12戸中空室がゼロだから「空室数0戸÷総戸数12戸=空室率0%」という単純な話ではないですよ。
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川崎の京浜工業団地エリアで一棟マンション(重量鉄骨造・築24年・1K12戸)の売却相談を受けました。

2駅利用可・最寄駅徒歩6分という立地の良さに加えて現オーナーがこまめなメンテナンスを行ってきたおかげで維持管理状態も良好です。

現在満室。空室が出てもすぐに入居申し込みがはいるんだそうです。

※物件にご興味がある方、公開前に情報が欲しい方は、こちらまで。
info@asset-b.co.jp
 
いくら位で売れそうか?あるいは、希望する価格で売れそうか?ということを判定するうえで、「次に買う投資家はいくら位なら投資価値があるか?」
という計算をする必要があります。

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賃料の引き直しをして、

空室損と運営費を計算して、

営業純利益(NOI)がいくらになるかを出して

どんな融資(金利・年数・掛目)が付くかでこの金額なら投資したいという数字が出ます。

運営費は、

・固定資産税
・賃貸管理費
・清掃費
・水光熱費
・消防点検
・設備点検

など、具体的な支払金額がわかっていればより正確な数字が出せます。

それから、敷金・礼金が取れているかも重要です。

レントロールがあればわかりますが(この物件は敷1~2・礼1という部屋が多いです)、しっかりと取れているのであれば、原状回復工事や募集時のADも負担しなくて済みます。

あるいは、賃貸市場が強含みだということもわかります。


空室率も、レントロールから想定して計算することもできます。

空室率計算は、

1-(居住期間÷(居住期間+空室期間)×100

となりますから、

(1)居住期間
(2)空室期間

がわかればいいわけです。ここの空室期間は、ヒアリングの結果、工事期間も含めておよそ1か月半が平均的な期間ということがわかりました。

ひとつの方法は、全室の居住期間の平均を取ること。

エクセルにするとこんな感じになります。

無題

平均居住月数は68.5か月で空室率は2.1%。

1÷平均居住年数=解約率なので、年間17.5%すなわち12戸の物件であればおよそ2戸が毎年入れ替わると考えられます。

でも、これは現時点で全室が立ち退いた場合であって、当然これからも住み続けるわけですから平均居住月数は伸びて、空室率はこれよりも低くなると考えられます。


もうひとつの方法。

入居日の欄で仮に過去10年に絞って見てみると、下記のようにばらけていることがわかります。
2008年 2
2009年 1
2010年 0
2011年 2
2012年 2
2013年 2
2014年 1
2015年 0
2016年 0
2017年 2

10年間で12戸の解約が出たということですから、12戸÷10年=年間@1.2戸の解約。

12戸÷1.2戸=解約率10%

1÷10%=平均居住年数10年。

1-(120か月÷(120か月+1.5か月))×100=空室率1.23%

現入居者が入る前の入居者が何年住んだかがわかりませんので、この10年間の間にこのレントロールに出てこない解約があれば、当然この空室率よりも大きくなるということがわかります。

つまり、レントロールから予想される空室率Vrは

1.23%<Vr<2.1%

こんな感じに収まるのではないかと考えられるというわけです。

この10年間のトラックレコードがあれば、正確に計算できますので、あくまでもあたりをつけるということになりますが・・・

なんでもかんでも「空室率5%」でシミュレーションしている人はいませんか?

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②13:00-14:30③15:00-16:30④17:00-18:30


↓↓月のスケジュールは↓↓

9月10日(日)

①10:30-12:00②13:00‐14:30③予約済み④17:00-18:30

9月16日(土)

①10:30-12:00②13:00-14:30③15:00-16:30④17:00-18:30

9月18日(月)

①予約済み②13:00‐14:30③15:00-16:30④17:00-18:30

9月22日(金)

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②13:00-14:30③15:00-16:30④17:00-18:30

9月23日(土)

①10:30-12:00②13:00‐14:30③15:00-16:30④17:00-18:30

9月24日(日)

①10:30-12:00②13:00‐14:30③15:00-16:30④17:00-18:30

9月29日(金)

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②13:00-14:30③15:00-16:30④17:00-18:30

9月30日(土)

①10:30-12:00②13:00-14:30③15:00-16:30④17:00-18:30



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◆アセットビルドの利用方法◆
  物件のご紹介もしていただけるんですか!?」・・・
という声も多かったので、どんな感じで仕事をしているのかということを改めてご紹介させていただくと、

