2018年11月

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ハローキティが脱毛したらマズイことになりそうで・・・。
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金融機関の融資姿勢や融資条件もめまぐるしく変化しています。市場で流通する物件、非公開物件など収益物件情報も分刻みで更新。いまどんな手を打つべきか?どんな手が打てるのか?現状把握と方針策定そして戦略実施のお手伝いをします。

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グローバルスタンダードの投資分析手法を使って投資の姿を丸裸にし、取得・運営・売却、ポートフォリオの組成、バリューアップ、アービトラージ、建替え、買い替え、継続保有などの投資判断を定量化して行うことができる方法を知りたい方はこの本を!「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略”詳細解説版”」(住宅新報社1,800円税別)
不動産投資の出口戦略・組合せ戦略


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図5
図6
図7
ニッキン
各金融機関の業績も丸裸にする18年3-9月期の中間決算が金融期間の業界紙「ニッキン」で公開されていました。

スルガショックが吹き荒れたこの期でしたから、非常に気になります。

こちらはメガバンク。

「中間純利益2期連続増」と大きな見出しが出ていますが、記事を読むと貸倒引当金の戻し金や株売却など本業以外の部分で利益を上げている=利益増は限定的であると解説されています。
ニッキン大手行5グループ中間決算
こちらは、地銀。

「増益は3割の26行、スルガ銀赤字985億円」と見出しにある通り、
「△」マークが目立ちます。増益の前年同期は45%でしたので、厳しい展開です。
ニッキン地域銀中間決算
スルガ後に続々と
金融庁の指導を受けた地銀・信金が現れてどこまで問題が拡大するか見えない状況ですから、様子見をしながら今は嵐が過ぎるのを待つ金融機関がほとんどだと思います(そうではないところも、もちろんあります)。

でも、低金利下で利益を出しづらい環境が変わったわけではありませんので、そのなかで生き残るために金融機関もどうにかしないといけないわけです。


ガンガンアクセルを踏んで融資を伸ばすというスルガ的なスキームが破たんしたいま、
「十分な自己資金を持っていて返済能力に不安がなく、また万一の場合にも債権回収できる余力が認められる」という貸付先への融資は今まで以上に積極的にならざるを得ない・・・ということは大いに予想されます。

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無料個別相談
不動産投資を始めてみたいがどこから手をつければいい?
数年前に取得した物件の出口戦略が知りたい
数年前現在のポートフォリオをもとに次の一手を教えてほしい
検討している物件があるが、正直どう思うか?
売った方がいいか?買った方がいいか?もう少し待った方がいいか?
空家にしている実家や自宅を貸す?売る?そのあとどうする?
空家が埋まる気配がない物件、どうする?
相続対策と不動産投資を両立させるには?
などなど・・・なんでもOKです!バックセールスなし、完全無料の90分。具体的でストレートな回答をお約束します。お気軽にどうぞ。
12月のスケジュール(各回90分)
 1 SAT  ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
 2 SUN ①予約済み②予約済み③15:00-④17:00-
 8 SAT  ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
 9 SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
16 SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
22 SAT  ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
23SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
※12月25日(火)より1月3日(木)の10日間を冬期休暇とさせていただきます。
■ 1月のスケジュール(各回90分)
 5 SAT  ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
 6 SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
11 FRI   ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
12 SAT  ①10:30-
13SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
18 FRI   ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
20SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
25 FRI   ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
26 SAT  ①10:30-②予約済み③予約済み。¥④17:00-
23SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-

個別相談のお申し込みはこちらからどうぞ
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1.お名前
2.ご希望の日程(上記以外の日程ご希望の場合、ご相談に応じます)
3.ご相談内容(わかる範囲で)
以上ご記入のうえメールinfo@asset-b.co.jpをいただくか、上記リンク先より登録をお願いします


資産形成に高品質なコンサルティングを」株式会社アセットビルド
〒100-0005 千代田区丸の内1-8-3 丸の内トラストタワー本館20階
TEL:03(5288)5900 FAX:03(5288)5910 ✉info@asset-b.co.jp
トラストタワー外観
宅地建物取引業    東京都知事(1) 第 98768号
一般不動産投資顧問業 国土交通大臣   第  1234号
一級建築士事務所登録 東京都知事    第 60622号
一般建設業東京都知事 許可(般-27)   第144769号
■平日のご来社
1階総合受付にて入館票を受け取り、Bエレベーターで20階まであがり、正面の”サーブコープ”受付にお越しください。
土日祝日のご来社
大丸百貨店側の車寄せに面した夜間通用口自動ドアから入館しお電話(03-5288-5900)いただければ、お迎えにあがります。
 

