2016年10月

無題

ハッピーハロウィン!ご存知の方もいらっしゃるかもしれませんが10月31日は私の誕生日でもありまして・・・

沢山のみなさんから、お祝いのメッセージをいただくとともに、サンディエゴのカンファレンスに参加された方々から、「日本人のテーブルでは「すごいねぇーっ」と喜んでいたし、みんな拍手してましたよ」というお言葉をいただきました。

実はちょっと落ち込んでいたのですが、立ち直りました。

本当に、ありがとうございます。


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苦虫を噛み潰したような顔をしているのは、あまりの採点要素の膨大さに集中力が切れかけているから。

東京の平日コースと、土日コース。そして大阪と福岡。

今年は、約80名の皆さんがCPM(米国認定不動産経営管理士)資格にチャレンジしています。

19日間にわたるすべての授業が終了すると、MPSAというマネージメントプラン(提案書)の作成試験が行われます。

試験自体、初日の事前分析、翌日の総合的な分析と二日間にわたる大変な長丁場。

二日目は、朝9時から夕方6時までぶっ通しのハードワークです。

課題は実在の物件と、現実のデータを使っていかに現状の問題を発見し、優先順位を付け、改善し数字を使ってその効果や投資家の目標・目的との整合を行うかというもの。

択一式試験と違って、提案には無限の選択肢があります。

そして、それが論理的に提案が組み立てられているかという点を見ていかないと、合格に値するものかどうかという判断ができません。

大変です。

採点が・・・

過去の答案をいくつかベンチマークとして、採点基準と採点方法の統一をはかるため、今日は全国の採点者(グレーダー)が集まって、朝10時から夕方5時まで摺合せを行いました。

昼休みには、来年の授業に備えてテキストの誤字脱字遺漏を修正したものの校閲を(ドラマ面白いですね)
IMG_5348
IREMはボランティア精神をもったメンバーの働きで運営されています。

ひとえに、日本の不動産業界をより良くしたいという純粋な気持ちからで、それは前身のJREM創立メンバーから脈々と受け継がれているのです。

・・・やっと、ひととおりの作業が終わって皆さんは懇親会でいつもの九州酒場へ。

自分ですか?

誕生日は、85歳になる母に感謝の気持ちを伝えに顔を出して、そのあと家内と食事にでもと。

ハロウィンにふさわしい食事となれば、”古い館の中で白いフワフワしたものが・・・”


と、いうことで

久しぶりに地元横須賀の「銀次」で湯豆腐でも食べようかと。
横須賀「銀次」 (9)


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・相続対策と不動産投資を両立させるには?


・相続して空家にしているファミリー物件をどうするか?


(貸すか?売るか?売ったらどうするか?)


・数年前に購入した物件・・出口戦略が知りたい


・いまのポートフォリオを元に、次の一手を教えてほしい。



・不動産投資をスタートしたいがどこから手をつければいいか?


・この物件検討しているが正直どう思うか?


・売った方がいいか?もう少し待った方が良いか?


・空室が埋まる気配のない物件、どうするか?



なんでもOKです!


完全無料90分
お気軽にどうぞ。


↓↓11月のスケジュールは↓↓

11月5日(土)

①10:30‐12:00
②予約済み③15:00-16:30④17:00-18:30

11月6日(日)

予約済み②予約済み③15:00-16:30④17:00-18:30

11月12日(土)

①10:30‐12:00②13:00-14:30③15:00-16:30④17:00-18:30

11月19日(土)

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11月20日(日)

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11月26日(土)

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お申込みは、

1.お名前

2.ご希望の日程

(第1希望から第3希望まで。時間外はご相談に応じます)

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〒100-0005

千代田区丸の内1-8-3

丸の内トラストタワー本館20階

TEL03-5288-5900

FAX03-5288-5910

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宅地建物取引業 東京都知事(1)第98768号

一般不動産投資顧問業 国土交通大臣 第1234号


一級建築士事務所登録 東京都知事 第60622号

一般建設業 東京都知事 許可(般–27)第144769号


10594
丸ノ内トラストタワー土日祝日
※ご来社の際は、1階総合受付にて入館票を受け取り、直接20階までお越しください。
※土日祝日は、閉館していますので、大丸百貨店側の車寄せに面した夜間通用口自動ドアから入館し、お電話(TEL03-5288-5900)いただければ、お迎えにあがります。


無料個別相談、随時受け付けています!
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講演予定はこちら(講演依頼随時受付中)

11月  3日(祝)(新宿)日本財託主催セミナー
11月13日(日)(六本木)ネクストアイズ主催セミナー


IREM/CCIM公式セミナー
2016年コースの私の担当は終了しました(MNT402×4回・MKL405×2回・CI102×1回)


講演・執筆・取材依頼、随時受け付けています!

