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「銀行危険度ランキング」週刊ダイヤモンド7/6号。
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金融機関の融資姿勢や融資条件もめまぐるしく変化しています。市場で流通する物件、非公開物件など収益物件情報も分刻みで更新。いまどんな手を打つべきか?どんな手が打てるのか?現状把握と方針策定そして戦略実施のお手伝いをします。

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不動産投資の出口戦略・組合せ戦略


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金融機関系の話題は、やはり気になります。
先月も各経済誌で、こんなのや
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こんなのが特集されていましたね。
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どこの金融機関も、これまでのビジネスモデルのままでは収益構造を作れないというのは一緒で、独自の道を切り開いてきたアノ地銀もやりすぎてしまった末に、皆さんもご存じの顛末に・・・
静岡銀行 GATE 提携
そんななか、静岡銀行が不動産評価モデル「Gate」を運用する不動産テック企業と資本業務提携したというプレスリリースが。
1.資本業務提携の背景と目的

(1)静岡銀行では、第13次中期経営計画の基本戦略の一つとして「事業領域の開拓・収益化による地方銀行の新たなビジネスモデルの構築」を掲げ、異業種との連携を通じて、従来の枠組みや発想にとらわれない新たな収益基盤となるビジネスを創造し、持続可能なビジネスモデルの構築に取り組んでいます。

(2)当社は、全国6,000万件超の不動産物件の賃料データをはじめとした不動産取引情報や、人口動態・地価情報などのビッグデータをAI技術で解析して、不動産の将来価値の予測を可視化する不動産評価モデル「Gate.(ゲイト)」を開発し、不動産関連会社や金融機関等に提供しています。

今回の資本業務提携により、静岡銀行では、当社の保有するAI技術等のテクノロジーを取り入れ、不動産関連融資における顧客保護体制の強化、厳格な審査管理を通じた新たなビジネスモデルの構築などに取り組みます。

 
2.業務提携の内容

(1)静岡銀行における新たな不動産評価システムの開発

〇当社の「Gate.」を活用することにより、より高度な融資審査の仕組みを提供します。

(2)金融機関のお客さまに対して資産形成をサポートするための付加価値の高い金融サービス等の企画・開発

〇当社が保有する不動産ビッグデータと将来価値の予測AIモデルを活用し、不動産の将来的な空室率の上昇や賃料の下落などのリスクの可視化や、不動産投資におけるパフォーマンスの解析などを通じて、お客さまの資産形成をサポートするためのより付加価値の高いサービスの開発に取り組みます。

(3)全国共通の不動産審査プラットフォームの共同開発

〇当社が保有するビッグデータならびにAI技術と、静岡銀行が保有する地方の不動産データならびに審査ノウハウを活用し、全国の不動産取引ならびに融資業務の高速化・高度化・標準化を推進します。

リーウェイズは、「不動産投資×テクノロジー」のリーディングカンパニーとして、今後もお客さまの多様なニーズに応え、魅力的な商品・サービスの提供に努めて参ります。
銀行既定の変化
いままでの融資規定は、静岡銀行に限らず「(満室賃料×70~80%)>ストレスを掛けた金利による
返済額」というのが一般的でした。

実際に投資分析をすれば、空室損と運営費の合計が賃料の20%~30%には収まらないことだって普通にありますし、投資期間全体を見れば賃料の下落や出口の想定などもしなければ本当の投資のパフォーマンスはわかりません。

いままでもそういった投資分析をしながら投資をしていた方であれば、あたりまえの話になっただけの事ですが、そうではなかった銀行もようやく気付いて軌道修正に入ったということです。

見た目の表面利回りが高くて、建物評価がでる物件で資産拡大していた皆さんは、融資が出ずらくなっていると思いますが、貸す側がこんな感じで気づいてしまったというのが実際のところです。

この不動産評価モデル「Gate」は、みなさんご存知ないかもしれませんが、もうすでにかなりの数の金融機関が導入し始めていて、融資審査の現場に浸透しています。

なんだかんだ言っても、やはり融資を出さなければ銀行も利益構造を作ることができませんので、基本的には貸したがっています。

ただしスルガの一件以来、金融庁の睨みも効いていますし不動産融資に対して身構えてしまうのも理解できます。

そこで、融資のリスクを担保するためにこういった評価システムを導入するということは、考えてみればごくごく普通の流れだということです。


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無料個別相談

資産形成

雇用・健康・年金。お金にまつわる心配事は尽きません。働けなくなってしまったその時、誰かに頼らなくても大丈夫なように準備は整っていますか?貯蓄・金融商品・事業経営・・・「経済的自由(Financial Freedom)」を手に入れる手段の一つとして、不動産経営・不動産投資を選択される皆さんの為に(株)アセットビルドは