講演予定(講演依頼随時受付中)
12/17 MON  「物件が被災したときの投資判断」豊不動産主催(ホテル日航熊本)
  1/12 SAT  「2019年の不動産投資2つのキーワード」JRMA新年会セミナー(飯田橋TKP)
  1/19 
SAT  「電車でGO!下見ツアー」
  2/  2 
SAT   「いまこそ学ぶ不動産投資の基本と応用2019~スルガショックに始まる融資引締め、頻発する自然災害・・・不動産投資の世界に大きなインパクトを与えた2018年。めまぐるしく変わる投資環境を味方に付けるためにいま学ぶべき不動産投資の基本と2019年の不動産投資を成功させるための応用方法を解説します~」東京国際フォーラム

IREM/CCIM公式セミナー
12/5 WED   CCIM台北カンファレンス 
※講演・執筆・取材依頼・出演依頼・・随時受け付けています✉ info@asset-b.co.jp
                                    

アセットビルドの利用方法◆
「AM(アセットマネジメント)」=投資家の代理人として資産形成と投資の最適化を補助する・・・ということを突き詰めるとどうなるかというコンセプトで創業した会社です。
管理会社の選定も投資家の立場に立ち、地域や物件ごとの得意・不得意、あるいは取り組み姿勢や特徴を鑑みて、もっとも適していると考えられる会社を選ぶというスタイルが、恐らく投資家にとって利益があるのではないかと。
そして、物件の運営に関しても積極的に関わり合うことで、投資価値の向上をはかります。

1.個別コンサル(90分無料)を受けていただき方向性を決めて
2.その方の方針や属性に合った金融機関をピックアップして融資の打診を行い
3.方向性に合った購入物件をご紹介したり、保有物件の売却のお手伝いをしたり(あるいは、建築・リフォームなど)
4.条件交渉や、物件調査、契約手続きを行って
5.融資手続き・登記手続き・引渡し・賃貸契約の引継ぎなどのお手伝いをして
6.PM(賃貸管理)・税理士(確定申告等)・司法書士(法人設立)・弁護士(問題対応)などの協力体制を個別に整え
7.定期的な個別コンサルで、出口戦略の検討や、ポートフォリオ組成など投資のメンテナンスを行っていく
・・・という仕事を提供させていただきます。

普通の不動産会社とまったく同じ仲介手数料で、高度なコンサルティング技術を、フェアで倫理的な立ち位置で付帯するのにもかかわらず、追加料金(コンサルフィー)はかからないというのが強味。
実務にかかわるスタッフも、建築・売買・賃貸管理の分野で経験を重ね、自らも不動産投資家であるベテラン、PMでしっかりと経験を積んだ若手(親は公務員大家)、そしてサブリース会社で事業のキモとなる賃料設定を15年間一手に引き受けていた査定のプロ中のプロという最強コンボ。
"アセットビルディング(=資産形成)"からつけた社名は、私たちがめざし、取り組んでいる仕事をよく表していると思います。良きパートナーを探していた・・・という皆さん、ぜひお気軽にご相談ください。
無料個別相談、随時受け付けています! ✉ info@asset-b.co.jp
アセットビルドのミッション
【事業の目的】            

 アセットビルドは国際標準の高度な投資手法を空理空論ではなく実務として活用し、クライアントの資産形成を不動産の側面で実現します。同時に、投資分析やコンサル的取組の普及を通じて不動産業界の地位向上と公共の利益を実現します。 
【戦 略】
 
アセットビルドが選択する戦略は「卓越戦略」です。自社の利益よりもクライアントの利益を、自社の独断よりも、クライアントの求めるものと選択の自由をなによりも優先します。
【アセットビルドのクライアント】
 
・収益不動産の取得・運営・出口までの一貫したサポート及びポートフォリオの組成を必要とするすべての個人投資家・資産家・企業
 
・コンサル的な業務への取り組みを課題とし、サポートを必要とする全ての不動産会社・建築業者

【5つの卓越】

1.権威Authority

知識を振りかざしたり、偉そうにすることは権威ではありません。絶え間ない知識の吸収と、実践へのフィードバック、検証、タイムリーで価値のあるアウトプットという繰り返しによって得られる深い見識が自分自身をプロフェッショナルにならしめるということをアセットビルドは知っています。

