森裕嗣さん
このシステムの全国展開を前に分析的な検証をお願いできませんか?と、「日本初!地方を救う譲渡型賃貸投資ガイド」の著者、森裕嗣さんが来社されました。
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不動産投資の出口戦略・組合せ戦略


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図5
図6
図7
家賃が実る家
結論からいうと、
「地価が安くて更地や建売ではちょっと売りづらいけれども住宅需要はある地域(それはアパマンだとちょっと難しそうな地域ともいえますし、全国でかなりのエリアが該当すると思います)で、シングルマザーやフリーランスなど住宅ローンが付きにくい顧客あるいは、住宅手当を受けたい顧客に住宅という上物を建てて割賦販売する。」という感じでしょうか。

地価が安ければうまく投資として成立する可能性は十分にあります。顧客の支払い能力とのマッチングも許容範囲内に収まりそうですし。

地価が高いと、顧客の支払能力(総額を割賦販売するので)が追い付かない可能性もありますし、そもそもわざわざ戸建にする必要もないかと。

一例として、
土地取得費   240万円
建物建築費 1500万円
取得経費   60万円
総事業費  1800万円

これを、24年後に入居者に譲渡する約束で、月額賃料10.85万円で貸すというプランで試算してみました。
10BⅡ画像
総事業費の80%(この場合1800万円×80%=1440万円)の融資を受けられるそうなので、360万円を自己資金で投資することになります。

年間賃料は、月額10.85万円×12か月≒130万円。
空室損はゼロ、運営費も固定資産税くらいですから年間で10万円。営業純利益(NOI)は120万円。

一方、1440万円の融資を年利1.2%24年返済という条件で受けると、年返済額は≒69万円になりますので、120万円ー69万円=税引前キャッシュフロー(BTCF)は51万円ということになります。

BTCF51万円÷投資資金(Eq)360万円≒14%が自己資金の利回り。

最後は入居者にタダで譲渡しますので、24年間のお金の流れをエクセルに入力して、CFの再投資利回りを4%と設定の上MIRRを計算すると7.4%ということになります。
無題
ちなみに、投資金額1800万円を全て現金で賄って、120万円の営業純利益をそのままBTCFとして得たうえで、24年後にタダで入居者に上げるというのは何パーセントの投資にあたるかという計算は、金融電卓ですぐに計算できます。

まず最初に1 shift PMT で年1回払いとしたうえで

N=24(投資年数)
PV=-1800万(投資総額)
PMT=+120万(営業純利益)
FV=0(最後はタダで譲渡するので)

ここまで入力してI/YRのボタンを押すと、「4.16」と出てきますので、この投資は年利4.16%の投資であるという事がわかります。

現金で投資した場合よりも、借入をした方が利回りが上がるのは、レバレッジが正であるというのが理由です。

投資金額1800万円に対して、120万円×24年=2880万円の総収入ですから合計で1080万円儲かる計算になりますが、未来のお金は現在のお金よりも価値が下がるという「貨幣の時間的価値(TVM)]を反映させるとこんな数字になるわけです。

土地の取得費が高くなるとどうなるでしょう。
仮に1000万円とすれば、
無題2
約6%と少し下がります。同様に、土地取得費が上がってくるとMIRR(IRRも)は下がり続け、よりリスクの低いエリアでの投資と逆転してしまう可能性が出てきます。

では、最大の心配の「途中で賃貸契約を解除されたら?」という懸念。

5年の縛りがあるとはいえ、住む場所や働く場所の流動性が高い現代。また、シングルマザー世帯だってあらたな出会いがあって引っ越すかもしれませんし、24年も経てば子供が独立したり家族構成だって変わります。

と、いうことで5年経過後退出して、2000万円で売却した場合の計算をしてみたら
無題3
MIRR=12%。

この方がもうかります。
もちろん、いくらで売れるかということによって結果は全然違ってきますが、市場性・流動性をある程度確保できるエリアに限定して供給するそうなので、そのあたりを信じつつ自分でも調べてみるということでしょう。

そもそも、取得総額よりも高く売れるのであれば実は、貸さないでそのまま建売住宅として売却すると更に儲かるような計算になります。

だからこそ、「地価が安くて更地や建売ではちょっと売りづらいけれども住宅需要はある地域」という前提を最初に書いたわけですが。

もともとは、シングルマザーなど社会的弱者の住宅問題を解決しようという使命感から出発し、アイデアをビジネスに昇華させ、ここまで作りこんだ森さん。

大したものですし、感心します。

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講演予定(講演依頼随時受付中)

