2016年08月

良CPMが、MKL405(マーケティングとリーシング)の授業を聴講しに福岡から上京されています。

会場は、京急線「泉岳寺」駅の近くにあるIREM-JAPAN本部。
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PM(不動産経営管理士)資格の公式セミナーで講師(ファカルティ)として教鞭をとるには、

1.面接(教える予定の科目コースで使われるテキストの内容を熟知しているかという観点で質問攻めにあいます)

2.ファカルティートレーニング(5日間にわたり、授業の進め方、話し方、質問の仕方など実地のトレーニングを受けます)

3.聴講((吉良CPMはこの段階)講師としての視点で二日間の授業を最初から受け直し、担当講師から理解度のヒアリングをされて先に進むか、再聴講するかの判断を受けます)

4.コーティーチ(授業の半分を実際に受け持ち、指導講師からの、そして受講生からの評価によって先に進むか、再チャレンジするかが決定されます)

5.IREM(米国不動産管理協会)本部の正式な承認を受けファカルティとして認定。

・・・結構、遠い道のりです。

テキストは、米国版を翻訳したものが使われますが、受講した皆さんが日本での実務で使えるような、あるいは地域性に配慮したような副教材を講師が独自に用意します。

例えば、「テナントリテンション(入居者保持)」。

入居者にはなるべく長期間住んでもらう方が経営的には有利です。

・再募集のためのコストがかからない
・空室期間中の収入ロスがない

といったことが、主な理由ですが実は入居者保持は、入居する前から始まります。

募集している物件に、(1)問い合わせが来て、(2)現地案内をして、(3)気に入ってもらって、(4)入居申し込みをもらって、(5)契約をして・・・というまでは、リーシング担当は一生懸命コンタクトをとります。

見込み客には。

でも、引越しの時に現地で立ち会って使用に関する説明をしたり、荷物を入れてみてわかった問題点などにすぐ対処しようという人は皆無です。

なぜでしょう?

これは、営業マンと顧客のテンションのピークにギャップがあるからなのです。

営業マンは、契約が決まればすぐに次の見込み客を追いかけます。

営業マンですから。

一方、部屋を借りる人(マイホームを買う人も同じです)は「引越し」が最大のイベントになります。

住宅売買をやっていた現役の営業マン時代は、「引越し」の時の挨拶訪問を重視していました。

問題があればすぐに対処できますし、無くても少なくともとても感謝されます。

それは、紹介やリピートに必ずつながります。

引越しの時にお母さんに背負われて鼻水垂らしていた赤ちゃんが成人して結婚するときに、式に呼ばれたりもしていました。それが、営業マンとしての私の自慢です。

そして、この話を教材にすると
テンションの差
こんな感じになるわけです。

あるいは、「地域分析」のセクションでは受講生が授業を受けているまさにその場所をテーマとして取り上げることが多いです。

例えば、今回の会場の最寄駅は京急線「泉岳寺」駅ですからタウン情報を検索すると、こんなページが出てきます・・・といったことを授業で話したりします。
泉岳寺
ついでに、「赤穂浪士が眠る「泉岳寺」がすぐ近くですから、帰りにでもぜひお参りに行ってみてください」なんてついつい軽口をたたいたりしてしまうわけです。
図1

ん?
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「吉良」さん・・・?

被害者遺族の方への配慮が欠けていました。

ごめんなさい。

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2016年コースの私の担当は終了しました(MNT402×4回・MKL405×2回・CI102×1回)


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という声も多かったので、どんな感じで仕事をしているのかということを改めてご紹介させていただくと、

「AM(アセットマネジメント)」=投資家の代理人として資産形成と投資の最適化を補助する・・・ということを突き詰めた会社にしたいと思っています。
管理会社の選定も投資家の立場に立ち、地域や物件ごとの得意・不得意、あるいは取り組み姿勢や特徴を鑑みて、もっとも適していると考えられる会社を選ぶというスタイルが、恐らく投資家にとって利益があるのではないかと。そして、物件の運営に関しても積極的に関わり合うことで、投資価値の向上をはかります。

1.個別コンサル(90分無料)を受けていただき方向性を決めて

2.その方の方針や属性に合った金融機関をピックアップして融資の打診を行い

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6.PM(賃貸管理)・税理士(確定申告等)・司法書士(法人設立)・弁護士(問題対応)などの協力体制を個別に整え

