カテゴリ: 賃貸管理

菅井敏之
元メガバンク支店長の菅井敏之さん。
無題
お金の専門家として活躍されていますが、
実はこの方が支店長をされていた頃に物件購入の相談をお受けして以来のお付き合いです。(前前職で「不動産投資企画室」という部署を20年くらい前に立ち上げて今のような仕事をしていた頃ですから、結構前です)
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不動産投資の出口戦略・組合せ戦略


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久しぶりにお会いしたのは、7月5日に行われるパネルディスカッションの顔合わせと打ち合わせの場。

主催はJPMC日本管理センターで、一般の投資家の皆さん向けではなくどちらかというと全国に広がる協力会社のネットワーク向けのイベントです。

帝国ホテルに600人からの参加者を集めて、基調講演は大前研一さんと、小泉純一郎元総理という豪華ラインナップ。
(大前さん主催のBBT大学で不動産投資についてのオンライン授業をさせて頂いたことがありますし、小泉さんも前前職で横須賀の不動産協会の仕事も手伝っていましたので実はお二人ともご縁があります)

パネルディスカッションのパネラーは、私と菅井さんのほかに、レ〇パレスオーナー被害者の会を立ち上げられたお方と、元大〇建託のトップセールスでありながら会社の方針に異を唱えたら大降格にあった方。

なかなかの布陣です。

テーマはサブリースの是非について赤裸々に語るという物。(正確に言えば、物件オーナーと借上げ業者の間で交わされる契約はマスターリース、借上げ業者と入居者の間で交わされる契約がサブリース)

聴きたい人は多いんじゃないかな。

自分自身は、サブリースで頼んでいる物件もありますし、一般管理物件も自主管理物件もあります。

注意するのは、シンプルに言ってしまえば

1.解約される
2.解約させてくれない

この2点。

建築受託や新築分譲とセットになったサブリースと、そうではないサブリースは似て非なるものです。

前者は、建築や売買といったメインの契約を成立させるために高めの借上げ賃料を設定して、あとで解約という手口(?)でよく使われます。

我が国の法律は、プロである業者は強者、シロウトである消費者は弱者という前提で作られていて消費者保護がされるようになっていますが、こと賃貸借契約に限っては、「貸主=強者、借主=弱者」という前提になっていて、貸主シロウト・借主プロであったとしても借主が保護されるようになっています。

30年間賃料変更なしの借上げ保証で安心していたら、5年とたたずに賃料減額請求や解約通知が来て愕然と・・といったエグイやりかたも通用してしまうということです。

かぼちゃの馬車やレオパの問題以来、世間の評判が悪いサブリースですが、上手に使えばリスクを転嫁したり、面倒くささを避けたり、一般管理や自主管理よりも手残りの多い運営ができたりということだってできます。

見極め方や仕組みを知っておくと、業者選定や条件交渉の際、強い味方になりますよ。

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23SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
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  7/ 7SUN東京「電車でGo!物件下見同行ツアー」満員御礼

  7/21SUN東京「アセットビルド主催3部セミナー(①管理会社の選び方②賃料査定のノウハウ③空室対策と費用便益分析)」満員御礼

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7/23-24 IREM MNT402(メンテナンスとリスク管理)東京会場 
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事業用投資不動産の市場分析 
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※講演・執筆・取材依頼・出演依頼・・随時受け付けています✉ info@asset-b.co.jp
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アセットビルドの利用方法◆
「AM(アセットマネジメント)」=投資家の代理人として資産形成と投資の最適化を補助する・・・ということを突き詰めるとどうなるかというコンセプトで創業した会社です。
管理会社の選定も投資家の立場に立ち、地域や物件ごとの得意・不得意、あるいは取り組み姿勢や特徴を鑑みて、もっとも適していると考えられる会社を選ぶというスタイルが、恐らく投資家にとって利益があるのではないかと。
そして、物件の運営に関しても積極的に関わり合うことで、投資価値の向上をはかります。

1.個別コンサル(90分無料)を受けていただき方向性を決めて
2.その方の方針や属性に合った金融機関をピックアップして融資の打診を行い
3.方向性に合った購入物件をご紹介したり、保有物件の売却のお手伝いをしたり(あるいは、建築・リフォームなど)
4.条件交渉や、物件調査、契約手続きを行って
5.融資手続き・登記手続き・引渡し・賃貸契約の引継ぎなどのお手伝いをして
6.PM(賃貸管理)・税理士(確定申告等)・司法書士(法人設立)・弁護士(問題対応)などの協力体制を個別に整え
7.定期的な個別コンサルで、出口戦略の検討や、ポートフォリオ組成など投資のメンテナンスを行っていく
・・・という仕事を提供させていただきます。

