不動産投資サバイバル
週刊東洋経済の最新号は「~大空室時代が来る~不動産投資サバイバル」・・・34ページにわたる特集になっていますが、どんなことが書いてあるのか気になる投資家の方は多いと思います。

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図1
最初はスマートデイズの話から、2015年の相続増税対策と、2016年からの金融緩和でブーム化したという需要サイドの経緯の話、2012年から貸家着工統計2017年にかけて増加し、一転減速に転じた供給サイドの経過、そして空室率が神奈川県で40%近く、23区でも35%近くと大変な状態になっているという警鐘を鳴らしています。

・・・やっぱり㈱タスさんの「空室率TVI」をもとに記事を書いているのか。

何度かブログで取り上げたことがありますが、この空室率の計算方法には致命的な欠点があります。
一般的な空室率
一般的な空室率の計算(総務省統計局住宅土地統計調査を元にしたHOME’Sの空室率や、管理物件のデータを元にした財団法人日本賃貸住宅管理協会の短観など)は、市場にある賃貸住宅の総数と空室の数で空室率を算出します。

空室率TVIはアットホームで募集中の=つまり、空室がある物件のみを対象として分母と分子を算出します。

すると、どういう現象が起こるかというと・・・
空室率TVI
空室が埋まると、空室率が上がる!?

もっとも、一般的な空室率の計算も厳密にみれば正しくはありません。
稼働空室率
調査した時点によって空室率がまったく変わりますから。

正確な計算方法は、
空室率計算
これが、第一ボタンです。

つぎに「潮目が変わった不動産投資」として、やはり空室率TVIを元にしたヒートマップが作られていて、大学移転直撃の多摩市がワースト1位なんていうことが書かれています(これは確かにそうかも)

でも、例えば8位の川崎市川崎区56.23%という数字も、総務省統計局の数字で計算すると15.5%、先ほどのような居住期間と空室期間で計算した唯一のデータであるIREM-JAPANの全国賃貸住宅実態調査では1.58%(川崎市・単身用でIREMメンバーレベルのきちんとした管理を行っている物件という前提ですが)と、こんな感じの差が出ます。

そして、「郊外から都心への人口移動」「駅からの距離で競争力が決まる」「空室率の低いエリアは利回りも低い(アタリマエ?)」といった話が。

さらに、「不動産投資の落とし穴」として、かぼちゃの馬車スキームや、レオパレス、大東建託のサブリースちゃぶ台返し問題を解説。

最後に、「負けない不動産投資の常識」として、リノベやステージング、地域のインフラ、建物や管理状態のチェックなどについて紹介されています。

普段から情報収集に余念のない皆さんにとっては目新しい話は特には無いかもしれませんが、なかなか読み応えのある特集です。

機会があればぜひ。

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4月20日(金)13:30~16:30横浜STビル6階
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6月11日(月)13:30~15:15ロームシアター京都
「新図解不動産投資超入門」(全日不動産協会京都府本部主催)

■IREM-JAPAN公式セミナー
6月30日(土)~7月1日(日)MNT402メンテナンスとリスク管理(東京会場)
7月10日(火)~7月11日(水)MNT402メンテナンスとリスク管理(東京会場)
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アセットビルドの利用方法
「AM(アセットマネジメント)」=投資家の代理人として資産形成と投資の最適化を補助する・・・ということを突き詰めた会社にしたいと思っています。
管理会社の選定も投資家の立場に立ち、地域や物件ごとの得意・不得意、あるいは取り組み姿勢や特徴を鑑みて、もっとも適していると考えられる会社を選ぶというスタイルが、恐らく投資家にとって利益があるのではないかと。
そして、物件の運営に関しても積極的に関わり合うことで、投資価値の向上をはかります。

1.個別コンサル(90分無料)を受けていただき方向性を決めて
2.その方の方針や属性に合った金融機関をピックアップして融資の打診を行い
3.方向性に合った購入物件をご紹介したり、保有物件の売却のお手伝いをしたり(あるいは、建築・リフォームなど)
4.条件交渉や、物件調査、契約手続きを行って
5.融資手続き・登記手続き・引渡し・賃貸契約の引継ぎなどのお手伝いをして
6.PM(賃貸管理)・税理士(確定申告等)・司法書士(法人設立)・弁護士(問題対応)などの協力体制を個別に整え
7.定期的な個別コンサルで、出口戦略の検討や、ポートフォリオ組成など投資のメンテナンスを行っていく
・・・という仕事を提供させていただきます。

普通の不動産会社とまったく同じ仲介手数料で、高度なコンサルティング技術を、フェアで倫理的な立ち位置で付帯するのにもかかわらず、追加料金(コンサルフィー)はかからないというのが強味。
実務にかかわるスタッフも、建築・売買・賃貸管理の分野で経験を重ね、自らも不動産投資家であるベテラン、PMでしっかりと経験を積んだ若手(親は公務員大家)、そしてサブリース会社で事業のキモとなる賃料設定を10年間一手に引き受けていた査定のプロ中のプロという最強コンボ。
"アセットビルディング(=資産形成)"からつけた社名は、私たちがめざし、取り組んでいる仕事をよく表していると思います。良きパートナーを探していた・・・という皆さん、ぜひお気軽にご相談ください。

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・収益不動産の取得・運営・出口までの一貫したサポート及びポートフォリオの組成を必要とするすべての個人投資家・資産家・企業

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「魅は与によって生じ、求によって滅す」。期待される以上の成果を与えること。出し惜しみをしないこと。利他の心と思いやり。世の中への貸越が大きいほど、大きな利子となって帰ってくることをアセットビルドは知っています。

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情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。

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不動産投資家の気持ちは、不動産投資家にしかわからない。大家の気持ちは大家にしかわからない。みずから仮説→実証→検証という実践を重ねたうえで構築されたメソッドの価値をアセットビルドは知っています。

REME賞
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