IMG_0168
「神田松五郎」・・・泣かせます。
浪曲っていいな。
↓ブログランキング参加中!投票箱をポチッと一票
CTR3O09U

金融機関の融資姿勢や融資条件もめまぐるしく変化しています。市場で流通する物件、非公開物件など収益物件情報も分刻みで更新。いまどんな手を打つべきか?どんな手が打てるのか?現状把握と方針策定そして戦略実施のお手伝いをします。

初回無料個別相談受付中!「猪俣に直接相談したい」という方はぜひご利用ください。
※お申し込みはアセットビルドホームページからどうぞ。

個別相談申込
※2回目以降の個別相談無料という特典のほか、様々な資料やフォームの配布、ブログで書けない情報のアップや少人数制セミナーの優先募集など、月々1,000円で参加できる「アセットビルド会員(Club-ab)」の会員登録もこちらからどうぞ。

グローバルスタンダードの投資分析手法を使って投資の姿を丸裸にし、取得・運営・売却、ポートフォリオの組成、バリューアップ、アービトラージ、建替え、買い替え、継続保有などの投資判断を定量化して行うことができる方法を知りたい方はこの本を!「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略”詳細解説版”」(住宅新報社1,800円税別)
不動産投資の出口戦略・組合せ戦略


全員がプロフェッショナル。アセットビルド・スタッフブログはこちら
図5
図6
図7
IMG_0166
70万人が就労する巨大工業地帯「京浜」。その全員が生産年齢人口でなおかつ通勤圏内に住まいを構える・・・という市場なんだよなぁと改めて実感する羽田上空から、1時間45分のフライトの熊本で本日は講演です。
IMG_0173
熊本上空から見る景色は、
IMG_1615
3年前に多くの建物を覆っていたブルーシートはすっかり見かけなくなり、復興の力強さを感じさせます。
IMG_0172
空港まで迎えに来てくれた地元のCCIM/CPMに最近の熊本市場を聞くと、
・震災特需は終了、空室率は震災前のレベルに戻ってしまった
・ただ、当時の活況が忘れられず、「なぜ空室が決まらないんだ」とクレームを言ってくるオーナーが多い
・売買市場は、表面利回り8~9%の物件がよく取引されている
・営業純利益÷総投資額=FCRはおよそ6%程度

ということだそうです。

23区内の好条件物件でも表面利回り7%台(FCR5~5.2%程度)のものが時々ありますので、都心:地方のスプレッドは熊本に限らず意外と小さいんだよなぁと、あちこちで話を聞くたびに感じます。

ところで、今朝の日経朝刊に「老朽インフラと戦う1」という連載記事が掲載されていました。
IMG_0157
震災などによる水道管の破断というわけではなく、北海道積丹半島の人口3000人の古平町(典型的な人口減少・過疎化エリアだと思います)では、
年間数千万かかる老朽化水道配管の更新だけで手いっぱいで、億円単位の予算が必要な浄化槽の更新にはなかなか手が出せずにいたところ、やっぱり壊れていきなりの断水・・・ということで。

復旧に9日間かかったそうですが、その間住民の皆さんや企業は大変だったと思います。

これは、なにも自治体だけの問題ではなく、収益物件をもっているオーナーにとっても無関係な話ではありません。

給排水管、揚水ポンプ、給湯器、エレベーター・・・室内の設備、外壁や防水だけでなく居住者やテナントの日常を支えるインフラは当然、時間の経過とともに老朽化していきますから、定期的にメンテナンスや交換が必要になってきます。

そして、その予算を捻出するのはオーナーであり、その多くはオーナーが持っているその物件からの収益から充当されるわけです。

建物内の給排水管の更新は、少なくとも各居室への引込みと室内だけでも一戸あたり20万円はかかります(規模にもよりますが、マンション一棟丸ごととなれば数百万円単位の話になります)。揚水ポンプの交換は50万円前後、エレベーターは6階建て程度で1500万円前後といったところでしょうか。