普通の不動産会社とまったく同じ仲介手数料で、高度なコンサルティング技術を、フェアで倫理的な立ち位置で付帯するのにもかかわらず、追加料金(コンサルフィー)はかからないというのが強味。
実務にかかわるスタッフも、建築・売買・賃貸管理の分野で経験を重ね、自らも不動産投資家であるベテラン、PMでしっかりと経験を積んだ若手(親は公務員大家)、そしてサブリース会社で事業のキモとなる賃料設定を15年間一手に引き受けていた査定のプロ中のプロという最強コンボ。
"アセットビルディング(=資産形成)"からつけた社名は、私たちがめざし、取り組んでいる仕事をよく表していると思います。良きパートナーを探していた・・・という皆さん、ぜひお気軽にご相談ください。
無料個別相談、随時受け付けています! ✉ info@asset-b.co.jp
アセットビルドのミッション
【事業の目的】            

 アセットビルドは国際標準の高度な投資手法を空理空論ではなく実務として活用し、クライアントの資産形成を不動産の側面で実現します。同時に、投資分析やコンサル的取組の普及を通じて不動産業界の地位向上と公共の利益を実現します。 
【戦 略】
 
アセットビルドが選択する戦略は「卓越戦略」です。自社の利益よりもクライアントの利益を、自社の独断よりも、クライアントの求めるものと選択の自由をなによりも優先します。
【アセットビルドのクライアント】
 
・収益不動産の取得・運営・出口までの一貫したサポート及びポートフォリオの組成を必要とするすべての個人投資家・資産家・企業
 
・コンサル的な業務への取り組みを課題とし、サポートを必要とする全ての不動産会社・建築業者

【5つの卓越】

1.権威Authority

知識を振りかざしたり、偉そうにすることは権威ではありません。絶え間ない知識の吸収と、実践へのフィードバック、検証、タイムリーで価値のあるアウトプットという繰り返しによって得られる深い見識が自分自身をプロフェッショナルにならしめるということをアセットビルドは知っています。

2.人格Personality

「魅は与によって生じ、求によって滅す」。期待される以上の成果を与えること。出し惜しみをしないこと。利他の心と思いやり。世の中への貸越が大きいほど、大きな利子となって帰ってくることをアセットビルドは知っています。

3.論理Logic

論理的思考と、それを裏付けるデータが物事の判断には欠かせません。また、その数字の裏には、現実の世界の人の営みがあることも忘れてはなりません。常に、それは本当かと疑いを持って本質を見抜く努力を怠ってはいけないことをアセットビルドは知っています。

4.情熱Passion

情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。

5.実践Practice
不動産投資家の気持ちは不動産投資家にしかわからない。大家の気持ちは大家にしかわからない。自ら仮説・実証・検証という実践を重ねたうえで構築されたメソッドの価値をアセットビルドは知っています。

REME賞
※IREM(米国不動産管理協会)会員のなかで特に優れた取り組みをした企業に贈られる「REME Awards」において、熊本震災での活動が評価され"
2016年会長賞"を受賞しました。 

熊本震災派遣レポート
http://blog.livedoor.jp/inomata104_ab/archives/2016-05-03.html
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図7
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北海道】降雪時期が5カ月もある雪国寒冷地ならではの特有の建物

【東北全国と比較して犯罪率が低く防犯シャッターの普及は1割
関東原状回復関連のトラブル防止都条例「東京ルール」の存在
北陸年間降水日数が全国1位サンルーム付が目立つ
東海愛知は外国人労働者数が全国2位・停電被害の記憶が新しい静岡
近畿風化しつつある”敷引き制度”礼金の設定に基準なし
四国敷金3か月が一般的な愛媛・学生物件激戦区の徳島
中国豪雨被害が部屋探しに影響、一部で被災地を避ける動き
九州鹿児島は降灰が大きく影響・浴室乾燥機の設置必須
沖縄家賃債務保証会社の利用率100%・保証人必須で審査が下りないケースあり

・・・すごい取材力!

講演やプライベートで全国をまわるたびに、個人的にもいろいろ現地調査をしたり、話を聞いたりするようにしています。

また、IREMやCCIMの公式セミナーの受講生の皆さんも各地から参加されますので、授業の中で発言していただいたりしています。

と、いうことで
私もご当地ネタはそれなりに持っていますよw
図1
「保証料売り上げの50%が滞納解決のために飛んでしまう」と嘆く大手保証会社の方にお話をお伺いしたところ、苦労して追い出した滞納者の引っ越し先を調査した結果、かなりの割合であの北の都市が
ヒットしたとのこと


その理由のひとつは、AD5か月が常態化していて入居者2か月分、客付業者3か月分という取り分で物件を転々とさせる業者がいるから・・・。

もちろんその都市でも保証業務をされているそうですが、空室率30%超のエリアですから入居者のえり好みもできず、滞納も多いそうです。

厳寒の地なので、家賃滞納であっても冬場に追い出すわけにもいかず5万円の家賃のうち、とりあえずいくらでもいいから払ってと毎月1万円づつを回収、春になってもやっぱり払ってくれる家賃は1万円・・・ゾッとします。