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「お役に立ちます」
  物件のご紹介もしていただけるんですか!?」・・・
という声も多かったので、どんな感じで仕事をしているのかということを改めてご紹介させていただくと、

「AM(アセットマネジメント)」=投資家の代理人として資産形成と投資の最適化を補助する・・・ということを突き詰めた会社にしたいと思っています。
管理会社の選定も投資家の立場に立ち、地域や物件ごとの得意・不得意、あるいは取り組み姿勢や特徴を鑑みて、もっとも適していると考えられる会社を選ぶというスタイルが、恐らく投資家にとって利益があるのではないかと。そして、物件の運営に関しても積極的に関わり合うことで、投資価値の向上をはかります。

1.個別コンサル(90分無料)を受けていただき方向性を決めて

2.その方の方針や属性に合った金融機関をピックアップして融資の打診を行い

3.方向性に合った購入物件をご紹介したり、保有物件の売却のお手伝いをしたり(あるいは、建築・リフォームなど)

4.条件交渉や、物件調査、契約手続きを行って

5.融資手続き・登記手続き・引渡し・賃貸契約の引継ぎなどのお手伝いをして

6.PM(賃貸管理)・税理士(確定申告等)・司法書士(法人設立)・弁護士(問題対応)などの協力体制を個別に整え

7.定期的な個別コンサルで、出口戦略の検討や、ポートフォリオ組成など投資のメンテナンスを行っていく・・・

という仕事を提供させていただきます。

普通の不動産会社とまったく同じ仲介手数料で、

高度なコンサルティング技術を、フェアで倫理的な立ち位置で付帯するのにもかかわらず、追加料金(コンサルフィー)はかからないというのが強味。

実務にかかわるスタッフも、業界トップクラスの人材たちがまだ駆け出しの頃実務指導していたベテランと、PMでしっかりと経験を積んだ若手の最強コラボ。

”アセットビルディング(=資産形成)”からつけた社名は、私たちがめざし、取り組んでいる仕事をよく表していると思います。

良きパートナーを探していた・・・という皆さん、ぜひお気軽にご相談ください。

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【事業の目的】

 アセットビルドは国際標準の高度な投資手法を空理空論ではなく実務として活用し、クライアントの資産形成を不動産の側面で実現します。同時に、投資分析やコンサル的取組の普及を通じて不動産業界の地位向上と公共の利益を実現します。

【戦略
 
アセットビルドが選択する戦略は「卓越戦略」です。自社の利益よりもクライアントの利益を、自社の独断よりも、クライアントの求めるものと選択の自由をなによりも優先します。

【アセットビルドのクライアント】
・収益不動産の取得・運営・出口までの一貫したサポート及びポートフォリオの組成を必要とするすべての個人投資家・資産家・企業
・コンサル的な業務への取り組みを課題とし、サポートを必要とする全ての不動産会社・建築業者


【5
つの卓越】

1.権威Authority

知識を振りかざしたり、偉そうにすることは権威ではありません。絶え間ない知識の吸収と、実践へのフィードバック、検証、タイムリーで価値のあるアウトプットという繰り返しによって得られる深い見識が自分自身をプロフェッショナルにならしめるということをアセットビルドは知っています。


2.人格
Personality

「魅は与によって生じ、求によって滅す」。期待される以上の成果を与えること。出し惜しみをしないこと。利他の心と思いやり。世の中への貸越が大きいほど、大きな利子となって帰ってくることをアセットビルドは知っています。


3.論理
Logic

論理的思考と、それを裏付けるデータが物事の判断には欠かせません。また、その数字の裏には、現実の世界の人の営みがあることも忘れてはなりません。常に、それは本当かと疑いを持って本質を見抜く努力を怠ってはいけないことをアセットビルドは知っています。