全交換などコストがかかる事態に陥る前に、例えば水道管であれば管内を研磨剤の高圧噴射で錆の除去を行ったうえで樹脂コーティングをするといった、症状が進む前であればできる予防的な工事を行っておくことは、結果的にコストダウンになるという
「予防メンテ」という考え方がありますが、実際にやっている人は少ないでしょう。

特に、賃料単価があまり取れない地域や物件であれば余計に。

こういった維持管理コストを賃料単価5000円(40㎡の2DK で6万円)の物件で負担するのか、賃料単価10000円(20㎡の1K で6万円)の物件で負担するのかといえば、前者の方が負担が倍になるわけで。

更に、築年数の古い・新しいの違いによっても、遠からずその日が来るのか、大分先の話になるのかといったこともあります。

単純な表面利回り以外に「維持管理コスト」については意外と触れられることが少ないと思いますが、財務分析をするときにも避けては通れない話であるということをぜひ知っていただければと思います。

自治体の場合は?

富山県が行っている(インフラ維持を含めた)行政コストを下げるためのコンパクトシティ化計画、あるいは中田元横浜市長が取り組んでいた「ごみ分別」の徹底による老朽焼却所の閉鎖や、老朽水道管を一気に最新のフレキシブル管へ更新・・といった取り組みに答えがあると思います。

ブログランキング参加中。投票箱をポチッとお願いします↓↓↓

CTR3O09U
初回無料個別相談受付中!「猪俣に直接相談したい」という方はぜひご利用ください。
※お申し込みはアセットビルドホームページからどうぞ。https://asset-b.com/
無料個別相談
不動産投資を始めてみたいがどこから手をつければいい?
数年前に取得した物件の出口戦略が知りたい
数年前現在のポートフォリオをもとに次の一手を教えてほしい
検討している物件があるが、正直どう思うか?
売った方がいいか?買った方がいいか?もう少し待った方がいいか?
空家にしている実家や自宅を貸す?売る?そのあとどうする?
空家が埋まる気配がない物件、どうする?
相続対策と不動産投資を両立させるには?
などなど・・・なんでもOKです!バックセールスなし、完全無料の90分。具体的でストレートな回答をお約束します。お気軽にどうぞ。
 5月のスケジュール(各回90分)
17 FRI   ①予約済み②13:00-③予約済み④17:00-
18 SAT  10:30-②③④電車でGO!
19 SUN ①予約済み②予約済み③15:00-④17:00-
24 FRI   ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
25 SAT  ①10:30-②予約済み③15:00-④予約済み
26 SUN ①10:30-②予約済み③15:00-④17:00-
 6月のスケジュール(各回90分)
 1 SAT  ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
 2 SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
 7 FRI   ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
 8 SAT  ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
 9 SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
14 FRI   ①10:30-②予約済み③15:00-④17:00-
15 SAT  ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
16 SUN ①10:30-②③④電車でGO!
21FRI   ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
22SAT  ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
23SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
28FRI   ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
29SAT  ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
30SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
7月のスケジュール(各回90分)
 6 SAT  ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
 7 SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
 12 FRI   ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
 14 SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
 19 FRI   ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
 20 SAT  ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
 21 SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
 26 FRI   ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
 27 SAT  ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
 28 SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
個別相談のお申し込みはこちらからどうぞ
http://asset-b.com/side/consultation/
1.お名前
2.ご希望の日程
(上記以外の日程ご希望の場合、ご相談に応じます)
3.ご相談内容(わかる範囲で)
以上ご記入のうえメールinfo@asset-b.co.jpをいただくか、上記リンク先より登録をお願いします


