2017年11月

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札幌の2日目は午前10時からIREM(全米不動産管理協会)日本支部の理事会が行われましたが・・・

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ホーキンスのアイステックに、更にスパイクを装着という入念な装備をして、

会議前の空き時間に、市内の賃貸物件(築浅RC1棟マンション・現在販売中)の現場を見学に行ってきました。

ロードヒーティングあり
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なし
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はっきりと差がでますね。

乗降時の安全性や利便性に影響を与えますが、運営コストが気になります。
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建物の横に設置されている灯油燃焼式のボイラーから駐車場路面にめぐらされたパイプに温水を供給する仕組みになっていますので電気熱源式よりは運営費は低いようです。
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降雪センサーによって稼働も自動調整されます。
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ただ、それでも1台あたり4,000円/月。

この駐車場の場合であれば、4,000円×6台×4か月=96,000円が年間の融雪コストという事です。

駐車場代はここの場合10,000円/月ですが、これを反映すれば実際の駐車場代は8,667円/月。

近隣のロードヒーティングされていない駐車場が8,000円位という事なので、それならペイするかな。

ただし、何年か前にもありましたが灯油価格が高騰すると当然コストアップしますので、状況によってはボイラーの稼働を中止して駐車料で調整したほうがよい場合もあるかもしれません。

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こちらは、共用階段下のデッドスペースを利用した入居者用(駐車場利用者)のためのタイヤ置場。夏と冬でタイヤを履きかえる雪国ならではの設備だと思います。

前日の成功事例発表会で地元札幌の小関CPMが、

「北海道は四季がはっきりしていて服も靴も夏用・冬用とあり、みんな荷物が多いので狭い部屋は借り手が少ないんです」と、おっしゃっていましたがクルマも同じですね。よい設備ではないでしょうか。

また、厳しい気候の北海道ですから住宅性能に対する入居者の評価は想像以上に大きいようです。

劇的に建物性能が上がった平成15年より前の物件では、例えば昭和の木造などでは「床に水をこぼすと一瞬で凍る」とか「3時間ストーブを掛けても結露するばっかりで室温7℃以上にあがらない」とか、道外の人にはなかなか理解しがたいですが・・・

「ロフトは暖房費があがるので不人気」

「アイスバーンを歩くことを考えると、駅徒歩5分を超えただけで厳しくなってくるし、坂道はさらに」

聞かないとわからないことって多いです。
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空き室は水抜きしておくなんていうのも寒冷地ならではでしょう。

封水破壊(しばらく水を流していないと、排水トラップ内の水が蒸発してしまって下水本管から臭気や害虫が室内に侵入してしまう現象)しているといけないから、水を流しておいてあげようなんていう親切心を発揮してしまうと思います。そうではない地域のみなさんなら。
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ちゃんと対策していますね。

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内側に樹脂製フレームの窓を追加した2重サッシは、断熱だけでなく結露防止や防音上も理想的なので、寒冷地以外でも普及してほしい設備のひとつです。

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石油ファンヒーターもこちらでの標準装備のひとつだそうですが、給油タンクが無いぞ??とあれこれ覗いていたら・・
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壁に埋め込まれたコンセント(?)に差し込まれた、LANケーブルのようなチューブを介し、オイルサーバーから灯油が供給されるんだそうです(使用量は個メーターで管理)。

可燃性の高い液体が、壁から出てくるなんて衝撃的でそのあと何人かの札幌の皆さんに興奮気味にお話ししましたが、地元の方からすればごくごく当たりまえの設備ということで、なぜビックリするのか逆に不思議がられました。

窓から近隣の建物を見わたすと
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札幌特有のV字型屋根(バタフライ屋根)。

雪を屋根上に留めて、熱源で融解させる目的でこの形状になっています。

太い煙突がどの建物からもニョキッと出ていますので、「ペチカ(暖炉兼オーブン)」でもあるの?と聞いたところ、FF(強制給排気)式ではなくFE(強制排気)式の暖房設備を使う場合は、ああいった排気塔が付きますということで。

なぜわざわざFE式?と思い、あとで調べたら強制的に外気を取り込むFF式と違って、温かい室内の空気を燃焼に利用したほうが外気温が低い時でも安定した燃焼を得られるということらしく。

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こちらの建物の屋上に取り付けられた幕板はなにかというと、「雪庇(せっぴ)ガード」。