「AM(アセットマネジメント)」=投資家の代理人として資産形成と投資の最適化を補助する・・・ということを突き詰めた会社にしたいと思っています。
管理会社の選定も投資家の立場に立ち、地域や物件ごとの得意・不得意、あるいは取り組み姿勢や特徴を鑑みて、もっとも適していると考えられる会社を選ぶというスタイルが、恐らく投資家にとって利益があるのではないかと。そして、物件の運営に関しても積極的に関わり合うことで、投資価値の向上をはかります。

1.個別コンサル(90分無料)を受けていただき方向性を決めて

2.その方の方針や属性に合った金融機関をピックアップして融資の打診を行い

3.方向性に合った購入物件をご紹介したり、保有物件の売却のお手伝いをしたり(あるいは、建築・リフォームなど)

4.条件交渉や、物件調査、契約手続きを行って

5.融資手続き・登記手続き・引渡し・賃貸契約の引継ぎなどのお手伝いをして

6.PM(賃貸管理)・税理士(確定申告等)・司法書士(法人設立)・弁護士(問題対応)などの協力体制を個別に整え

7.定期的な個別コンサルで、出口戦略の検討や、ポートフォリオ組成など投資のメンテナンスを行っていく・・・

という仕事を提供させていただきます。

普通の不動産会社とまったく同じ仲介手数料で、

高度なコンサルティング技術を、フェアで倫理的な立ち位置で付帯するのにもかかわらず、追加料金(コンサルフィー)はかからないというのが強味。

実務にかかわるスタッフも、建築・売買・賃貸管理の分野で経験を重ね、自らも不動産投資家であるベテラン、PMでしっかりと経験を積んだ若手(親は公務員大家だそうです)、そしてサブリース会社で事業のキモとなる賃料設定を10年間一手に引き受けていた査定のプロ中のプロという最強コンボ。

”アセットビルディング(=資産形成)”からつけた社名は、私たちがめざし、取り組んでいる仕事をよく表していると思います。

良きパートナーを探していた・・・という皆さん、ぜひお気軽にご相談ください。

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<アセットビルドのミッション>
【事業の目的】

 アセットビルドは国際標準の高度な投資手法を空理空論ではなく実務として活用し、クライアントの資産形成を不動産の側面で実現します。同時に、投資分析やコンサル的取組の普及を通じて不動産業界の地位向上と公共の利益を実現します。

【戦略
 
アセットビルドが選択する戦略は「卓越戦略」です。自社の利益よりもクライアントの利益を、自社の独断よりも、クライアントの求めるものと選択の自由をなによりも優先します。

【アセットビルドのクライアント】
・収益不動産の取得・運営・出口までの一貫したサポート及びポートフォリオの組成を必要とするすべての個人投資家・資産家・企業
・コンサル的な業務への取り組みを課題とし、サポートを必要とする全ての不動産会社・建築業者


【5
つの卓越】

1.権威Authority

知識を振りかざしたり、偉そうにすることは権威ではありません。絶え間ない知識の吸収と、実践へのフィードバック、検証、タイムリーで価値のあるアウトプットという繰り返しによって得られる深い見識が自分自身をプロフェッショナルにならしめるということをアセットビルドは知っています。


2.人格
Personality

「魅は与によって生じ、求によって滅す」。期待される以上の成果を与えること。出し惜しみをしないこと。利他の心と思いやり。世の中への貸越が大きいほど、大きな利子となって帰ってくることをアセットビルドは知っています。


3.論理
Logic

論理的思考と、それを裏付けるデータが物事の判断には欠かせません。また、その数字の裏には、現実の世界の人の営みがあることも忘れてはなりません。常に、それは本当かと疑いを持って本質を見抜く努力を怠ってはいけないことをアセットビルドは知っています。


4.情熱
Passion

情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。


5.実践
Practice

不動産投資家の気持ちは、不動産投資家にしかわからない。大家の気持ちは大家にしかわからない。みずから仮説→実証→検証という実践を重ねたうえで構築されたメソッドの価値をアセットビルドは知っています。


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*不動産管理協会 (IREM=アイレム)
米国イリノイ州、シカゴに本部を置くプロフェッショナル協会、(社)不動産流通経営協会 (National association of Realtors) の同族団体で、世界中の不動産管理業界のニーズに応えることに貢献しています。1933年の創設以来、本協会は不動産管理業界に影響を与えるさまざまな問題に関する専門教育、称号制度、提唱活動において業界の最前線に立ち、集合住宅および商業スペース双方の不動産業界を手がける唯一のプロフェッショナル不動産管理協会です。

CCIM_Logohttp://ccim-japan.com/  
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教えて不動産王#5中編 
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教えて不動産王#6中編 https://youtu.be/kFtQ5wZIXhI
教えて不動産王#6後編 https://youtu.be/xAYvRlJLBj0

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