nikkei20170326
「アパート融資 異形の膨張」~年3.7兆円新税制で加熱~
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mig
国税庁の書道コンクールっていうのがあるんですね・・・金賞が「増税」とはw
記事にもありますが、新税制とは、2015年の税改正。相続税の基礎控除の大幅引き下げ&税率アップが行われ、節税のためのアパマン建築が一気に増えたという現象です。

取材されている現場は・・

・近鉄名古屋線「津」駅から車10分の中河原地区。2億円の借り入れをして近隣の工場勤務者向けにアパートを建てたが、土地の安さに目を付けた業者が営業を強化し、アパートが急増。入居者の争奪が起きて空室だらけ。

・埼玉県羽生市は空室率がこの10年で倍増。インフラ維持コストが膨らむことを懸念し2015年にはアパートの建設地域を制限する規制を出し、関西や中部圏から同じ悩みをもつ自治体の相談が相次いでいる。

・愛知県のアパートオーナー(80代)は6年目で賃料減額をされた10年保証のサブリース契約の会社を相手取り訴訟。

・石川県内にアパートを2棟所有している男性(61)は家賃を1割減額され、収支悪化。2014年に売却したが、3000万円の借金だけ残った。
(フルローンで1億円×表面8%=賃料800万→賃料700万になって表面10%でしか売れなかったら、売値は7000万・・・という感じでしょうか)

・津市内の大家は不動産業者の紹介で2つの都銀から数億円借りたが事業性などの質問はほぼなかった。中長期の入居見込すら確かめていない可能性がある。

・・・需要と釣り合わないアパート融資急増のひずみは日本版サブプライムローン問題になりうると記事は結んでいます。
図1
記事になるまでもなく、金融面からはすでに対策が打たれつつあります。
図2
要は、ちゃんと事業として成立するかどうかを見て貸しなさいということです。

至極ごもっとも。

融資が付いたがゆえに、負担できる水準を大きく超えるリスクを背負うことになり、それが顕在化し始めて大変なことになっている方のご相談も結構あります。

そもそも事業として成り立たせるためには売り上げ(賃料収入)がないと始まりません。

満室想定はあくまでも満室想定。想定通りの稼働や賃料でイケるかという点への配慮がなかったり、楽観的であったりすることは多いでしょう。特に、建てさせよう、買わせようという建築会社や不動産会社の恣意的な意向があればなおさらです。

さらに維持管理、運営にはコストだってかかります。前回のブログで書いたように、地価(低)・賃料単価(低)・期待利回り(高)というエリアで不動産経営をしようとすれば、それがとても重くなることは、物件を取得してだいぶ経ってから、その問題に直面することになります。

・相続対策しなきゃ→アパート建てようか

・オーバーローンが付くみたい→アパート買おうか

と、単純な話でもないわけで・・・

不動産投資は、規模がどうしても大きくなりがちですから、ちゃんとやらないと想像以上に大変な目に遭います。

自分が求めるリターンの規模と同様、自分が負担できるリスクはどの位か、そしてそもそも事業として成り立つのかということを見ながら投資を組み立てることです。

解決策が欲しい状態になっている方、取り組みに不安を抱いている方の無料個別相談(90分)も受け付けています。

無料だからと言って出し惜しみもしませんし、バックセールスもありませんのでご安心を。良い投資であれば良い投資ですと、正直に言いますし他社の物件だからといってケチをつけることもしません。

それから、アパートローン。

先ほどの例もあり、最近条件が厳しくなりつつありますが、一方相変わらず出している金融機関もあります。(昨日も、ローン借りてくれませんか?と電話がかかってきました)

そのあたりの情報も、気になる方はどうぞ。

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・相続して空家にしているファミリー物件をどうするか?


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・この物件検討しているが正直どう思うか?


・売った方がいいか?もう少し待った方が良いか?


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  物件のご紹介もしていただけるんですか!?」・・・
という声も多かったので、どんな感じで仕事をしているのかということを改めてご紹介させていただくと、

「AM(アセットマネジメント)」=投資家の代理人として資産形成と投資の最適化を補助する・・・ということを突き詰めた会社にしたいと思っています。
管理会社の選定も投資家の立場に立ち、地域や物件ごとの得意・不得意、あるいは取り組み姿勢や特徴を鑑みて、もっとも適していると考えられる会社を選ぶというスタイルが、恐らく投資家にとって利益があるのではないかと。そして、物件の運営に関しても積極的に関わり合うことで、投資価値の向上をはかります。