雪庇とは、屋根に降り積もった雪が一方向から吹く風によって風下方向にできる雪の塊で、放っておくと自重で崩落し、通行人や車両などに大きな被害を与えます(数百キロから数トンクラスにもなりますので)
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雪庇ガードは、風の向きを上に逃がし雪庇ができにくいようにする役目を果たします。
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これも、雪国ならではの設備ですね。

ちなみに、

前週に行った沖縄だと、屋根の上に乗っているのは高架水槽や雨水の貯水槽。
図1
サンゴ礁台地で保水力の低い土壌×勾配が急で距離の短い川×高い人口密度=給水制限が多い・・・ということが理由です。

その土地、その土地にいかないとわからないことって多いですし、不動産投資=賃貸経営は地域性の高い事業ですから、地元に精通した不動産会社の協力を得ることは成功のためには欠かせない条件といえます。

そういった意味でも、IREMやCCIMといった全国のプロフェッショナルが集い共通の知識を学ぶ団体の存在は大きいなと思うのです。
               
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12月 8
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【事業の目的】

 アセットビルドは国際標準の高度な投資手法を空理空論ではなく実務として活用し、クライアントの資産形成を不動産の側面で実現します。同時に、投資分析やコンサル的取組の普及を通じて不動産業界の地位向上と公共の利益を実現します。

【戦略
 
アセットビルドが選択する戦略は「卓越戦略」です。自社の利益よりもクライアントの利益を、自社の独断よりも、クライアントの求めるものと選択の自由をなによりも優先します。

【アセットビルドのクライアント】
・収益不動産の取得・運営・出口までの一貫したサポート及びポートフォリオの組成を必要とするすべての個人投資家・資産家・企業
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【5
つの卓越】

1.権威Authority

知識を振りかざしたり、偉そうにすることは権威ではありません。絶え間ない知識の吸収と、実践へのフィードバック、検証、タイムリーで価値のあるアウトプットという繰り返しによって得られる深い見識が自分自身をプロフェッショナルにならしめるということをアセットビルドは知っています。


2.人格
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「魅は与によって生じ、求によって滅す」。期待される以上の成果を与えること。出し惜しみをしないこと。利他の心と思いやり。世の中への貸越が大きいほど、大きな利子となって帰ってくることをアセットビルドは知っています。


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論理的思考と、それを裏付けるデータが物事の判断には欠かせません。また、その数字の裏には、現実の世界の人の営みがあることも忘れてはなりません。常に、それは本当かと疑いを持って本質を見抜く努力を怠ってはいけないことをアセットビルドは知っています。


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不動産投資家の気持ちは、不動産投資家にしかわからない。大家の気持ちは大家にしかわからない。みずから仮説→実証→検証という実践を重ねたうえで構築されたメソッドの価値をアセットビルドは知っています。


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※IREM(米国不動産管理協会)会員のなかで特に優れた取り組みをした企業に贈られる「REME Awards2016」において、熊本震災での活動が評価され、"会長賞"を受賞しました。
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気温22度の沖縄から、中4日のインターバルで雪の札幌です。

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IREM-JAPANの成功事例発表会。今年度の会場は、札幌京王プラザホテル。

今回は、日本支部が東日本・西日本・九州の3支部に独立し、新たに日本リージョンとして認められたお祝いもかねて、本国から2018年のベン会長も来日しました。
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会の初めに、本国に習って両国の国歌斉唱から始まりましたが、国内のイベント(特に公的なもの)はみんなこれをやった方がいいと思います。
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成功事例発表会は、全国のCPMが仕事で実際に取り組んだ事例を赤裸々に(しくじりの部分も含めて)発表してくださいました。

トップバッターは金沢の高山不動産、高山CPM
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築40年超のスラム化した貸家群を金沢の古民家風戸建賃貸に一体の街並みとして再生した"わくなみロッヂ"の事例を。
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涌波ロッジ (3)
最初の段階から相談を受けて、かかわってきた案件ですから感慨もひとしおです。

次は、秋田で「譲渡型賃貸」(入居者に最終的にタダであげてしまうという戸建賃貸)という手法を生み出した㈱リネシスの森CPM
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そして、最後は地元札幌の投資のイメージをなんとか払拭したいという小関CPM
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どうやら、私が札幌投資否定派ととられているようで、チラチラこちらを見ながら(そして質問を投げかけながら)お話をされていましたが、別にその地域その地域でのやり方があるわけで、完全に否定しているわけではないのですが・・・