4.情熱
Passion

情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。


5.実践
Practice

不動産投資家の気持ちは、不動産投資家にしかわからない。大家の気持ちは大家にしかわからない。みずから仮説→実証→検証という実践を重ねたうえで構築されたメソッドの価値をアセットビルドは知っています。


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家を建てる人の参考書
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プランニングや設備系でよくある失敗、予算組みをするうえで検討しないといけないこと、併用住宅やアパマンといった他の選択肢との比較方法など。一級建築士×ファイナンシャルプランナー×不動産経営管理士だからこそ書けた住宅建築に関する参考書です。 

iremshorthttp://irem-japan.org/

全米不動産管理協会日本支部(IREM-JAPAN)ホームページはこちらから。
世界標準の優れたプロパティ・マネジメントで保有物件の価値を高めます。

*不動産管理協会 (IREM=アイレム)
米国イリノイ州、シカゴに本部を置くプロフェッショナル協会、(社)不動産流通経営協会 (National association of Realtors) の同族団体で、世界中の不動産管理業界のニーズに応えることに貢献しています。1933年の創設以来、本協会は不動産管理業界に影響を与えるさまざまな問題に関する専門教育、称号制度、提唱活動において業界の最前線に立ち、集合住宅および商業スペース双方の不動産業界を手がける唯一のプロフェッショナル不動産管理協会です。

CCIM_Logohttp://ccim-japan.com/  
全米商業用不動産投資顧問協会(CCIM)ホームページはこちらから。
複数の選択肢から最も優れた投資を選びだし、成功に導くプロフェッショナルCCIM。

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ブレイク前の「ねづっち」も毎週ナゾカケで登場!伝説の不動産投資番組BS11「不動産王」ネットで過去の全放送分が見れます  http://odoroku.tv/knowledge/fudosanoh/index.html

教えて不動産王#5前編 
https://youtu.be/Cuw5ICtvazE 
教えて不動産王#5中編 
https://youtu.be/njHQvcJifZk
教えて不動産王#5後編 https://youtu.be/nyAwm7D24sU

教えて不動産王#6前編 https://youtu.be/B6rSEH6aRIo
教えて不動産王#6中編 https://youtu.be/kFtQ5wZIXhI
教えて不動産王#6後編 https://youtu.be/xAYvRlJLBj0

YTCPM(公認不動産経営管理士)PV
IREM(米国不動産管理協会)日本支部
私も出演しているCPM(公認不動産経営管理士)プロモーションビデオはコチラ。http://natsumestudioworks.com/irem/index.html(ユーザー名・パスワードはどちらも「demo」)

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JPM1
サンディエゴ先日行われたIREMの秋季カンファレンスで、REME賞という賞をいただきました。

 

熊本震災で被災したアパート・マンションの継続使用の可否を、建築士資格を持つ7人のIREM-JAPANメンバーが3日がかりで114棟調査・判定したという功績に対してで、これは会社単位でということでしたので、代表して私の会社が受賞させていただきました。

ある方のブログ動画で「なんか自分が全部やったみたいにして申請して賞を取った」「受賞したとき、(日本支部のテーブルでは)だれも喜んでなかった」という、真摯に受けとめるべきお言葉を見つけてしまったのですが、誤解をお持ちの方がいらっしゃるかもしれませんので、恥を忍びこの場をお借りして・・・


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REME VTR

グーグル翻訳の助けを借り、カンペを見ながら一生懸命英語で録画し、当日会場で流れたビデオメッセージの全訳は以下の通りです。 

「米国の、そしてインターナショナルのIREM会員の皆さんこんにちは、私はイノマタです。MNT(メンテナンスとリスク管理)及びMKL(マーケティングとリーシング)のファカルティでもあります。レミー賞の最終選考に呼んでいただいた皆さんに心から感謝します。
私の会社の名前はアセットビルド。投資家の資産形成を手伝っています。
年前、東日本で起こった大規模地震と津波。当時米国と世界中の国々から大きな支援を戴きました。心から感謝します。

そして、今年の4月、今度は南日本「熊本」で起きた双子の大規模地震。建築士資格を持ったIREM-JAPANの7人のボランティアメンバーが現地に行き、被害を受けたアパートメントの調査を行いました。その数は、3日間で114件。IREMが重要視する価値のひとつは、「助け合い」。私たち日本人が大切にする価値観と同じです。

