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「95歳まで生きるには夫婦で2000万円の蓄えが必要・・・」麻生太郎財務相件金融担当相の発言が炎上しています。
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不動産投資の出口戦略・組合せ戦略


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図5
図6
図7

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更に、
「俺が生まれたころの平均寿命はいくつだったか、知ってるか?47(歳)。(記者団を指さして)だいたい(寿命が)終わっているよな。戦後53になって、この間まで81とか言ってたのが、100だってんだろ? そうすると、人生設計を考えるときに100まで生きる前提で退職金って計算してみたことあるか? 普通の人はないよ、多分。いきなり100って言われて『あと20年間ゴルフ続けられるのか』って『そんな体力ねぇな』とか『金がねぇな』とか考えるだろうから、そういったようなことを考えて、今、きちんとしたものを、今のうちから考えておかないかんのですよ」


麻生節炸裂です。

賛否両論ありますが、いまさら感が・・・
図1
こんな本や
図2
こんな本がベストセラーになり、薄々「自分で何とかしないといけないんじゃないかな」と思っていながらも、政府が何とかしてくれるだろうと高を括っていた人が、結構多かったのかもしれません。
図3
これは、「サラリーマンは~」の著者藤川さんが作成した
夫の年収600万円、妻の年収300万円、子供2人という家族のライフプラン表ですが、住宅購入後、妻が仕事を辞めると10年以内に破綻という結果になっています。
図4
麻生さんは、その後「老後にゆとりのある生活をしようと思ったら月25万円は必要で、もらえる年金は20万円。不足の5万円をカバーするなら2000万円と単純に言っただけ」と火消し発言をしていますが、ゆとりある老後生活費は本当は約35万円です(生命保険文化センター)。

60歳で定年して95歳といわず、90歳までの30年間だったとしても必要な生活費の総額は35万円×12か月×30年間=1億2564万円。

65歳から夫婦で月23万円の年金受給を受けられれば、23万円×12か月×25年=6900万円。

差額の5664万円が、定年までに蓄えておくべき預金ということになります(2000万円では全然足りません)。

どうやって貯めるか?
図5
年収700万円平均で(かなりの高給取りですね)、40年間のサラリーマン人生を送った場合の生涯給与は2億8000万円。

税金・年金・健康保険等の社会保障費が6000万円、

住居費が月12万5000円で総額6000万円(老後のゆとりある生活の生活費リストでは住居費1万3656円となっているので、持家でローン完済という前提です。賃貸住宅に住む人は、老後の生活費に家賃がプラスされます)

保険料が月42000円平均で2000万円、

子供の教育費が、幼稚園から大学まで2人で3000万円。

現役時代の40年間の合計で1億7000万円がかかりますから、差額の1億1000万円が可処分所得ということです。

ということは、現役時代の40年間の可処分所得の平均は年間275万円。

月額で約23万円で、このなかから食費・被服費・交通費・こずかいを11万円の予算で押さえ、毎月12万円の積立をすれば、5664万円の老後資金の蓄えが達成できます。

11万円で生活・・・結構厳しいですね。老夫婦のゆとりある生活の3分の1以下です。

退職金が2000万円出るのであれば、生活費に充てられる予算は15.3万円、3000万円出るのであれば17.3万円まで伸ばせますが・・・

個人的には、不動産投資・不動産経営は、融資を使って規模拡大ができたり、運営改善などコントロールできる部分が多かったり、きちんとした分析をしながら行っている投資家や業者が少なかったりという部分に魅力ややり易さを感じていますが、

別に不動産投資でなくても、なんでもいいので、いずれにしても投資なり副業なり考えておかないといけないということは覚悟しておかなければならないということには変わりありません。

でも、我が国ではお金や投資のことを学校では学びませんし、リスクを取らない人が圧倒的に多いので、結局「なんとかしなくちゃ」と思っていても、思うだけで結局何年経っても同じ日常を繰り返すという人が多数派なんだと思います。これから先も。

図6

  「事業においては、リスクを最小にすべく努めなければならない。  だがリスクを避けることにとらわれるならば、結局は、最大にしてかつ最も不合理なリスク、すなわち無為のリスクを負うことになる。」ピーター・F・ドラッカー




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講演予定(講演依頼随時受付中)

 6/22SAT東京「電車でGo!物件下見同行ツアー」満員御礼
  7/ 5FRI
東京「サブリースに関するパネルディスカッション」JPMC日本管理センター主催
  7/ 7SUN東京「電車でGo!物件下見同行ツアー」

  7/21SUN東京「アセットビルド主催3部セミナー(①管理会社の選び方②賃料査定のノウハウ③空室対策と費用便益分析)」

10/19SAT富山 「内容未定」富山県富山市
11/18MON東京「BUKKENセミナー」※不動産業・士業の勉強会
「2019年の不動産投資」
〜融資引締め・利回り上昇局面で打つべき手〜。
2時間にわたるセミナーのフル動画を視聴しやすいチャプター編集済みのWebコンテンツとして㈱アセットビルド公式HPにて販売予定です。お楽しみに!