2.人格Personality

「魅は与によって生じ、求によって滅す」。期待される以上の成果を与えること。出し惜しみをしないこと。利他の心と思いやり。世の中への貸越が大きいほど、大きな利子となって帰ってくることをアセットビルドは知っています。

3.論理Logic

論理的思考と、それを裏付けるデータが物事の判断には欠かせません。また、その数字の裏には、現実の世界の人の営みがあることも忘れてはなりません。常に、それは本当かと疑いを持って本質を見抜く努力を怠ってはいけないことをアセットビルドは知っています。

4.情熱Passion

情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。

5.実践Practice
不動産投資家の気持ちは不動産投資家にしかわからない。大家の気持ちは大家にしかわからない。自ら仮説・実証・検証という実践を重ねたうえで構築されたメソッドの価値をアセットビルドは知っています。

REME賞
※IREM(米国不動産管理協会)会員のなかで特に優れた取り組みをした企業に贈られる「REME Awards」において、熊本震災での活動が評価され"
2016年会長賞"を受賞しました。 

熊本震災派遣レポート
http://blog.livedoor.jp/inomata104_ab/archives/2016-05-03.html
熊本震災派遣レポート2 
http://blog.livedoor.jp/inomata104_ab/archives/2016-05-04.html

熊本震災派遣レポート3
http://blog.livedoor.jp/inomata104_ab/archives/2016-05-06.html

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不動産投資の出口戦略・組合せ戦略
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不動産投資のルールと構造を深く学びたいかたはぜひ

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複数の選択肢から最も優れた投資を選びだし、成功に導くプロフェッショナルCCIM。
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資産活用・建築企画・不動産仲介・買取・相続対策・事業承継・借地借家のご相談は、こちらへ
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松平記事
借上げ賃料査定一筋15年のプロフェッショナル、松平CPMのコラムが全国賃貸住宅新聞2018年11月26日号の1ページまるまる使って掲載されました。
matudaira
若く見えますが、45歳のベテランです。
ヘッドフォンとディパック&スニーカー姿で東京中を歩き回り、幾多のアパート・マンションを査定し続けた彼ですから、良さそうな物件情報が手元に来た時に「ここどう?」と聞くと、その場で「ここは、駅からこういう坂があってこういった施設があるので意外とリーシングに苦戦します。それから、ここにこういう川があって風向きによっては臭いがするので注意してください。でも間取はこの部分が競争力がありますからそのあたりも踏まえて、1階は〇万〇千円、2階は〇万〇千円で設定しておけばいいと思います。」と答え、ちょっと待ってくださいね・・・と15分後にはより正確なレポートが出来上がってきます。
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図5
図6
図7
tinryou hikaku
賃料設定を10%間違える事はよくあって、それをあまり気にする人も意外と多くはないですが、空室率や運営費を10%改善するのは大変な努力がいります。

満室になるとついつい嬉しくなってしまいますが、実際に貸せる賃料よりも安く貸してしまっているのであれば、それは機会損失であり収益が最大化しているとはいえません。最大賃料で貸して適切な空室率を保持する・・・というのがCPMコースでの解釈です。

そこまで求める?というレベルですが、言っていることは正論です。
イメージは、常に料金を調整しながら収益の最大化をはかるホテルや航空券でしょうか。都内のホテルがどこもいっぱいという時にアパホテルが3万円の宿泊料を設定するというのは経営的にはごくごくまともな判断ということになります。7,000円で満室にしてはいけないということです。


自分が講師をしているCPM(認定不動産経営管理士)の公式セミナーMKL405(マーケティングとリーシング)のなかで、比較分析とのコンペアで妥当な
賃料を設定するというアクティビティがあります。

似たような物件を探して、設備やグレードなどさまざまな要素が当該物件と同様であればいくら賃料が増減するかということで調整していくわけです。

実際は、机上での分析と合わせて現地のリーシング会社へヒアリングしたり、繁忙期や閑散期といった時期による調整も必要です。

駅からの距離といった立地的な差は調整するのが大変なのでこれはあまり相違する比較物件は選択しません。

一日の乗降客が2,000人の駅と20,000人の駅は比較できませんし、人気のある商店街を通ってなら駅徒歩15分でも遠いと感じられないかもしれません。

そのあたりは、経験がものをいうところです。

彼の元には、様々な管理会社のスタッフの方が教えを請いに訪れます。人の良い性格の彼ですから、親切丁寧に対応しています。

価値のある知識はどんどん人に教えたほうがいいと思います。勿体ぶってそのうち古臭くなってからホラッて人に教えても、誰もありがたがってくれません。

教えるためには、それ以上のインプットとブラッシュアップが必要ですから世の中の為になると同時に自分の為になるのです。もちろん会社のためにも。

折角なので、体系化したものを書籍かマニュアルにしたら?と話しています。私も含め熱望しているひとは多いんじゃないかな。
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そして、物件の運営に関しても積極的に関わり合うことで、投資価値の向上をはかります。

