないか、改善が困難なリスクといえます(ただし、隣地の取得や、底地の取得などができた場合、大きな利益を生じる可能性があります)。

また、老朽化したり陳腐化した物件を改善するのは、建物構造や部位、状態によってコストの違いはありますが比較的容易にできる方法だと思います。

 


c運営のリスク


清掃を含めた維持管理状態のほかにも、反社会的な人や近隣と揉めるような問題入居者が入っていたりすると購入検討者はリスクを感じます。立ち退き交渉を行ったり、入居者層を改善するための物件価値上昇の施策などが有効になります。

 


3)それを行うためのコストを吸収できるだけのリターン(賃料や売却価格)があるか


これら施策には、多くの場合それなりのコストが発生します。そして、それは賃料水準や地域によっての差があまり生じません。

ということは、賃料水準が低ければコストに対するリターンは得られにくくなります。

また、売却時に求められる利回りが低ければNOIの改善は大きく寄与しますが、利回りが高くないと売れない地域であれば掛けたコストを回収できない可能性も高いといえます。

逆に、賃料水準が高く、利回りが低くても売れるような地域であれば、かけたコストはとても良いリターンをもたらす可能性が高いといえます。

 


いずれにしても、「化ける可能性のある投資」、「投資を化けさせる方法」を知っていると、購入時・運営時・売却時に有利になります。

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つの卓越】

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