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という仕事を提供させていただきます。

普通の不動産会社とまったく同じ仲介手数料で、

高度なコンサルティング技術を、フェアで倫理的な立ち位置で付帯するのにもかかわらず、追加料金(コンサルフィー)はかからないというのが強味。

実務にかかわるスタッフも、業界トップクラスの人材たちがまだ駆け出しの頃実務指導していたベテランと、PMでしっかりと経験を積んだ若手の最強コラボ。

”アセットビルディング(=資産形成)”からつけた社名は、私たちがめざし、取り組んでいる仕事をよく表していると思います。

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アセットビルドが選択する戦略は「卓越戦略」です。自社の利益よりもクライアントの利益を、自社の独断よりも、クライアントの求めるものと選択の自由をなによりも優先します。

【アセットビルドのクライアント】
・収益不動産の取得・運営・出口までの一貫したサポート及びポートフォリオの組成を必要とするすべての個人投資家・資産家・企業
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1.権威Authority

知識を振りかざしたり、偉そうにすることは権威ではありません。絶え間ない知識の吸収と、実践へのフィードバック、検証、タイムリーで価値のあるアウトプットという繰り返しによって得られる深い見識が自分自身をプロフェッショナルにならしめるということをアセットビルドは知っています。


2.人格
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「魅は与によって生じ、求によって滅す」。期待される以上の成果を与えること。出し惜しみをしないこと。利他の心と思いやり。世の中への貸越が大きいほど、大きな利子となって帰ってくることをアセットビルドは知っています。


3.論理
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論理的思考と、それを裏付けるデータが物事の判断には欠かせません。また、その数字の裏には、現実の世界の人の営みがあることも忘れてはなりません。常に、それは本当かと疑いを持って本質を見抜く努力を怠ってはいけないことをアセットビルドは知っています。


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情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。


5.実践
Practice

不動産投資家の気持ちは、不動産投資家にしかわからない。大家の気持ちは大家にしかわからない。みずから仮説→実証→検証という実践を重ねたうえで構築されたメソッドの価値をアセットビルドは知っています。







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チの会社が入っている丸の内トラストタワーが隣のグランノースと一緒にゴジラの動きを止めるためにガラガラと!
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思わず、アァッと声がでてしまいました。

様々なご意見がありますが、怪獣映画というよりも災害映画ですね。

とても、面白かったです。

主役は、ゴジラではなく自衛隊も含め、我が国を守るために日夜努力されている各省庁の現場の皆さんかと。

鎌倉・大船・洋光台・武蔵小杉と、よく知っている場所が進出ルートになっていて、そういった部分でも楽しめました。

”シン”の意味は、新・真・神のどれか?といった憶測が取りざたされるこの映画。

シンと聞けば、「シン築○棟 現場」とつい連想してしまうサガが悲しい業界人w

今日も、これから物件化するかなり早い段階のシン築のシン規現場を見てきました。

場所は、新旧ゴジラの最初の上陸地点があるエリア。

ちなみに、「旧ゴジラの上陸地点は横須賀市の観音崎」ということが、まことしやかに言われていますが、実際は都内の京浜工業地帯からです。(横須賀市民としては残念ですが)

観音崎沖合では「発見」されただけで、私が子供の頃、観音崎近くの多々良浜にゴジラの滑り台がありましたので記憶があいまいになっているんだと思います。

今週は、週の初めからどでかい台風が関東地方に上陸するようです。

台風に備えてしっかりと準備を進めてください。
風で吹っ飛びそうな空室募集看板や、鉢植えはありませんか?

外構フェンスや植栽はぐらぐらしていませんか?

排水ドレンや雨どいの排水経路は詰まっていませんか?

入居者の協力、隣地所有者の協力などを得ながら、リスクを最小限にすることは可能です。

子供の頃は、わくわくしていたんですけどね。大型台風。

ちなみに、ちなみに。
ガリバー旅行記では、天空都市ラピュタを訪れたあと、彼は観音崎に上陸し、江戸→長崎経由で英国に帰国しています。
また、ガリバーのモデルは、横須賀軍港からほど近い逸見(へみ)に領地を徳川家康から拝領した三浦按針(=ウィリアム・アダムス)といわれています。(横須賀トリビア・・・)
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2.人格
Personality

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3.論理
Logic

論理的思考と、それを裏付けるデータが物事の判断には欠かせません。また、その数字の裏には、現実の世界の人の営みがあることも忘れてはなりません。常に、それは本当かと疑いを持って本質を見抜く努力を怠ってはいけないことをアセットビルドは知っています。