・定量化された市場分析・財務分析

・上記のスクリーニングを実施した投資適格物件のご紹介、ご提案

・金融機関の最新の取組み姿勢や規定を踏まえた融資アレンジメント

・投資内部の変化を踏まえた出口戦略とポートフォリオの最適化

・一般管理・自主管理・サブリースなどバラエティに富んだ運営方針の提案と業者選定

ほか、「アセットマネージャー(AM)=投資家の代理人」としての高品質な業務を提供しています。(初回90分相談無料)

 相続対策

誰にも訪れる「相続」の問題。建物が固定資産税評価になったり、土地が相続税路線価で評価されたり、貸家建付地や小規模宅地といった相続税評価を圧縮させるうえで、収益用不動産の取得や建築は、相続対策としてよく利用されます。また、相続税が非課税である家庭にとっても、親世代の老後の生活コストを確保すると同時に自宅以外の相続財産を残すことによって相続人間の問題を解消できる可能性があるといった意味で人気があります。

ただし、「相続税を圧縮する」という収益用不動産の機能にフォーカスするあまり、市場性のないエリアで賃貸住宅を建築したり、市場の水準からかけ離れた価格で物件を取得したり、建築工事を契約したりというケースが社会問題化していることも事実です。アセットビルドは、相続税の圧縮に加え、相続財産の分割、納税資金の確保、そしてなにより「事業として成立するかどうか」という視点で、専門性の高い弁護士・税理士・土地家屋調査士と協力しながら高品質な提案を提供しています。(初回90分相談無料)

 土地活用

老朽化して年々修繕費の負担が重くなったアパート、今はもう誰も住まなくなって放置したままの実家、割安感があって収益物件を建てたら儲かりそうな気がする売地。

老朽化したアパートは、もしかして予算をかけてリノベをした方がよい判断になるかもしれません。放置された実家は、アパートに建替えたりせずに売却してしまって便利な立地の物件に買い替える方がより魅力的な選択肢になるかもしれません。割安だと思った土地は、建築基準法や条例など様々な縛りを踏まえてボリュームチェックをすると、まったく収支が合わない可能性だってあります。建てるか建てないか?木造かRCか?居住系か非居住系か?レイアウトは?設備は?デザインは?(株)アセットビルドは、一級建築士事務所であると同時に不動産投資顧問業者でもあり、宅地建物取引業者でもあります。建築ありきではなく、複数の選択肢とその実行可能性をわかりやすく提案するサービスを提供しています。(初回90分相談無料)


7月の個別相談スケジュール(各回90分)
 12 FRI   ①予約済み②13:00-③15:00-④17:00-
 14 SUN ①10:30-②予約済み③15:00-④17:00-
 19 FRI   ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
 20 SAT  ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
 21 SUN ①10:30-②③④3部セミナー
 26 FRI   ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
 27 SAT  ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
 28 SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
8月の個別相談スケジュール(各回90分)
 2 FRI   ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
 4 SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
※8月10日(土)-16日(金)夏季休暇
 17 SAT  ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
 18 SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
 23 FRI   ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
 24 SAT  ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
 25 SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
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資産形成に高品質なコンサルティングを」株式会社アセットビルド
〒100-0005 千代田区丸の内1-8-3 丸の内トラストタワー本館20階
TEL:03(5288)5900 FAX:03(5288)5910 ✉info@asset-b.co.jp
トラストタワー外観
宅地建物取引業    東京都知事(1) 第 98768号
一般不動産投資顧問業 国土交通大臣   第  1234号
一級建築士事務所登録 東京都知事    第 60622号
一般建設業東京都知事 許可(般-27)   第144769号
■平日のご来社
1階総合受付にて入館票を受け取り、Bエレベーターで20階まであがり、正面の”サーブコープ”受付にお越しください。
土日祝日のご来社
大丸百貨店側の車寄せに面した夜間通用口自動ドアから入館しお電話(03-5288-5900)いただければ、お迎えにあがります。
 

講演予定(講演依頼随時受付中)

  7/21SUN東京「アセットビルド主催3部セミナー(①管理会社の選び方②賃料査定のノウハウ③空室対策と費用便益分析)」満員御礼→5席追加募集します

10/19SAT富山 「内容未定」富山県富山市
11/18MON東京「BUKKENセミナー」※不動産業・士業の勉強会
※満員御礼セミナー
「2019年の不動産投資」
〜融資引締め・利回り上昇局面で打つべき手〜。
㈱アセットビルド公式HPにて販売中(一部無料)!

