家賃1000円

家賃が月1,000円・・・

駐車場が1,500円で、管理費が3,700円。

行くところまで行ってしまった感じです。


よっぽどボロい廃墟物件なんだろうって?

IMG_1471
平成16年築のバストイレ別26㎡です。

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ただ、場所が・・・
杵築1000円マップ
バスの時刻表を調べたら、平日の昼間に乗り遅れたら5時間待つレベルでした・・・

ちょっと前までこのあたりの相場は2万円だったそうです。

2万円×10室×12か月=満室想定家賃収入240万円/年の近くの同様のアパートを480万円=表面利回り50%(!)で数年前に買った投資家がいたそうですが、大丈夫かな。

0.1万円×10室×12か月=12万円・・・表面利回り2.5%。

縮退都市
都市が縮小するときには、均一にではなく中心部への集中が起こります。

そして、
縮退都市三極化
a 価格維持または価格上昇する地域
b 価格が半分以下になる地域
c 無価値になる地域

に三極化します。

みなさんの投資エリアは大丈夫ですか?

大分県杵築市・安岐町のベンチマークを始めたのはこの記事からでした。
賃貸住宅新聞 需要喪失
2014年1月の賃貸住宅新聞。

「需要消失」~4万円台の物件が9,500円の破格に下落~ 
(そのあと1,000円になってしまったわけですが)

ちょうどそのあと大分で講演がありましたので折角ならと。そして、年に一度は行くようになりましたので、毎回調べに立ち寄っているのです。
オーシャンヒル (17)
こちらは、キャノン大分工場の派遣社員向けに建てられたアパート群140戸。

先ほどのアパートは周りにほんとうに何にもないですが、こちらは世界的メーカーの大工場が控えています。

でも、それ以外にはやっぱり何もなくて賃貸需要はキャノン1社に依存していますから、リーマンショックの派遣切りの影響をモロに受けたわけです。
オーシャンヒル (1)
全10棟の共用廊下を走りまわって
オーシャンヒル (10)
ガスの元栓をチェックします。
安岐町空室率
空室数と空室率は
2014年 86戸(61%)
2015年 89戸(64%)
2016年 66戸(47%)
そして、
2017年 48戸(34%)
と改善していますが、それでもまだ3分の1が空室です。

ここは、2つの管理会社がいくつかの棟ごとに管理をしていますが、管理会社別の空室率も出してみました。

管理会社A 39%
管理会社B 28%

A社は売買仲介・建築・管理をやっている会社
B社は管理専門で地域最大手になった会社

ワンストップでなんでもできます・・・というのは二兎を追うものは一兎も得ずということになるのかもしれません。

あるいは、棟ごとに0%から75%まで空室率がばらけていますので、何かほかの要素があるのかもしれません。

いずれにしても、立地がイマイチでも建物の広さやグレード、賃料でカバーすることは不可能ではありませんが、イマイチどころではない場所だとお手上げになりかねないということを知っておいてもらうといいと思います。

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・相続して空家にしているファミリー物件をどうするか?


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・不動産投資をスタートしたいがどこから手をつければいいか?


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9月16日(土)

①予約済み②予約済み③15:00-16:30④17:00-18:30

9月18日(月)

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9月22日(金)

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9月23日(土)

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9月24日(日)

①予約済み②13:00‐14:30③15:00-16:30④17:00-18:30

9月29日(金)

①10:30‐12:00
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9月30日(土)

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  物件のご紹介もしていただけるんですか!?」・・・
という声も多かったので、どんな感じで仕事をしているのかということを改めてご紹介させていただくと、

「AM(アセットマネジメント)」=投資家の代理人として資産形成と投資の最適化を補助する・・・ということを突き詰めた会社にしたいと思っています。
管理会社の選定も投資家の立場に立ち、地域や物件ごとの得意・不得意、あるいは取り組み姿勢や特徴を鑑みて、もっとも適していると考えられる会社を選ぶというスタイルが、恐らく投資家にとって利益があるのではないかと。そして、物件の運営に関しても積極的に関わり合うことで、投資価値の向上をはかります。

1.個別コンサル(90分無料)を受けていただき方向性を決めて

2.その方の方針や属性に合った金融機関をピックアップして融資の打診を行い

3.方向性に合った購入物件をご紹介したり、保有物件の売却のお手伝いをしたり(あるいは、建築・リフォームなど)

4.条件交渉や、物件調査、契約手続きを行って

5.融資手続き・登記手続き・引渡し・賃貸契約の引継ぎなどのお手伝いをして

6.PM(賃貸管理)・税理士(確定申告等)・司法書士(法人設立)・弁護士(問題対応)などの協力体制を個別に整え

7.定期的な個別コンサルで、出口戦略の検討や、ポートフォリオ組成など投資のメンテナンスを行っていく・・・

という仕事を提供させていただきます。

普通の不動産会社とまったく同じ仲介手数料で、

高度なコンサルティング技術を、フェアで倫理的な立ち位置で付帯するのにもかかわらず、追加料金(コンサルフィー)はかからないというのが強味。

実務にかかわるスタッフも、建築・売買・賃貸管理の分野で経験を重ね、自らも不動産投資家であるベテラン、PMでしっかりと経験を積んだ若手(親は公務員大家だそうです)、そしてサブリース会社で事業のキモとなる賃料設定を10年間一手に引き受けていた査定のプロ中のプロという最強コンボ。

”アセットビルディング(=資産形成)”からつけた社名は、私たちがめざし、取り組んでいる仕事をよく表していると思います。

良きパートナーを探していた・・・という皆さん、ぜひお気軽にご相談ください。

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<アセットビルドのミッション>
【事業の目的】

 アセットビルドは国際標準の高度な投資手法を空理空論ではなく実務として活用し、クライアントの資産形成を不動産の側面で実現します。同時に、投資分析やコンサル的取組の普及を通じて不動産業界の地位向上と公共の利益を実現します。

【戦略
 
アセットビルドが選択する戦略は「卓越戦略」です。自社の利益よりもクライアントの利益を、自社の独断よりも、クライアントの求めるものと選択の自由をなによりも優先します。

【アセットビルドのクライアント】
・収益不動産の取得・運営・出口までの一貫したサポート及びポートフォリオの組成を必要とするすべての個人投資家・資産家・企業
・コンサル的な業務への取り組みを課題とし、サポートを必要とする全ての不動産会社・建築業者


【5
つの卓越】

1.権威Authority

知識を振りかざしたり、偉そうにすることは権威ではありません。絶え間ない知識の吸収と、実践へのフィードバック、検証、タイムリーで価値のあるアウトプットという繰り返しによって得られる深い見識が自分自身をプロフェッショナルにならしめるということをアセットビルドは知っています。


2.人格
Personality

「魅は与によって生じ、求によって滅す」。期待される以上の成果を与えること。出し惜しみをしないこと。利他の心と思いやり。世の中への貸越が大きいほど、大きな利子となって帰ってくることをアセットビルドは知っています。


3.論理
Logic

論理的思考と、それを裏付けるデータが物事の判断には欠かせません。また、その数字の裏には、現実の世界の人の営みがあることも忘れてはなりません。常に、それは本当かと疑いを持って本質を見抜く努力を怠ってはいけないことをアセットビルドは知っています。


4.情熱
Passion

情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。


5.実践
Practice

不動産投資家の気持ちは、不動産投資家にしかわからない。大家の気持ちは大家にしかわからない。みずから仮説→実証→検証という実践を重ねたうえで構築されたメソッドの価値をアセットビルドは知っています。


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教えて不動産王#6中編 https://youtu.be/kFtQ5wZIXhI
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