4.情熱
Passion

情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。


5.実践
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米国イリノイ州、シカゴに本部を置くプロフェッショナル協会、(社)不動産流通経営協会 (National association of Realtors) の同族団体で、世界中の不動産管理業界のニーズに応えることに貢献しています。1933年の創設以来、本協会は不動産管理業界に影響を与えるさまざまな問題に関する専門教育、称号制度、提唱活動において業界の最前線に立ち、集合住宅および商業スペース双方の不動産業界を手がける唯一のプロフェッショナル不動産管理協会です。

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日間にわたるCCIM公式セミナーCI102「事業用投資不動産の市場分析」の授業をしています。

会場は、港区高輪にあるIREM-JAPAN事務局のセミナールーム。

四十七士が眠る「泉岳寺」のすぐ近くです。

ビルの裏にある、年季の入ったRCマンションが以前から気になっていました。

トイレの窓から見えるものですから。
泉岳寺改修前社宅 (4)
遠目ながら、かなり傷んでいるのがわかります。
泉岳寺改修前社宅 (7)
どんどん、退去があるのがわかりましたので、解体して建て直すんだろうなぁと思っていたら・・・
IMG_4200


IMG_4151
改修されて、
泉岳寺1
分譲されています。
泉岳寺2
まだまだ、現役?

ちなみに、
●昭和46年3月築(築45年)
●最多価格帯5500万円台(3950万円~7550万円)
●1LDK4250万円~
●2LDK5200万円~
●3LDK7550万円~

図面のD2タイプ402号室は、65.31㎡(2LDK):6550万円

もちろん、耐震補強もされていますし、給排水もすべて更新。室内もスケルトンにして新規に設備含め内装されています。

ただの古いマンションも、場所が良ければ「ヴィンテージ」になる。そして、きちんとコストをかけてもそれを回収できるということです。

それは、賃貸・売買どちらにも言えることです。

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・相続して空家にしているファミリータイプのマンションをどうするか(貸すか?売るか?売ったらどうするか?)

・数年前に購入した物件が複数あるが、それぞれをどうするか?出口戦略がわからない

・いまのポートフォリオを元に、次の一手を教えてほしい。


・不動産投資をスタートしたいがどこから手をつければいいか?

・この物件検討しているが正直どう思うか?

・売った方がいいか?もう少し待った方が良いか?

・空室が埋まる気配のない物件、どうするか?


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※ご来社の際は、1階総合受付にて入館票を受け取り、直接20階までお越しください。
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講演・執筆・取材依頼、随時受け付けています!

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「お役に立ちます」
  物件のご紹介もしていただけるんですか!?」・・・
という声も多かったので、どんな感じで仕事をしているのかということを改めてご紹介させていただくと、

「AM(アセットマネジメント)」=投資家の代理人として資産形成と投資の最適化を補助する・・・ということを突き詰めた会社にしたいと思っています。
管理会社の選定も投資家の立場に立ち、地域や物件ごとの得意・不得意、あるいは取り組み姿勢や特徴を鑑みて、もっとも適していると考えられる会社を選ぶというスタイルが、恐らく投資家にとって利益があるのではないかと。そして、物件の運営に関しても積極的に関わり合うことで、投資価値の向上をはかります。

1.個別コンサル(90分無料)を受けていただき方向性を決めて

2.その方の方針や属性に合った金融機関をピックアップして融資の打診を行い

3.方向性に合った購入物件をご紹介したり、保有物件の売却のお手伝いをしたり(あるいは、建築・リフォームなど)

4.条件交渉や、物件調査、契約手続きを行って

5.融資手続き・登記手続き・引渡し・賃貸契約の引継ぎなどのお手伝いをして

6.PM(賃貸管理)・税理士(確定申告等)・司法書士(法人設立)・弁護士(問題対応)などの協力体制を個別に整え

7.定期的な個別コンサルで、出口戦略の検討や、ポートフォリオ組成など投資のメンテナンスを行っていく・・・

という仕事を提供させていただきます。

普通の不動産会社とまったく同じ仲介手数料で、

高度なコンサルティング技術を、フェアで倫理的な立ち位置で付帯するのにもかかわらず、追加料金(コンサルフィー)はかからないというのが強味。

実務にかかわるスタッフも、業界トップクラスの人材たちがまだ駆け出しの頃実務指導していたベテランと、PMでしっかりと経験を積んだ若手の最強コラボ。

”アセットビルディング(=資産形成)”からつけた社名は、これからやろうとしている仕事をよく表していると思います。

良きパートナーを探していた・・・という皆さん、ぜひお気軽にご相談ください。

メールでのご連絡はこちらへ↓↓↓
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【事業の目的】

 アセットビルドは国際標準の高度な投資手法を空理空論ではなく実務として活用し、クライアントの資産形成を不動産の側面で実現します。同時に、投資分析やコンサル的取組の普及を通じて不動産業界の地位向上と公共の利益を実現します。