こちらの賃貸マンションは、別の雪国。
冬タイヤ収納
先ほどのエリアでの雪かきはツルハシが必要ですが、こちらではスコップだけで大丈夫です。

基礎部分の空間を利用して、入居者専用のスノータイヤ収納を作っていました。いいアイデアですね。

ここの隣接エリアでは、「除雪のために水を流しっぱなしにできるので、敷地内に”井戸”があると助かります」という人もいました。

わが国最大規模の中華街を擁し、外国人も多いオシャレな港町のあのエリア。
横浜市営地下鉄
市営地下鉄は運賃が高いので、外国人の部屋探しからは除外されてしまうケースが多いそうです。

このエリアには「ブランド」といわれる人気沿線がありますが、いくつかの
特定の駅では、大学生向けのワンルームアパートの過剰供給で賃料下落と空室の長期化が問題になっています。


なんとも物騒なカンバンが目立つのは、南のあの街。
殺し屋参上2
こちらのエリアでは、シロアリが問題になっています。
殺し屋参上
それから、台風もほかのエリアとはそもそも威力が違いますから対策が必要です。

ところで、特集見開きのこのイラスト。
同じくほかのエリアの人たちとは明らかに威力が違いそうな人物が・・・
yanujinu6
確かにコチラのエリアの方は酒強いですがw
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2.その方の方針や属性に合った金融機関をピックアップして融資の打診を行い
3.方向性に合った購入物件をご紹介したり、保有物件の売却のお手伝いをしたり(あるいは、建築・リフォームなど)
4.条件交渉や、物件調査、契約手続きを行って
5.融資手続き・登記手続き・引渡し・賃貸契約の引継ぎなどのお手伝いをして
6.PM(賃貸管理)・税理士(確定申告等)・司法書士(法人設立)・弁護士(問題対応)などの協力体制を個別に整え
7.定期的な個別コンサルで、出口戦略の検討や、ポートフォリオ組成など投資のメンテナンスを行っていく
・・・という仕事を提供させていただきます。

普通の不動産会社とまったく同じ仲介手数料で、高度なコンサルティング技術を、フェアで倫理的な立ち位置で付帯するのにもかかわらず、追加料金(コンサルフィー)はかからないというのが強味。
実務にかかわるスタッフも、建築・売買・賃貸管理の分野で経験を重ね、自らも不動産投資家であるベテラン、PMでしっかりと経験を積んだ若手(親は公務員大家)、そしてサブリース会社で事業のキモとなる賃料設定を15年間一手に引き受けていた査定のプロ中のプロという最強コンボ。
"アセットビルディング(=資産形成)"からつけた社名は、私たちがめざし、取り組んでいる仕事をよく表していると思います。良きパートナーを探していた・・・という皆さん、ぜひお気軽にご相談ください。
無料個別相談、随時受け付けています! ✉ info@asset-b.co.jp
アセットビルドのミッション
【事業の目的】            

 アセットビルドは国際標準の高度な投資手法を空理空論ではなく実務として活用し、クライアントの資産形成を不動産の側面で実現します。同時に、投資分析やコンサル的取組の普及を通じて不動産業界の地位向上と公共の利益を実現します。 
【戦 略】
 
アセットビルドが選択する戦略は「卓越戦略」です。自社の利益よりもクライアントの利益を、自社の独断よりも、クライアントの求めるものと選択の自由をなによりも優先します。
【アセットビルドのクライアント】
 
・収益不動産の取得・運営・出口までの一貫したサポート及びポートフォリオの組成を必要とするすべての個人投資家・資産家・企業
 
・コンサル的な業務への取り組みを課題とし、サポートを必要とする全ての不動産会社・建築業者

【5つの卓越】

1.権威Authority

知識を振りかざしたり、偉そうにすることは権威ではありません。絶え間ない知識の吸収と、実践へのフィードバック、検証、タイムリーで価値のあるアウトプットという繰り返しによって得られる深い見識が自分自身をプロフェッショナルにならしめるということをアセットビルドは知っています。

2.人格Personality

「魅は与によって生じ、求によって滅す」。期待される以上の成果を与えること。出し惜しみをしないこと。利他の心と思いやり。世の中への貸越が大きいほど、大きな利子となって帰ってくることをアセットビルドは知っています。

3.論理Logic

論理的思考と、それを裏付けるデータが物事の判断には欠かせません。また、その数字の裏には、現実の世界の人の営みがあることも忘れてはなりません。常に、それは本当かと疑いを持って本質を見抜く努力を怠ってはいけないことをアセットビルドは知っています。

4.情熱Passion

情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。

5.実践Practice
不動産投資家の気持ちは不動産投資家にしかわからない。大家の気持ちは大家にしかわからない。自ら仮説・実証・検証という実践を重ねたうえで構築されたメソッドの価値をアセットビルドは知っています。

REME賞
※IREM(米国不動産管理協会)会員のなかで特に優れた取り組みをした企業に贈られる「REME Awards」において、熊本震災での活動が評価され"
2016年会長賞"を受賞しました。 

熊本震災派遣レポート
http://blog.livedoor.jp/inomata104_ab/archives/2016-05-03.html
熊本震災派遣レポート2 
http://blog.livedoor.jp/inomata104_ab/archives/2016-05-04.html