1.個別コンサル(90分無料)を受けていただき方向性を決めて

2.その方の方針や属性に合った金融機関をピックアップして融資の打診を行い

3.方向性に合った購入物件をご紹介したり、保有物件の売却のお手伝いをしたり(あるいは、建築・リフォームなど)

4.条件交渉や、物件調査、契約手続きを行って

5.融資手続き・登記手続き・引渡し・賃貸契約の引継ぎなどのお手伝いをして

6.PM(賃貸管理)・税理士(確定申告等)・司法書士(法人設立)・弁護士(問題対応)などの協力体制を個別に整え

7.定期的な個別コンサルで、出口戦略の検討や、ポートフォリオ組成など投資のメンテナンスを行っていく・・・

という仕事を提供させていただきます。

普通の不動産会社とまったく同じ仲介手数料で、

高度なコンサルティング技術を、フェアで倫理的な立ち位置で付帯するのにもかかわらず、追加料金(コンサルフィー)はかからないというのが強味。

実務にかかわるスタッフも、業界トップクラスの人材たちがまだ駆け出しの頃実務指導していたベテランと、PMでしっかりと経験を積んだ若手の最強コラボ。

”アセットビルディング(=資産形成)”からつけた社名は、私たちがめざし、取り組んでいる仕事をよく表していると思います。

良きパートナーを探していた・・・という皆さん、ぜひお気軽にご相談ください。

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【事業の目的】

 アセットビルドは国際標準の高度な投資手法を空理空論ではなく実務として活用し、クライアントの資産形成を不動産の側面で実現します。同時に、投資分析やコンサル的取組の普及を通じて不動産業界の地位向上と公共の利益を実現します。

【戦略
 
アセットビルドが選択する戦略は「卓越戦略」です。自社の利益よりもクライアントの利益を、自社の独断よりも、クライアントの求めるものと選択の自由をなによりも優先します。

【アセットビルドのクライアント】
・収益不動産の取得・運営・出口までの一貫したサポート及びポートフォリオの組成を必要とするすべての個人投資家・資産家・企業
・コンサル的な業務への取り組みを課題とし、サポートを必要とする全ての不動産会社・建築業者


【5
つの卓越】

1.権威Authority

知識を振りかざしたり、偉そうにすることは権威ではありません。絶え間ない知識の吸収と、実践へのフィードバック、検証、タイムリーで価値のあるアウトプットという繰り返しによって得られる深い見識が自分自身をプロフェッショナルにならしめるということをアセットビルドは知っています。


2.人格
Personality

「魅は与によって生じ、求によって滅す」。期待される以上の成果を与えること。出し惜しみをしないこと。利他の心と思いやり。世の中への貸越が大きいほど、大きな利子となって帰ってくることをアセットビルドは知っています。


3.論理
Logic

論理的思考と、それを裏付けるデータが物事の判断には欠かせません。また、その数字の裏には、現実の世界の人の営みがあることも忘れてはなりません。常に、それは本当かと疑いを持って本質を見抜く努力を怠ってはいけないことをアセットビルドは知っています。


4.情熱
Passion

情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。


5.実践
Practice

不動産投資家の気持ちは、不動産投資家にしかわからない。大家の気持ちは大家にしかわからない。みずから仮説→実証→検証という実践を重ねたうえで構築されたメソッドの価値をアセットビルドは知っています。


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数日前に公示地価が発表され、「住宅地9年ぶりの上昇」と各紙大きく報道されていました。

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「全国、2年連続プラス」と景気のいい話です。

でも、よく見るとやっぱり二極化がはっきりと表れいるというのがわかります。
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銀座4丁目のあの場所は平成バブル期の価格をはるかに超えています。

でも、他の地域は・・・

不動産投資は都心でも地方でもできますが、厳しい場所でやるとそれはなかなか苦戦するわけで。

掛けたコストや労力に見合ったリターンが得られるかどうかという戦いを強いられることになります。

たとえば・・・

地価(低):賃料単価(低)・期待利回り(高)
地価(高):賃料単価(高)・期待利回り(低)