【戦略
 
アセットビルドが選択する戦略は「卓越戦略」です。自社の利益よりもクライアントの利益を、自社の独断よりも、クライアントの求めるものと選択の自由をなによりも優先します。

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4.情熱
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オ五輪が幕を閉じました。自分自身は学生時代柔道の選手でしたので、柔道やレスリングなど格闘技系のTV観戦で寝不足気味です。スポーツっていいですね。
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賛否両論のようですが、私は素晴らしいプレゼンテーションだったと思いました。世界中の皆さんが、東京五輪を楽しみに期待されたのではないでしょうか。

そんな感動も冷めやらぬ、昨日。飯田橋にあるこちらの会社にお邪魔しました。
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業界中堅の五洋建設さん。”ペンタオーシャン・コンストラクション”という英語名なんですね。初めて知りました。確かに社章は五角形。
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企業マスコットはバセットハウンドの「ペンタくん」。
ヘルメットの色がオリーブグリーンだったら、きっと「ペンタごん」だな・・・なんてくだらないことを思い浮かべ。
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月に一回開かれる不動産・建築業界の集まり「飯田橋会」で、年に1回開かれる”ナレッジコンテスト”が五洋建設さんの本社会議室で開かれました。
要は、成功事例を発表して成功体験を共有しようという会です。

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ウチの竹内君がプレゼンテーターのひとりとして立つことになりましたので、応援を兼ねて(?)
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彼が選んだのは、キャッシュフローや利回りではない視点で行った投資提案事例。

都心部の40㎡台の小さなファミリータイプの事例ですが、物件の利回りはあまり高くなく、また融資条件も金利・年数といった条件で決して満足のいくものではないという案件です。

投資家は、そのとき「その融資条件では逆レバになるから投資不適格として投資しない=買わない」という判断を一度は下したわけですが、結論として、購入し投資をすることになりました。


最初の提案で、提案者も投資家も陥ってしまったのは、「収益物件だから、投資分析も収益物件としてすべき」として、定型的な分析をしてしまった点。

一般的には、投資分析をするときには、
1.賃料を相場賃料に引き直す
2.市場の状況を見て、適正な空室率を反映させる
3.売却出口は売却翌年の営業純利益(NOI)と期待利回り(キャップレート)を想定して計算する(通常は、賃料低下と建物の加齢を踏まえて「購入価格>売却価格」という設定をする場合が多いです)

となりますが、ここは「入居者が退去して実需で売ると、収益物件としての売買価格よりも1000万円近く高い価格で売れる」という点を見落としていたわけです。


この場合は、入居者が退出したらすぐに空室で売却した方が良いわけですから、
1.賃料は現状の金額をそのまま反映
2.空室率は見ない
3.売却出口は実需での価格とし、改修費用を売却経費として計上する

これで計算しなおすと、当然投資のパフォーマンスは変わってきます。逆レバは解消され、内部収益率(IRR)はものすごいことになります。

もちろん、定期借家契約でない場合は(ここもそうでした)いつ入居者が立ち退くかというのは、予想がつきません。

でも、宝くじを当てるよりも確率は高そうですし、更新時には心置きなく賃料値上げの交渉ができるはずです。

こういった投資になりやすいのは、ファミリータイプの区分マンション、賃貸中の戸建、敷地が広いわりに建物が小さく世帯数の少ないアパートなど。

投資市場と実需市場のはざまで、どちらの市場からも注目されていないで売れ残っている物件って探せばあります。

もうちょっと、プレゼンテーションに慣れてたら、メダルがもらえたかもね。

接道幅が不足している旗竿状敷地に隣接している戸建を地上げして、問題を解消し、コレクティブハウス(複数のオーナーが出資して建てる共同住宅)の事例。

地方都市の中心地に建っている築古のビルを取得し、リノベと区割りを行って稼働率と賃料水準を改善。火災保険や水光熱費といった維持管理費も含めたコストもすべて負担するというマスターリースをセットして投資家に提案という事例。

どの事例もとても参考になり、いい発表でした。
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管理会社の選定も投資家の立場に立ち、地域や物件ごとの得意・不得意、あるいは取り組み姿勢や特徴を鑑みて、もっとも適していると考えられる会社を選ぶというスタイルが、恐らく投資家にとって利益があるのではないかと。そして、物件の運営に関しても積極的に関わり合うことで、投資価値の向上をはかります。

