無題
コンプリートしていました。
11月のブログは一日も欠かさず。

12月初日の休日は雨。

晴れていたら、先週雨の中照明器具とガスコンロを取り付けに行ってみつけた開放廊下の雨どいの漏れを直そうと予定していましたが、時間がぽっかり空いてしまって、「家内の面白いから見た方がイイよ」という勧めにのって、TBSドラマ「逃げ恥」の録画をまとめてみていたら、ついつい・・・。

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横浜が舞台になっていますが、あのマンションは東横線菊名駅の近くなんですね。設定では、港北ニュータウンっぽくなっていましたが。

主人公が働くみなとみらい地区も、前々職でランドマークタワーに通っていたのでなんだか身近な感じがしました。

一夜開けて本日は、オフィスに籠って他の用事をシャットアウトして一日PCに向かっていました。

ひとつは、先日東京・大阪・福岡の各会場で行われた不動産経営管理士(CPM)の最終試験の採点。

マルバツ採点ではなく、マネージメントプランの精査といった実に答えのない答えに対して、採点及びコメントが必要になりますので、時間が非常にかかるのです。

そして、大手ハウスメーカーの社員向けウェブ研修のパワポと問題作成。
IMG_5915
(↑業者に売った場合の価格を算出するための区割り検討と、アパートを建てた場合のボリューム出しをしました)

これまで、7回にわたって様々なコンサルスキルと分析手法をレクチャーしてきましたが、いよいよ応用編として実際にその会社で管理をまかされている築古アパートを題材に、それまで勉強したことを使って提案するというところまできました。

いうなればMPSA試験の応用編ともいえる内容です。

不動産投資大学的な、プロフェッショナル向けの教育事業を計画されている会社から講師としてのオファーが来ていまして、内容をもう少し掘り下げてコースを作ってもいいかなと考えています。

コンプリート版的な。

あるいは、以前「サラリーマン流不動産投資道場」に依頼されてやっていた少人数制の”二日間集中セミナー”もリニューアルして再開してもいいかなとも。

ニーズがあれば。

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・相続対策と不動産投資を両立させるには?


・相続して空家にしているファミリー物件をどうするか?


(貸すか?売るか?売ったらどうするか?)


・数年前に購入した物件・・出口戦略が知りたい


・いまのポートフォリオを元に、次の一手を教えてほしい。



・不動産投資をスタートしたいがどこから手をつければいいか?


・この物件検討しているが正直どう思うか?


・売った方がいいか?もう少し待った方が良いか?


・空室が埋まる気配のない物件、どうするか?



なんでもOKです!


完全無料90分
お気軽にどうぞ。


↓↓12月の
スケジュールは↓↓

12月3日(土)

①予約済み
②予約済み③予約済み④予約済み

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①10:30‐12:00②13:00-14:30③予約済み


12月10日(土)

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                ②13:00-14:30③15:00-16:30④17:00-18:30

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お申込みは、

1.お名前

2.ご希望の日程

(第1希望から第3希望まで。時間外はご相談に応じます)

3.ご相談内容

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他の日程、1月以降のご希望もこちらから

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株式会社アセットビルド

〒100-0005

千代田区丸の内1-8-3

丸の内トラストタワー本館20階

TEL03-5288-5900

FAX03-5288-5910

info@asset-b.co.jp


宅地建物取引業 東京都知事(1)第98768号

一般不動産投資顧問業 国土交通大臣 第1234号


一級建築士事務所登録 東京都知事 第60622号

一般建設業 東京都知事 許可(般–27)第144769号


10594
丸ノ内トラストタワー土日祝日
※ご来社の際は、1階総合受付にて入館票を受け取り、直接20階までお越しください。
※土日祝日は、閉館していますので、大丸百貨店側の車寄せに面した夜間通用口自動ドアから入館し、お電話(TEL03-5288-5900)いただければ、お迎えにあがります。


無料個別相談、随時受け付けています!
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講演予定はこちら(講演依頼随時受付中)