という構造になっているという事は皆さん異論のないところだと思いますが、ここで空室対策のためのバリューアップを投資として行った場合の比較をしてみます。

仮に、坪単価20万円の改修工事を行ったことにより、賃料が10%アップしたとします。

実際は合わせて稼働率も上がる場合が多いのでさらに効果は大きくなりますが、ここでは無視します。

また、工事費は地価によって変わることは無いので、一定であるとします。

地価(低):賃料単価4千円/坪
50平米(15坪)・賃料6万円
地価(高):賃料単価1万2千円/坪
17平米( 5坪)・賃料6万円

であれば、坪当たりの年間賃料の上昇は

地価(低):
4千円×10%×12か月=4800円
地価(高):
1万2千円×10%×12か月=14400円

坪20万円の投資に対するリターンは

地価(低):
0.48万円÷20万円×100=2.4%
地価(高):
1.44万円÷20万円×100=7.2%

そして、それぞれの期待利回りが下記のようであれば

地価(低):10%
地価(高): 5%

坪当たりの価値の上昇は・・

地価(低):
0.48万円÷10%= 4.8万円<20万円
地価(高):
1.44万円÷ 5%=28.8万円>20万円

となります。

利回りが高いからと、地価の安い場所で投資をしたけど意外とお金が残らない・・・という悩みをお持ちの方は少なくありませんが、こんな仕組みになっている場合が多いです。

ちなみに、地価の変動は企業の進出や人口の流入によるところが多いのですが、このグラフはその様子をあからさまに示しています。
(大都市圏・地方圏別 年齢別転入超過数の状況2013 総務省「住民基本台帳人口移動報告」をもとに国交省が作成)
図1
赤い実線の大きな三角形は14歳から29歳の東京圏への転入を表し、

相似形で反転している青い破線の大きな逆三角形は同じく14歳から29歳の地方圏からの転出を表しています。

どういった地域で、どういった取り組みをするかは投資家自身に判断がゆだねられますが、単純に利回りの違いだけでは答えが出ないのが不動産投資=不動産経営の奥深いところです。


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一般建設業 東京都知事 許可(般–27)第144769号


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※ご来社の際は、1階総合受付にて入館票を受け取り、直接20階までお越しください。
※土日祝日は、閉館していますので、大丸百貨店側の車寄せに面した夜間通用口自動ドアから入館し、お電話(TEL03-5288-5900)いただければ、お迎えにあがります。


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■4月25日(火)IREM-JAPAN関西支部主催CPMイントロ&フォローアップセミナー「CPMスキルを使った仕事の進め方~賃貸管理・売買仲介・工事請負~」(大阪)
■6月3日(土)㈱グランシャス主催セミナー~初心者向け~
■10月21日(土)㈱朝日不動産主催セミナー(ボルファートとやま)

※社外より委託を受けたセミナーでも、主催者サイドの意向に沿った話や公平性に欠ける話はしませんのでご安心を。

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2017年コースの私の担当
MNT402メンテナンスとリスク管理
7月1-2日東京、7月12-13東京、7月15-16福岡、7月22-23札幌、7月26-27大阪
MKL405マーケティングとリーシング
8月23-24東京、9月2-3東京、
CI102市場分析
9月6-9東京、9月12-15大阪


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◆アセットビルドの利用方法◆
  物件のご紹介もしていただけるんですか!?」・・・
という声も多かったので、どんな感じで仕事をしているのかということを改めてご紹介させていただくと、

「AM(アセットマネジメント)」=投資家の代理人として資産形成と投資の最適化を補助する・・・ということを突き詰めた会社にしたいと思っています。
管理会社の選定も投資家の立場に立ち、地域や物件ごとの得意・不得意、あるいは取り組み姿勢や特徴を鑑みて、もっとも適していると考えられる会社を選ぶというスタイルが、恐らく投資家にとって利益があるのではないかと。そして、物件の運営に関しても積極的に関わり合うことで、投資価値の向上をはかります。

1.個別コンサル(90分無料)を受けていただき方向性を決めて

2.その方の方針や属性に合った金融機関をピックアップして融資の打診を行い

3.方向性に合った購入物件をご紹介したり、保有物件の売却のお手伝いをしたり(あるいは、建築・リフォームなど)

4.条件交渉や、物件調査、契約手続きを行って

5.融資手続き・登記手続き・引渡し・賃貸契約の引継ぎなどのお手伝いをして

6.PM(賃貸管理)・税理士(確定申告等)・司法書士(法人設立)・弁護士(問題対応)などの協力体制を個別に整え

7.定期的な個別コンサルで、出口戦略の検討や、ポートフォリオ組成など投資のメンテナンスを行っていく・・・

という仕事を提供させていただきます。

普通の不動産会社とまったく同じ仲介手数料で、

高度なコンサルティング技術を、フェアで倫理的な立ち位置で付帯するのにもかかわらず、追加料金(コンサルフィー)はかからないというのが強味。

実務にかかわるスタッフも、業界トップクラスの人材たちがまだ駆け出しの頃実務指導していたベテランと、PMでしっかりと経験を積んだ若手の最強コラボ。

”アセットビルディング(=資産形成)”からつけた社名は、私たちがめざし、取り組んでいる仕事をよく表していると思います。

良きパートナーを探していた・・・という皆さん、ぜひお気軽にご相談ください。

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<アセットビルドのミッション>
【事業の目的】

 アセットビルドは国際標準の高度な投資手法を空理空論ではなく実務として活用し、クライアントの資産形成を不動産の側面で実現します。同時に、投資分析やコンサル的取組の普及を通じて不動産業界の地位向上と公共の利益を実現します。