今回、私たちの取り組みを評価していただいたことに、深く感謝します。米国のそしてインターナショナルのIREM会員の皆さん。本当にありがとうございます。」

IREM震災建築物応急危険度判定チーム (2)

今回、ボランティアで参加していただいたチームの皆さんを代表して賞の申請をし、審査を経て受賞ということになりました。決して、自分一人の手柄と思っていませんしこの7人が行ったことは、正当に評価されるべきものと思っています。

もちろん誰かの賞賛を受けたくて熊本に飛んだわけではありません。私も、ほかのメンバーも。

被災建物の使用継続の可否について入居者からの問い合わせが殺到し、行政の危険度判定を待つことができないという逼迫した事態に直面したIREMメンバーから私のところへ協力要請があり、建築士資格を持つCPMの仲間を募ってチームを編成し、危険度判定方法を共有して作業にあたったというだけのことです。

「震災建築物応急危険度判定士資格を保有していますので、何かお手伝いできることがあればいつでも協力します」と発信したのは、東日本震災の時に何もできなかった引け目をずっと感じていましたので、自分が役に立てるときがきたと立ち上がったということです。 

自分ひとりでやったことであれば、人知れず・・・ということで十分だったのですが、使命感と義侠心から協力していただいた皆さんに対し、なにか形に残る評価をと考え申請をしただけなのです。

スタンドプレーととらえられるのは、私の不徳といたすところですが、誤解無きようお願いします。

壇上からはテーブルの様子はうかがい知ることはできませんでしたが、その方のおっしゃる通りだったのであれば、とても哀しいですし、そうでなかったとしたらそれもまた別の意味で哀しいです。

傷つくなぁ・・・


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1.権威Authority

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Passion

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地盤について、意見を求められることがあります。

品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)が施行された平成12年4月1日以降の建物であれば、10年保証を付ける関係で、それ以前の建物よりも基礎や地中杭など地盤関連の施工がちゃんとされている可能性が高くなります。

でも、横浜の新築分譲マンション(ひとつは崖地利用、ひとつは川の近くの埋め立て地)の例などもありますから、地盤が弱いところに重量の重い建物を建てる場合には注意が必要なことには変わりありません。 

それよりも前の物件だと、基本は2年保証ですから今ほどちゃんと対策を打っていない可能性が高くなります。

ただ、短くとも築後16年以上経過しているわけですから、沈下や傾きが生じているのならば、とっくに顕在化しているということでもあり、現況を確認すれば様子がわかるともいえます。

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jibanjouhou navi

特に心配なのは地震で建物が傾かないか?とか、液状化しないか?ということだと思いますが、どんなことを調べるかということをご紹介しましょう。

更地であれば地盤調査は数万円でできますが、最初の検討の段階でその金額を出すのははばかられますし、既存の建物であれば物理的に調査が困難です。

すると、簡易的にあたりをつける必要が出てくるわけです。

まず、ネット上で調べることができるのはたとえば「地盤情報ナビ」や「地盤サポートナビ」「地盤ネット」といったサイト。
ekijouka
液状化マップや
jimbansuportmap2
揺れ方マップのほかにも・・

近隣の柱状図(地盤面下の地層を構成する土質や固さなどを示した図)なども見ることができます。
tyuujouzu2
(この図では、地盤面から8m掘り下げるといきなり堅い地層が現れるということを表しています)

そして、現地では

物件の基礎周りをチェックします。

地盤がゆるくて不同沈下をしていれば基礎の通気口まわりにクラックが入ります。
IMG_5322
最近の建物は全周換気の基礎パッキン工法が主流で通気口がない場合が多いですが、
images[1]

large_142hyo08[1]

すぐ隣や近隣の建物をぐるっと見て回れば様子がわかります。
IMG_5302
特に、ここ十数年で大きな地震に遭った地域であれば、相当の揺れを経験しているはずですから、その時に入った亀裂が認められたり、補修の跡があれば地盤が弱い地域の可能性が高いと推定します。