<満員御礼>お陰さまで定員に達しましたので、11月26日17:30を持ってお申し込みを締め切らせていただきました。↓
■1月14日13:00~14:30 「個人投資家のためのマーケット戦略2017」
会場は、丸の内の「東京中央郵便局(吉田鉄郎1931)・・KITTE」
20170114セミナーチラシ

■1月28日(土)HOME’S不動産投資フェア(私の登壇は16:40~17:40の1時間です。午前中は竹中平蔵氏の講演も予定されています)↑で行う「個人投資家のための不動産マーケット戦略」の話を是非というリクエストでしたので、時間枠に合わせ、かいつまんでお話ししようと思います。1月14日のセミナーにご参加の皆さんはフルバージョンをお楽しみに。
■2月11日(土)小場三代さんからご依頼がありまして、九州大家の会で1時間半の講演をさせていただきます。会場は博多の西部ガス ヒナタホール

IREM/CCIM公式セミナー
2016年コースの私の担当は終了しました(MNT402×4回・MKL405×2回・CI102×1回)


講演・執筆・取材依頼、随時受け付けています!

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<アセットビルドの利用方法>
  物件のご紹介もしていただけるんですか!?」・・・
という声も多かったので、どんな感じで仕事をしているのかということを改めてご紹介させていただくと、

「AM(アセットマネジメント)」=投資家の代理人として資産形成と投資の最適化を補助する・・・ということを突き詰めた会社にしたいと思っています。
管理会社の選定も投資家の立場に立ち、地域や物件ごとの得意・不得意、あるいは取り組み姿勢や特徴を鑑みて、もっとも適していると考えられる会社を選ぶというスタイルが、恐らく投資家にとって利益があるのではないかと。そして、物件の運営に関しても積極的に関わり合うことで、投資価値の向上をはかります。

1.個別コンサル(90分無料)を受けていただき方向性を決めて

2.その方の方針や属性に合った金融機関をピックアップして融資の打診を行い

3.方向性に合った購入物件をご紹介したり、保有物件の売却のお手伝いをしたり(あるいは、建築・リフォームなど)

4.条件交渉や、物件調査、契約手続きを行って

5.融資手続き・登記手続き・引渡し・賃貸契約の引継ぎなどのお手伝いをして

6.PM(賃貸管理)・税理士(確定申告等)・司法書士(法人設立)・弁護士(問題対応)などの協力体制を個別に整え

7.定期的な個別コンサルで、出口戦略の検討や、ポートフォリオ組成など投資のメンテナンスを行っていく・・・

という仕事を提供させていただきます。

普通の不動産会社とまったく同じ仲介手数料で、

高度なコンサルティング技術を、フェアで倫理的な立ち位置で付帯するのにもかかわらず、追加料金(コンサルフィー)はかからないというのが強味。

実務にかかわるスタッフも、業界トップクラスの人材たちがまだ駆け出しの頃実務指導していたベテランと、PMでしっかりと経験を積んだ若手の最強コラボ。

”アセットビルディング(=資産形成)”からつけた社名は、私たちがめざし、取り組んでいる仕事をよく表していると思います。

良きパートナーを探していた・・・という皆さん、ぜひお気軽にご相談ください。

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<アセットビルドのミッション>
【事業の目的】

 アセットビルドは国際標準の高度な投資手法を空理空論ではなく実務として活用し、クライアントの資産形成を不動産の側面で実現します。同時に、投資分析やコンサル的取組の普及を通じて不動産業界の地位向上と公共の利益を実現します。

【戦略
 
アセットビルドが選択する戦略は「卓越戦略」です。自社の利益よりもクライアントの利益を、自社の独断よりも、クライアントの求めるものと選択の自由をなによりも優先します。

【アセットビルドのクライアント】
・収益不動産の取得・運営・出口までの一貫したサポート及びポートフォリオの組成を必要とするすべての個人投資家・資産家・企業
・コンサル的な業務への取り組みを課題とし、サポートを必要とする全ての不動産会社・建築業者