熊本震災派遣レポート3
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不動産投資の出口戦略・組合せ戦略
グローバルスタンダードの投資分析手法を個人の不動産投資に応用すると・・・「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略~詳細解説版~」(住宅新報社)
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資産活用・建築企画・不動産仲介・買取・相続対策・事業承継・借地借家のご相談は、こちらへ
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「家賃滞納という貧困」(ポプラ新書)

不動産投資家、物件オーナーの皆さんにとって、気になる一冊だと思います。

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金融機関の融資姿勢や融資条件もめまぐるしく変化しています。市場で流通する物件、非公開物件など収益物件情報も分刻みで更新。いまどんな手を打つべきか?どんな手が打てるのか?現状把握と方針策定そして戦略実施のお手伝いをします。

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グローバルスタンダードの投資分析手法を使って投資の姿を丸裸にし、取得・運営・売却、ポートフォリオの組成、バリューアップ、アービトラージ、建替え、買い替え、継続保有などの投資判断を定量化して行うことができる方法を知りたい方はこの本を!「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略”詳細解説版”」(住宅新報社1,800円税別)
不動産投資の出口戦略・組合せ戦略


全員がプロフェッショナル。アセットビルド・スタッフブログはこちら
図5
図6
図7
太田垣章子
著者の太田垣章子さんは、シングルマザーの極貧を経験後、一念発起して司法書士資格を取得。2千件を超える滞納賃料の回収を、滞納者に寄り添って行ってきた方です。

6月4-5日に横浜で開催される、IREM-JAPANカンファレンスでも講演をしていただくと聞いていますので、楽しみにしています。
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10代の若者から80代の高齢者まで、低所得者から高所得者まで、ありとあらゆる入居者がどういったきっかけで家賃滞納をすることになったのか?

転落の顛末をこと細かくレポートした、優れたルポルタージュです。

逆の立場から見れば、安定した収入を得るすべを確保しておかないと、それなりの収入や立場のひとであったとしても、いつ貧困の落とし穴にはまるかわからないという警句であるともいえます。

自分は、
「不動産投資(経営)」は、
(1)財務分析や市場分析を正式におこなったうえでやっている人がプロアマ問わず少ないので、知識やスキルを身につけてしまえば市場で勝ち残るための難易度が比較的低いのと、
(2)融資が使えたり、
(3)バリューアップや運営改善など自分の采配でコントロールできるところ、
(4)投下する時間資産が少なくて済むところなどが気に入ってやっていますが、

金融商品でも副業でもなんでもいいので、元気なうちに自分自身の勤労以外の収入の確保をしておくことは本当に重要です。

「誰かを頼らなくても生きていける仕組み」を作っておかないと、この本に登場する18組のひとたちと同じ問題がいつなんどき降りかかるかわかりません。


みんな、目をそらしがちですが、明日も同じ仕事を続けられるかなんて何の保証もありませんし、放っておいても1年経てば、ちゃんと1年歳を取ります。


本書のなかで、家賃滞納を生じさせる原因のひとつとして、「保証会社制度が整備されたことにより、昔だったら審査に通らなくなったひとが借りられるようになってしまった」という点を挙げられていますが、その通りだと思います。

さらに・・・

いまでも時折、こんな内容の
ファックスやメールが入ります。

「在籍新聞」(!)
zaiseki
・・・どれだけ良い属性の在籍会社を擁しているか、新鮮な在籍会社を提案できるかということ。良い在籍会社を選ぶ為にはこの2点だけは絶対に外せない判断材料になる。・・・
2恐怖新聞
もはや、「恐怖新聞」でしかない・・・

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不動産投資を始めてみたいがどこから手をつければいい?
数年前に取得した物件の出口戦略が知りたい
数年前現在のポートフォリオをもとに次の一手を教えてほしい
検討している物件があるが、正直どう思うか?
売った方がいいか?買った方がいいか?もう少し待った方がいいか?
空家にしている実家や自宅を貸す?売る?そのあとどうする?
空家が埋まる気配がない物件、どうする?
相続対策と不動産投資を両立させるには?
などなど・・・なんでもOKです!バックセールスなし、完全無料の90分。具体的でストレートな回答をお約束します。お気軽にどうぞ。
 5月のスケジュール(各回90分)
24 FRI   ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
25 SAT  ①10:30-②予約済み③15:00-④予約済み
26 SUN ①予約済み予約済み③15:00-④17:00-
 6月のスケジュール(各回90分)
 1 SAT  ①予約済み②13:00-③15:00-④17:00-
 2 SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
 7 FRI   ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
 8 SAT  ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
 9 SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
14 FRI   ①10:30-②予約済み③15:00-④17:00-
16 SUN ①10:30-②③④電車でGO!
21FRI   ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
22SAT  ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
23SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
28FRI   ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
29SAT  ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
30SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
7月のスケジュール(各回90分)
 6 SAT  ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
 7 SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
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 14 SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
 19 FRI   ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
 20 SAT  ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
 21 SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
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8月のスケジュール(各回90分)
 2 FRI   ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
 4 SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
※8月10日(土)-16日(金)夏季休暇
 17 SAT  ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
 18 SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
 23 FRI   ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
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 25 SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
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2.ご希望の日程
(上記以外の日程ご希望の場合、ご相談に応じます)
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資産形成に高品質なコンサルティングを」株式会社アセットビルド
〒100-0005 千代田区丸の内1-8-3 丸の内トラストタワー本館20階
TEL:03(5288)5900 FAX:03(5288)5910 ✉info@asset-b.co.jp
トラストタワー外観
宅地建物取引業    東京都知事(1) 第 98768号
一般不動産投資顧問業 国土交通大臣   第  1234号
一級建築士事務所登録 東京都知事    第 60622号
一般建設業東京都知事 許可(般-27)   第144769号
■平日のご来社
1階総合受付にて入館票を受け取り、Bエレベーターで20階まであがり、正面の”サーブコープ”受付にお越しください。
土日祝日のご来社
大丸百貨店側の車寄せに面した夜間通用口自動ドアから入館しお電話(03-5288-5900)いただければ、お迎えにあがります。
 

