カテゴリ: 空室対策

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金融機関の融資姿勢や融資条件もめまぐるしく変化しています。市場で流通する物件、非公開物件など収益物件情報も分刻みで更新。いまどんな手を打つべきか?どんな手が打てるのか?現状把握と方針策定そして戦略実施のお手伝いをします。

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グローバルスタンダードの投資分析手法を使って投資の姿を丸裸にし、取得・運営・売却、ポートフォリオの組成、バリューアップ、アービトラージ、建替え、買い替え、継続保有などの投資判断を定量化して行うことができる方法を知りたい方はこの本を!「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略”詳細解説版”」(住宅新報社1,800円税別)
不動産投資の出口戦略・組合せ戦略


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久しぶりに大学4年生になった双子の息子たちが二人とも帰ってきて全員揃ったので、自宅のデッキでジンギスカンを。

ジンジンジンギスカン♪と口ずさみながらw
https://youtu.be/dAvjekNZJF4
MB100Dキャンピングカー (2)
子供たちが小さなときから、季節を問わず天気がいいとオモテでテーブルを囲んだり、寛いだりアウトドアな感じの暮らし方をしています。(キャンピングカーで通勤していました)

暇さえあればあっちこっち出歩く方ですが、自宅で過ごすのも同じくらい好きです。

自分が大学を卒業して就職先に不動産業界を選んだのも、子供のころから快適な住まいへの憧れがあったから。 

何しろトタンぶきの3K+店舗で子供7人で育ちましたので。

当時でも9人家族は珍しかったですが、今では4人家族でさえ少なくなりつつあり。

ファミリータイプの団地でも、DINKSや少人数世帯を想定したリノベが流行っています。
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昨日、自宅に届いていた月刊不動産フォーラム今月号の表紙は神奈川県県央部の座間駅前、築54年のホシノタニ団地。
https://www.odakyu-fudosan.co.jp/sumai/mansion/hoshinotani/index.html
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ブルースタジオさんらしいオシャレな仕上がりです。

快適に暮らせるようにしようと思えば、いくらでもやりようはあるということをいつも発信されています。


37.38㎡(11.3坪)で7.5~7.8万円、1階の専用庭付き住戸は10万円の賃料設定ですから、坪単価9,000円弱・・・このエリアにしてはなかなかの数字が取れていると思います。

工事期間は約1年。事業主体は小田急電鉄さんということですから、予算的にもスケジュール的にも余裕が持てたのかもしれませんね。
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そして、こちらは昨日の新聞にでかでかと掲載されていた神奈川県住宅供給公社の記事広告。
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築65年(!)の横浜市保土ヶ谷区の団地リノベです。

外観や給排水管の更新のほかに、外断熱工事を行ったり、果ては県央の中井に作ったメガソーラー発電所から直接電力供給したり・・・本格的です。

つくづく法定耐用年数の無意味さを感じます。
これだけ、改修・更新技術が進んだ令和の世。お金を掛ければいくらでも性能を向上させることはできます。(もちろん収支が合うかの計算は必要ですが)

金融機関の皆さんが、早く考えを改めてくださることを心から望みます。

自分が、23歳で所帯を持った時に最初に手に入れたマイホームは昭和50年築の横浜市住宅供給公社の団地。

当時は築10年でしたが、67㎡の3DK タイプを1450万円で購入しました。

駅からは徒歩15分くらいでしたが、団地内に幼稚園と小学校と中学校とショッピングセンターが2つづつ(確か)というマンモス団地で、そこで完結した市場であり団地内の市営住宅(40㎡弱)からの購入ニーズが恒常的に見込める=価格の安定と流動性の確保ができると確信して購入に踏み切りました。