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4.条件交渉や、物件調査、契約手続きを行って
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6.PM(賃貸管理)・税理士(確定申告等)・司法書士(法人設立)・弁護士(問題対応)などの協力体制を個別に整え
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【5つの卓越】

1.権威Authority

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論理的思考と、それを裏付けるデータが物事の判断には欠かせません。また、その数字の裏には、現実の世界の人の営みがあることも忘れてはなりません。常に、それは本当かと疑いを持って本質を見抜く努力を怠ってはいけないことをアセットビルドは知っています。

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熊本震災派遣レポート2 
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不動産投資の出口戦略・組合せ戦略


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図5
図6
図7
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駅徒歩1分。日本橋まで10分ちょっとでアクセスできる好立地ですが、共用部がしょぼくて・・・バリューアップ提案をする機会をうかがっていましたので好機到来です。

「カネが無い」「そのうち」と予想通りお歳を召した居住者の面々から
ネガティブ発言が飛び出しましたが、委員会を作って前向きに検討するという結論になり、僭越ながら委員に立候補させていただきました。

せっかく立地がいいのにもったいないです。

特にエントランスホールは、世帯数が多ければ多いほど費用対効果がいいですからこのあたりは絶対にやりたいところです。
BlogPaint
こんな感じのを(
なぜか3カ所も???モザイク部分には、毛筆調のマンション名が大きく掲示されています。トラテープは理事の方が足元が危ないからと貼り、鉢植えもどなたかが・・・)

BlogPaint
奥まった壁に合わせて自動ドアを設置して、手前のガラス部分は壊してポーチ部分を拡張。階段を一段増設して正面からアプローチ。館銘板はアイアンの小さなものをひとつだけ・・・こんな感じにすると良いと思いますと、その場で図解。

早めに、現地入りして共用部のチェックもひととおりしました。
IMG_5771
前回の大規模修繕が14年前という事で、チョーキングも出ています。
IMG_5780
鉄部塗装は5年位のサイクルで塗り替えが必要ですが、こちらも14年間放置。

茶色いレンガタイルの外壁に水色のドア・・・
茶色は赤系・黄系の色ですから、あまり青系を組み合わせることはしません。

こちらは、こげ茶のダイノックシートを提案させていただきました。
ダイノックシート施工例
改修工事は、「安全」と「遵法性」に関わるものは検討するもなにも最優先でやらなければいけません。このあたりは前回の大規模修繕とこれまでの対処で解決済みの様子でしたので、バリューアップに予算をつけても良いのではと。

世帯数がある程度まとまっている区分マンションであれば、各戸の負担もそう多くはありませんので、修繕積立金の不足分を借入で賄っても毎月の管理費・修繕積立金を増額しなくても済みそうです。

増額がらみになると、また4分の3以上の同意というハードルがでてきて面倒です。

仮に、4000万円の工事費で2000万円の修繕積立金が貯まっていて2000万円の融資を
年利0.54%10年返済という条件で住宅支援機構から受けた場合、(マンションすまい・る債の積み立てをしていると0.34%、耐震改修も一緒に行うと0.31~0.11%に都の補助が出て金利0%になります)

https://www.jhf.go.jp/loan/yushi/info/mansionreform/jouken.html

月額返済額は約17万円。50戸程度のマンションであれば戸あたり負担額は3,400円位になりますので、積立金月額が10,000円であればそのうちの一部を返済に充てればいいということで、合意に漕ぎ着ける可能性が高くなります。

逆に言えば、修繕積立金が安すぎる物件の場合は毎月のキャッシュフロー上は魅力を感じても、こういった局面では積立金の増額や一時金の徴収など大きな壁が立ちはだかることを考えておかなければいけません。

大規模修繕をしないまま放っておけば、どんどん建物は痛み深刻な状態を迎えることになります。

これは、一棟ものでも区分でも同じこと。

一棟ものであれば投資家個人の判断でいかようにもできますが、区分はそうはいきません。
でも、積極的に組合の活動に関わっていけば場合によっては価値を上げることだってできます。ご自宅が区分マンションの皆さんもぜひ。