ただ、近隣の物件に被害が認められず特定の物件1~2件だけに壁にひびが・・・という場合、地盤というよりも壁量不足などの設計上の問題か、シロアリなどの被害を受けていて接合部の強度が確保できていないということを疑う必要があります。

ほかにも、電柱が不自然に傾いている地域も地盤が弱い場合が多いですし、
図2
古い擁壁に苔がついていたりじめじめした感じになっている場合は地下水位が高いという判断をします。
図1

物件自体の建築確認通知書があって、そこに柱状図が添付されていたり、断面図に地盤面下の表示がされていたりすると一番いいのですが、それがない場合でもいろいろと調べることはできます。

ただ、街の成り立ちは歴史的にみると海や川といった水運とセットになっている場合が多いので、人が集まり都会になっているところは大概、地盤がゆるいと思っておいた方がいいです。

個人的には、地盤が固い代わりに不便な場所と、便利な代わりに地盤がゆるい場所だったら後者を取ると思います。

その代り、万一の時の復旧コストを吸収して余りある賃料水準が確保できることをリスクに対する担保とします。

要は、坪70万円の再建築費用を負担するのに、賃料坪単価4000円しか取れないのであれば、賃料の14.58年分(=70万円÷(4000円×12か月))になりますが、

賃料坪単価1万3000円で貸せるのならば、4.48年分という割合になるということで、回収速度が早ければ早いほどリスクが低いととらえるということです。

イメージとしては、賃料坪単価4000円ならば50平米前後の3DKで家賃が6万円、賃料坪単価1万3000円ならば、15平米前後の1Kで家賃が6万円といった感じでしょうか。

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「お役に立ちます」
  物件のご紹介もしていただけるんですか!?」・・・
という声も多かったので、どんな感じで仕事をしているのかということを改めてご紹介させていただくと、

「AM(アセットマネジメント)」=投資家の代理人として資産形成と投資の最適化を補助する・・・ということを突き詰めた会社にしたいと思っています。
管理会社の選定も投資家の立場に立ち、地域や物件ごとの得意・不得意、あるいは取り組み姿勢や特徴を鑑みて、もっとも適していると考えられる会社を選ぶというスタイルが、恐らく投資家にとって利益があるのではないかと。そして、物件の運営に関しても積極的に関わり合うことで、投資価値の向上をはかります。

1.個別コンサル(90分無料)を受けていただき方向性を決めて

2.その方の方針や属性に合った金融機関をピックアップして融資の打診を行い

3.方向性に合った購入物件をご紹介したり、保有物件の売却のお手伝いをしたり(あるいは、建築・リフォームなど)

4.条件交渉や、物件調査、契約手続きを行って

5.融資手続き・登記手続き・引渡し・賃貸契約の引継ぎなどのお手伝いをして

6.PM(賃貸管理)・税理士(確定申告等)・司法書士(法人設立)・弁護士(問題対応)などの協力体制を個別に整え

7.定期的な個別コンサルで、出口戦略の検討や、ポートフォリオ組成など投資のメンテナンスを行っていく・・・

という仕事を提供させていただきます。

普通の不動産会社とまったく同じ仲介手数料で、

高度なコンサルティング技術を、フェアで倫理的な立ち位置で付帯するのにもかかわらず、追加料金(コンサルフィー)はかからないというのが強味。

実務にかかわるスタッフも、業界トップクラスの人材たちがまだ駆け出しの頃実務指導していたベテランと、PMでしっかりと経験を積んだ若手の最強コラボ。

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良きパートナーを探していた・・・という皆さん、ぜひお気軽にご相談ください。

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【事業の目的】

 アセットビルドは国際標準の高度な投資手法を空理空論ではなく実務として活用し、クライアントの資産形成を不動産の側面で実現します。同時に、投資分析やコンサル的取組の普及を通じて不動産業界の地位向上と公共の利益を実現します。

【戦略
 
アセットビルドが選択する戦略は「卓越戦略」です。自社の利益よりもクライアントの利益を、自社の独断よりも、クライアントの求めるものと選択の自由をなによりも優先します。

【アセットビルドのクライアント】
・収益不動産の取得・運営・出口までの一貫したサポート及びポートフォリオの組成を必要とするすべての個人投資家・資産家・企業
・コンサル的な業務への取り組みを課題とし、サポートを必要とする全ての不動産会社・建築業者