入社2年目とはいえ、一応プロですからね。

と、いうことで久しぶりにレインズを見てみようかな・・・

もうすぐ築50年か・・・

どれどれ・・・

noba
リノベ済みで1700万円前後、なんにも手つかずで1100~1300万円ってとこか。

まずまずという感じかな。

ここも暮らしやすかったですよ。管理組合もちゃんと機能してきちんとメンテナンスが行われていましたし。

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数年前に取得した物件の出口戦略が知りたい
数年前現在のポートフォリオをもとに次の一手を教えてほしい
検討している物件があるが、正直どう思うか?
売った方がいいか?買った方がいいか?もう少し待った方がいいか?
空家にしている実家や自宅を貸す?売る?そのあとどうする?
空家が埋まる気配がない物件、どうする?
相続対策と不動産投資を両立させるには?
などなど・・・なんでもOKです!バックセールスなし、完全無料の90分。具体的でストレートな回答をお約束します。お気軽にどうぞ。
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 7 SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
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 14 SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
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(上記以外の日程ご希望の場合、ご相談に応じます)
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資産形成に高品質なコンサルティングを」株式会社アセットビルド
〒100-0005 千代田区丸の内1-8-3 丸の内トラストタワー本館20階
TEL:03(5288)5900 FAX:03(5288)5910 ✉info@asset-b.co.jp
トラストタワー外観
宅地建物取引業    東京都知事(1) 第 98768号
一般不動産投資顧問業 国土交通大臣   第  1234号
一級建築士事務所登録 東京都知事    第 60622号
一般建設業東京都知事 許可(般-27)   第144769号
■平日のご来社
1階総合受付にて入館票を受け取り、Bエレベーターで20階まであがり、正面の”サーブコープ”受付にお越しください。
土日祝日のご来社
大丸百貨店側の車寄せに面した夜間通用口自動ドアから入館しお電話(03-5288-5900)いただければ、お迎えにあがります。
 

講演予定(講演依頼随時受付中)

6/22SAT東京「電車でGo!物件下見同行ツアー」
  7/ 5FRI
東京「サブリースに関するパネルディスカッション」JPMC日本管理センター主催

  7/21SUN東京「アセットビルド主催2部セミナー(内容未定)」

10/19SAT富山 「内容未定」富山県富山市
11/18MON東京「BUKKENセミナー」※不動産業・士業の勉強会
「2019年の不動産投資」
〜融資引締め・利回り上昇局面で打つべき手〜。
2時間にわたるセミナーのフル動画を視聴しやすいチャプター編集済みのWebコンテンツとして㈱アセットビルド公式HPにて販売予定です。お楽しみに!

IREM/CCIM公式セミナー
7/23-24 IREM MNT402(メンテナンスとリスク管理)東京会場 
7/30-31 IREM MNT402(メンテナンスとリスク管理)札幌会場 
8/  6-  9 CCIM CI102 市場分析
8/20-21 IREM MKL405(マーケティングとリーシング)東京会場
8/27-28 IREM MKL405(マーケティングとリーシング)北陸会場

※講演・執筆・取材依頼・出演依頼・・随時受け付けています✉ info@asset-b.co.jp
Youtube楽待動画(天井)                                    

アセットビルドの利用方法◆
「AM(アセットマネジメント)」=投資家の代理人として資産形成と投資の最適化を補助する・・・ということを突き詰めるとどうなるかというコンセプトで創業した会社です。
管理会社の選定も投資家の立場に立ち、地域や物件ごとの得意・不得意、あるいは取り組み姿勢や特徴を鑑みて、もっとも適していると考えられる会社を選ぶというスタイルが、恐らく投資家にとって利益があるのではないかと。
そして、物件の運営に関しても積極的に関わり合うことで、投資価値の向上をはかります。

1.個別コンサル(90分無料)を受けていただき方向性を決めて
2.その方の方針や属性に合った金融機関をピックアップして融資の打診を行い
3.方向性に合った購入物件をご紹介したり、保有物件の売却のお手伝いをしたり(あるいは、建築・リフォームなど)
4.条件交渉や、物件調査、契約手続きを行って
5.融資手続き・登記手続き・引渡し・賃貸契約の引継ぎなどのお手伝いをして
6.PM(賃貸管理)・税理士(確定申告等)・司法書士(法人設立)・弁護士(問題対応)などの協力体制を個別に整え
7.定期的な個別コンサルで、出口戦略の検討や、ポートフォリオ組成など投資のメンテナンスを行っていく
・・・という仕事を提供させていただきます。

普通の不動産会社とまったく同じ仲介手数料で、高度なコンサルティング技術を、フェアで倫理的な立ち位置で付帯するのにもかかわらず、追加料金(コンサルフィー)はかからないというのが強味。
実務にかかわるスタッフも、建築・売買・賃貸管理の分野で経験を重ね、自らも不動産投資家であるベテラン、PMでしっかりと経験を積んだ若手(親は公務員大家)、そしてサブリース会社で事業のキモとなる賃料設定を15年間一手に引き受けていた査定のプロ中のプロという最強コンボ。
"アセットビルディング(=資産形成)"からつけた社名は、私たちがめざし、取り組んでいる仕事をよく表していると思います。良きパートナーを探していた・・・という皆さん、ぜひお気軽にご相談ください。
無料個別相談、随時受け付けています! ✉ info@asset-b.co.jp
アセットビルドのミッション
【事業の目的】            