それから、
BlogPaint
「共用部に自転車を置いている人がいます」とか、
BlogPaint
「鉢植えを置いている人がいます」とか、部屋番号を特定して管理組合からの指導・警告を求めました。運営的な要望も本来はできますが、住民同士だとお付き合いもあってなかなか言い出せないことも多いと思います。居住者ではない物件オーナーは正論を吐きやすいですし、それを待っている居住者も少なからずいます。第一、物件の価値を維持し高めることは他ならぬ住民にとっても望むところだと思います。

私欲がなく、正論を吐くニンゲンには誰も逆らえません。遠慮せず、どんどんやっちゃってください。

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不動産投資を始めてみたいがどこから手をつければいい?
数年前に取得した物件の出口戦略が知りたい
数年前現在のポートフォリオをもとに次の一手を教えてほしい
検討している物件があるが、正直どう思うか?
売った方がいいか?買った方がいいか?もう少し待った方がいいか?
空家にしている実家や自宅を貸す?売る?そのあとどうする?
空家が埋まる気配がない物件、どうする?
相続対策と不動産投資を両立させるには?
などなど・・・なんでもOKです!バックセールスなし、完全無料の90分。具体的でストレートな回答をお約束します。お気軽にどうぞ。
11月のスケジュール(各回90分)
30 FRI   ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
12月のスケジュール(各回90分)
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 2 SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
 8 SAT  ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
 9 SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
16 SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
22 SAT  ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
23SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
※12月25日(火)より1月3日(木)の10日間を冬期休暇とさせていただきます。
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13SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
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20SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
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トラストタワー外観
宅地建物取引業    東京都知事(1) 第 98768号
一般不動産投資顧問業 国土交通大臣   第  1234号
一級建築士事務所登録 東京都知事    第 60622号
一般建設業東京都知事 許可(般-27)   第144769号
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12/5 WED   CCIM台北カンファレンス 
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アセットビルドの利用方法◆
「AM(アセットマネジメント)」=投資家の代理人として資産形成と投資の最適化を補助する・・・ということを突き詰めるとどうなるかというコンセプトで創業した会社です。
管理会社の選定も投資家の立場に立ち、地域や物件ごとの得意・不得意、あるいは取り組み姿勢や特徴を鑑みて、もっとも適していると考えられる会社を選ぶというスタイルが、恐らく投資家にとって利益があるのではないかと。
そして、物件の運営に関しても積極的に関わり合うことで、投資価値の向上をはかります。

1.個別コンサル(90分無料)を受けていただき方向性を決めて
2.その方の方針や属性に合った金融機関をピックアップして融資の打診を行い
3.方向性に合った購入物件をご紹介したり、保有物件の売却のお手伝いをしたり(あるいは、建築・リフォームなど)
4.条件交渉や、物件調査、契約手続きを行って
5.融資手続き・登記手続き・引渡し・賃貸契約の引継ぎなどのお手伝いをして
6.PM(賃貸管理)・税理士(確定申告等)・司法書士(法人設立)・弁護士(問題対応)などの協力体制を個別に整え
7.定期的な個別コンサルで、出口戦略の検討や、ポートフォリオ組成など投資のメンテナンスを行っていく
・・・という仕事を提供させていただきます。

普通の不動産会社とまったく同じ仲介手数料で、高度なコンサルティング技術を、フェアで倫理的な立ち位置で付帯するのにもかかわらず、追加料金(コンサルフィー)はかからないというのが強味。
実務にかかわるスタッフも、建築・売買・賃貸管理の分野で経験を重ね、自らも不動産投資家であるベテラン、PMでしっかりと経験を積んだ若手(親は公務員大家)、そしてサブリース会社で事業のキモとなる賃料設定を15年間一手に引き受けていた査定のプロ中のプロという最強コンボ。
"アセットビルディング(=資産形成)"からつけた社名は、私たちがめざし、取り組んでいる仕事をよく表していると思います。良きパートナーを探していた・・・という皆さん、ぜひお気軽にご相談ください。
無料個別相談、随時受け付けています! ✉ info@asset-b.co.jp
アセットビルドのミッション
【事業の目的】            

 アセットビルドは国際標準の高度な投資手法を空理空論ではなく実務として活用し、クライアントの資産形成を不動産の側面で実現します。同時に、投資分析やコンサル的取組の普及を通じて不動産業界の地位向上と公共の利益を実現します。 
【戦 略】
 
アセットビルドが選択する戦略は「卓越戦略」です。自社の利益よりもクライアントの利益を、自社の独断よりも、クライアントの求めるものと選択の自由をなによりも優先します。
【アセットビルドのクライアント】
 