ただ、レジメはウケました。
無題
確かに冬は大変そうですが、物件によっては除雪費用を含めた運営費や空室率も悪くなく、投資として十分に成り立つものもたくさんあるということがよくわかりました。

手を出してはいけないのは、
1.賃料が安すぎる(生活保護受給額の3.6万円より下だとニーズとマッチしなくなる)
2.狭すぎる(四季がはっきりしているので荷物が多い)
3.住宅性能が低い(冬の暖房コストと生命の(?)危険)

良さそうなのは、
1.賃料がちゃんと(6~8万円前後)取れて
2.1LDK~2LDKの間取りで
3.住宅性能が劇的に改善された平成16年以降のRC

理由もいろいろ教えていただきましたが、ナルホドと納得です。

札幌で失敗しない物件を探したい方は、IREM-JAPANのホームページから北海道の全CPMを探すことができますので、調べて連絡してみてください。

でも、いろいろ聞けば聞くほどやっぱり東京での投資はラクだなぁと・・・
        
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一級建築士事務所登録 東京都知事 第60622号

一般建設業 東京都知事 許可(般–27)第144769号


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※ご来社の際は、1階総合受付にて入館票を受け取り、直接20階までお越しください。
※土日祝日は、閉館していますので、大丸百貨店側の車寄せに面した夜間通用口自動ドアから入館し、お電話(TEL03-5288-5900)いただければ、お迎えにあがります。


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MNT402メンテナンスとリスク管理
7月1-2日東京、7月12-13東京、7月15-16福岡、7月22-23札幌、7月26-27大阪
MKL405マーケティングとリーシング
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CI102市場分析
9月6-9東京、9月12-15大阪


講演・執筆・取材依頼、随時受け付けています!

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◆アセットビルドの利用方法◆
  物件のご紹介もしていただけるんですか!?」・・・
という声も多かったので、どんな感じで仕事をしているのかということを改めてご紹介させていただくと、

「AM(アセットマネジメント)」=投資家の代理人として資産形成と投資の最適化を補助する・・・ということを突き詰めた会社にしたいと思っています。
管理会社の選定も投資家の立場に立ち、地域や物件ごとの得意・不得意、あるいは取り組み姿勢や特徴を鑑みて、もっとも適していると考えられる会社を選ぶというスタイルが、恐らく投資家にとって利益があるのではないかと。そして、物件の運営に関しても積極的に関わり合うことで、投資価値の向上をはかります。

1.個別コンサル(90分無料)を受けていただき方向性を決めて

2.その方の方針や属性に合った金融機関をピックアップして融資の打診を行い

3.方向性に合った購入物件をご紹介したり、保有物件の売却のお手伝いをしたり(あるいは、建築・リフォームなど)

4.条件交渉や、物件調査、契約手続きを行って

5.融資手続き・登記手続き・引渡し・賃貸契約の引継ぎなどのお手伝いをして

6.PM(賃貸管理)・税理士(確定申告等)・司法書士(法人設立)・弁護士(問題対応)などの協力体制を個別に整え

7.定期的な個別コンサルで、出口戦略の検討や、ポートフォリオ組成など投資のメンテナンスを行っていく・・・

という仕事を提供させていただきます。

普通の不動産会社とまったく同じ仲介手数料で、

高度なコンサルティング技術を、フェアで倫理的な立ち位置で付帯するのにもかかわらず、追加料金(コンサルフィー)はかからないというのが強味。

実務にかかわるスタッフも、建築・売買・賃貸管理の分野で経験を重ね、自らも不動産投資家であるベテラン、PMでしっかりと経験を積んだ若手(親は公務員大家だそうです)、そしてサブリース会社で事業のキモとなる賃料設定を10年間一手に引き受けていた査定のプロ中のプロという最強コンボ。

"アセットビルディング(=資産形成)"からつけた社名は、私たちがめざし、取り組んでいる仕事をよく表していると思います。

良きパートナーを探していた・・・という皆さん、ぜひお気軽にご相談ください。

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<アセットビルドのミッション>
【事業の目的】

 アセットビルドは国際標準の高度な投資手法を空理空論ではなく実務として活用し、クライアントの資産形成を不動産の側面で実現します。同時に、投資分析やコンサル的取組の普及を通じて不動産業界の地位向上と公共の利益を実現します。