 アセットビルドは国際標準の高度な投資手法を空理空論ではなく実務として活用し、クライアントの資産形成を不動産の側面で実現します。同時に、投資分析やコンサル的取組の普及を通じて不動産業界の地位向上と公共の利益を実現します。 
【戦 略】
 
アセットビルドが選択する戦略は「卓越戦略」です。自社の利益よりもクライアントの利益を、自社の独断よりも、クライアントの求めるものと選択の自由をなによりも優先します。
【アセットビルドのクライアント】
 
・収益不動産の取得・運営・出口までの一貫したサポート及びポートフォリオの組成を必要とするすべての個人投資家・資産家・企業
 
・コンサル的な業務への取り組みを課題とし、サポートを必要とする全ての不動産会社・建築業者

【5つの卓越】

1.権威Authority

知識を振りかざしたり、偉そうにすることは権威ではありません。絶え間ない知識の吸収と、実践へのフィードバック、検証、タイムリーで価値のあるアウトプットという繰り返しによって得られる深い見識が自分自身をプロフェッショナルにならしめるということをアセットビルドは知っています。

2.人格Personality

「魅は与によって生じ、求によって滅す」。期待される以上の成果を与えること。出し惜しみをしないこと。利他の心と思いやり。世の中への貸越が大きいほど、大きな利子となって帰ってくることをアセットビルドは知っています。

3.論理Logic

論理的思考と、それを裏付けるデータが物事の判断には欠かせません。また、その数字の裏には、現実の世界の人の営みがあることも忘れてはなりません。常に、それは本当かと疑いを持って本質を見抜く努力を怠ってはいけないことをアセットビルドは知っています。

4.情熱Passion

情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。

5.実践Practice
不動産投資家の気持ちは不動産投資家にしかわからない。大家の気持ちは大家にしかわからない。自ら仮説・実証・検証という実践を重ねたうえで構築されたメソッドの価値をアセットビルドは知っています。

REME賞
※IREM(米国不動産管理協会)会員のなかで特に優れた取り組みをした企業に贈られる「REME Awards」において、熊本震災での活動が評価され"
2016年会長賞"を受賞しました。 

熊本震災派遣レポート
http://blog.livedoor.jp/inomata104_ab/archives/2016-05-03.html
熊本震災派遣レポート2 
http://blog.livedoor.jp/inomata104_ab/archives/2016-05-04.html

熊本震災派遣レポート3
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不動産投資の出口戦略・組合せ戦略
グローバルスタンダードの投資分析手法を個人の不動産投資に応用すると・・・「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略~詳細解説版~」(住宅新報社)
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CCIMロゴ
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※2019年公式セミナー申込開始しました。
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IREM新ロゴ
全米不動産管理協会日本支部(IREM-JAPAN)ホームページはこちらから。世界標準の優れたプロパティ・マネジメントで保有物件の価値を高めます。
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(株)アセットビルドは1989年に設立された独立系収益不動産売買の国際的な非営利団体組織「CORFAC」の日本における唯一のメンバーとして2019年正式に承認を受けました。https://www.corfac.com/

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三田のガウディ「蟻鱒鳶ル」 (2)
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図7
自力でビルを建てる男
蟻(あり)鱒(ます)鳶(とんび)ル=「アリマストンビル」
https://www.buzzfeed.com/jp/ryosukekamba/gaudi
東京・三田の狭小敷地に自力でビル一棟まるごと建てようと12年以上奮闘している一級建築士、岡敬輔さんの未完の作品。

日本のサグラダファミリアとも呼ばれています。

友人の芸術家が命名したというビルの名称には、肯定的な響きのある「あります」の後ろに「シェラトン」「ヒルトン」のように景気良さげな「トン」。そして、大地・水・空を象徴する生き物の名前を・・・。

面白いです。

命名といえば、
「赤池王子様」君の改名がこのところ話題になっていました。
改名
きらきらネームはアパート・マンションの世界でも結構あります。
図1
「どこに住んでるの?」
「うれし荘」
どこに住んでるのか聞いてるんだけど」
・・・ケンカになりそうです。
図5
「マイケル・ジョーナン」
・・・二度聴きされそうです。
図4
「エイリアン」
・・・。

そして、
図2
「サラダファミリア」・・・

アパート名の変更は、そんなに大変ではありません。

関連する手続き先は
1.
役所の住居表示管理部署
入居者の住民票・印鑑証明の登録住所に建物名が記載されている場合はに行って変更手続きをするよう通知

2.管轄の警察署
車庫証明を発行している場合
3.電気・ガス・水道ほかライフライン関連
共用部の契約名義も変更
4.郵便局

管理会社との打ち合わせ、入居者への案内(通知・掲示板)などもちろん忘れずに。

特にオーナーの名前が入っている物件名や古臭かったり、逆にギャップがありすぎの物件名、無駄に長すぎる物件名は、いろいろなところで住所を書く入居者にとって迷惑な場合もありますし、それが入居する気持ちを削ぐ一因になることもあります。