【5
つの卓越】

1.権威Authority

知識を振りかざしたり、偉そうにすることは権威ではありません。絶え間ない知識の吸収と、実践へのフィードバック、検証、タイムリーで価値のあるアウトプットという繰り返しによって得られる深い見識が自分自身をプロフェッショナルにならしめるということをアセットビルドは知っています。


2.人格
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「魅は与によって生じ、求によって滅す」。期待される以上の成果を与えること。出し惜しみをしないこと。利他の心と思いやり。世の中への貸越が大きいほど、大きな利子となって帰ってくることをアセットビルドは知っています。


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論理的思考と、それを裏付けるデータが物事の判断には欠かせません。また、その数字の裏には、現実の世界の人の営みがあることも忘れてはなりません。常に、それは本当かと疑いを持って本質を見抜く努力を怠ってはいけないことをアセットビルドは知っています。


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情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。


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国勢調査人口減少
総務省は26日、2015年国勢調査の確定値を発表した。
昨年10月1日時点の外国人を含めた日本の総人口は、1億2709万4745人で、10年の前回調査から96万2607人(0.8%)減った。
国勢調査で人口が減少するのは、1920年の調査開始以来初めて。

あちこちの媒体で取り上げられていますね。

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不動産投資をされている皆さんにとっても気になるところではないでしょうか。

と、いうことで一次資料をあたってみると・・・
http://www.stat.go.jp/data/kokusei/2015/kekka/pdf/youyaku.pdf

こんなことがわかります。

人口推移
これは、大正9年から平成27年にかけての5年ごとの人口推移。

折れ線グラフが人口増減率ですが、太平洋戦争中に大きく減少し、戦後のベビーブームで一気に増加、昭和50年以降はだらだらっと下がって、確かにはじめて0を割り込んでいます。

棒グラフは人口の実数ですが、わずかに前回を下回っていることが読み取れます。

これは全国のデータですから、地域によって当然差が出るわけで増加数の多い市町村と、減少数の多い市町村を見てみるとこんな表になります。
人口増減
全国の人口減はー96万2607人ですが、東京特別区部(23区)だけで増加数が+32万6870人。2位福岡市+74767人、3位川崎市+49788人を大きく引き離しています。

一方、減少側を見てみると、1位北九州市でさえー15031人ですから全国の市町村でまんべんなくちょっとづつ人口が減少して、各エリアの中心地へちょっとづつ(たとえば、北九州市から福岡市へ、石巻市から仙台市へ)、そして東京23区へ大量に流入しているという姿が見て取れます。

この表には、我が横須賀市も入っていますね。
ー11,639人でワースト8位・・・

でも、人口406,686人の都市なので人口比2.86%ということです。

9位の呉市ー11,338人は人口228,635人ですから人口比4.96%。

7位の青森市-11,898人は人口287,622人ですから人口比4.14%。

比率でみる必要もありますね。



人口の問題も重要ですが、賃貸住宅経営の場合、どちらかというと「世帯数」の変化により大きな影響を受けます。

こちらは、昭和45年から平成27年にかけての5年ごとの「世帯数及び1世帯当たり人員の推移」のグラフ。
世帯数増減
世帯数は5340万3千世帯で、前回調査から+145万3千世帯(+2.8%)。世帯当たり人員は2.38人と減少していますから、個世帯化が進んでいるということです。

我が家も、双子がこの春からそれぞれの大学の近くで一人暮らしを始めましたので、1世帯→3世帯になっています。

そして、個世帯化が進むほど持ち家率が下がりますから、住宅売買市場は厳しくなり、賃貸住宅市場は需要が増加することになります。また、個世帯化は都市化が進んだ地域であればあるほど進みます。

では世帯数増加は、やはり東京に限ったことなのでしょうか?
世帯数増減都道府県別
都道府県別でみると、世帯数が減少している都道府県は、「高知・鹿児島・青森・和歌山・秋田」のわずか5県しかなく、それ以外の都道府県ではすべて増加しています。

地方都市であっても場所の見極めをしっかりとすれば、市場を見つけることができるかもしれません。

あとは、供給と除去・解体の数と傾向を把握する必要がありますが、こちらは国交省と総務省統計局のデータから調べることができます。

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という声も多かったので、どんな感じで仕事をしているのかということを改めてご紹介させていただくと、