講演予定(講演依頼随時受付中)

  6/16SUN東京「電車でGo!物件下見同行ツアー」
  7/ 5FRI
東京「サブリースに関するパネルディスカッション」JPMC日本管理センター主催

  7/21SUN東京「アセットビルド主催2部セミナー(内容未定)」

10/19SAT富山 「内容未定」富山県富山市
11/18MON東京 「BUKKENセミナー」※不動産業・士業の勉強会
「2019年の不動産投資」
〜融資引締め・利回り上昇局面で打つべき手〜。
2時間にわたるセミナーのフル動画を視聴しやすいチャプター編集済みのWebコンテンツとして㈱アセットビルド公式HPにて販売予定です。お楽しみに!

IREM/CCIM公式セミナー
7/23-24 IREM MNT402(メンテナンスとリスク管理)東京会場 
7/30-31 IREM MNT402(メンテナンスとリスク管理)札幌会場 
8/  6-  9 CCIM CI102 市場分析
8/20-21 IREM MKL405(マーケティングとリーシング)東京会場
8/27-28 IREM MKL405(マーケティングとリーシング)北陸会場

※講演・執筆・取材依頼・出演依頼・・随時受け付けています✉ info@asset-b.co.jp
Youtube楽待動画(天井)                                    

アセットビルドの利用方法◆
「AM(アセットマネジメント)」=投資家の代理人として資産形成と投資の最適化を補助する・・・ということを突き詰めるとどうなるかというコンセプトで創業した会社です。
管理会社の選定も投資家の立場に立ち、地域や物件ごとの得意・不得意、あるいは取り組み姿勢や特徴を鑑みて、もっとも適していると考えられる会社を選ぶというスタイルが、恐らく投資家にとって利益があるのではないかと。
そして、物件の運営に関しても積極的に関わり合うことで、投資価値の向上をはかります。

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3.方向性に合った購入物件をご紹介したり、保有物件の売却のお手伝いをしたり(あるいは、建築・リフォームなど)
4.条件交渉や、物件調査、契約手続きを行って
5.融資手続き・登記手続き・引渡し・賃貸契約の引継ぎなどのお手伝いをして
6.PM(賃貸管理)・税理士(確定申告等)・司法書士(法人設立)・弁護士(問題対応)などの協力体制を個別に整え
7.定期的な個別コンサルで、出口戦略の検討や、ポートフォリオ組成など投資のメンテナンスを行っていく
・・・という仕事を提供させていただきます。

普通の不動産会社とまったく同じ仲介手数料で、高度なコンサルティング技術を、フェアで倫理的な立ち位置で付帯するのにもかかわらず、追加料金(コンサルフィー)はかからないというのが強味。
実務にかかわるスタッフも、建築・売買・賃貸管理の分野で経験を重ね、自らも不動産投資家であるベテラン、PMでしっかりと経験を積んだ若手(親は公務員大家)、そしてサブリース会社で事業のキモとなる賃料設定を15年間一手に引き受けていた査定のプロ中のプロという最強コンボ。
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・収益不動産の取得・運営・出口までの一貫したサポート及びポートフォリオの組成を必要とするすべての個人投資家・資産家・企業
 
・コンサル的な業務への取り組みを課題とし、サポートを必要とする全ての不動産会社・建築業者

【5つの卓越】

1.権威Authority

知識を振りかざしたり、偉そうにすることは権威ではありません。絶え間ない知識の吸収と、実践へのフィードバック、検証、タイムリーで価値のあるアウトプットという繰り返しによって得られる深い見識が自分自身をプロフェッショナルにならしめるということをアセットビルドは知っています。

2.人格Personality

「魅は与によって生じ、求によって滅す」。期待される以上の成果を与えること。出し惜しみをしないこと。利他の心と思いやり。世の中への貸越が大きいほど、大きな利子となって帰ってくることをアセットビルドは知っています。

3.論理Logic

論理的思考と、それを裏付けるデータが物事の判断には欠かせません。また、その数字の裏には、現実の世界の人の営みがあることも忘れてはなりません。常に、それは本当かと疑いを持って本質を見抜く努力を怠ってはいけないことをアセットビルドは知っています。