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売った方がいいか?買った方がいいか?もう少し待った方がいいか?
空家にしている実家や自宅を貸す?売る?そのあとどうする?
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 3月のスケジュール(各回90分)
15 FRI   ①10:30-②予約済み予約済み予約済み
16 SAT  ①予約済み②③④下見ツアー(満員御礼)
17SUN ①10:30-②予約済み予約済み④17:00-
22 FRI   ①10:30-②13:00-③予約済み予約済み
24SUN ①10:30-②13:00-③予約済み④17:00-
29 FRI   ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
30 SAT  ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
31SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
 4月のスケジュール(各回90分)
  6 SAT  ①10:30-②予約済み③15:00-④17:00-
  7SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
12 FRI   ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
13 SAT  ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
14SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
21SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
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28SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
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講演予定(講演依頼随時受付中)
※2月2日 に開催された 
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  3/16SAT   「電車でGO!下見ツアー」東京(満員御礼)
  4/20SAT   「電車でGO!下見ツアー」東京
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  5/11SAT   「内容未定(井上&猪俣 2部セミナー)」東京
 10/19SAT 「内容未定」富山県富山市

IREM/CCIM公式セミナー
7/23-24 IREM MNT402(メンテナンスとリスク管理)東京会場 
7/30-31 IREM MNT402(メンテナンスとリスク管理)札幌会場 
8/  6-  9 CCIM CI102 市場分析
8/20-21 IREM MKL405(マーケティングとリーシング)東京会場
8/27-28 IREM MKL405(マーケティングとリーシング)北陸会場

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1.個別コンサル(90分無料)を受けていただき方向性を決めて
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6.PM(賃貸管理)・税理士(確定申告等)・司法書士(法人設立)・弁護士(問題対応)などの協力体制を個別に整え
7.定期的な個別コンサルで、出口戦略の検討や、ポートフォリオ組成など投資のメンテナンスを行っていく
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普通の不動産会社とまったく同じ仲介手数料で、高度なコンサルティング技術を、フェアで倫理的な立ち位置で付帯するのにもかかわらず、追加料金(コンサルフィー)はかからないというのが強味。
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【戦 略】
 
アセットビルドが選択する戦略は「卓越戦略」です。自社の利益よりもクライアントの利益を、自社の独断よりも、クライアントの求めるものと選択の自由をなによりも優先します。
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・収益不動産の取得・運営・出口までの一貫したサポート及びポートフォリオの組成を必要とするすべての個人投資家・資産家・企業
 
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1.権威Authority

知識を振りかざしたり、偉そうにすることは権威ではありません。絶え間ない知識の吸収と、実践へのフィードバック、検証、タイムリーで価値のあるアウトプットという繰り返しによって得られる深い見識が自分自身をプロフェッショナルにならしめるということをアセットビルドは知っています。

2.人格Personality

「魅は与によって生じ、求によって滅す」。期待される以上の成果を与えること。出し惜しみをしないこと。利他の心と思いやり。世の中への貸越が大きいほど、大きな利子となって帰ってくることをアセットビルドは知っています。

3.論理Logic

論理的思考と、それを裏付けるデータが物事の判断には欠かせません。また、その数字の裏には、現実の世界の人の営みがあることも忘れてはなりません。常に、それは本当かと疑いを持って本質を見抜く努力を怠ってはいけないことをアセットビルドは知っています。

4.情熱Passion

情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。

5.実践Practice
不動産投資家の気持ちは不動産投資家にしかわからない。大家の気持ちは大家にしかわからない。自ら仮説・実証・検証という実践を重ねたうえで構築されたメソッドの価値をアセットビルドは知っています。

REME賞
※IREM(米国不動産管理協会)会員のなかで特に優れた取り組みをした企業に贈られる「REME Awards」において、熊本震災での活動が評価され"
2016年会長賞"を受賞しました。 

熊本震災派遣レポート
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流行色にグレーベージュ(全賃住宅新聞1月7日号)。

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不動産投資の出口戦略・組合せ戦略


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図5
図6
図7
関西ペイント
関西ペイントが毎年、社会情勢や自然現象などあらゆる情報を反映し予測される流行色・・・というのがこの色ということだそうです。