「AM(アセットマネジメント)」=投資家の代理人として資産形成と投資の最適化を補助する・・・ということを突き詰めた会社にしたいと思っています。
管理会社の選定も投資家の立場に立ち、地域や物件ごとの得意・不得意、あるいは取り組み姿勢や特徴を鑑みて、もっとも適していると考えられる会社を選ぶというスタイルが、恐らく投資家にとって利益があるのではないかと。そして、物件の運営に関しても積極的に関わり合うことで、投資価値の向上をはかります。

1.個別コンサル(90分無料)を受けていただき方向性を決めて

2.その方の方針や属性に合った金融機関をピックアップして融資の打診を行い

3.方向性に合った購入物件をご紹介したり、保有物件の売却のお手伝いをしたり(あるいは、建築・リフォームなど)

4.条件交渉や、物件調査、契約手続きを行って

5.融資手続き・登記手続き・引渡し・賃貸契約の引継ぎなどのお手伝いをして

6.PM(賃貸管理)・税理士(確定申告等)・司法書士(法人設立)・弁護士(問題対応)などの協力体制を個別に整え

7.定期的な個別コンサルで、出口戦略の検討や、ポートフォリオ組成など投資のメンテナンスを行っていく・・・

という仕事を提供させていただきます。

普通の不動産会社とまったく同じ仲介手数料で、

高度なコンサルティング技術を、フェアで倫理的な立ち位置で付帯するのにもかかわらず、追加料金(コンサルフィー)はかからないというのが強味。

実務にかかわるスタッフも、業界トップクラスの人材たちがまだ駆け出しの頃実務指導していたベテランと、PMでしっかりと経験を積んだ若手の最強コラボ。

”アセットビルディング(=資産形成)”からつけた社名は、私たちがめざし、取り組んでいる仕事をよく表していると思います。

良きパートナーを探していた・・・という皆さん、ぜひお気軽にご相談ください。

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【事業の目的】

 アセットビルドは国際標準の高度な投資手法を空理空論ではなく実務として活用し、クライアントの資産形成を不動産の側面で実現します。同時に、投資分析やコンサル的取組の普及を通じて不動産業界の地位向上と公共の利益を実現します。

【戦略
 
アセットビルドが選択する戦略は「卓越戦略」です。自社の利益よりもクライアントの利益を、自社の独断よりも、クライアントの求めるものと選択の自由をなによりも優先します。

【アセットビルドのクライアント】
・収益不動産の取得・運営・出口までの一貫したサポート及びポートフォリオの組成を必要とするすべての個人投資家・資産家・企業
・コンサル的な業務への取り組みを課題とし、サポートを必要とする全ての不動産会社・建築業者


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知識を振りかざしたり、偉そうにすることは権威ではありません。絶え間ない知識の吸収と、実践へのフィードバック、検証、タイムリーで価値のあるアウトプットという繰り返しによって得られる深い見識が自分自身をプロフェッショナルにならしめるということをアセットビルドは知っています。


2.人格
Personality

「魅は与によって生じ、求によって滅す」。期待される以上の成果を与えること。出し惜しみをしないこと。利他の心と思いやり。世の中への貸越が大きいほど、大きな利子となって帰ってくることをアセットビルドは知っています。


3.論理
Logic

論理的思考と、それを裏付けるデータが物事の判断には欠かせません。また、その数字の裏には、現実の世界の人の営みがあることも忘れてはなりません。常に、それは本当かと疑いを持って本質を見抜く努力を怠ってはいけないことをアセットビルドは知っています。


4.情熱
Passion

情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。


5.実践
Practice

不動産投資家の気持ちは、不動産投資家にしかわからない。大家の気持ちは大家にしかわからない。みずから仮説→実証→検証という実践を重ねたうえで構築されたメソッドの価値をアセットビルドは知っています。


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「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略~詳細解説版~」(住宅新報社)
不動産投資のルールと構造を深く学びたいかたはぜひ

 
  
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不動産投資分析手法をよりカンタンに理解するための入門書
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家を建てる人の参考書
マイホームを、建築士(プランニング)・FP(人生設計)・CPM(損得計算)の3つの視点でとらえたい人にはこの一冊。
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プランニングや設備系でよくある失敗、予算組みをするうえで検討しないといけないこと、併用住宅やアパマンといった他の選択肢との比較方法など。一級建築士×ファイナンシャルプランナー×不動産経営管理士だからこそ書けた住宅建築に関する参考書です。 