4.情熱Passion

情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。

5.実践Practice
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HappyMLK Day!と、オークランドのCCIMからメールが届いて、キング牧師の誕生日が米国の休日になっていることを初めて知りました。

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MLK Day (2)
公民権法の成立は1964年。私が3歳の時ですから、米国で人種差別が法律で禁じられたのはつい最近の話です。

地元横須賀では米軍向けの賃貸住宅がひとつの市場になっていますが、高齢の大家さんの中には、「(家の使い方が荒いから)黒人はダメ」なんて先入観で差別的な発言をする酷いひともいて・・・

そんなのが明るみに出た日には、米軍住宅課から出入り禁止になります。

ダイバーシティの世の中なのに、LGBT、国籍、人種、年齢などによって差別されていることは多いと思います。

昨日も、「いまは社宅だけど、定年後に高齢者が入居できる物件を探すのは困難そうなので、収益物件とは別に自宅も探そうかと思って」と相談に来られた方がいらっしゃいました。

(その方には「投資的にみたマイホームの買い方」というお話をさせていただきましたが、その話はまた別の機会に)

自分も大家ですからわかります。滞納されたらどうしようとか、そこで孤独死されたらどうしようかとか。

でも、そこにビジネスチャンスを見つけて世の中を前に進めていこうと考えている方々も決していないわけではないということに元気づけられます。

外国人専門保証会社「GTNグローバルトラストネットワークス」の後藤社長とか
https://www.gtn.co.jp/
GTN
65歳からのお部屋探し「R65不動産」の山本代表とか。
https://r65.info/

R65不動産


個人的にも、たまたまオーナーチェンジで高齢女性に引き続き借りていただいている部屋もありますが、見守りサービスの方が巡回されているので助かっています。

「大家さん、わたしここでは死なないから安心してね♪」とチャーミングな90歳です。

毎年秋に行われるIREM(全米不動産管理協会)カンファレンスの2013年会場都市はワシントンDCでした。
20130407ワシントンDC (88)
彼が”I have a dream"から始まる有名な演説を行った場所はこちら。
20130407ワシントンDC (83)
ワシントンDCにはアーリントン墓地もありますね。
6766
CPM(認定不動産経営管理士)の公式セミナーを受講したときに授業を担当してくれたインストラクター(ベトナム従軍経験のある白人男性)と、アーリントン墓地に建つ有名な銅像の話題になり
51ntO76xtSL
「クリント・イーストウッドの硫黄島の映画観たか?」という流れから、太平洋戦争の話になりまして・・・。

「日本は戦争に負けたと思うかもしれませんが、本当に負けたのは皆さんだと思います」
「???」
「インド、
マレーシア、インドネシア、ベトナム、フィリピン・・・太平洋戦争のあとみんな独立を果たして、連合国はアジアの植民地をすべて失ったでしょ?」

「・・・」
あくまでも、個人的な意見ですが。

ワシントンDCにはスミソニアン航空宇宙博物館もあります。
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人種差別は許さないのです。
絶対、ドイツには落とさなかったでしょ・・・
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資産形成に高品質なコンサルティングを」株式会社アセットビルド
〒100-0005 千代田区丸の内1-8-3 丸の内トラストタワー本館20階
TEL:03(5288)5900 FAX:03(5288)5910 ✉info@asset-b.co.jp
トラストタワー外観
宅地建物取引業    東京都知事(1) 第 98768号
一般不動産投資顧問業 国土交通大臣   第  1234号
一級建築士事務所登録 東京都知事    第 60622号
一般建設業東京都知事 許可(般-27)   第144769号
■平日のご来社
1階総合受付にて入館票を受け取り、Bエレベーターで20階まであがり、正面の”サーブコープ”受付にお越しください。
土日祝日のご来社
大丸百貨店側の車寄せに面した夜間通用口自動ドアから入館しお電話(03-5288-5900)いただければ、お迎えにあがります。
 

講演予定(講演依頼随時受付中)
  1/26 SAT  「電車でGO!下見ツアー」満員御礼
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「2019年の不動産投資」
〜融資引締め・利回り上昇局面で打つべき手〜
東京国際フォーラム
  2/16 SAT  「電車でGO!下見ツアー」
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IREM/CCIM公式セミナー
2019年予定決まり次第お知らせします。

※講演・執筆・取材依頼・出演依頼・・随時受け付けています✉ info@asset-b.co.jp
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アセットビルドの利用方法◆
「AM(アセットマネジメント)」=投資家の代理人として資産形成と投資の最適化を補助する・・・ということを突き詰めるとどうなるかというコンセプトで創業した会社です。
管理会社の選定も投資家の立場に立ち、地域や物件ごとの得意・不得意、あるいは取り組み姿勢や特徴を鑑みて、もっとも適していると考えられる会社を選ぶというスタイルが、恐らく投資家にとって利益があるのではないかと。
そして、物件の運営に関しても積極的に関わり合うことで、投資価値の向上をはかります。