リフォーム業界やインテリアコーディネーターのみなさんも、ファッション同様今年の流行を意識しながら提案を行っているわけで。

どの業界にも業界紙や業界誌というのはあります。

農家のみなさんには「現代農業」
現代農業
養豚業には「月刊養豚界」
youtonnkai
金融機関は「ニッキン」
nikkinn
寺院仏教界なら「月刊住職」
月刊住職
そして、
賃貸管理ならば「全国賃貸住宅新聞」
20190107全賃新聞 (1)
大家業界だったら「家主と地主」。
cb84ae36
そしてリフォーム業界は「リフォーム産業新聞」
リフォーム産業新聞
2016年に白やグレーをつかった薄めトーンのいわゆる「塩系」の流行を取り上げられていましたが、2019年に至っても流行色が「グレーベージュ」ということであれば同様の流れという事なのかもしれません。
D-room
売上規模3兆8,000億円(建設業界1位)のダイワハウスグループも潤沢な研究予算を使って採用したインテリアテイストも「塩系」のようです。

ただし、どの物件もそれにすればいいというわけでもなく。

むやみに流行を追えば、デザイン以外の部分で競争力に劣る場合の勝ち目がなくなりますし、入居者ターゲットやエリアや物件の特徴に合わせて企画した方がずっと効果的な場合の方が多いと思います。

情報源はそれこそ沢山ありますので、アンテナを立てておくといいでしょう。

こちらは、建築業界の業界誌「建築知識」
201902建築知識表紙
2月号の特集は「いま住空間がおもしろい!」
mokuji
1部屋
2家具・建具
3素材
4照明
5外回り

おもしろかったです。

ご参考まで。

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数年前に取得した物件の出口戦略が知りたい
数年前現在のポートフォリオをもとに次の一手を教えてほしい
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売った方がいいか?買った方がいいか?もう少し待った方がいいか?
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空家が埋まる気配がない物件、どうする?
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などなど・・・なんでもOKです!バックセールスなし、完全無料の90分。具体的でストレートな回答をお約束します。お気軽にどうぞ。
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資産形成に高品質なコンサルティングを」株式会社アセットビルド
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宅地建物取引業    東京都知事(1) 第 98768号
一般不動産投資顧問業 国土交通大臣   第  1234号
一級建築士事務所登録 東京都知事    第 60622号
一般建設業東京都知事 許可(般-27)   第144769号
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1階総合受付にて入館票を受け取り、Bエレベーターで20階まであがり、正面の”サーブコープ”受付にお越しください。
土日祝日のご来社
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「AM(アセットマネジメント)」=投資家の代理人として資産形成と投資の最適化を補助する・・・ということを突き詰めるとどうなるかというコンセプトで創業した会社です。
管理会社の選定も投資家の立場に立ち、地域や物件ごとの得意・不得意、あるいは取り組み姿勢や特徴を鑑みて、もっとも適していると考えられる会社を選ぶというスタイルが、恐らく投資家にとって利益があるのではないかと。
そして、物件の運営に関しても積極的に関わり合うことで、投資価値の向上をはかります。

1.個別コンサル(90分無料)を受けていただき方向性を決めて
2.その方の方針や属性に合った金融機関をピックアップして融資の打診を行い
3.方向性に合った購入物件をご紹介したり、保有物件の売却のお手伝いをしたり(あるいは、建築・リフォームなど)
4.条件交渉や、物件調査、契約手続きを行って
5.融資手続き・登記手続き・引渡し・賃貸契約の引継ぎなどのお手伝いをして
6.PM(賃貸管理)・税理士(確定申告等)・司法書士(法人設立)・弁護士(問題対応)などの協力体制を個別に整え
7.定期的な個別コンサルで、出口戦略の検討や、ポートフォリオ組成など投資のメンテナンスを行っていく
・・・という仕事を提供させていただきます。

普通の不動産会社とまったく同じ仲介手数料で、高度なコンサルティング技術を、フェアで倫理的な立ち位置で付帯するのにもかかわらず、追加料金(コンサルフィー)はかからないというのが強味。
実務にかかわるスタッフも、建築・売買・賃貸管理の分野で経験を重ね、自らも不動産投資家であるベテラン、PMでしっかりと経験を積んだ若手(親は公務員大家)、そしてサブリース会社で事業のキモとなる賃料設定を15年間一手に引き受けていた査定のプロ中のプロという最強コンボ。
"アセットビルディング(=資産形成)"からつけた社名は、私たちがめざし、取り組んでいる仕事をよく表していると思います。良きパートナーを探していた・・・という皆さん、ぜひお気軽にご相談ください。
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IMG_6658
ここ数年、家族で正月を過ごしている湯河原の「伊藤屋」(大正15年築)。