【戦略
 
アセットビルドが選択する戦略は「卓越戦略」です。自社の利益よりもクライアントの利益を、自社の独断よりも、クライアントの求めるものと選択の自由をなによりも優先します。

【アセットビルドのクライアント】
・収益不動産の取得・運営・出口までの一貫したサポート及びポートフォリオの組成を必要とするすべての個人投資家・資産家・企業
・コンサル的な業務への取り組みを課題とし、サポートを必要とする全ての不動産会社・建築業者


【5
つの卓越】

1.権威Authority

知識を振りかざしたり、偉そうにすることは権威ではありません。絶え間ない知識の吸収と、実践へのフィードバック、検証、タイムリーで価値のあるアウトプットという繰り返しによって得られる深い見識が自分自身をプロフェッショナルにならしめるということをアセットビルドは知っています。


2.人格
Personality

「魅は与によって生じ、求によって滅す」。期待される以上の成果を与えること。出し惜しみをしないこと。利他の心と思いやり。世の中への貸越が大きいほど、大きな利子となって帰ってくることをアセットビルドは知っています。


3.論理
Logic

論理的思考と、それを裏付けるデータが物事の判断には欠かせません。また、その数字の裏には、現実の世界の人の営みがあることも忘れてはなりません。常に、それは本当かと疑いを持って本質を見抜く努力を怠ってはいけないことをアセットビルドは知っています。


4.情熱
Passion

情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。


5.実践
Practice

不動産投資家の気持ちは、不動産投資家にしかわからない。大家の気持ちは大家にしかわからない。みずから仮説→実証→検証という実践を重ねたうえで構築されたメソッドの価値をアセットビルドは知っています。


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グローバルスタンダードの投資分析手法を個人の不動産投資に応用すると・・・
「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略~詳細解説版~」(住宅新報社)
不動産投資のルールと構造を深く学びたいかたはぜひ

 
  
不動産投資の正体 改訂版
不動産投資分析手法をよりカンタンに理解するための入門書
不動産投資スタートアップ講座「不動産投資の正体」(住宅新報社)
短時間で、不動産投資の本質的なポイントをカンタンに押さえたい方はぜひ(改訂版は、概念図とコラムを大幅追補!)

   
家を建てる人の参考書
マイホームを、建築士(プランニング)・FP(人生設計)・CPM(損得計算)の3つの視点でとらえたい人にはこの一冊。
「「こういう話が聞きたかった!」という家を建てる人の参考書」(住宅新報社)
プランニングや設備系でよくある失敗、予算組みをするうえで検討しないといけないこと、併用住宅やアパマンといった他の選択肢との比較方法など。一級建築士×ファイナンシャルプランナー×不動産経営管理士だからこそ書けた住宅建築に関する参考書です。 

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全米不動産管理協会日本支部(IREM-JAPAN)ホームページはこちらから。
世界標準の優れたプロパティ・マネジメントで保有物件の価値を高めます。

*不動産管理協会 (IREM=アイレム)
米国イリノイ州、シカゴに本部を置くプロフェッショナル協会、(社)不動産流通経営協会 (National association of Realtors) の同族団体で、世界中の不動産管理業界のニーズに応えることに貢献しています。1933年の創設以来、本協会は不動産管理業界に影響を与えるさまざまな問題に関する専門教育、称号制度、提唱活動において業界の最前線に立ち、集合住宅および商業スペース双方の不動産業界を手がける唯一のプロフェッショナル不動産管理協会です。

CCIM_Logohttp://ccim-japan.com/  
全米商業用不動産投資顧問協会(CCIM)ホームページはこちらから。
複数の選択肢から最も優れた投資を選びだし、成功に導くプロフェッショナルCCIM。

YTBS11不動産王
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教えて不動産王#5前編 
https://youtu.be/Cuw5ICtvazE 
教えて不動産王#5中編 
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ついに眼鏡を作りました・・・。
以前は1.5だったのですが、最近めっきり細かい字を読むのに難儀をするようになりまして。
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本日は休みですが、川口教授の勉強会に参加しました。