1.個別コンサル(90分無料)を受けていただき方向性を決めて
2.その方の方針や属性に合った金融機関をピックアップして融資の打診を行い
3.方向性に合った購入物件をご紹介したり、保有物件の売却のお手伝いをしたり(あるいは、建築・リフォームなど)
4.条件交渉や、物件調査、契約手続きを行って
5.融資手続き・登記手続き・引渡し・賃貸契約の引継ぎなどのお手伝いをして
6.PM(賃貸管理)・税理士(確定申告等)・司法書士(法人設立)・弁護士(問題対応)などの協力体制を個別に整え
7.定期的な個別コンサルで、出口戦略の検討や、ポートフォリオ組成など投資のメンテナンスを行っていく
・・・という仕事を提供させていただきます。

普通の不動産会社とまったく同じ仲介手数料で、高度なコンサルティング技術を、フェアで倫理的な立ち位置で付帯するのにもかかわらず、追加料金(コンサルフィー)はかからないというのが強味。
実務にかかわるスタッフも、建築・売買・賃貸管理の分野で経験を重ね、自らも不動産投資家であるベテラン、PMでしっかりと経験を積んだ若手(親は公務員大家)、そしてサブリース会社で事業のキモとなる賃料設定を15年間一手に引き受けていた査定のプロ中のプロという最強コンボ。
"アセットビルディング(=資産形成)"からつけた社名は、私たちがめざし、取り組んでいる仕事をよく表していると思います。良きパートナーを探していた・・・という皆さん、ぜひお気軽にご相談ください。
無料個別相談、随時受け付けています! ✉ info@asset-b.co.jp
アセットビルドのミッション
【事業の目的】            

 アセットビルドは国際標準の高度な投資手法を空理空論ではなく実務として活用し、クライアントの資産形成を不動産の側面で実現します。同時に、投資分析やコンサル的取組の普及を通じて不動産業界の地位向上と公共の利益を実現します。 
【戦 略】
 
アセットビルドが選択する戦略は「卓越戦略」です。自社の利益よりもクライアントの利益を、自社の独断よりも、クライアントの求めるものと選択の自由をなによりも優先します。
【アセットビルドのクライアント】
 
・収益不動産の取得・運営・出口までの一貫したサポート及びポートフォリオの組成を必要とするすべての個人投資家・資産家・企業
 
・コンサル的な業務への取り組みを課題とし、サポートを必要とする全ての不動産会社・建築業者

【5つの卓越】

1.権威Authority

知識を振りかざしたり、偉そうにすることは権威ではありません。絶え間ない知識の吸収と、実践へのフィードバック、検証、タイムリーで価値のあるアウトプットという繰り返しによって得られる深い見識が自分自身をプロフェッショナルにならしめるということをアセットビルドは知っています。

2.人格Personality

「魅は与によって生じ、求によって滅す」。期待される以上の成果を与えること。出し惜しみをしないこと。利他の心と思いやり。世の中への貸越が大きいほど、大きな利子となって帰ってくることをアセットビルドは知っています。

3.論理Logic

論理的思考と、それを裏付けるデータが物事の判断には欠かせません。また、その数字の裏には、現実の世界の人の営みがあることも忘れてはなりません。常に、それは本当かと疑いを持って本質を見抜く努力を怠ってはいけないことをアセットビルドは知っています。

4.情熱Passion

情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。

5.実践Practice
不動産投資家の気持ちは不動産投資家にしかわからない。大家の気持ちは大家にしかわからない。自ら仮説・実証・検証という実践を重ねたうえで構築されたメソッドの価値をアセットビルドは知っています。

REME賞
※IREM(米国不動産管理協会)会員のなかで特に優れた取り組みをした企業に贈られる「REME Awards」において、熊本震災での活動が評価され"
2016年会長賞"を受賞しました。 

熊本震災派遣レポート
http://blog.livedoor.jp/inomata104_ab/archives/2016-05-03.html
熊本震災派遣レポート2 
http://blog.livedoor.jp/inomata104_ab/archives/2016-05-04.html

熊本震災派遣レポート3
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不動産投資の出口戦略・組合せ戦略
グローバルスタンダードの投資分析手法を個人の不動産投資に応用すると・・・「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略~詳細解説版~」(住宅新報社)
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資産活用・建築企画・不動産仲介・買取・相続対策・事業承継・借地借家のご相談は、こちらへ
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全国賃貸住宅新聞1月7日号
は、いつもに増してすごいボリュームです。全国の管理会社の名刺が掲載されたページで大分かさ上げはされていますが、それでも充実した内容で情報満載です。

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グローバルスタンダードの投資分析手法を使って投資の姿を丸裸にし、取得・運営・売却、ポートフォリオの組成、バリューアップ、アービトラージ、建替え、買い替え、継続保有などの投資判断を定量化して行うことができる方法を知りたい方はこの本を!「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略”詳細解説版”」(住宅新報社1,800円税別)
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図5
図6
図7
賃貸客付ランキング
賃貸仲介件数ランキング
が今年も発表されていました。
1.全国の不動産業者を対象にアンケート調査
2.2017年10月から2018年9月末までの仲介件数
3.直営店舗の仲介件数をカウント
4.管理物件のうち他社による仲介件数は含まない
という前提です。