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米国イリノイ州、シカゴに本部を置くプロフェッショナル協会、(社)不動産流通経営協会 (National association of Realtors) の同族団体で、世界中の不動産管理業界のニーズに応えることに貢献しています。1933年の創設以来、本協会は不動産管理業界に影響を与えるさまざまな問題に関する専門教育、称号制度、提唱活動において業界の最前線に立ち、集合住宅および商業スペース双方の不動産業界を手がける唯一のプロフェッショナル不動産管理協会です。

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初めて室内を見ましたが、中がどうなっているかは中古のオーナーチェンジの場合フタを開けてみないとわからないというドキドキ感があります。

とんでもない状態の物件もありますよ。
(写真ではよくわからないかもしれませんが、長期間の空き家で雨漏りがしていて畳が腐っています)
レッテラ板橋解体前 (1)
でも、スケルトンにして新しく内装を組みなおせば
レッテラ板橋20141221 (9)
こんな感じにもなりますし、

キッチンセットだって、基本は取り外して交換すればこんな感じのも
20131004中板橋 (11)
こんな感じになります。
P1450755
今回は、築30年の軽鉄2Kですが、和室は洋室になっていますし、キッチンも一度交換がされているようです。

悩みどころですが、場所と賃料からいけば、今回は原状回復工事+アルファ程度にしようかな。

それでも、間取りが大きければそれに応じて工事をする部分も増えますからなんだかんだで、それなりの金額がかかります。

改装工事を、家賃の何か月分で押さえて・・・的な判断で考える方もいらっしゃいますが、投資的に考えるのであれば、

工事を行うことによって、(1)賃料(2)空室率(3)運営費にどの程度影響を与えるかということで判断すべきです。

また、借入をして工事を行うのであれば、借入した分自分で出す自己資金は少なく済むわけですが、その返済もあるわけですからそれを支払った後の手取りが、出した資金に対してどうかという計算をします。

さらに、金利支払いが新たに生じますし、減価償却もできますから税引き後の計算も必要です。

それから、営業純利益が増加すれば物件価値もあがりますから、工事費以上の効果がある場合も少なくありません。

家賃の何か月分なんて言ってないで、ばっちり掛けるととてもいい投資になることってありますので、ぜひ計算してみてください。

この程度にしておこうという判断をするときにも役に立つはずです。

↓↓更新の励みになるんです。ホント・・・
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・相続して空家にしているファミリー物件をどうするか?


(貸すか?売るか?売ったらどうするか?)


・数年前に購入した物件・・出口戦略が知りたい


・いまのポートフォリオを元に、次の一手を教えてほしい。



・不動産投資をスタートしたいがどこから手をつければいいか?


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②13:00-14:30③15:00-16:30④17:00-18:30

10月30日(日)

①予約済み②予約済み③予約済み④17:00-18:30


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【5
つの卓越】

1.権威Authority

知識を振りかざしたり、偉そうにすることは権威ではありません。絶え間ない知識の吸収と、実践へのフィードバック、検証、タイムリーで価値のあるアウトプットという繰り返しによって得られる深い見識が自分自身をプロフェッショナルにならしめるということをアセットビルドは知っています。


2.人格
Personality

「魅は与によって生じ、求によって滅す」。期待される以上の成果を与えること。出し惜しみをしないこと。利他の心と思いやり。世の中への貸越が大きいほど、大きな利子となって帰ってくることをアセットビルドは知っています。


3.論理
Logic

論理的思考と、それを裏付けるデータが物事の判断には欠かせません。また、その数字の裏には、現実の世界の人の営みがあることも忘れてはなりません。常に、それは本当かと疑いを持って本質を見抜く努力を怠ってはいけないことをアセットビルドは知っています。


4.情熱
Passion

情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。


5.実践
Practice

不動産投資家の気持ちは、不動産投資家にしかわからない。大家の気持ちは大家にしかわからない。みずから仮説→実証→検証という実践を重ねたうえで構築されたメソッドの価値をアセットビルドは知っています。


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