【戦略
 
アセットビルドが選択する戦略は「卓越戦略」です。自社の利益よりもクライアントの利益を、自社の独断よりも、クライアントの求めるものと選択の自由をなによりも優先します。

【アセットビルドのクライアント】
・収益不動産の取得・運営・出口までの一貫したサポート及びポートフォリオの組成を必要とするすべての個人投資家・資産家・企業
・コンサル的な業務への取り組みを課題とし、サポートを必要とする全ての不動産会社・建築業者


【5
つの卓越】

1.権威Authority

知識を振りかざしたり、偉そうにすることは権威ではありません。絶え間ない知識の吸収と、実践へのフィードバック、検証、タイムリーで価値のあるアウトプットという繰り返しによって得られる深い見識が自分自身をプロフェッショナルにならしめるということをアセットビルドは知っています。


2.人格
Personality

「魅は与によって生じ、求によって滅す」。期待される以上の成果を与えること。出し惜しみをしないこと。利他の心と思いやり。世の中への貸越が大きいほど、大きな利子となって帰ってくることをアセットビルドは知っています。


3.論理
Logic

論理的思考と、それを裏付けるデータが物事の判断には欠かせません。また、その数字の裏には、現実の世界の人の営みがあることも忘れてはなりません。常に、それは本当かと疑いを持って本質を見抜く努力を怠ってはいけないことをアセットビルドは知っています。


4.情熱
Passion

情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。


5.実践
Practice

不動産投資家の気持ちは、不動産投資家にしかわからない。大家の気持ちは大家にしかわからない。みずから仮説→実証→検証という実践を重ねたうえで構築されたメソッドの価値をアセットビルドは知っています。


REME賞
※IREM(米国不動産管理協会)会員のなかで特に優れた取り組みをした企業に贈られる「REME Awards2016」において、熊本震災での活動が評価され、"会長賞"を受賞しました。
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熊本震災派遣レポート
http://blog.livedoor.jp/inomata104_ab/archives/2016-05-03.html
熊本震災派遣レポート2
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不動産投資の正体 改訂版
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短時間で、不動産投資の本質的なポイントをカンタンに押さえたい方はぜひ(改訂版は、概念図とコラムを大幅追補!)

   
家を建てる人の参考書
マイホームを、建築士(プランニング)・FP(人生設計)・CPM(損得計算)の3つの視点でとらえたい人にはこの一冊。
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プランニングや設備系でよくある失敗、予算組みをするうえで検討しないといけないこと、併用住宅やアパマンといった他の選択肢との比較方法など。一級建築士×ファイナンシャルプランナー×不動産経営管理士だからこそ書けた住宅建築に関する参考書です。 

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*不動産管理協会 (IREM=アイレム)
米国イリノイ州、シカゴに本部を置くプロフェッショナル協会、(社)不動産流通経営協会 (National association of Realtors) の同族団体で、世界中の不動産管理業界のニーズに応えることに貢献しています。1933年の創設以来、本協会は不動産管理業界に影響を与えるさまざまな問題に関する専門教育、称号制度、提唱活動において業界の最前線に立ち、集合住宅および商業スペース双方の不動産業界を手がける唯一のプロフェッショナル不動産管理協会です。

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イブまで丁度1か月となった、11月24日。

CPMの仲間が勤務する会社で企画された新築完成披露会にご招待いただき、埼玉県T市まで見学に行きました。

地主さんから相談を受け、並み居るハウスメーカーの競合に勝ち抜き、3棟まとめて受注したそうですが、ポイントとなったのは企画力。

特に、複数棟を開発するときには街並みを作りこむことができますから、センスと対応力が問われると思います。

南欧の街並みをイメージしたそうですが、
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中庭を囲うような配置と、回廊。
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そして路地
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バラ窓のステンドグラス
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共用部のスタンプコンクリートの使い方や、洋瓦の屋根、

カラフルな窓のフレーム、
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ドア、ポストなどうまくまとめられていると思います。
IMG_4863

忌憚ない意見を・・・ということでしたので、間取りプランや仕様など課題が残る部分を指摘させていただきました。

現場は本当にいろいろなことを教えてくれますので、機会があるたびになるべく訪れるようにしています。

沢山のヒントが転がっていますよ。

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・相続対策と不動産投資を両立させるには?