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3.方向性に合った購入物件をご紹介したり、保有物件の売却のお手伝いをしたり(あるいは、建築・リフォームなど)

4.条件交渉や、物件調査、契約手続きを行って

5.融資手続き・登記手続き・引渡し・賃貸契約の引継ぎなどのお手伝いをして

6.PM(賃貸管理)・税理士(確定申告等)・司法書士(法人設立)・弁護士(問題対応)などの協力体制を個別に整え

7.定期的な個別コンサルで、出口戦略の検討や、ポートフォリオ組成など投資のメンテナンスを行っていく・・・

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【戦略
 
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・収益不動産の取得・運営・出口までの一貫したサポート及びポートフォリオの組成を必要とするすべての個人投資家・資産家・企業
・コンサル的な業務への取り組みを課題とし、サポートを必要とする全ての不動産会社・建築業者


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Personality

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3.論理
Logic

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4.情熱
Passion

情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。


5.実践
Practice

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「楽待」新築と中古の利回り格差がなくなった?


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こ数年、物件価格が高くなっていて、投資妙味が薄くなっているのでは?」という疑問に対する私なりの見解を・・・

「楽待」データによる20116月と20165月の表面利回りの変化をみると、新築は0.79%の低下(価格上昇)している一方、築11年~20年は3.37%と、4倍以上の利回り低下をしていて、その利回り差はほぼ無くなっているということがわかります。

常識的に考えると疑問がわく調査結果です。

考えられる原因は、

(1)新築の売主は業者であり、市場に受け入れられる=相場観をもった価格設定がされる

(2)一方、中古の売主の中には高値で売れれば売るし、売れなければ保有を続けるという物件が相当数含まれている

・・・という事ではないかと個人的には受け止めています。

 


では、5年前と現在の新築一棟投資はどう変わったかという事を数値分析してみましょう。


設定条件は、

家賃:6万円/

世帯数:8

空室率:5

運営費:家賃の15%相当

購入経費:物件価格の7%相当

 


そして、

表面利回り:5年前7.37現在6.58%(楽待調査による)

ローン金利(年):5年前3.5現在1.5

融資掛目(LTV):5年前90現在95

融資期間:5年前30現在35

 


      5年前        現在

        価格 7820万円8750万円

        経費550万円610万円

        自己資金 1330万円950万円

        営業純利益460万円460万円

        ローン返済380万円310万円

        税引前CF 80万円150万円

        自己資金利回り6.015.8

        FCR5.49% 4.91

        K%5.39% 3.67

        YG=0.1% 1.24

 


価格は930万円上がっていますが、用意する自己資金は380万円少なくて済み、税引前キャッシュフローは約2倍(年間70万円増加)。6.0%だった自己資金利回り(CCR)は約2.6倍の15.8%・・・ということで、実は5年前よりも優れた投資になる可能性が高くなっています。


もちろん、楽待のデータは平均値ですから、値ごろ感のある中古物件もありますし、投資として合わない新築だってたくさんあります。


要は、売値や表面利回りだけで投資判断はできないし、融資条件は投資内容に大きな影響を与えるということです。

また、金融機関から「融資年数が短い」、「掛目が低い」といったことであまり良くない融資条件を提示された場合、イコール「投資不適格」かというと、それは逆に、借入残高の減少速度やそれに伴う売却時の手取り現金の増加といった部分で反映されますので、内部収益率(IRR)を使った投資判断では、投資パフォーマンスにはそんなに差が出ず、やはり良い投資になるということも少なからずあります。もちろん
、値上がり・値下がりという要素も大きな影響を与えます。


投資分析や投資判断はなかなか奥が深いのです。

 


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①10:30-12:00
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つの卓越】

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教えて不動産王#5中編 
https://youtu.be/njHQvcJifZk
教えて不動産王#5後編 https://youtu.be/nyAwm7D24sU

教えて不動産王#6前編 https://youtu.be/B6rSEH6aRIo
教えて不動産王#6中編 https://youtu.be/kFtQ5wZIXhI
教えて不動産王#6後編 https://youtu.be/xAYvRlJLBj0


YTCPM(公認不動産経営管理士)PV

IREM(米国不動産管理協会)日本支部
私も出演しているCPM(公認不動産経営管理士)プロモーションビデオはコチラ。http://natsumestudioworks.com/irem/index.html(ユーザー名・パスワードはどちらも「demo」)







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