【5
つの卓越】

1.権威Authority

知識を振りかざしたり、偉そうにすることは権威ではありません。絶え間ない知識の吸収と、実践へのフィードバック、検証、タイムリーで価値のあるアウトプットという繰り返しによって得られる深い見識が自分自身をプロフェッショナルにならしめるということをアセットビルドは知っています。


2.人格
Personality

「魅は与によって生じ、求によって滅す」。期待される以上の成果を与えること。出し惜しみをしないこと。利他の心と思いやり。世の中への貸越が大きいほど、大きな利子となって帰ってくることをアセットビルドは知っています。


3.論理
Logic

論理的思考と、それを裏付けるデータが物事の判断には欠かせません。また、その数字の裏には、現実の世界の人の営みがあることも忘れてはなりません。常に、それは本当かと疑いを持って本質を見抜く努力を怠ってはいけないことをアセットビルドは知っています。


4.情熱
Passion

情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。


5.実践
Practice

不動産投資家の気持ちは、不動産投資家にしかわからない。大家の気持ちは大家にしかわからない。みずから仮説→実証→検証という実践を重ねたうえで構築されたメソッドの価値をアセットビルドは知っています。


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不動産投資の正体 改訂版
不動産投資分析手法をよりカンタンに理解するための入門書
不動産投資スタートアップ講座「不動産投資の正体」(住宅新報社)
短時間で、不動産投資の本質的なポイントをカンタンに押さえたい方はぜひ(改訂版は、概念図とコラムを大幅追補!)

   
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プランニングや設備系でよくある失敗、予算組みをするうえで検討しないといけないこと、併用住宅やアパマンといった他の選択肢との比較方法など。一級建築士×ファイナンシャルプランナー×不動産経営管理士だからこそ書けた住宅建築に関する参考書です。 

iremshorthttp://irem-japan.org/

全米不動産管理協会日本支部(IREM-JAPAN)ホームページはこちらから。
世界標準の優れたプロパティ・マネジメントで保有物件の価値を高めます。

*不動産管理協会 (IREM=アイレム)
米国イリノイ州、シカゴに本部を置くプロフェッショナル協会、(社)不動産流通経営協会 (National association of Realtors) の同族団体で、世界中の不動産管理業界のニーズに応えることに貢献しています。1933年の創設以来、本協会は不動産管理業界に影響を与えるさまざまな問題に関する専門教育、称号制度、提唱活動において業界の最前線に立ち、集合住宅および商業スペース双方の不動産業界を手がける唯一のプロフェッショナル不動産管理協会です。

CCIM_Logohttp://ccim-japan.com/  
全米商業用不動産投資顧問協会(CCIM)ホームページはこちらから。
複数の選択肢から最も優れた投資を選びだし、成功に導くプロフェッショナルCCIM。

YTBS11不動産王
ブレイク前の「ねづっち」も毎週ナゾカケで登場!伝説の不動産投資番組BS11「不動産王」ネットで過去の全放送分が見れます  http://odoroku.tv/knowledge/fudosanoh/index.html

教えて不動産王#5前編 
https://youtu.be/Cuw5ICtvazE 
教えて不動産王#5中編 
https://youtu.be/njHQvcJifZk
教えて不動産王#5後編 https://youtu.be/nyAwm7D24sU

教えて不動産王#6前編 https://youtu.be/B6rSEH6aRIo
教えて不動産王#6中編 https://youtu.be/kFtQ5wZIXhI
教えて不動産王#6後編 https://youtu.be/xAYvRlJLBj0

YTCPM(公認不動産経営管理士)PV
IREM(米国不動産管理協会)日本支部
私も出演しているCPM(公認不動産経営管理士)プロモーションビデオはコチラ。http://natsumestudioworks.com/irem/index.html(ユーザー名・パスワードはどちらも「demo」)

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日本不動産研究所×明海大学の不動産学シンポジウムに参加してきました。会場は水道橋の住宅金融支援機構本店の大ホール。