・相続して空家にしているファミリー物件をどうするか?


(貸すか?売るか?売ったらどうするか?)


・数年前に購入した物件・・出口戦略が知りたい


・いまのポートフォリオを元に、次の一手を教えてほしい。



・不動産投資をスタートしたいがどこから手をつければいいか?


・この物件検討しているが正直どう思うか?


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・空室が埋まる気配のない物件、どうするか?
                             
                             
                            
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2.人格
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3.論理
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4.情熱
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情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。


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不動産投資家の気持ちは、不動産投資家にしかわからない。大家の気持ちは大家にしかわからない。みずから仮説→実証→検証という実践を重ねたうえで構築されたメソッドの価値をアセットビルドは知っています。


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沖縄最終日。出発前の遅い昼食はイカスミ汁定食・・・見た目はあれですが、イカスミのまろみとンジャナ(苦菜)のさわやかさをかつおだしが優しくまとめる絶品のウマさです。
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こちらに来たら、やっぱり牧志第一公設市場2階の食堂街でローカルフードというのは外せないわけで。

午後一番のフライトに間に合うよう、まだお店もちらほらとしか開いていない中、シャッターが開いてすぐに飛び込みました。
 

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そして、イカスミ汁やヒージャ(ヤギ汁)などと違って、全国区の知名度を得ているポピュラーなローカルフードといえば、
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ソーキソバ。
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こちらのお店は、前日のプロパティツアーの途中、連れて行っていただいた本部(もとぶ)の有名店「島豚家」。
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龍神マブヤーのポスターも目を惹く地元のローカル店。

良く見るとダースベイダーならぬジンベイダーというジンベイザメの怪人やガレッジセールゴリさんの姿も。

「マブヤーは決して怪人を殺したりしないで、懲らしめて改心させるんです。ゆいまーる精神を体現していて子供の教育上もイイんですよ。」と、地元CPM。

いいなぁ、沖縄。


「お兄さん、この店良い店だね。あなたもまさにザ・沖縄っていう感じだし」思わず声をかけてしまいました。
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「いえ、ボク県外なんです」

私も沖縄テイストが強い風貌といわれますので人の事は言えませんが、二人揃って・・・まさかの神奈川県民。
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日本料理つきじ植むらで修行し、史上最年少16歳でフグ調理師免許取得してから、寿司・イタリアン・炙り焼き専門店・・・そして最後に辿り着いたのが”沖縄そば”という、なかなかの経歴の持ち主です。

そんな、楽しい寄り道を済ませ向かったのは、現在建築中のコンドホテル「アラ マハイナ」の現地販売所。
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全100世帯の分譲コンドミニアム(完売)+低層のテナント群という構成です。
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敷地の前面を通る国道には、年間480万人を誇る「美ら海水族館」(ここからすぐ近くです)の来場者の90%が通行するという立地。
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視認性もばっちり。手前の建物のテナントにはスタバが決まったそうです。
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こちらの55㎡タイプは、3300~4200万円。

坪単価200~250万ということですから、なかなかの金額だと思います。

オーナーの居住は前提としておらず、自己使用する場合は一泊1万円前後の使用料を支払って利用することになります(一般的な宿泊は3万円台)

75%稼働と仮定して、表面利回り5%。

管理費3万円弱/月と、固定資産税年間18.5万円なので、ネット利回りは3%台半ばという感じです。

想定以上に稼働率がアップしたり、売値が上がれば別かもしれませんが・・・買われている方は、物件を気に入って純粋な投資としてだけで見ているひとではないかと。

ちなみに、近隣の同様のコンドマンションの事例を聞くと新築時に表面利回り5%だったものが、数年して売却するときには7%で取引されたそうで、「やっぱり」と思いましたが、価格は上がっていたそうで。

???