資産形成に高品質なコンサルティングを」株式会社アセットビルド
〒100-0005 千代田区丸の内1-8-3 丸の内トラストタワー本館20階
TEL:03(5288)5900 FAX:03(5288)5910 ✉info@asset-b.co.jp
トラストタワー外観
宅地建物取引業    東京都知事(1) 第 98768号
一般不動産投資顧問業 国土交通大臣   第  1234号
一級建築士事務所登録 東京都知事    第 60622号
一般建設業東京都知事 許可(般-27)   第144769号
■平日のご来社
1階総合受付にて入館票を受け取り、Bエレベーターで20階まであがり、正面の”サーブコープ”受付にお越しください。
土日祝日のご来社
大丸百貨店側の車寄せに面した夜間通用口自動ドアから入館しお電話(03-5288-5900)いただければ、お迎えにあがります。
 

講演予定(講演依頼随時受付中)

  5/18SAT東京  「電車でGO!下見ツアー」 

  7/ 5FRI東京「サブリースに関するパネルディスカッション」JPMC日本管理センター主催
  7/21SUN東京「アセットビルド主催2部セミナー(内容未定)」

10/19SAT富山 「内容未定」富山県富山市
11/18MON東京 「BUKKENセミナー」※不動産業・士業の勉強会
「2019年の不動産投資」
〜融資引締め・利回り上昇局面で打つべき手〜。
2時間にわたるセミナーのフル動画を視聴しやすいチャプター編集済みのWebコンテンツとして㈱アセットビルド公式HPにて販売予定です。お楽しみに!

IREM/CCIM公式セミナー
7/23-24 IREM MNT402(メンテナンスとリスク管理)東京会場 
7/30-31 IREM MNT402(メンテナンスとリスク管理)札幌会場 
8/  6-  9 CCIM CI102 市場分析
8/20-21 IREM MKL405(マーケティングとリーシング)東京会場
8/27-28 IREM MKL405(マーケティングとリーシング)北陸会場

※講演・執筆・取材依頼・出演依頼・・随時受け付けています✉ info@asset-b.co.jp
Youtube楽待動画(天井)                                    

アセットビルドの利用方法◆
「AM(アセットマネジメント)」=投資家の代理人として資産形成と投資の最適化を補助する・・・ということを突き詰めるとどうなるかというコンセプトで創業した会社です。
管理会社の選定も投資家の立場に立ち、地域や物件ごとの得意・不得意、あるいは取り組み姿勢や特徴を鑑みて、もっとも適していると考えられる会社を選ぶというスタイルが、恐らく投資家にとって利益があるのではないかと。
そして、物件の運営に関しても積極的に関わり合うことで、投資価値の向上をはかります。

1.個別コンサル(90分無料)を受けていただき方向性を決めて
2.その方の方針や属性に合った金融機関をピックアップして融資の打診を行い
3.方向性に合った購入物件をご紹介したり、保有物件の売却のお手伝いをしたり(あるいは、建築・リフォームなど)
4.条件交渉や、物件調査、契約手続きを行って
5.融資手続き・登記手続き・引渡し・賃貸契約の引継ぎなどのお手伝いをして
6.PM(賃貸管理)・税理士(確定申告等)・司法書士(法人設立)・弁護士(問題対応)などの協力体制を個別に整え
7.定期的な個別コンサルで、出口戦略の検討や、ポートフォリオ組成など投資のメンテナンスを行っていく
・・・という仕事を提供させていただきます。

普通の不動産会社とまったく同じ仲介手数料で、高度なコンサルティング技術を、フェアで倫理的な立ち位置で付帯するのにもかかわらず、追加料金(コンサルフィー)はかからないというのが強味。
実務にかかわるスタッフも、建築・売買・賃貸管理の分野で経験を重ね、自らも不動産投資家であるベテラン、PMでしっかりと経験を積んだ若手(親は公務員大家)、そしてサブリース会社で事業のキモとなる賃料設定を15年間一手に引き受けていた査定のプロ中のプロという最強コンボ。
"アセットビルディング(=資産形成)"からつけた社名は、私たちがめざし、取り組んでいる仕事をよく表していると思います。良きパートナーを探していた・・・という皆さん、ぜひお気軽にご相談ください。
無料個別相談、随時受け付けています! ✉ info@asset-b.co.jp
アセットビルドのミッション
【事業の目的】            