「アンケート調査=自己申告」ですから数字の信ぴょう性に疑いがあるといえばあるでしょうし、アンケートに回答しない会社もあるでしょうから(”エイ〇ル”あたりが入っていないのもそのあたりの事情かもしれません)なんともいえませんが、「取引件数の多い会社=客付が得意な会社」である可能性が高い・・・という参考にはなると思います。

もちろん、支店や担当者によってそのパフォーマンスもまちまちですから、業者周りをしたり、その会社の管理物件を見て回ったり、評判を聞いたりという地道な努力は必要ですし、まずは賃料や募集条件や仕様・設備、清掃をはじめとした維持管理状態など「決まる物件」にしておかないといかに客付が得意な会社であっても入居者付けは難しいでしょう。

そして、決まる物件にするかどうかはオーナーの意識によるところが大きいという事は心掛けておくべきことだと思います。

その際にも、「何をすべきか」という答えを持っているのはそのエリアで客付に強い会社であることが多いので、そういった会社をパートナーにすることは物件オーナーにとってプラスになるはずです。

ハウスメーカー系の賃貸管理会社の場合、一般的に自社の建築物件への客付を優先しますのでそうではないオーナーさんがどこに頼むかということを判断するうえでは、それを除いた会社で物件の最寄にあるところという感じで絞込みをしていくとマッチングする会社を見つけることができるかもしれません。

ちなみに地方ごとのトップ10はこんな感じ、
賃貸客付ランキング地方別
気になる全体の11位から327位までは・・・ぜひ本紙をお買い求めいただければと(不動産管理業界の業界紙ですが、大家さんで定期購読している方も多いです)。
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不動産投資を始めてみたいがどこから手をつければいい?
数年前に取得した物件の出口戦略が知りたい
数年前現在のポートフォリオをもとに次の一手を教えてほしい
検討している物件があるが、正直どう思うか?
売った方がいいか?買った方がいいか?もう少し待った方がいいか?
空家にしている実家や自宅を貸す?売る?そのあとどうする?
空家が埋まる気配がない物件、どうする?
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などなど・・・なんでもOKです!バックセールスなし、完全無料の90分。具体的でストレートな回答をお約束します。お気軽にどうぞ。
■ 1月のスケジュール(各回90分)
11 FRI   ①予約済み予約済み予約済み④予約済み
12 SAT  ①10:30-
13 SUN ①
予約済み予約済み③予約済み④17:00-
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20 SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④予約済み
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15 FRI   ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
17 SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
23 SAT  ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
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そして、物件の運営に関しても積極的に関わり合うことで、投資価値の向上をはかります。

1.個別コンサル(90分無料)を受けていただき方向性を決めて
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3.方向性に合った購入物件をご紹介したり、保有物件の売却のお手伝いをしたり(あるいは、建築・リフォームなど)
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5.融資手続き・登記手続き・引渡し・賃貸契約の引継ぎなどのお手伝いをして
6.PM(賃貸管理)・税理士(確定申告等)・司法書士(法人設立)・弁護士(問題対応)などの協力体制を個別に整え
7.定期的な個別コンサルで、出口戦略の検討や、ポートフォリオ組成など投資のメンテナンスを行っていく
・・・という仕事を提供させていただきます。

普通の不動産会社とまったく同じ仲介手数料で、高度なコンサルティング技術を、フェアで倫理的な立ち位置で付帯するのにもかかわらず、追加料金(コンサルフィー)はかからないというのが強味。
実務にかかわるスタッフも、建築・売買・賃貸管理の分野で経験を重ね、自らも不動産投資家であるベテラン、PMでしっかりと経験を積んだ若手(親は公務員大家)、そしてサブリース会社で事業のキモとなる賃料設定を15年間一手に引き受けていた査定のプロ中のプロという最強コンボ。
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【5つの卓越】

1.権威Authority

知識を振りかざしたり、偉そうにすることは権威ではありません。絶え間ない知識の吸収と、実践へのフィードバック、検証、タイムリーで価値のあるアウトプットという繰り返しによって得られる深い見識が自分自身をプロフェッショナルにならしめるということをアセットビルドは知っています。

2.人格Personality

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3.論理Logic

論理的思考と、それを裏付けるデータが物事の判断には欠かせません。また、その数字の裏には、現実の世界の人の営みがあることも忘れてはなりません。常に、それは本当かと疑いを持って本質を見抜く努力を怠ってはいけないことをアセットビルドは知っています。

4.情熱Passion

情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。

5.実践Practice
不動産投資家の気持ちは不動産投資家にしかわからない。大家の気持ちは大家にしかわからない。自ら仮説・実証・検証という実践を重ねたうえで構築されたメソッドの価値をアセットビルドは知っています。

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※IREM(米国不動産管理協会)会員のなかで特に優れた取り組みをした企業に贈られる「REME Awards」において、熊本震災での活動が評価され"
2016年会長賞"を受賞しました。 

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http://blog.livedoor.jp/inomata104_ab/archives/2016-05-03.html
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