・収益不動産の取得・運営・出口までの一貫したサポート及びポートフォリオの組成を必要とするすべての個人投資家・資産家・企業
 
・コンサル的な業務への取り組みを課題とし、サポートを必要とする全ての不動産会社・建築業者

【5つの卓越】

1.権威Authority

知識を振りかざしたり、偉そうにすることは権威ではありません。絶え間ない知識の吸収と、実践へのフィードバック、検証、タイムリーで価値のあるアウトプットという繰り返しによって得られる深い見識が自分自身をプロフェッショナルにならしめるということをアセットビルドは知っています。

2.人格Personality

「魅は与によって生じ、求によって滅す」。期待される以上の成果を与えること。出し惜しみをしないこと。利他の心と思いやり。世の中への貸越が大きいほど、大きな利子となって帰ってくることをアセットビルドは知っています。

3.論理Logic

論理的思考と、それを裏付けるデータが物事の判断には欠かせません。また、その数字の裏には、現実の世界の人の営みがあることも忘れてはなりません。常に、それは本当かと疑いを持って本質を見抜く努力を怠ってはいけないことをアセットビルドは知っています。

4.情熱Passion

情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。

5.実践Practice
不動産投資家の気持ちは不動産投資家にしかわからない。大家の気持ちは大家にしかわからない。自ら仮説・実証・検証という実践を重ねたうえで構築されたメソッドの価値をアセットビルドは知っています。

REME賞
※IREM(米国不動産管理協会)会員のなかで特に優れた取り組みをした企業に贈られる「REME Awards」において、熊本震災での活動が評価され"
2016年会長賞"を受賞しました。 

熊本震災派遣レポート
http://blog.livedoor.jp/inomata104_ab/archives/2016-05-03.html
熊本震災派遣レポート2 
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”発電もなか”・・・
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図5
図6
図7
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かつては「東洋一の火力発電所」と市民の誇りでもあった東京電力横須賀火力発電所の紅白の煙突と、遠く房総半島の鋸山を望むこの砂浜で育ちました。

老朽化がすすみ(私が生まれる前年にできた代物です)一度廃炉となったあと、東日本震災の際の電力不足を補うため一時期再稼働していましたが、数年前に最新式の石炭火力発電所への建て替えが決定したようです。

久しぶりに前を通ったら、解体工事が大分進んでいました。
IMG_5661
(解体中)
123500aa55dcb65a467780c8627a02d6
(解体前)
横須賀発電所工程表
解体工事に5年(!)、併行して建設工事を進めながら2023年には竣工というスケジュール。結構な大仕事です。

古屋付の土地を購入して建替えしたり、中古アパートを購入して将来的な建て替えを検討する場合には、既存建物や外構・擁壁などの解体工事の問題がついてまわります。

都道府県ごと、あるいは重機が進入できるとか、高低差の有無とか、近隣との間隔とかいった諸条件によって解体工事費用は変わりますが、おおよその予算は、

木造:3~4万円/坪
軽鉄:4~5万円/坪
重鉄・RC:10万円前後/坪

という感じの場合が多いと思います。
都内、あるいは神奈川県内の60坪(20㎡の1Kが10戸程度)の木造2階建てアパートだったら180万円~240万円。これに消費税と整地や樹木の伐採抜根など諸々加わって、250万円~300万円といったところでしょうか。

25坪位の小さな一戸建てであれば100万円もしないでしょう。

RC4階建て、20㎡×20戸=400㎡(約120坪)なら階段室や廊下など共用部を含めると470㎡(約140坪)※になりますので、1400万円+αで1600~1700万円位になると思います。※レンタブル比85%想定

解体工事費の内訳は
1.人件費
2.機械費(重機・ダンプなど)
3.廃材処分費(分別のうえマニュフェスト作成・リサイクル場へ持込み)
4.設備撤去費(電気・ガス・水道)
5.仮設費(養生・敷鉄板など)
6.交通誘導員

こんな場合は思いのほかコストが高くなりますのでご注意を。
・重機やダンプが横付けできず、人力による運搬が多い
・道路が狭く、長時間駐車しての作業ができない
・現場までの道のりで車長の長いトラックが入らず、鉄骨梁などの切断を要する
・敷地と道路の間の低い位置に電線があって重機が使えない
・近隣との距離が近く、工事に繊細さが要求される
・近隣がうるさく、工事できる時間帯に制限がある
・アスベストなどが使われていて湿潤養生が必要
・室内残置物も一緒に処分
・階数が3階建て以上
・地下室、地下車庫、基礎杭などの地中構築物
・その他
技術的な難易度が高い

