フラット35悪用
住宅ローンで不動産投資・・・この手口にもメスが入ったようで。
「不正を確認すれば全額返済」だそうです。
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金融機関の融資姿勢や融資条件もめまぐるしく変化しています。市場で流通する物件、非公開物件など収益物件情報も分刻みで更新。いまどんな手を打つべきか?どんな手が打てるのか?現状把握と方針策定そして戦略実施のお手伝いをします。

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不動産投資の出口戦略・組合せ戦略


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図5
図6
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フラット35
金融機関が融資した債権を住宅金融支援機構が買い取り、証券化によって機関投資家から得た長期資金を金融機関へ供給する「買取型」、金融機関が機構の「住宅融資保険」を設定したうえで融資し、住宅ローン債権の受益権を機構を通じて転売する「保証型」。前者では物件価格の90%、後者では100%(=フルローン)が可能です。

もちろん、「住宅」ローンですから購入した住宅を貸して賃料を得るというのは対象外であり、バレたら全額返済・・というのが今回の記事なわけです。

記事を読むと、この手口に乗った(利用した?)人はどんなひとかというと、
(1)年齢:20代~30代前半(35年融資を組むためには、完済時年齢の縛りがありますから若い人である必要があります)
(2)年収:300万円前後(住宅ローンの規定では、返済比率35%以内というのが多いので300万円あれば2700万円程度の融資を組むことができます)
(3)物件:2~3000万円の区分ファミリーマンション(金額は年収との兼ね合い、区分はフラット35を受けるために必要な「適合証明」が取れる物件が多いからということからでしょう)
(4)その他:200万円前後の借金があって困っている人

保証人も不要で、審査が甘くて、低金利で長期間の融資を使って、いまある借金が帳消しにできてしかも不動産も手に入る!

関わった不動産業者がどういった提案をしたかは想像に難くありません。

ファミリータイプの区分は、物件価格に対する賃料が思ったほど取れませんので、利回りで考えるとあまりいい投資にはならない場合が多いです。さらに、区分は修繕積立金や建物の固定資産税など運営費が高めになりますので、
一棟ものであれば家賃収入に対して15~17%程度の首都圏でも25%~30%程度になる場合が多いと思います。

投資として成り立つとすれば、それに気づかず貸しに出したものの、意外とキャッシュフローがでないため、精神的・経済的負担が重く売りに出した物件を、実需価格よりも低い金額で購入し、入居者が退出した後に売却するという「アービトラージ」的な投資でしょうか。

ただし、日本の法律では入居者の住む権利は非常に強いですから、定期借家契約でない限り退出時期が読めないという欠点もあります。


物件購入代金2500万円と200万円の購入経費、そして200万円の諸々の借金を返済、それから100万円のお小遣いを欲しくて、売買契約書を3000万円に偽造して年利1.7%35年返済でフラット35の融資を引っ張った年収330万円の若者が月額10万円でその物件を貸していたとすれば、

 年間家賃収入  120万円
-空室損5%(仮)  6万円 
-運営費25%(仮)30万円
=営業純利益    84万円
-ローン返済   114万円
=税引き後CF    ▲30万円

課税所得もマイナスになりますので、所得税還付も考えられますが、そもそも年収330万円であれば、所得税・住民税は年間20~30万円程度しか払っていないはずですから節税効果も大したことはありません。

一応、計算してみると・・・
建物割合60%・築年数25年と試算すると、減価償却は年間55万円、金利負担は年間50万円で土地分4割相当の20万円は赤字の場合は不算入、青色申告控除も赤字の場合は不算入となれば、営業純利益84万円-減価償却55万円-建物分の金利30万円=▲1万円。

年収330万円の場合は、給与所得控除が30%+18万円=117万円、基礎控除が38万円。独身で配偶者がいないか、いても共稼ぎで扶養に入っていなければ、課税所得は175万円。

税率は、所得税5%・住民税10%なのでほかの控除がなければ税額は約26万円、▲1万円に対する節税効果は1500円・・・

でも、目先の200万円の借金の返済に追い立てられていたらその返済が毎月2万5千円(年間30万円)を超えていたら「助かった!」と飛びつくのでしょう。

ちなみに、
全額返済を求められて売却という場合には、2500万円で購入した物件も仮に表面利回り10%が相場であれば、年間家賃収入120万円÷10%=1200万円でしか売れないということです。
どうしても買った時の値段、2500万円で売りたいということであれば、120万円÷2500万円=表面利回り4.8%で買ってくれる投資家を探す必要があります。借金を帳消しにできる3000万円で売りたいなら4.0%です。

