3回目の補修によって、ようやく、雨漏りは無くなったが、その際、オリフィスを撤去したことで新たなトラブル(雨水桝オーバーフロー)が発生しました。 ちょっとしたミスであっても、後に大ごとになる教訓です。 油断禁物! 専門家だからこそ、より一層の注意と事後の確認作業を徹底していただきたいものです。
・2016年 12月3日 屋上の補修(補修工事③)結構、大々的な補修であった。
5階屋上の資材や廃材の様子。
京都:嵯峨嵐山で、心も身体も、人生もリメイク!
【顛末】 当工事は「住宅の品質確保と促進等に関する法律(品確法)」 に適応です。
【ポイント1】 新築住宅の場合、売主は、引渡しの日から10年間、住宅「基本構造部分」について、瑕疵担保責任を負う事が義務付けられています。 ただし「基本構造部分」での「雨漏り」であることを証明する必要があります。 そこで「雨漏り」の状況を逐一、写真に撮り、証拠でもって訴求しました。 => 法的根拠の証明
【ポイント2】 M社本社に直接、証拠写真を送付し、瑕疵担保責任があることを訴求しました。ようやく、M社本社の原因究明への協力が得られ、関係者全員で「雨漏り」の再現を確認(11月11日)した。
結果、当マンションの指摘通り、法律に沿って、すべて無償工事でなされました。
【ポイント3】 写真を証拠として管理会社を飛び越えざるを得なかった。 => 無償工事の証明
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「バルコニー雨漏り」事件は、2016年3月の補修工事から、約9カ月。 雨漏り発見から半年、3度目の補修工事となりました。 経緯を時系列にまとめておきます。
=>2016年3月25日:屋上補修工事完了(下記添付写真:1度目)
同 6月8日:タールとみられる汚れ発見(管理会社、建設会社に通知開始。写真撮影と添付メール送付)
同 10月23日:理事会の席上、管理会社より、上記、3月の屋上補修工事の位置図による説明があった。 6月から発生している「雨漏れ」写真(6月8日~)を手渡し、早急な対応を依頼。
同 11月11日:M不動産サービス、M不動産カストマーサービス、MS建設(2名)による現場調査。 放水による漏れの「再現実験」を行い、屋上ドレンからバルコニー側「とゆ」への「雨漏り」が再現されたことを全員で確認した。
同 11月15日:MS建設による補修工事方法の確認作業があった。翌日(16日)M不動産カストマーサービスより、状況の説明後、補修工事を行う予定との連絡が有り。 説明より「雨漏り」を止めることを優先すべきと、即時の対応を求めた。(管理会社を通すと時間がかかるため、直接交渉です)
=>2016年 11月18日:前日、夕方、管理会社からの連絡があり、朝9時から補修工事実施(2度目)。
同 11月24日:MS建設によって、工事後の確認と他のドレンの調査。
同 11月27日:18日に補修工事をした部分から「雨漏り」発生、床にタール色の浸みとなった。 2度の補修工事後の「雨漏り」発生ゆえ、緊急の対応を要請した。
=>2016年12月3日:MS建設による「雨漏り」補修工事実施(3度目)。 過去二度の補修方法とは異なるウレタン塗装(MS建設)補修を行ったとの報告があった。
同 12月18日:理事会席上、再三の工事施工となったことから、管理会社に対し、強い抗議を行う。管理会社から善処する旨の発言があった。(2016/12/22記)
「バルコニー雨漏り」調査結果から、「5階のほとんでで確認された」ことにより、理事会の席上
役員: 5階以外では調査はされないのですか?
管理会社: 追って、回答いたします。 との質疑応答がありました。
管理会社の報告では、「4階以下のバルコニーの雨水配管の件ですが、レジデンシャルに確認しましたところ、屋上防水10年保証の範疇ではないとの事で、現状でのアフターの対象ではなく、大規模修繕工事等の対応になるとの事でございますので、」 であった。 管理会社はただの連絡屋にすぎないいう印象のままである。 結局、理事会でも同様の回答を受けた。 特に、住人から雨漏りの報告も無いので、今後、何かあれば理事会に連絡いただければ良いと思う。 「バルコニー雨漏り事件」に関しては、これで幕引きとした。
後日談:当フロントマンは5月の総会において、交替との報告が管理会社からあった。 人気ブログランキングへ
議事録に『今回、マンション「基本構造部分」、即ち、雨水の浸入を防止する部分の「漏水の確認調査」を実施した事は、有意義であった。』と書いたが、「雨水漏れ」我がバルコニーだけかと気になっていた。 5階のほとんどで確認されたコトで、しっかりした防水処理をしていただけるだろう。 屋根の全てに対して処理いただければ、大規模補修工事の際にも費用をかけずに済むし、ありがたい。さて、理事会の時に、質疑応答の際、役員より次の発言があった。これは、5階の結果を確認した上での質問であろうが、バルコニーというのは共用部であっても、各戸の専有使用ということで、常にモメる。バルコニー・シート問題でも、「元の居住者の使用方法が・・・」とまるで、使用方法が原因のような発言になるのである。M企業グループのような大手でも、堂々とそう発言される。
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役員: 5階以外では調査はされないのですか?
役員: 確かに、5階以外のバルコニーであっても、雨水の侵入は考えられますね。
管理会社: 追って、回答いたします。
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「M企業グループの底力」であれば、5階の結果を重く受け止め、「念のために調査しておきましょう」と提案いただけると期待するのだが、、、人気ブログランキングへ
屋上からの「雨漏り」の調査の件は、1月末に2日間かけて、MS建設さんが来てくれた。 そして2月の理事会にて調査結果の報告があった。 管理会社から議事録(案)は、下記である。
「 4階ルーフバルコニー部分においては、異常は見られず、また、降雨後の確認においても下部への漏水は認められませんでした。 5階屋上においては、ルーフドレン廻り及び溝段差の防水シートジョイント部分に、ひび割れの発生を確認しました。 また、降雨時の確認においてルーフドレン廻りに漏水を確認しました。 露出防水の平場においては、不具合は確認できませんでした。 」
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理事会での報告では5階と4階の各部屋の雨漏りの有無が写真付きで掲載されていたが、議事録(案)には無い。理事会議事録は理事長責任である。正しい結果報告のため、下記のように正確に記載した。
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5階バルコニーでは「不明(当日、不在で調査不可)」を除き、屋上ドレンからの「雨水管」がある部屋(4室)の全てにおいて雨水漏れ、あるいは漏れ跡の汚れが確認された。 漏れが無かったのは、1室(雨漏りは無いとの連絡で調査せず)のみ。 また、5階廊下では2か所からの漏れが確認されたと報告を受けた。 今回、マンション「基本構造部分」、即ち、雨水の浸入を防止する部分の「漏水の確認調査」を実施した事は、有意義であった。(実際には部屋番号を記載したが、ここでは部屋数のみとした。)
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理事長として「M企業グループの底力」を見せて欲しいと切に願う。。。人気ブログランキングへ
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