稼働率が想定以上に良かったんだそうで、納得しました。

最後は、F35が轟音をあげて離発着訓練を繰り返す嘉手納基地のほど近く。
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宅地開発が行われている返還軍用地の国道沿いの広大な区画を借地して、重量鉄骨造2階建てのテナントビルを建て、近隣の商業施設に営業を掛けてリーシングした施設。
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今回、プロパティーツアーをセッティングしてくれた地元CPM(夜中に400gのステーキを平らげる方です)のオフィスもこちらにあります。
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沖縄不動産投資の勝利の方程式は、「返還地×借地×商業施設」という感じでしょうか。

とても、勉強になりました。

そのあと、アメリカングラフィティを彷彿とさせるA&Wの大型店に立ち寄り、
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チリチーズカーリーフライ&ルートビア(お代わり自由)といういけないチョイスをして
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やれやれと一息ついたところで、
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30名ほど集まられた地元の不動産業の皆さんの前で、2時間のIREM会員拡大&フォローアップセミナーを。

長い長い、そして楽しい1日でした。

ちなみに、このあとの懇親会もステーキハウスでした(笑)

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 アセットビルドは国際標準の高度な投資手法を空理空論ではなく実務として活用し、クライアントの資産形成を不動産の側面で実現します。同時に、投資分析やコンサル的取組の普及を通じて不動産業界の地位向上と公共の利益を実現します。

【戦略
 
アセットビルドが選択する戦略は「卓越戦略」です。自社の利益よりもクライアントの利益を、自社の独断よりも、クライアントの求めるものと選択の自由をなによりも優先します。

【アセットビルドのクライアント】
・収益不動産の取得・運営・出口までの一貫したサポート及びポートフォリオの組成を必要とするすべての個人投資家・資産家・企業
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【5
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1.権威Authority

知識を振りかざしたり、偉そうにすることは権威ではありません。絶え間ない知識の吸収と、実践へのフィードバック、検証、タイムリーで価値のあるアウトプットという繰り返しによって得られる深い見識が自分自身をプロフェッショナルにならしめるということをアセットビルドは知っています。


2.人格
Personality

「魅は与によって生じ、求によって滅す」。期待される以上の成果を与えること。出し惜しみをしないこと。利他の心と思いやり。世の中への貸越が大きいほど、大きな利子となって帰ってくることをアセットビルドは知っています。


3.論理
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論理的思考と、それを裏付けるデータが物事の判断には欠かせません。また、その数字の裏には、現実の世界の人の営みがあることも忘れてはなりません。常に、それは本当かと疑いを持って本質を見抜く努力を怠ってはいけないことをアセットビルドは知っています。


4.情熱
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情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。


5.実践
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不動産投資家の気持ちは、不動産投資家にしかわからない。大家の気持ちは大家にしかわからない。みずから仮説→実証→検証という実践を重ねたうえで構築されたメソッドの価値をアセットビルドは知っています。


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ステーキ(200g)にパクつく午前零時・・・

「沖縄県民のシメはステーキなんですよぉ」

アテンドしてくれた地元沖縄のCPMは400gをペロッと完食。

「炭水化物じゃないから、翌朝スッキリするんです」という理論に(でも、ライスもついてたな・・・)といぶかりながら迎えた21日の朝、IREM-JAPAN九州支部主催の沖縄プロパティーツアーに参加しました。

今回案内していただいたのは、商業系不動産を3カ所。
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最初の1件目は、那覇空港に降り立つ飛行機を真下から眺めることのできる、航空マニアの聖地「瀬長島」に開発されたホテルと商業テナントの複合施設"ウミカジテラス"。

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豊見城(とみぐすく)市の名前の元になった城がもともとあった島で、戦後米軍に接収され弾薬庫として利用されていました。

その後、市へ返還されたものの市街化調整区域でもあり島民が戻ることもなく、市営球場がぽつんとあるだけの寂しい場所に。

駐車場に車を停めると、どこからともなく野良猫が大量に現れてきましたので、それを楽しみに訪れていた方もいらっしゃるかもしれませんね。
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温泉の付属宿泊施設としてなら許可がおりる・・・ということで2億円の予算をかけて1000mのボーリングをし、43℃の源泉を掘り当てたり、
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斜面を利用して街並みを形成するために、階段状の開発道路で接道要件を満たして建築許可を取ったり、様々なハードルをクリアしてオープンにこぎ着けた施設です。
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市のリゾートアイランド構想に乗せて、国の一括交付金を利用したり、地域住民の突き上げを食わないように社団法人化したりといったことも含め、事業者の並々ならぬ苦労がうかがい知れます。