工期が10日程度長くなる要素があって、
日当2万円の作業員が3人という現場の場合であればそれだけで60万円のコストアップです。

ご参考まで。


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情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。

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不動産投資の出口戦略・組合せ戦略
グローバルスタンダードの投資分析手法を個人の不動産投資に応用すると・・・「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略~詳細解説版~」(住宅新報社)
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金融機関の融資姿勢や融資条件もめまぐるしく変化しています。市場で流通する物件、非公開物件など収益物件情報も分刻みで更新。いまどんな手を打つべきか?どんな手が打てるのか?現状把握と方針策定そして戦略実施のお手伝いをします。

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不動産投資の出口戦略・組合せ戦略


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最近地元にできたばかりの農家の土蔵を改修したカフェ「リバイバル」。
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看板代わりのトライアンフTRとマツダ・キャロルとシトロエン・メアリ(かな?)。

店内には模型やナンバープレート、グリルにエンブレムなど女性オーナーのコレクションがセンス良く飾られた旧車マニアが集うカフェです。
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本日手に取ったカーグラフィック1976年(昭和51年)1月号の特集記事は東京モーターショー
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セド/グロにケンメリスカイライン(写真は4ドアの1600/1800・・・フロントが2000よりも短い、今となってはレアモデルです)。

自分が初めて買ったクルマも昭和49年式のケンメリ4ドアセダンでした。横須賀市民にとっては追浜にテストコースと工場がある日産はとても身近なのです。

いつのまにか、提携というかルノーの子会社みたいになってしまって今回の報道でいろいろ聞いているとなんだか植民地にされてしまった印象です。ルノーの利益の50%は日産からって・・・

しかし、あのゴーン氏が・・・とは誰もが思ったことでしょう。

正義・倫理・断行というイメージが強かっただけに、がっかり感が強いというか。

諫言を呈してくれる部下はいなかったのか、それともそういった人は退けて裸の王様になってしまったのか。

企業の大小にかかわらずよくある事と言えばよくあるとも言えますが、経営者としては他山の石として肝に銘ずるべきことと思います。

でないと、逮捕まではされなくても優秀な社員がどんどん去っていくことになります。

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ところで所得を多く見せる問題の方ですが、「こんなのがありましたよ」と、うちのT内君が雑誌の記事を送ってきてくれました。
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スルガ×スマートデイズ
西京銀行×TATERU
西日本シティバンク×シノケン
そして信金の雄西武信金にシブ銀と揶揄されたこともあるあの静岡銀行まで。

この問題、どこまでも広がりそうです。

I上君のブログ(アセットビルド・スタッフブログ参照)にもありますが、融資が厳しくなったことによってか、ここ最近売れ残り物件が目立つようになってきました。

優良物件は相変わらずすぐに売れてしまいますが、そうでもない物件はそうでもなく。

不正に融資を引いて物件を買って行った投資家や業者が市場からふるい落とされたいま、これ投資家さんに紹介してもらえませんか?という問い合わせがかなり入ってきています。

マジメにやってきて良かったです。

全部とはいいませんが、価格次第では良さそうなものもいくつか混じっているようなので融資が組める投資家の方にとってはチャンスだと思います。


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11月のスケジュール(各回90分)
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資産形成に高品質なコンサルティングを」株式会社アセットビルド
〒100-0005 千代田区丸の内1-8-3 丸の内トラストタワー本館20階
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宅地建物取引業    東京都知事(1) 第 98768号
一般不動産投資顧問業 国土交通大臣   第  1234号
一級建築士事務所登録 東京都知事    第 60622号
一般建設業東京都知事 許可(般-27)   第144769号
■平日のご来社
1階総合受付にて入館票を受け取り、Bエレベーターで20階まであがり、正面の”サーブコープ”受付にお越しください。
土日祝日のご来社
大丸百貨店側の車寄せに面した夜間通用口自動ドアから入館しお電話(03-5288-5900)いただければ、お迎えにあがります。
 

講演予定(講演依頼随時受付中)
12/17 MON  「物件が被災したときの投資判断」豊不動産主催(ホテル日航熊本)
  1/12 SAT  「2019年の不動産投資2つのキーワード」JRMA新年会セミナー(飯田橋TKP)
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IREM/CCIM公式セミナー
12/5 WED   CCIM台北カンファレンス 
※講演・執筆・取材依頼・出演依頼・・随時受け付けています✉ info@asset-b.co.jp
                                    