IREM/CCIM公式セミナー
7/23-24 IREM MNT402(メンテナンスとリスク管理)東京会場 
7/30-31 IREM MNT402(メンテナンスとリスク管理)札幌会場 
8/  6-  9 CCIM CI102 
事業用投資不動産の市場分析 
11/12-15 CCIM CI103 事業用投資不動産のユーザー意思決定分析
8/20-21 IREM MKL405(マーケティングとリーシング)東京会場
8/27-28 IREM MKL405(マーケティングとリーシング)北陸会場

※講演・執筆・取材依頼・出演依頼・・随時受け付けています✉ info@asset-b.co.jp
Youtube楽待動画(天井)                                    

アセットビルドの利用方法◆
「AM(アセットマネジメント)」=投資家の代理人として資産形成と投資の最適化を補助する・・・ということを突き詰めるとどうなるかというコンセプトで創業した会社です。
管理会社の選定も投資家の立場に立ち、地域や物件ごとの得意・不得意、あるいは取り組み姿勢や特徴を鑑みて、もっとも適していると考えられる会社を選ぶというスタイルが、恐らく投資家にとって利益があるのではないかと。
そして、物件の運営に関しても積極的に関わり合うことで、投資価値の向上をはかります。

1.個別コンサル(90分無料)を受けていただき方向性を決めて
2.その方の方針や属性に合った金融機関をピックアップして融資の打診を行い
3.方向性に合った購入物件をご紹介したり、保有物件の売却のお手伝いをしたり(あるいは、建築・リフォームなど)
4.条件交渉や、物件調査、契約手続きを行って
5.融資手続き・登記手続き・引渡し・賃貸契約の引継ぎなどのお手伝いをして
6.PM(賃貸管理)・税理士(確定申告等)・司法書士(法人設立)・弁護士(問題対応)などの協力体制を個別に整え
7.定期的な個別コンサルで、出口戦略の検討や、ポートフォリオ組成など投資のメンテナンスを行っていく
・・・という仕事を提供させていただきます。

普通の不動産会社とまったく同じ仲介手数料で、高度なコンサルティング技術を、フェアで倫理的な立ち位置で付帯するのにもかかわらず、追加料金(コンサルフィー)はかからないというのが強味。
実務にかかわるスタッフも、建築・売買・賃貸管理の分野で経験を重ね、自らも不動産投資家であるベテラン、PMでしっかりと経験を積んだ若手(親は公務員大家)、そしてサブリース会社で事業のキモとなる賃料設定を15年間一手に引き受けていた査定のプロ中のプロという最強コンボ。
"アセットビルディング(=資産形成)"からつけた社名は、私たちがめざし、取り組んでいる仕事をよく表していると思います。良きパートナーを探していた・・・という皆さん、ぜひお気軽にご相談ください。
無料個別相談、随時受け付けています! ✉ info@asset-b.co.jp
アセットビルドのミッション
【事業の目的】            

 アセットビルドは国際標準の高度な投資手法を空理空論ではなく実務として活用し、クライアントの資産形成を不動産の側面で実現します。同時に、投資分析やコンサル的取組の普及を通じて不動産業界の地位向上と公共の利益を実現します。 
【戦 略】
 
アセットビルドが選択する戦略は「卓越戦略」です。自社の利益よりもクライアントの利益を、自社の独断よりも、クライアントの求めるものと選択の自由をなによりも優先します。
【アセットビルドのクライアント】
 
・収益不動産の取得・運営・出口までの一貫したサポート及びポートフォリオの組成を必要とするすべての個人投資家・資産家・企業
 
・コンサル的な業務への取り組みを課題とし、サポートを必要とする全ての不動産会社・建築業者

【5つの卓越】

1.権威Authority

知識を振りかざしたり、偉そうにすることは権威ではありません。絶え間ない知識の吸収と、実践へのフィードバック、検証、タイムリーで価値のあるアウトプットという繰り返しによって得られる深い見識が自分自身をプロフェッショナルにならしめるということをアセットビルドは知っています。

2.人格Personality

「魅は与によって生じ、求によって滅す」。期待される以上の成果を与えること。出し惜しみをしないこと。利他の心と思いやり。世の中への貸越が大きいほど、大きな利子となって帰ってくることをアセットビルドは知っています。

3.論理Logic

論理的思考と、それを裏付けるデータが物事の判断には欠かせません。また、その数字の裏には、現実の世界の人の営みがあることも忘れてはなりません。常に、それは本当かと疑いを持って本質を見抜く努力を怠ってはいけないことをアセットビルドは知っています。

4.情熱Passion

情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。

5.実践Practice
不動産投資家の気持ちは不動産投資家にしかわからない。大家の気持ちは大家にしかわからない。自ら仮説・実証・検証という実践を重ねたうえで構築されたメソッドの価値をアセットビルドは知っています。

REME賞
※IREM(米国不動産管理協会)会員のなかで特に優れた取り組みをした企業に贈られる「REME Awards」において、熊本震災での活動が評価され"
2016年会長賞"を受賞しました。 

熊本震災派遣レポート
http://blog.livedoor.jp/inomata104_ab/archives/2016-05-03.html
熊本震災派遣レポート2 
http://blog.livedoor.jp/inomata104_ab/archives/2016-05-04.html

熊本震災派遣レポート3
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グローバルスタンダードの投資分析手法を個人の不動産投資に応用すると・・・「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略~詳細解説版~」(住宅新報社)
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