 アセットビルドは国際標準の高度な投資手法を空理空論ではなく実務として活用し、クライアントの資産形成を不動産の側面で実現します。同時に、投資分析やコンサル的取組の普及を通じて不動産業界の地位向上と公共の利益を実現します。 
【戦 略】
 
アセットビルドが選択する戦略は「卓越戦略」です。自社の利益よりもクライアントの利益を、自社の独断よりも、クライアントの求めるものと選択の自由をなによりも優先します。
【アセットビルドのクライアント】
 
・収益不動産の取得・運営・出口までの一貫したサポート及びポートフォリオの組成を必要とするすべての個人投資家・資産家・企業
 
・コンサル的な業務への取り組みを課題とし、サポートを必要とする全ての不動産会社・建築業者

【5つの卓越】

1.権威Authority

知識を振りかざしたり、偉そうにすることは権威ではありません。絶え間ない知識の吸収と、実践へのフィードバック、検証、タイムリーで価値のあるアウトプットという繰り返しによって得られる深い見識が自分自身をプロフェッショナルにならしめるということをアセットビルドは知っています。

2.人格Personality

「魅は与によって生じ、求によって滅す」。期待される以上の成果を与えること。出し惜しみをしないこと。利他の心と思いやり。世の中への貸越が大きいほど、大きな利子となって帰ってくることをアセットビルドは知っています。

3.論理Logic

論理的思考と、それを裏付けるデータが物事の判断には欠かせません。また、その数字の裏には、現実の世界の人の営みがあることも忘れてはなりません。常に、それは本当かと疑いを持って本質を見抜く努力を怠ってはいけないことをアセットビルドは知っています。

4.情熱Passion

情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。

5.実践Practice
不動産投資家の気持ちは不動産投資家にしかわからない。大家の気持ちは大家にしかわからない。自ら仮説・実証・検証という実践を重ねたうえで構築されたメソッドの価値をアセットビルドは知っています。

REME賞
※IREM(米国不動産管理協会)会員のなかで特に優れた取り組みをした企業に贈られる「REME Awards」において、熊本震災での活動が評価され"
2016年会長賞"を受賞しました。 

熊本震災派遣レポート
http://blog.livedoor.jp/inomata104_ab/archives/2016-05-03.html
熊本震災派遣レポート2 
http://blog.livedoor.jp/inomata104_ab/archives/2016-05-04.html

熊本震災派遣レポート3
http://blog.livedoor.jp/inomata104_ab/archives/2016-05-06.html

FB
フェイスブック友達申請受付中「猪俣淳」で検索!

不動産投資の出口戦略・組合せ戦略
グローバルスタンダードの投資分析手法を個人の不動産投資に応用すると・・・「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略~詳細解説版~」(住宅新報社)
不動産投資のルールと構造を深く学びたいかたはぜひ

CCIMロゴ
認定商業不動産投資顧問協会(CCIM Institute)ホームページはこちらから。
複数の選択肢から最も優れた投資を選びだし、成功に導くプロフェッショナルCCIM。
CCIM-J HP
CCIM-JAPAN(全米商業不動産投資顧問協会日本支部)HP
※2019年公式セミナー申込開始しました。
http://ccim-japan.com/seminner_s.html

IREM新ロゴ
全米不動産管理協会日本支部(IREM-JAPAN)ホームページはこちらから。世界標準の優れたプロパティ・マネジメントで保有物件の価値を高めます。
CORFAC logo
(株)アセットビルドは1989年に設立された独立系収益不動産売買の国際的な非営利団体組織「CORFAC」の日本における唯一のメンバーとして2019年正式に承認を受けました。https://www.corfac.com/

資産活用・建築企画・不動産仲介・買取・相続対策・事業承継・借地借家のご相談は、こちらへ
info@asset-b.co.jp 
HP画像