アセットビルドの利用方法◆
「AM(アセットマネジメント)」=投資家の代理人として資産形成と投資の最適化を補助する・・・ということを突き詰めるとどうなるかというコンセプトで創業した会社です。
管理会社の選定も投資家の立場に立ち、地域や物件ごとの得意・不得意、あるいは取り組み姿勢や特徴を鑑みて、もっとも適していると考えられる会社を選ぶというスタイルが、恐らく投資家にとって利益があるのではないかと。
そして、物件の運営に関しても積極的に関わり合うことで、投資価値の向上をはかります。

1.個別コンサル(90分無料)を受けていただき方向性を決めて
2.その方の方針や属性に合った金融機関をピックアップして融資の打診を行い
3.方向性に合った購入物件をご紹介したり、保有物件の売却のお手伝いをしたり(あるいは、建築・リフォームなど)
4.条件交渉や、物件調査、契約手続きを行って
5.融資手続き・登記手続き・引渡し・賃貸契約の引継ぎなどのお手伝いをして
6.PM(賃貸管理)・税理士(確定申告等)・司法書士(法人設立)・弁護士(問題対応)などの協力体制を個別に整え
7.定期的な個別コンサルで、出口戦略の検討や、ポートフォリオ組成など投資のメンテナンスを行っていく
・・・という仕事を提供させていただきます。

普通の不動産会社とまったく同じ仲介手数料で、高度なコンサルティング技術を、フェアで倫理的な立ち位置で付帯するのにもかかわらず、追加料金(コンサルフィー)はかからないというのが強味。
実務にかかわるスタッフも、建築・売買・賃貸管理の分野で経験を重ね、自らも不動産投資家であるベテラン、PMでしっかりと経験を積んだ若手(親は公務員大家)、そしてサブリース会社で事業のキモとなる賃料設定を15年間一手に引き受けていた査定のプロ中のプロという最強コンボ。
"アセットビルディング(=資産形成)"からつけた社名は、私たちがめざし、取り組んでいる仕事をよく表していると思います。良きパートナーを探していた・・・という皆さん、ぜひお気軽にご相談ください。
無料個別相談、随時受け付けています! ✉ info@asset-b.co.jp
アセットビルドのミッション
【事業の目的】            

 アセットビルドは国際標準の高度な投資手法を空理空論ではなく実務として活用し、クライアントの資産形成を不動産の側面で実現します。同時に、投資分析やコンサル的取組の普及を通じて不動産業界の地位向上と公共の利益を実現します。 
【戦 略】
 
アセットビルドが選択する戦略は「卓越戦略」です。自社の利益よりもクライアントの利益を、自社の独断よりも、クライアントの求めるものと選択の自由をなによりも優先します。
【アセットビルドのクライアント】
 
・収益不動産の取得・運営・出口までの一貫したサポート及びポートフォリオの組成を必要とするすべての個人投資家・資産家・企業
 
・コンサル的な業務への取り組みを課題とし、サポートを必要とする全ての不動産会社・建築業者

【5つの卓越】

1.権威Authority

知識を振りかざしたり、偉そうにすることは権威ではありません。絶え間ない知識の吸収と、実践へのフィードバック、検証、タイムリーで価値のあるアウトプットという繰り返しによって得られる深い見識が自分自身をプロフェッショナルにならしめるということをアセットビルドは知っています。

2.人格Personality

「魅は与によって生じ、求によって滅す」。期待される以上の成果を与えること。出し惜しみをしないこと。利他の心と思いやり。世の中への貸越が大きいほど、大きな利子となって帰ってくることをアセットビルドは知っています。

3.論理Logic

論理的思考と、それを裏付けるデータが物事の判断には欠かせません。また、その数字の裏には、現実の世界の人の営みがあることも忘れてはなりません。常に、それは本当かと疑いを持って本質を見抜く努力を怠ってはいけないことをアセットビルドは知っています。

4.情熱Passion

情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。

5.実践Practice
不動産投資家の気持ちは不動産投資家にしかわからない。大家の気持ちは大家にしかわからない。自ら仮説・実証・検証という実践を重ねたうえで構築されたメソッドの価値をアセットビルドは知っています。

REME賞
※IREM(米国不動産管理協会)会員のなかで特に優れた取り組みをした企業に贈られる「REME Awards」において、熊本震災での活動が評価され"
2016年会長賞"を受賞しました。 

熊本震災派遣レポート
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熊本震災派遣レポート2 
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