開設当初は、42あるテナントも空室だらけでお化け屋敷みたいでしたと当時を振り返りながら元イオンの開発担当という経歴をお持ちの施設責任者の方から解説をいただきました。
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それが、いまや100室あるホテル(宿泊料は一人当たりおよそ3万円。年収800万円以上というプロフィールの方が多いそうです)の年間を通じた稼働率が85%、テナントも空き待ち。
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現在隣接地を追加開発中という優等生物件になっています。
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テナントのほとんどは5~8坪の小さなお店。
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ハンモックカフェに
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靴店に
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旭川ラーメンに
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藍染の帆布製品のお店
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扱う商品は様々。個人商店が多いようですが、リーシング上のリスクを減らすために、出店のしやすさに留意した結果だそうで。

契約形態も、坪10万円の最低売上保証に歩合賃料(売上額×10%および2%のパブリシティ費用)という仕組みで出店側にとってもハードルの低い設定になっています。

そして、最も稼ぐテナントはこちら。
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原宿のパンケーキ店「幸せのパンケーキ」。
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月間1500万円の売上をたたき出すそうで・・・

賃料は、180万円/月ということです。

なぜ原宿の店の商品をわざわざ沖縄で?という感じもしますが、乗船客数1500~4000人クラスの客船船で大量にやってくるインバウンドの方々にとって、かの地への訪問は「沖縄県」へ来るわけではなく、「日本」へ来ることを意味すると、言われてみればナルホドと。

47都道府県の名産品を置いたメインテナントも納得できます。

この小さな島に、1年目は70万人、今は200万人の年間来客数を果たした取り組みは驚愕に値すると思います。

また、商業施設投資の可能性や、問題解決のハードルが高ければ高いほど、その先に大きな利益があるという本質的な部分でとても参考になりました。

他の2つの施設については、また別の機会に。

ところで、あの猫たちどこに行っちゃたんだろうな・・・
瀬長島は猫の島 (8)
       
         
         
     
     
     
     
     
    

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一級建築士事務所登録 東京都知事 第60622号

一般建設業 東京都知事 許可(般–27)第144769号


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丸ノ内トラストタワー土日祝日
※ご来社の際は、1階総合受付にて入館票を受け取り、直接20階までお越しください。
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■1月21日(日)個人投資家のための不動産投資戦略2018(東京国際フォーラム)


※社外より委託を受けたセミナーでも、主催者サイドの意向に沿った話や公平性に欠ける話はしませんのでご安心を。

IREM/CCIM公式セミナー
2017年コースの私の担当
MNT402メンテナンスとリスク管理
7月1-2日東京、7月12-13東京、7月15-16福岡、7月22-23札幌、7月26-27大阪
MKL405マーケティングとリーシング
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◆アセットビルドの利用方法◆
  物件のご紹介もしていただけるんですか!?」・・・
という声も多かったので、どんな感じで仕事をしているのかということを改めてご紹介させていただくと、

「AM(アセットマネジメント)」=投資家の代理人として資産形成と投資の最適化を補助する・・・ということを突き詰めた会社にしたいと思っています。
管理会社の選定も投資家の立場に立ち、地域や物件ごとの得意・不得意、あるいは取り組み姿勢や特徴を鑑みて、もっとも適していると考えられる会社を選ぶというスタイルが、恐らく投資家にとって利益があるのではないかと。そして、物件の運営に関しても積極的に関わり合うことで、投資価値の向上をはかります。

1.個別コンサル(90分無料)を受けていただき方向性を決めて

2.その方の方針や属性に合った金融機関をピックアップして融資の打診を行い

3.方向性に合った購入物件をご紹介したり、保有物件の売却のお手伝いをしたり(あるいは、建築・リフォームなど)

4.条件交渉や、物件調査、契約手続きを行って

5.融資手続き・登記手続き・引渡し・賃貸契約の引継ぎなどのお手伝いをして

6.PM(賃貸管理)・税理士(確定申告等)・司法書士(法人設立)・弁護士(問題対応)などの協力体制を個別に整え

7.定期的な個別コンサルで、出口戦略の検討や、ポートフォリオ組成など投資のメンテナンスを行っていく・・・

という仕事を提供させていただきます。

普通の不動産会社とまったく同じ仲介手数料で、

高度なコンサルティング技術を、フェアで倫理的な立ち位置で付帯するのにもかかわらず、追加料金(コンサルフィー)はかからないというのが強味。

実務にかかわるスタッフも、建築・売買・賃貸管理の分野で経験を重ね、自らも不動産投資家であるベテラン、PMでしっかりと経験を積んだ若手(親は公務員大家だそうです)、そしてサブリース会社で事業のキモとなる賃料設定を10年間一手に引き受けていた査定のプロ中のプロという最強コンボ。