昭和11年(1936)2月26日、牧野伸顕伯爵(大久保利通の次男、元内大臣)を襲撃すべく指揮官河野陸軍大尉が潜伏していた部屋「19番」をようやく確保。
IMG_6668
東京以外で、唯一226事件の舞台となった場所なのです。

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図5
図6
図7
IMG_6663
この部屋の、
IMG_6664
この窓から
IMG_6666

牧野伯爵が常宿としていた道路の向こうの別館を見張っていたそうです。

この事件で焼失した建物は、建替えられて資料館になっています(12月中旬から1月中旬および平日は休館)。

機転を利かせて、伯爵の難を逃れさせた孫娘は吉田茂の娘、麻生財務大臣のご母堂です。
伊藤屋記事
箱根に比べると集客力の弱い湯河原で、ネット予約ではなく電話対応、カード利用不可で現金支払いのみという条件下でも、それなりの宿泊料を設定したうえで、なかなか取れない部屋となっているのは、226事件の舞台となった以外にも、島崎藤村が常宿として「夜明け前」を執筆したり、数々の文豪や日本画家が訪れたりと、ひとえに「物語」があるからだと思います。

物件の作りこみや入居者募集をするときにも、できるだけ「物語」がないか?あるいは作れないかということも意識しています。

例えば、自分で買った横須賀の物件(築古2DK→1LDKに改修、バイクしか入らない高台、敷地は広い)は、横須賀→米軍基地→アメリカ文化→BBQ&大型犬・・・という感じの物語を想定して大きな専用庭を造り、ペット可(1頭あたり家賃3,000円プラス)にしたうえで、その物語を募集図面に反映しました。

こちらは改修前には賃料5万円で全空でしたが、7万円近い賃料ですぐに満室になりました。

元靴工場だった建物をリノベして、靴の木型がドアノブや照明などあちこちに使われている「ウォールアパートメント」(台東区清川)
南千住「ウォールアパートメント」 (4)
三丁目の夕日のセットのような昭和30年代の長屋の一団をそのまま生かし、近隣の新築RCと同じ賃料で常時入居待ちの「大森ロッヂ」(大田区大森西)
大森ロッヂ2015夏 (3)
物語のある物件はやっぱり魅力的です。

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情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。

5.実践Practice
不動産投資家の気持ちは不動産投資家にしかわからない。大家の気持ちは大家にしかわからない。自ら仮説・実証・検証という実践を重ねたうえで構築されたメソッドの価値をアセットビルドは知っています。

REME賞
※IREM(米国不動産管理協会)会員のなかで特に優れた取り組みをした企業に贈られる「REME Awards」において、熊本震災での活動が評価され"
2016年会長賞"を受賞しました。 

熊本震災派遣レポート
http://blog.livedoor.jp/inomata104_ab/archives/2016-05-03.html
熊本震災派遣レポート2 
http://blog.livedoor.jp/inomata104_ab/archives/2016-05-04.html

熊本震災派遣レポート3
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不動産投資の出口戦略・組合せ戦略
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松平記事
借上げ賃料査定一筋15年のプロフェッショナル、松平CPMのコラムが全国賃貸住宅新聞2018年11月26日号の1ページまるまる使って掲載されました。
matudaira
若く見えますが、45歳のベテランです。
ヘッドフォンとディパック&スニーカー姿で東京中を歩き回り、幾多のアパート・マンションを査定し続けた彼ですから、良さそうな物件情報が手元に来た時に「ここどう?」と聞くと、その場で「ここは、駅からこういう坂があってこういった施設があるので意外とリーシングに苦戦します。それから、ここにこういう川があって風向きによっては臭いがするので注意してください。でも間取はこの部分が競争力がありますからそのあたりも踏まえて、1階は〇万〇千円、2階は〇万〇千円で設定しておけばいいと思います。」と答え、ちょっと待ってくださいね・・・と15分後にはより正確なレポートが出来上がってきます。
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図5
図6
図7
tinryou hikaku
賃料設定を10%間違える事はよくあって、それをあまり気にする人も意外と多くはないですが、空室率や運営費を10%改善するのは大変な努力がいります。

満室になるとついつい嬉しくなってしまいますが、実際に貸せる賃料よりも安く貸してしまっているのであれば、それは機会損失であり収益が最大化しているとはいえません。最大賃料で貸して適切な空室率を保持する・・・というのがCPMコースでの解釈です。