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テーマは「2020年新たな住宅流通と価格形成~「時間」は住宅の価値をどのように変えていくのか?~」

3時間ちょっとの時間内に、登壇された方が7人。

基調講演1
「既存住宅流通・リフォーム促進施策の方向性」
 国交省住宅局住宅政策課 和田課長
基調講演2
「これからの団地再生事業~地域医療福祉拠点化という新たな考え方~
 UR都市機構東日本賃貸住宅本部ストック事業推進部間瀬部長

研究報告1
「首都圏におけるマンション価格と賃料の長期均衡関係分析」
 日本不動産研究所 金研究員
研究報告2
「韓国マンション市場における経年減価に対する居住者の意識分析」
 日本不動産研究所 崔研究員
研究報告3
「賃貸用共同住宅のリフォーム後の賃料プレミアムの計測」
 明海大学不動産学部 小松准教授
研究報告4
「住宅流通の市場と政策」
 明海大学不動産学部 周藤教授
研究報告5
「建物の最適な大規模修繕規模、時期とその効果に関する理論的検討」
 明海大学不動産学部 前川教授

基調講演を含め、おおむね実需の不動産市場がテーマでしたが、研究報告のいくつかは不動産投資に強く関連付けられる内容でした。

機会があれば、またご紹介させていただきますが、小松准教授の研究報告が一番興味深かったです。

・シングルタイプ(25㎡未満)居住者の古さに対する意識調査
     心理的嫌悪感  機能的減価概念
(男性)  0.206   0.767
(女性)  0.394   0.691
※女性は、心理的側面が大きいがどちらも設備仕様が古くなっていることの方が影響が大きい。

・リフォーム工事別の賃料プレミアム(やると家賃が上がる)と賃料ディスカウント(やらないと家賃が下がる)の支持率格差

やると賃料が上がる「魅力的評価」の工事は、
1位 収納スペースの拡張工事
2位 二重サッシ
3位 システムキッチンへの取り換え
4位 床・天井の遮音工事
5位 壁材の貼り増しによる遮音工事
6位 大型浴槽への取り換え

やっても賃料は上がらないが、下がらなくて済む「一元的評価」の工事は、
7位 TVモニター付インターフォン設置
8位 間取りの変更工事
9位 洗面化粧台取り換え
10位 玄関ドア取り換え
11位 和室の洋室化工事
12位 外壁塗装によるデザインの向上
13位 屋根塗装によるデザインの向上
14位 バルコニーの改修工事

そして、やらないと借りてくれない「当たり前評価」の工事は、
15位 洋風トイレへの取り換え
16位 床段差の解消
17位 フローリング張替
18位 木製建具の取り換え

その他、地域性や性別、シングル・ファミリーの別など詳細な分析をされていました。

いい調査だと思います。

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1.権威Authority

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論理的思考と、それを裏付けるデータが物事の判断には欠かせません。また、その数字の裏には、現実の世界の人の営みがあることも忘れてはなりません。常に、それは本当かと疑いを持って本質を見抜く努力を怠ってはいけないことをアセットビルドは知っています。


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情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。


5.実践
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アウディ協賛という珍しい取り合わせですが、確かにターゲット層としてはマッチしているかもしれませんね。

しかし、2000万円もするんですね。4Lで600馬力というモンスターマシンという事はわかりますが、そういったのを求める人だったらもうちょっと出して、R8とかフェラーリとかポルシェとか買いそうな気も・・・

今年、利益が結構出たから節税で買っとこうか、4ドアだし・・・という社長を狙ってるのかな。

講演は、三部構成で第一部はみずほ証券市場情報戦略部上級研究員の石澤氏が「東京不動産市場の最新動向」というテーマでマクロ指標を使って、「東京の不動産は安定した分野に変わりない」という話を。

第二部は、中規模ビルを仕入れて、管理組合を整備しバリューアップを行ったうえで、区分分譲するという「区分オフィス®」というビジネスモデルを開発したボルテックスの宮沢社長。

