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政府・与党は海外の不動産への投資を通じた節税をできないようにする方針だ~2019/11/26日経新聞
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今回、目をつけられた仕組みはどんなものかというと(ご存知の方が多いと思いますが一応)

1)減価償却はキャッシュが出るわけでもないのに経費化できる
2)アメリカの不動産は①日本と違って建物の割合が非常に大きい②日本と違って古くなっても価値が落ちない
3)海外での投資とはいえ、税金に関しては日本国内の税法が適用される

住居系の木造建築の法定耐用年数は日本の法律だと22年。
新築の場合減価償却はこれを定額法で償却していきます(2,200万円の建物であれば年100万円)。そして、法定耐用年数を過ぎた建物を取得する場合は新築の場合の減価償却期間の2割の期間(小数点以下切り捨て)となりますので、この場合は4年です。

ちなみに、米国の法律だと築年数・構造に関わらず住居系は27.5年・非住居系は39年。

減価償却の対象となる建物相当額は日本の場合であれば固定資産税評価での按分か、建築年に応じた「建物の標準的な建築価格表」から償却の計算をして出すのが基本ですから、当事者間で合意して決めたとか特殊なケースを除いては、土地8~9:建物1~2とかいった按分になる場合が多いです。

1億円の物件であればせいぜい1~2000万円が建物価格という事になるわけです。

仮に、建物価格を1000万円として4年で償却ということは年間250万円×4年ということになります。

所得税+住民税が50%の投資家であれば、125万円/年(4年で500万円)、30%の投資家であれば75万円/年の節税ができます(4年で300万円)。

一方、1億円の物件で80%=8000万円が建物ということになれば年間2000万円×4年ですから、先ほどと同様の計算をすれば
所得税+住民税が50%の投資家であれば、1000万円/年(4年で4000万円)、30%の投資家であれば600万円/年(4年で2400万円)の節税ができます。

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実際は、売却するときには減価償却した分、簿価が下がりますので、例えば4年償却してすぐに1億円で売却というケース(短期譲渡税率39.63%)で

前者は(売却価格1億円-売却経費400万円-簿価9000万円)×39.63%≒240万円の譲渡所得税を払う事になります。

後者は(売却価格1億円-売却経費400万円-簿価1000万円)×39.63%≒3400万円の譲渡所得税を払う事になります。

税率50%の人であれば、
【所得税・住民税
日本の場合500万円:米国の場合4000万円
・・・米国の方が3500万円余計に節税できる

【譲渡所得税
日本の場合240万円:米国の場合3400万円
・・・米国の方が3160万円余計に納税する

つまり、実際の節税額は340万円ということになります。

購入してから6回正月を迎え、所有期間5年以上の長期譲渡となれば譲渡所得税率は20.315%になりますので多少はマシになりますが、減価償却が終わるとその分課税されるようになりますから、その後の税負担が一気に増えます。

先程の例で、所得税・住民税率50%の人であれば年間1000万円税金が増えるということです。

所得税・住民税についてかなり節税できたと思っても、実際は譲渡所得税で捕捉されますので見た目ほど節税にはならないので、それに対してこの扱いはちょっと厳しすぎるんじゃない?という感じはします。

実は、この決定が発表になる前に水面下でいろいろ相談されていたのですが結局間に合わなかったようですね。

時間のない中でどうしたら思いとどまらせることができるでしょうかねぇ・・とお困りでしたので、「”このままだと米国不動産への投資が冷え込みますよ”と、米国商務省に泣きつくか、いっその事トランプにリツイートしたら?」と。

いいアイデアだと思うんだけどな。
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資産形成

雇用・健康・年金。お金にまつわる心配事は尽きません。働けなくなってしまったその時、誰かに頼らなくても大丈夫なように準備は整っていますか?貯蓄・金融商品・事業経営・・・「経済的自由(Financial Freedom)」を手に入れる手段の一つとして、不動産経営・不動産投資を選択される皆さんの為に(株)アセットビルドは

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ただし、「相続税を圧縮する」という収益用不動産の機能にフォーカスするあまり、市場性のないエリアで賃貸住宅を建築したり、市場の水準からかけ離れた価格で物件を取得したり、建築工事を契約したりというケースが社会問題化していることも事実です。アセットビルドは、相続税の圧縮に加え、相続財産の分割、納税資金の確保、そしてなにより「事業として成立するかどうか」という視点で、専門性の高い弁護士・税理士・土地家屋調査士と協力しながら高品質な提案を提供しています。(初回90分相談無料)

 土地活用

老朽化して年々修繕費の負担が重くなったアパート、今はもう誰も住まなくなって放置したままの実家、割安感があって収益物件を建てたら儲かりそうな気がする売地。

老朽化したアパートは、もしかして予算をかけてリノベをした方がよい判断になるかもしれません。放置された実家は、アパートに建替えたりせずに売却してしまって便利な立地の物件に買い替える方がより魅力的な選択肢になるかもしれません。割安だと思った土地は、建築基準法や条例など様々な縛りを踏まえてボリュームチェックをすると、まったく収支が合わない可能性だってあります。建てるか建てないか?木造かRCか?居住系か非居住系か?レイアウトは?設備は?デザインは?(株)アセットビルドは、一級建築士事務所であると同時に不動産投資顧問業者でもあり、宅地建物取引業者でもあります。建築ありきではなく、複数の選択肢とその実行可能性をわかりやすく提案するサービスを提供しています。(初回90分相談無料)

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「AM(アセットマネジメント)」=投資家の代理人として資産形成と投資の最適化を補助する・・・ということを突き詰めるとどうなるかというコンセプトで創業した会社です。
管理会社の選定も投資家の立場に立ち、地域や物件ごとの得意・不得意、あるいは取り組み姿勢や特徴を鑑みて、もっとも適していると考えられる会社を選ぶというスタイルが、恐らく投資家にとって利益があるのではないかと。
そして、物件の運営に関しても積極的に関わり合うことで、投資価値の向上をはかります。

1.個別コンサル(90分無料)を受けていただき方向性を決めて
2.その方の方針や属性に合った金融機関をピックアップして融資の打診を行い
3.方向性に合った購入物件をご紹介したり、保有物件の売却のお手伝いをしたり(あるいは、建築・リフォームなど)
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 アセットビルドは国際標準の高度な投資手法を空理空論ではなく実務として活用し、クライアントの資産形成を不動産の側面で実現します。同時に、投資分析やコンサル的取組の普及を通じて不動産業界の地位向上と公共の利益を実現します。 
【戦 略】
 
アセットビルドが選択する戦略は「卓越戦略」です。自社の利益よりもクライアントの利益を、自社の独断よりも、クライアントの求めるものと選択の自由をなによりも優先します。
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・収益不動産の取得・運営・出口までの一貫したサポート及びポートフォリオの組成を必要とするすべての個人投資家・資産家・企業
 
・コンサル的な業務への取り組みを課題とし、サポートを必要とする全ての不動産会社・建築業者

【5つの卓越】

1.権威Authority

知識を振りかざしたり、偉そうにすることは権威ではありません。絶え間ない知識の吸収と、実践へのフィードバック、検証、タイムリーで価値のあるアウトプットという繰り返しによって得られる深い見識が自分自身をプロフェッショナルにならしめるということをアセットビルドは知っています。

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「魅は与によって生じ、求によって滅す」。期待される以上の成果を与えること。出し惜しみをしないこと。利他の心と思いやり。世の中への貸越が大きいほど、大きな利子となって帰ってくることをアセットビルドは知っています。

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