ベランダで喫煙は違法？

ベランダで喫煙は違法？

名古屋地裁でマンションのベランダで吸うたばこの煙が、「受忍限度を超え違法」とする判決が出ました。　　　

一定の受忍義務があるものの、今回のケースでは受忍限度を超えていたと判断されたようです。

最近は室内を禁煙にしている方が増えているので、今後このような問題が多くなって行きそうですね。

管理規約でベランダでの喫煙を禁止されていなくても、裁判でこのような判決が出る可能性は十分あります。

ベランダでタバコを吸っている方は気をつけましょう。

マンションに太陽光発電（薄膜太陽電池）

薄膜太陽電池で17.2％のエネルギー変換効率を達成したソーラーフロンティア（昭和シェル石油の子会社）。 同社の薄膜太陽電池は銅（Cu）、インジウム（In）、セレン（Se）を使った次世代型太陽電池です。
現在主流となっている多結晶シリコン系太陽電池より軽量で低コストで製造出来るため、これからの太陽光発電主流になっていくかもしれません。（東京スカイツリータウンの商業施設に採用されました）

また、世界初の塗布変換型有機太陽電池開発を開発したのは三菱化学。BP（ベンゾポルフィリン）＝ｐ型、FLN（フラーレン誘導体）＝ｎ型の2種類の有機半導体を塗料のように塗って製造します。ガラス基板が不要で各層がナノサイズの薄さになるため、従来製品に比べて重さ10分の１以下と非常に軽い上、柔軟性が高く、簡単に曲げられます。屋根だけではなくて壁や電柱、車、いろんなところに設置可能なため需要が一気に広がる可能性があります。
但しこちらは従来の太陽電池に比べ変換効率がまだ低いため、実用化するまでまだ時間がかかりそうです。

新築のマンションに太陽光発電設備を設置する場合、はじめから構造計算をし、それなりの設計をするため問題ありませんが、既存のマンションに後から取り付けるには、新たに構造計算を行ったり補強をしなければならないためかなりコストが高く、更には、メンテナンスや防水工事の際の取り外しや再取り付け等のコストを含めると回収までかなりの年数が必要なため、まだ設置されたという話を聞いたことがありません。
しかし、薄膜太陽電池がどんどん量産され価格が下がり、更に補助金や買取り制度を簡単に利用出来るようになれば、これまでの太陽電池に比べ軽量で簡単に設置出来るため、マンションの屋上等に設置する管理組合が一気に増えるかも知れません。

　

リゾートマンション管理・・・理事会の議案書作成と事務局5/11

理事会の議案書

　管理運営を管理会社任せにしているマンションの場合は、管理会社が提案する議案と前回理事会での検討事項についてのみの会議となってしまい、管理会社にとって都合の悪いことはなかなか議題に上ってきません。
　また、リゾートマンションとしての資産価値を高めるため何か新しいことを始めようとする場合、その調査や見積り取得等業務が大幅に増えるため、管理会社が率先して新しい提案をしてくるようなことはあまりありません。
　理事長もしくは理事長から委任された他の理事が、事前に管理会社が作成した理事会議案書・月次会計報告書・設備点検報告書等をチェックし、その上で新たな提案、改善、管理会社への指示等を議案書の中に織り交ぜることにより、内容の濃い理事会になっていきます。

事務局

　理事長もしくは理事長から委任された他の理事がそれらを行う場合、ボランティアの域を超えておりますので、理事会の事務局と位置づけ、それ相応の報酬を規約や細則等で定めることも出来ます。
　しかし実際には、理事の中にそのようなことを出来る時間的余裕と、ある程度の関連する知識を持った方が少ないのが現実です。その場合は、第三者のマンション管理士や事務局経験者等に業務を委託する方法もあります。
　ある程度の費用はかかりますが、ご自分たちの大切なマンションの資産価値を維持又は向上させるためには、必要不可欠な支出と考えるべきだと思います。

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リゾートマンション管理.5/8

リゾートマンション管理・・・理事会

 －理事会の立ち上げ－

前回も書かせて頂きましたが、管理会社任せでは良い運営管理は出来ません。管理会社が管理者を兼ねる（管理会社による管理者管理）というのはもってのほかで、中には管理規約や理事会も無いリゾートマンションもあります。管理会社が管理組合に規約の作成と理事会の立ち上げを提案しないのは、会社の暴利を守るためとしか思えません。

そのようなマンションは残念ながら、管理費が適正化せず、将来資産価値がどんどん下がり、売るに売れず、管理費の滞納がどんどん増え、最終的には、間接的ですが他の所有者がみんなで負担（実際にお金を払うということではありません）ということになってしまいます。

－管理組合の法人化－

管理規約も理事会も無いというリゾートマンションは、一度管理会社以外の専門家に相談することをお薦め致します。管理費の滞納が多いマンションや、駐車場用地でお悩みのマンションについては、管理規約作成の際は管理組合を法人化し、管理組合法人規約とするほうがよいでしょう。