"アセットビルディング(=資産形成)"からつけた社名は、私たちがめざし、取り組んでいる仕事をよく表していると思います。

良きパートナーを探していた・・・という皆さん、ぜひお気軽にご相談ください。

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<アセットビルドのミッション>
【事業の目的】

 アセットビルドは国際標準の高度な投資手法を空理空論ではなく実務として活用し、クライアントの資産形成を不動産の側面で実現します。同時に、投資分析やコンサル的取組の普及を通じて不動産業界の地位向上と公共の利益を実現します。

【戦略
 
アセットビルドが選択する戦略は「卓越戦略」です。自社の利益よりもクライアントの利益を、自社の独断よりも、クライアントの求めるものと選択の自由をなによりも優先します。

【アセットビルドのクライアント】
・収益不動産の取得・運営・出口までの一貫したサポート及びポートフォリオの組成を必要とするすべての個人投資家・資産家・企業
・コンサル的な業務への取り組みを課題とし、サポートを必要とする全ての不動産会社・建築業者


【5
つの卓越】

1.権威Authority

知識を振りかざしたり、偉そうにすることは権威ではありません。絶え間ない知識の吸収と、実践へのフィードバック、検証、タイムリーで価値のあるアウトプットという繰り返しによって得られる深い見識が自分自身をプロフェッショナルにならしめるということをアセットビルドは知っています。


2.人格
Personality

「魅は与によって生じ、求によって滅す」。期待される以上の成果を与えること。出し惜しみをしないこと。利他の心と思いやり。世の中への貸越が大きいほど、大きな利子となって帰ってくることをアセットビルドは知っています。


3.論理
Logic

論理的思考と、それを裏付けるデータが物事の判断には欠かせません。また、その数字の裏には、現実の世界の人の営みがあることも忘れてはなりません。常に、それは本当かと疑いを持って本質を見抜く努力を怠ってはいけないことをアセットビルドは知っています。


4.情熱
Passion

情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。


5.実践
Practice

不動産投資家の気持ちは、不動産投資家にしかわからない。大家の気持ちは大家にしかわからない。みずから仮説→実証→検証という実践を重ねたうえで構築されたメソッドの価値をアセットビルドは知っています。


REME賞
※IREM(米国不動産管理協会)会員のなかで特に優れた取り組みをした企業に贈られる「REME Awards2016」において、熊本震災での活動が評価され、"会長賞"を受賞しました。
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熊本震災派遣レポート
http://blog.livedoor.jp/inomata104_ab/archives/2016-05-03.html
熊本震災派遣レポート2
http://blog.livedoor.jp/inomata104_ab/archives/2016-05-04.html

熊本震災派遣レポート3
http://blog.livedoor.jp/inomata104_ab/archives/2016-05-06.html



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全米不動産管理協会日本支部(IREM-JAPAN)ホームページはこちらから。
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*不動産管理協会 (IREM=アイレム)
米国イリノイ州、シカゴに本部を置くプロフェッショナル協会、(社)不動産流通経営協会 (National association of Realtors) の同族団体で、世界中の不動産管理業界のニーズに応えることに貢献しています。1933年の創設以来、本協会は不動産管理業界に影響を与えるさまざまな問題に関する専門教育、称号制度、提唱活動において業界の最前線に立ち、集合住宅および商業スペース双方の不動産業界を手がける唯一のプロフェッショナル不動産管理協会です。

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全米商業用不動産投資顧問協会(CCIM)ホームページはこちらから。
複数の選択肢から最も優れた投資を選びだし、成功に導くプロフェッショナルCCIM。

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教えて不動産王#5前編 
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https://youtu.be/njHQvcJifZk
教えて不動産王#5後編 https://youtu.be/nyAwm7D24sU

教えて不動産王#6前編 https://youtu.be/B6rSEH6aRIo
教えて不動産王#6中編 https://youtu.be/kFtQ5wZIXhI
教えて不動産王#6後編 https://youtu.be/xAYvRlJLBj0

YTCPM(公認不動産経営管理士)PV
IREM(米国不動産管理協会)日本支部
私も出演しているCPM(公認不動産経営管理士)プロモーションビデオはコチラ。http://natsumestudioworks.com/irem/index.html (ユーザー名・パスワードはどちらも「demo」)

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