先日、こちらの会社のエライ方が物件のご紹介をお願いしますということでご挨拶にみえましたが、投資の選択肢のひとつとしてはアリだと思います。ただし、それぞれの物件が投資として合うかどうかは別問題ですから、当然ながら個別に投資判断を行う必要があります。
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「地方でなくて東京がいいよ」という証左のひとつとして、都心商業地140年間の超長期チャートという、資料を作られていました。

三重県伊勢市の2400坪の土地
1900年に148万円→現在約6億円・・・約405倍

銀座の土地 1坪
1897年に300円→現在約1億6000万円・・・約53万倍

確かにそうですよね。

一応金融電卓で計算すると、
PV -300
FV 160,000,000
N  119

I/YR=11.72%の複利運用と同等ということです。
(ちなみに、伊勢市は5.31%)

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そして、最後は竹中平蔵さん

2017年以降の日本経済について、興味深い話をいつもの竹中節にのせて楽しくご披露いただきました。

ところで、区分オフィスならぬ”区分アパート”ってどうでしょう?と、家主と地主のN編集長から急な取材依頼があり、午前中に自分のオフィスでお会いしました。

区分登記をすること自体は可能だけど、マンションやビルと違って基本的にそれは難しいと思う。理由は○○と○○と○○。

特集記事を組まれるようなのでお楽しみに。

特集がボツになるようなことがあれば、またどこかでご紹介しましょう。

長期ローンが組みづらい私と同世代の皆さんが、「50代のための不動産投資」セミナーをやってほしいと言われるので、そっちの特集の方が読者が喜ぶかもよとアイデアを出しておきましたので、次の次くらいに特集になると思いますからそちらも楽しみにしています。

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・相続して空家にしているファミリー物件をどうするか?


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・いまのポートフォリオを元に、次の一手を教えてほしい。



・不動産投資をスタートしたいがどこから手をつければいいか?


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12月3日(土)

①予約済み
②予約済み③予約済み④予約済み

12月4日(日)

①10:30‐12:00②13:00-14:30③15:00-16:30


12月10日(土)

予約済み

12月11日(日)

                ②13:00-14:30③15:00-16:30④17:00-18:30

12月17日(土)

①10:30‐12:00
②13:00-14:30③15:00-16:30

12月18日(日)

①10:30‐12:00②13:00-14:30③15:00-16:30④17:00-18:30

12月23日(金)

①10:30‐12:00②13:00-14:30③15:00-16:30④17:00-18:30

12月24日(土)

①10:30‐12:00
②13:00-14:30③15:00-16:30

12月25日(日)

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1.お名前

2.ご希望の日程

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3.ご相談内容

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宅地建物取引業 東京都知事(1)第98768号

一般不動産投資顧問業 国土交通大臣 第1234号


一級建築士事務所登録 東京都知事 第60622号

一般建設業 東京都知事 許可(般–27)第144769号


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※ご来社の際は、1階総合受付にて入館票を受け取り、直接20階までお越しください。
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講演予定はこちら(講演依頼随時受付中)

<満員御礼>お陰さまで定員に達しましたので、11月26日17:30を持ってお申し込みを締め切らせていただきました。↓
1月14日13:00~14:30 「個人投資家のためのマーケット戦略2017」
会場は、丸の内の「東京中央郵便局(吉田鉄郎1931)・・KITTE」
20170114セミナーチラシ

1月28日(土)HOME’S不動産投資フェア(私の登壇は16:40~17:40の1時間です。午前中は竹中平蔵氏の講演も予定されています)↑で行う「個人投資家のための不動産マーケット戦略」の話を是非というリクエストでしたので、時間枠に合わせ、かいつまんでお話ししようと思います。1月14日のセミナーにご参加の皆さんはフルバージョンをお楽しみに。

IREM/CCIM公式セミナー
2016年コースの私の担当は終了しました(MNT402×4回・MKL405×2回・CI102×1回)


講演・執筆・取材依頼、随時受け付けています!