テーマは、「公共不動産の証券化を考える~米国政府庁舎REITを例として~」。

主催は不動産証券化協会(ARES)。

100名ちょっとの皆さんが参加されていましたが、名簿をみただけで・・・

SMBC日興証券
東京証券取引所
森トラスト
森ビル
三菱UFJ信託銀行
みずほ信託銀行
野村不動産投資顧問
三井不動産投資顧問
三井住友トラスト基礎研究所
ゆうちょ銀行
あおぞら銀行
日本政策投資銀行
独立行政法人都市再生機構
東京急行電鉄
竹中工務店
戸田建設
新日鉄興和不動産
三菱地所
ジョーンズラングラサール
グッドマンジャパン
ドイチェ・アセット・マネジメント
モルガンスタンレー
金融庁
などプロフェッショナルな皆さんばかりです。

川口教授のレクチャーが簡単に行われ、あとは各テーブルごとに「国有財産を証券化すべきか」というテーマで討論(グループディスカッション)をすすめるという形式で面喰いましたが、面白かったです。

個人的には、
1.国(自治体も)は資本はあるがお金がない。
2.庁舎などの公共施設の多くは老朽化している、また高層化・複合化などの再有効利用が必要なものが多い。
3.FIXされた資本を顕在化させるための装置として証券化は有効
4.リースバックにすれば、会計処理上もラク
といった感じの発言をさせていただきました。

いろいろな問題もありますが、日本以外の先進国では一般的に行われている国や自治体の施設の証券化は、これからわが国でも普通に行われることになると思います。

個人投資でも、応用できる手法が結構あると思います。

役立つ情報の発信に努めています

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・相続して空家にしているファミリー物件をどうするか?


(貸すか?売るか?売ったらどうするか?)


・数年前に購入した物件・・出口戦略が知りたい


・いまのポートフォリオを元に、次の一手を教えてほしい。



・不動産投資をスタートしたいがどこから手をつければいいか?


・この物件検討しているが正直どう思うか?


・売った方がいいか?もう少し待った方が良いか?


・空室が埋まる気配のない物件、どうするか?



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①予約済み②13:00-14:30③15:00-16:30④予約済み

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①10:30‐12:00②13:00-14:30③15:00-16:30④17:00-18:30

月26日(日)

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月2日(日)

①10:30‐12:00②予約済み③15:00-16:30④17:00-18:30

4月7日(金)

①10:30‐12:00
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月9日(日)

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4月15日(土)

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4月29日(土)

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7.定期的な個別コンサルで、出口戦略の検討や、ポートフォリオ組成など投資のメンテナンスを行っていく・・・

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【事業の目的】

 アセットビルドは国際標準の高度な投資手法を空理空論ではなく実務として活用し、クライアントの資産形成を不動産の側面で実現します。同時に、投資分析やコンサル的取組の普及を通じて不動産業界の地位向上と公共の利益を実現します。

【戦略
 
アセットビルドが選択する戦略は「卓越戦略」です。自社の利益よりもクライアントの利益を、自社の独断よりも、クライアントの求めるものと選択の自由をなによりも優先します。

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・収益不動産の取得・運営・出口までの一貫したサポート及びポートフォリオの組成を必要とするすべての個人投資家・資産家・企業
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【5
つの卓越】

1.権威Authority

知識を振りかざしたり、偉そうにすることは権威ではありません。絶え間ない知識の吸収と、実践へのフィードバック、検証、タイムリーで価値のあるアウトプットという繰り返しによって得られる深い見識が自分自身をプロフェッショナルにならしめるということをアセットビルドは知っています。


2.人格
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3.論理
Logic

論理的思考と、それを裏付けるデータが物事の判断には欠かせません。また、その数字の裏には、現実の世界の人の営みがあることも忘れてはなりません。常に、それは本当かと疑いを持って本質を見抜く努力を怠ってはいけないことをアセットビルドは知っています。


4.情熱
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5.実践
Practice

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米国イリノイ州、シカゴに本部を置くプロフェッショナル協会、(社)不動産流通経営協会 (National association of Realtors) の同族団体で、世界中の不動産管理業界のニーズに応えることに貢献しています。1933年の創設以来、本協会は不動産管理業界に影響を与えるさまざまな問題に関する専門教育、称号制度、提唱活動において業界の最前線に立ち、集合住宅および商業スペース双方の不動産業界を手がける唯一のプロフェッショナル不動産管理協会です。

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