そこまで求める?というレベルですが、言っていることは正論です。
イメージは、常に料金を調整しながら収益の最大化をはかるホテルや航空券でしょうか。都内のホテルがどこもいっぱいという時にアパホテルが3万円の宿泊料を設定するというのは経営的にはごくごくまともな判断ということになります。7,000円で満室にしてはいけないということです。


自分が講師をしているCPM(認定不動産経営管理士)の公式セミナーMKL405(マーケティングとリーシング)のなかで、比較分析とのコンペアで妥当な
賃料を設定するというアクティビティがあります。

似たような物件を探して、設備やグレードなどさまざまな要素が当該物件と同様であればいくら賃料が増減するかということで調整していくわけです。

実際は、机上での分析と合わせて現地のリーシング会社へヒアリングしたり、繁忙期や閑散期といった時期による調整も必要です。

駅からの距離といった立地的な差は調整するのが大変なのでこれはあまり相違する比較物件は選択しません。

一日の乗降客が2,000人の駅と20,000人の駅は比較できませんし、人気のある商店街を通ってなら駅徒歩15分でも遠いと感じられないかもしれません。

そのあたりは、経験がものをいうところです。

彼の元には、様々な管理会社のスタッフの方が教えを請いに訪れます。人の良い性格の彼ですから、親切丁寧に対応しています。

価値のある知識はどんどん人に教えたほうがいいと思います。勿体ぶってそのうち古臭くなってからホラッて人に教えても、誰もありがたがってくれません。

教えるためには、それ以上のインプットとブラッシュアップが必要ですから世の中の為になると同時に自分の為になるのです。もちろん会社のためにも。

折角なので、体系化したものを書籍かマニュアルにしたら?と話しています。私も含め熱望しているひとは多いんじゃないかな。
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などなど・・・なんでもOKです!バックセールスなし、完全無料の90分。具体的でストレートな回答をお約束します。お気軽にどうぞ。
11月のスケジュール(各回90分)
30 FRI   ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
12月のスケジュール(各回90分)
 1 SAT  ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
 2 SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
 8 SAT  ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
 9 SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
16 SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
22 SAT  ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
23SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
※12月25日(火)より1月3日(木)の10日間を冬期休暇とさせていただきます。
■ 1月のスケジュール(各回90分)
 5 SAT  ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
 6 SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
11 FRI   ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
12 SAT  ①10:30-
13SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
18 FRI   ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
20SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
25 FRI   ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-
26 SAT  ①10:30-②予約済み③予約済み。¥④17:00-
23SUN ①10:30-②13:00-③15:00-④17:00-

個別相談のお申し込みはこちらからどうぞ
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1.お名前
2.ご希望の日程(上記以外の日程ご希望の場合、ご相談に応じます)
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以上ご記入のうえメールinfo@asset-b.co.jpをいただくか、上記リンク先より登録をお願いします


資産形成に高品質なコンサルティングを」株式会社アセットビルド
〒100-0005 千代田区丸の内1-8-3 丸の内トラストタワー本館20階
TEL:03(5288)5900 FAX:03(5288)5910 ✉info@asset-b.co.jp
トラストタワー外観
宅地建物取引業    東京都知事(1) 第 98768号
一般不動産投資顧問業 国土交通大臣   第  1234号
一級建築士事務所登録 東京都知事    第 60622号
一般建設業東京都知事 許可(般-27)   第144769号
■平日のご来社
1階総合受付にて入館票を受け取り、Bエレベーターで20階まであがり、正面の”サーブコープ”受付にお越しください。
土日祝日のご来社
大丸百貨店側の車寄せに面した夜間通用口自動ドアから入館しお電話(03-5288-5900)いただければ、お迎えにあがります。
 

講演予定(講演依頼随時受付中)
12/17 MON  「物件が被災したときの投資判断」豊不動産主催(ホテル日航熊本)
  1/12 SAT  「2019年の不動産投資2つのキーワード」JRMA新年会セミナー(飯田橋TKP)
  1/19 
SAT  「電車でGO!下見ツアー」
  2/  2 
SAT   「いまこそ学ぶ不動産投資の基本と応用2019~スルガショックに始まる融資引締め、頻発する自然災害・・・不動産投資の世界に大きなインパクトを与えた2018年。めまぐるしく変わる投資環境を味方に付けるためにいま学ぶべき不動産投資の基本と2019年の不動産投資を成功させるための応用方法を解説します~」東京国際フォーラム

IREM/CCIM公式セミナー
12/5 WED   CCIM台北カンファレンス 
※講演・執筆・取材依頼・出演依頼・・随時受け付けています✉ info@asset-b.co.jp
                                    