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<アセットビルドの利用方法>
  物件のご紹介もしていただけるんですか!?」・・・
という声も多かったので、どんな感じで仕事をしているのかということを改めてご紹介させていただくと、

「AM(アセットマネジメント)」=投資家の代理人として資産形成と投資の最適化を補助する・・・ということを突き詰めた会社にしたいと思っています。
管理会社の選定も投資家の立場に立ち、地域や物件ごとの得意・不得意、あるいは取り組み姿勢や特徴を鑑みて、もっとも適していると考えられる会社を選ぶというスタイルが、恐らく投資家にとって利益があるのではないかと。そして、物件の運営に関しても積極的に関わり合うことで、投資価値の向上をはかります。

1.個別コンサル(90分無料)を受けていただき方向性を決めて

2.その方の方針や属性に合った金融機関をピックアップして融資の打診を行い

3.方向性に合った購入物件をご紹介したり、保有物件の売却のお手伝いをしたり(あるいは、建築・リフォームなど)

4.条件交渉や、物件調査、契約手続きを行って

5.融資手続き・登記手続き・引渡し・賃貸契約の引継ぎなどのお手伝いをして

6.PM(賃貸管理)・税理士(確定申告等)・司法書士(法人設立)・弁護士(問題対応)などの協力体制を個別に整え

7.定期的な個別コンサルで、出口戦略の検討や、ポートフォリオ組成など投資のメンテナンスを行っていく・・・

という仕事を提供させていただきます。

普通の不動産会社とまったく同じ仲介手数料で、

高度なコンサルティング技術を、フェアで倫理的な立ち位置で付帯するのにもかかわらず、追加料金(コンサルフィー)はかからないというのが強味。

実務にかかわるスタッフも、業界トップクラスの人材たちがまだ駆け出しの頃実務指導していたベテランと、PMでしっかりと経験を積んだ若手の最強コラボ。

”アセットビルディング(=資産形成)”からつけた社名は、私たちがめざし、取り組んでいる仕事をよく表していると思います。

良きパートナーを探していた・・・という皆さん、ぜひお気軽にご相談ください。

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<アセットビルドのミッション>
【事業の目的】

 アセットビルドは国際標準の高度な投資手法を空理空論ではなく実務として活用し、クライアントの資産形成を不動産の側面で実現します。同時に、投資分析やコンサル的取組の普及を通じて不動産業界の地位向上と公共の利益を実現します。

【戦略
 
アセットビルドが選択する戦略は「卓越戦略」です。自社の利益よりもクライアントの利益を、自社の独断よりも、クライアントの求めるものと選択の自由をなによりも優先します。

【アセットビルドのクライアント】
・収益不動産の取得・運営・出口までの一貫したサポート及びポートフォリオの組成を必要とするすべての個人投資家・資産家・企業
・コンサル的な業務への取り組みを課題とし、サポートを必要とする全ての不動産会社・建築業者


【5
つの卓越】

1.権威Authority

知識を振りかざしたり、偉そうにすることは権威ではありません。絶え間ない知識の吸収と、実践へのフィードバック、検証、タイムリーで価値のあるアウトプットという繰り返しによって得られる深い見識が自分自身をプロフェッショナルにならしめるということをアセットビルドは知っています。


2.人格
Personality

「魅は与によって生じ、求によって滅す」。期待される以上の成果を与えること。出し惜しみをしないこと。利他の心と思いやり。世の中への貸越が大きいほど、大きな利子となって帰ってくることをアセットビルドは知っています。


3.論理
Logic

論理的思考と、それを裏付けるデータが物事の判断には欠かせません。また、その数字の裏には、現実の世界の人の営みがあることも忘れてはなりません。常に、それは本当かと疑いを持って本質を見抜く努力を怠ってはいけないことをアセットビルドは知っています。


4.情熱
Passion

情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。


5.実践
Practice

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