 6/22SAT東京「電車でGo!物件下見同行ツアー」満員御礼
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東京「サブリースに関するパネルディスカッション」JPMC日本管理センター主催
  7/ 7SUN東京「電車でGo!物件下見同行ツアー」

  7/21SUN東京「アセットビルド主催3部セミナー(①管理会社の選び方②賃料査定のノウハウ③空室対策と費用便益分析)」

10/19SAT富山 「内容未定」富山県富山市
11/18MON東京「BUKKENセミナー」※不動産業・士業の勉強会
「2019年の不動産投資」
〜融資引締め・利回り上昇局面で打つべき手〜。
2時間にわたるセミナーのフル動画を視聴しやすいチャプター編集済みのWebコンテンツとして㈱アセットビルド公式HPにて販売予定です。お楽しみに!

IREM/CCIM公式セミナー
7/23-24 IREM MNT402(メンテナンスとリスク管理)東京会場 
7/30-31 IREM MNT402(メンテナンスとリスク管理)札幌会場 
8/  6-  9 CCIM CI102 
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※講演・執筆・取材依頼・出演依頼・・随時受け付けています✉ info@asset-b.co.jp
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アセットビルドの利用方法◆
「AM(アセットマネジメント)」=投資家の代理人として資産形成と投資の最適化を補助する・・・ということを突き詰めるとどうなるかというコンセプトで創業した会社です。
管理会社の選定も投資家の立場に立ち、地域や物件ごとの得意・不得意、あるいは取り組み姿勢や特徴を鑑みて、もっとも適していると考えられる会社を選ぶというスタイルが、恐らく投資家にとって利益があるのではないかと。
そして、物件の運営に関しても積極的に関わり合うことで、投資価値の向上をはかります。

1.個別コンサル(90分無料)を受けていただき方向性を決めて
2.その方の方針や属性に合った金融機関をピックアップして融資の打診を行い
3.方向性に合った購入物件をご紹介したり、保有物件の売却のお手伝いをしたり(あるいは、建築・リフォームなど)
4.条件交渉や、物件調査、契約手続きを行って
5.融資手続き・登記手続き・引渡し・賃貸契約の引継ぎなどのお手伝いをして
6.PM(賃貸管理)・税理士(確定申告等)・司法書士(法人設立)・弁護士(問題対応)などの協力体制を個別に整え
7.定期的な個別コンサルで、出口戦略の検討や、ポートフォリオ組成など投資のメンテナンスを行っていく
・・・という仕事を提供させていただきます。

普通の不動産会社とまったく同じ仲介手数料で、高度なコンサルティング技術を、フェアで倫理的な立ち位置で付帯するのにもかかわらず、追加料金(コンサルフィー)はかからないというのが強味。
実務にかかわるスタッフも、建築・売買・賃貸管理の分野で経験を重ね、自らも不動産投資家であるベテラン、PMでしっかりと経験を積んだ若手(親は公務員大家)、そしてサブリース会社で事業のキモとなる賃料設定を15年間一手に引き受けていた査定のプロ中のプロという最強コンボ。
"アセットビルディング(=資産形成)"からつけた社名は、私たちがめざし、取り組んでいる仕事をよく表していると思います。良きパートナーを探していた・・・という皆さん、ぜひお気軽にご相談ください。
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アセットビルドのミッション
【事業の目的】            

 アセットビルドは国際標準の高度な投資手法を空理空論ではなく実務として活用し、クライアントの資産形成を不動産の側面で実現します。同時に、投資分析やコンサル的取組の普及を通じて不動産業界の地位向上と公共の利益を実現します。 
【戦 略】
 
アセットビルドが選択する戦略は「卓越戦略」です。自社の利益よりもクライアントの利益を、自社の独断よりも、クライアントの求めるものと選択の自由をなによりも優先します。
【アセットビルドのクライアント】
 
・収益不動産の取得・運営・出口までの一貫したサポート及びポートフォリオの組成を必要とするすべての個人投資家・資産家・企業
 
・コンサル的な業務への取り組みを課題とし、サポートを必要とする全ての不動産会社・建築業者

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1.権威Authority

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「魅は与によって生じ、求によって滅す」。期待される以上の成果を与えること。出し惜しみをしないこと。利他の心と思いやり。世の中への貸越が大きいほど、大きな利子となって帰ってくることをアセットビルドは知っています。

3.論理Logic

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4.情熱Passion

情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。

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