アセットビルドの利用方法◆
「AM(アセットマネジメント)」=投資家の代理人として資産形成と投資の最適化を補助する・・・ということを突き詰めるとどうなるかというコンセプトで創業した会社です。
管理会社の選定も投資家の立場に立ち、地域や物件ごとの得意・不得意、あるいは取り組み姿勢や特徴を鑑みて、もっとも適していると考えられる会社を選ぶというスタイルが、恐らく投資家にとって利益があるのではないかと。
そして、物件の運営に関しても積極的に関わり合うことで、投資価値の向上をはかります。

1.個別コンサル(90分無料)を受けていただき方向性を決めて
2.その方の方針や属性に合った金融機関をピックアップして融資の打診を行い
3.方向性に合った購入物件をご紹介したり、保有物件の売却のお手伝いをしたり(あるいは、建築・リフォームなど)
4.条件交渉や、物件調査、契約手続きを行って
5.融資手続き・登記手続き・引渡し・賃貸契約の引継ぎなどのお手伝いをして
6.PM(賃貸管理)・税理士(確定申告等)・司法書士(法人設立)・弁護士(問題対応)などの協力体制を個別に整え
7.定期的な個別コンサルで、出口戦略の検討や、ポートフォリオ組成など投資のメンテナンスを行っていく
・・・という仕事を提供させていただきます。

普通の不動産会社とまったく同じ仲介手数料で、高度なコンサルティング技術を、フェアで倫理的な立ち位置で付帯するのにもかかわらず、追加料金(コンサルフィー)はかからないというのが強味。
実務にかかわるスタッフも、建築・売買・賃貸管理の分野で経験を重ね、自らも不動産投資家であるベテラン、PMでしっかりと経験を積んだ若手(親は公務員大家)、そしてサブリース会社で事業のキモとなる賃料設定を15年間一手に引き受けていた査定のプロ中のプロという最強コンボ。
"アセットビルディング(=資産形成)"からつけた社名は、私たちがめざし、取り組んでいる仕事をよく表していると思います。良きパートナーを探していた・・・という皆さん、ぜひお気軽にご相談ください。
無料個別相談、随時受け付けています! ✉ info@asset-b.co.jp
アセットビルドのミッション
【事業の目的】            

 アセットビルドは国際標準の高度な投資手法を空理空論ではなく実務として活用し、クライアントの資産形成を不動産の側面で実現します。同時に、投資分析やコンサル的取組の普及を通じて不動産業界の地位向上と公共の利益を実現します。 
【戦 略】
 
アセットビルドが選択する戦略は「卓越戦略」です。自社の利益よりもクライアントの利益を、自社の独断よりも、クライアントの求めるものと選択の自由をなによりも優先します。
【アセットビルドのクライアント】
 
・収益不動産の取得・運営・出口までの一貫したサポート及びポートフォリオの組成を必要とするすべての個人投資家・資産家・企業
 
・コンサル的な業務への取り組みを課題とし、サポートを必要とする全ての不動産会社・建築業者

【5つの卓越】

1.権威Authority

知識を振りかざしたり、偉そうにすることは権威ではありません。絶え間ない知識の吸収と、実践へのフィードバック、検証、タイムリーで価値のあるアウトプットという繰り返しによって得られる深い見識が自分自身をプロフェッショナルにならしめるということをアセットビルドは知っています。

2.人格Personality

「魅は与によって生じ、求によって滅す」。期待される以上の成果を与えること。出し惜しみをしないこと。利他の心と思いやり。世の中への貸越が大きいほど、大きな利子となって帰ってくることをアセットビルドは知っています。

3.論理Logic

論理的思考と、それを裏付けるデータが物事の判断には欠かせません。また、その数字の裏には、現実の世界の人の営みがあることも忘れてはなりません。常に、それは本当かと疑いを持って本質を見抜く努力を怠ってはいけないことをアセットビルドは知っています。

4.情熱Passion

情熱は夢や希望そしてさまざまなアイデアを現実にするための原動力です。それは、個人の限られた欲求ではなく、他人や社会のためにする「貢献」とほかならぬ自分自身が実感する「成長」によってもたらされ、その多くは「仕事」が与えてくれることをアセットビルドは知っています。

5.実践Practice
不動産投資家の気持ちは不動産投資家にしかわからない。大家の気持ちは大家にしかわからない。自ら仮説・実証・検証という実践を重ねたうえで構築されたメソッドの価値をアセットビルドは知っています。

REME賞
※IREM(米国不動産管理協会)会員のなかで特に優れた取り組みをした企業に贈られる「REME Awards」において、熊本震災での活動が評価され"
2016年会長賞"を受賞しました。 

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