IREM/CCIM公式セミナー
7/23-24 IREM MNT402(メンテナンスとリスク管理)東京会場 
7/30-31 IREM MNT402(メンテナンスとリスク管理)札幌会場 
8/  6-  9 CCIM CI102 
事業用投資不動産の市場分析 
11/12-15 CCIM CI103 事業用投資不動産のユーザー意思決定分析
8/20-21 IREM MKL405(マーケティングとリーシング)東京会場
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※講演・執筆・取材依頼・出演依頼・・随時受け付けています✉ info@asset-b.co.jp
Youtube楽待動画(天井)                                    

アセットビルドの利用方法◆
「AM(アセットマネジメント)」=投資家の代理人として資産形成と投資の最適化を補助する・・・ということを突き詰めるとどうなるかというコンセプトで創業した会社です。
管理会社の選定も投資家の立場に立ち、地域や物件ごとの得意・不得意、あるいは取り組み姿勢や特徴を鑑みて、もっとも適していると考えられる会社を選ぶというスタイルが、恐らく投資家にとって利益があるのではないかと。
そして、物件の運営に関しても積極的に関わり合うことで、投資価値の向上をはかります。

1.個別コンサル(90分無料)を受けていただき方向性を決めて
2.その方の方針や属性に合った金融機関をピックアップして融資の打診を行い
3.方向性に合った購入物件をご紹介したり、保有物件の売却のお手伝いをしたり(あるいは、建築・リフォームなど)
4.条件交渉や、物件調査、契約手続きを行って
5.融資手続き・登記手続き・引渡し・賃貸契約の引継ぎなどのお手伝いをして
6.PM(賃貸管理)・税理士(確定申告等)・司法書士(法人設立)・弁護士(問題対応)などの協力体制を個別に整え
7.定期的な個別コンサルで、出口戦略の検討や、ポートフォリオ組成など投資のメンテナンスを行っていく
・・・という仕事を提供させていただきます。

普通の不動産会社とまったく同じ仲介手数料で、高度なコンサルティング技術を、フェアで倫理的な立ち位置で付帯するのにもかかわらず、追加料金(コンサルフィー)はかからないというのが強味。
実務にかかわるスタッフも、建築・売買・賃貸管理の分野で経験を重ね、自らも不動産投資家であるベテラン、PMでしっかりと経験を積んだ若手(親は公務員大家)、そしてサブリース会社で事業のキモとなる賃料設定を15年間一手に引き受けていた査定のプロ中のプロという最強コンボ。
"アセットビルディング(=資産形成)"からつけた社名は、私たちがめざし、取り組んでいる仕事をよく表していると思います。良きパートナーを探していた・・・という皆さん、ぜひお気軽にご相談ください。
無料個別相談、随時受け付けています! ✉ info@asset-b.co.jp
アセットビルドのミッション
【事業の目的】            

 アセットビルドは国際標準の高度な投資手法を空理空論ではなく実務として活用し、クライアントの資産形成を不動産の側面で実現します。同時に、投資分析やコンサル的取組の普及を通じて不動産業界の地位向上と公共の利益を実現します。 
【戦 略】
 
アセットビルドが選択する戦略は「卓越戦略」です。自社の利益よりもクライアントの利益を、自社の独断よりも、クライアントの求めるものと選択の自由をなによりも優先します。
【アセットビルドのクライアント】
 
・収益不動産の取得・運営・出口までの一貫したサポート及びポートフォリオの組成を必要とするすべての個人投資家・資産家・企業
 
・コンサル的な業務への取り組みを課題とし、サポートを必要とする全ての不動産会社・建築業者

【5つの卓越】

1.権威Authority

知識を振りかざしたり、偉そうにすることは権威ではありません。絶え間ない知識の吸収と、実践へのフィードバック、検証、タイムリーで価値のあるアウトプットという繰り返しによって得られる深い見識が自分自身をプロフェッショナルにならしめるということをアセットビルドは知っています。

2.人格Personality

「魅は与によって生じ、求によって滅す」。期待される以上の成果を与えること。出し惜しみをしないこと。利他の心と思いやり。世の中への貸越が大きいほど、大きな利子となって帰ってくることをアセットビルドは知っています。

3.論理Logic

論理的思考と、それを裏付けるデータが物事の判断には欠かせません。また、その数字の裏には、現実の世界の人の営みがあることも忘れてはなりません。常に、それは本当かと疑いを持って本質を見抜く努力を怠ってはいけないことをアセットビルドは知っています。

4.情熱Passion

情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。

5.実践Practice
不動産投資家の気持ちは不動産投資家にしかわからない。大家の気持ちは大家にしかわからない。自ら仮説・実証・検証という実践を重ねたうえで構築されたメソッドの価値をアセットビルドは知っています。

REME賞
※IREM(米国不動産管理協会)会員のなかで特に優れた取り組みをした企業に贈られる「REME Awards」において、熊本震災での活動が評価され"
2016年会長賞"を受賞しました。 

熊本震災派遣レポート
http://blog.livedoor.jp/inomata104_ab/archives/2016-05-03.html
熊本震災派遣レポート2 
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熊本震災派遣レポート3
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