仮に、入居者がすぐに出ていってくれたら2500万円では売れるかもしれませんが、500万円の差額はどこかで用立てしないといけません。

もちろん、運営費24万円(賃貸管理費が不要になりますので、貸した場合よりもその分少なくなります)とローン返済114万円の合計138万円(月額11万5千円)を負担して自分で住むという選択肢もありますが、年収300万円であれば居住費の負担が収入の46%(!!)になりますので、やっていけないと思います。
借金取り纏めのためにマイホーム
住宅ローンで買った物件を賃貸に回し・・・という事をしないまでも、「マイホームを購入して、多めに借りた住宅ローンで、いまある借金をまとめちゃいましょう♪」という業者もよく見かけますが、大丈夫かなぁ・・・

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17 FRI   ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
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19 SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
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21FRI   ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
22SAT  ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
23SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
28FRI   ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
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講演予定(講演依頼随時受付中)
  5/9THU大阪「CCIMイントロダクション」~CCIMになると何ができるか?
  5/11SAT 東京満員御礼「2019年不動産投資の傾向と対策」井上&猪俣2部セミナー  
  5/14TUE熊本 「CCIMイントロダクション」~CCIMになると何ができるか?~

  5/18SAT東京  「電車でGO!下見ツアー」 

  7/ 5FRI東京「サブリースに関するパネルディスカッション」JPMC日本管理センター主催

10/19SAT富山 「内容未定」富山県富山市
11/18MON東京 「BUKKENセミナー」※不動産業・士業の勉強会
「2019年の不動産投資」
〜融資引締め・利回り上昇局面で打つべき手〜。
2時間にわたるセミナーのフル動画を視聴しやすいチャプター編集済みのWebコンテンツとして㈱アセットビルド公式HPにて販売予定です。お楽しみに!

IREM/CCIM公式セミナー
7/23-24 IREM MNT402(メンテナンスとリスク管理)東京会場 
7/30-31 IREM MNT402(メンテナンスとリスク管理)札幌会場 
8/  6-  9 CCIM CI102 市場分析
8/20-21 IREM MKL405(マーケティングとリーシング)東京会場
8/27-28 IREM MKL405(マーケティングとリーシング)北陸会場

※講演・執筆・取材依頼・出演依頼・・随時受け付けています✉ info@asset-b.co.jp
Youtube楽待動画(天井)                                    

アセットビルドの利用方法◆
「AM(アセットマネジメント)」=投資家の代理人として資産形成と投資の最適化を補助する・・・ということを突き詰めるとどうなるかというコンセプトで創業した会社です。
管理会社の選定も投資家の立場に立ち、地域や物件ごとの得意・不得意、あるいは取り組み姿勢や特徴を鑑みて、もっとも適していると考えられる会社を選ぶというスタイルが、恐らく投資家にとって利益があるのではないかと。
そして、物件の運営に関しても積極的に関わり合うことで、投資価値の向上をはかります。

1.個別コンサル(90分無料)を受けていただき方向性を決めて
2.その方の方針や属性に合った金融機関をピックアップして融資の打診を行い
3.方向性に合った購入物件をご紹介したり、保有物件の売却のお手伝いをしたり(あるいは、建築・リフォームなど)
4.条件交渉や、物件調査、契約手続きを行って
5.融資手続き・登記手続き・引渡し・賃貸契約の引継ぎなどのお手伝いをして
6.PM(賃貸管理)・税理士(確定申告等)・司法書士(法人設立)・弁護士(問題対応)などの協力体制を個別に整え
7.定期的な個別コンサルで、出口戦略の検討や、ポートフォリオ組成など投資のメンテナンスを行っていく
・・・という仕事を提供させていただきます。

普通の不動産会社とまったく同じ仲介手数料で、高度なコンサルティング技術を、フェアで倫理的な立ち位置で付帯するのにもかかわらず、追加料金(コンサルフィー)はかからないというのが強味。
実務にかかわるスタッフも、建築・売買・賃貸管理の分野で経験を重ね、自らも不動産投資家であるベテラン、PMでしっかりと経験を積んだ若手(親は公務員大家)、そしてサブリース会社で事業のキモとなる賃料設定を15年間一手に引き受けていた査定のプロ中のプロという最強コンボ。
"アセットビルディング(=資産形成)"からつけた社名は、私たちがめざし、取り組んでいる仕事をよく表していると思います。良きパートナーを探していた・・・という皆さん、ぜひお気軽にご相談ください。
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アセットビルドのミッション
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 アセットビルドは国際標準の高度な投資手法を空理空論ではなく実務として活用し、クライアントの資産形成を不動産の側面で実現します。同時に、投資分析やコンサル的取組の普及を通じて不動産業界の地位向上と公共の利益を実現します。 
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・収益不動産の取得・運営・出口までの一貫したサポート及びポートフォリオの組成を必要とするすべての個人投資家・資産家・企業
 
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「魅は与によって生じ、求によって滅す」。期待される以上の成果を与えること。出し惜しみをしないこと。利他の心と思いやり。世の中への貸越が大きいほど、大きな利子となって帰ってくることをアセットビルドは知っています。

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