－理事への立候補－

管理規約があるリゾートマンションでは、理事の資格や選任方法について規約に大まかに定められていると思います。しかし実際には、理事の募集や選任方法について、各マンション非常に苦労されています。立候補されてくる方は非常に少なく、自ら積極的に立候補される方の中には、自分への利益誘導（修繕業者等との癒着）や、自分の考えが全て正しいと思い込み、マンション全体の平均的な意見を無視し、意見の対立する理事を「素人」と呼び、強引に理事会を動かそうとする方もいるそうです。

残念ながらこのような方が現れると、他の大事な議案が進まなくなり、非常に非効率的な理事会になってしまいます。マンションにとって大変な不利益ですね。会議の議長（理事長）や他の理事は毅然とした態度で臨まなければなりません。管理規約の理事選任方法の見直しや、細則・内規等きっちり定めて対応する必要があると思います。

－輪番制－

そこで通常のマンションのように、輪番制を取り入れるリゾートマンションもあるようです。しかし、遠いと言う理由から断る方が多く、住んでいる方の比率がどうしても高くなる傾向にあります。理事会の開催場所を現地（マンション）だけではなく、東京で行うことも検討したほうがよいでしょう。更には立候補制と輪番制の組み合わせということも考えられますね。各マンションの事情に合わせた方法を模索してみては如何でしょうか。

 

続き・・・議案作成や進め方・事務局については次回とさせて頂きます。

5/1.管理会社による管理者管理方式～マンション管理士等による管理者管理方式

管理会社による管理者管理方式については、様々な弊害が生まれることは前回書かせて頂きました。
ただ、管理者管理方式が全て悪いということではありません。

通常の場合、規約の定めにより管理組合の理事長が管理者となっており、管理組合の決議事項等業務を執行（例、契約内容を確認し組合印を押印）したり、管理会社がしっかり業務や経理を行っているかを確認しなければなりません。

しかし、リゾートマンションの場合は居住している方が少ないため、居住者でない方が理事長になることがよくあります。この場合、業務の執行がスムースに出来ないことがありますので、居住する他の理事に業務の一部を委託することも一つの方法です。

当然、管理会社による管理者管理方式は絶対に避けなければなりませんが、マンション管理士等第三者に管理者をお願いすることも可能です。

今後リゾートマンションや超高齢者が多いマンションは、マンション管理士等による管理者管理方式を検討してみては如何でしょうか？

但し、どんな優秀な管理者を見つけたとしても、やはり理事会は残し、管理者からの報告や助言を受け、常に管理会社の管理業務に目を光らせる必要はあると思います。

良いリゾートマンションは理事会がしっかりしています。しっかりと言っても、やみ雲に支出や老朽化した施設の削減をするのではなく、無駄な支出を無くしたり適正な価格で発注すると同時に、一部の所有者や居住者だけの意見に左右されずに、マンション全体の利益（資産価値）をきっちり考え、組合運営をしていかなくてはなりません。

そこで重要なのは理事会の運営方式と理事のなり手ですが、これについては又の機会に書かせて頂きます。

4/23.リゾートマンション管理・・・管理会社による管理者管理方式１

あるリゾートマンションのお話です。
このマンションは4年前まで管理会社による管理者管理方式でした。

管理会社による管理者方式とは、区分所有者（所有者）から選ばれた理事による理事会によらず、
管理会社が管理組合を代理し、組合運営を行うことです。

この場合の管理委託契約書の甲は、　
〇〇〇マンション管理組合　管理者　株式会社A
乙も、株式会社Aです。
甲と乙の両方が株式会社Aです。管理組合の代理人株式会社Aと、株式会社Aが契約をするのです。

既にお気付きの方が多いと思いますが、これは民法上の利益相反行為であり法律違反です。

しかし、未だにこの状態を続けているリゾートマンションがあります。

なぜでしょう？

民法第108条（自己契約･双方代理）
同一の法律行為については、相手方の代理人となり、又は当事者双方の代理人となることはできない。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

となっています。

ポイントは、「あらかじめ許諾」です。

管理組合はいつのまにこのような不利益なことを許諾してしまったのでしょうか？

購入時に受け取った管理規約を読んだことがあると思いますが、実は、
この管理規約の中で許諾している（させられている）ケースがあります。

そして、管理会社が勝手に金額を決めて、都合のいい文章を作り、総会議案として送られてきます。
リゾートマンションの場合はこのようなことに関わるのがなかなかめんどうなので、大抵の議案は可決してしまいます。

これでは適正な管理委託費がわかりませんし、長年高額な管理費を支払わされている可能性があります。また、本来余剰金として管理組合会計に残るはずのお金が残りません。
マンションの資産価値がどんどん下がってしまいます。

これらのような問題を抱えているマンションをお持ちの方からのご相談を受け付けておりますので、
お気軽にご相談下さい。

こちらのマンションにつきましては、現在理事会方式になり、区分所有者の理解と協力の下理事さんたちが一生懸命努力され、素晴らしいマンションに生まれ変わりました。

※管理会社の変更についてのご相談も承りますが、管理会社変更は最後の手段です。
　先ずは他の方法を一緒に探ってみましょう。
　

管理者方式の続きは次の機会に・・