2014年01月08日

不動産投資もやってます

今晩、不動産屋さんの社長と飲みに行くので
不動産ネタ

おととい、回せそうな物件があったので
現地調査と資料請求した

しかし、ちと困難
空室率50%、予想より空室が多く
しかも賃料が予想より安い

安く売りに出る物件は、空室率が高い。
これでは買った瞬間にキャッシュフローはマイナス

せめて空室率30%・入居率70%くらいはスタート時点であってほしい
ここ西野町ビルは買った時、空室率85%だったが
その分安く買ってるので、楽に回せてるけど

激安ではなく、それなりの価格(ちょっとだけ安いかも程度)のため
入居率50%では回せない。

数千万円の物件は、回せる物件が無くなった感がある
(サラリーマンやりながら不動産投資がブームのため、サラリーマンが買える価格の物件は価格上昇が著しい、と言うか売り物件そのものが無い!!)

回せそうな物件はサラリーマン投資家が参入しない
プロの領域、億を超える物件のみかも

最近見つけた物件で回せそうなのがあるけど
約1億円
諸費用もろもろ入れて1億2000万円見ておく必要があるが
さすがに、この金額の融資は
うちの会社規模の売上では無理だと思う

頭金20%として、2000万円強の現金も要る

去年7月にJPCビル買ったばかりなので
そんな現金は無い。

フルローンで融資受けても十分回せると思うけど
融資してくれる金融機関は無いと思う

(ある日突然、入居者の半分が突然退去したら、キャッシュフローはマイナス、不良資産に転落し、ローン返済が困難になる。
今現状として、西野町ビルとJPCビルの入居者が突然全員退去したとしても返済は可能だが、この物件では半数退去でも経営にさし障る。
そんなリスクを取ってまで、アパート経営はしたくないのが本音。
そんなリスクがある案件には融資しないのが金融機関の本音だろう。)

物件を買い進めたいのなら
やはり
本業をもっと伸ばして
売上規模、法人の利益額、役員報酬を
今の倍にする必要があると思う

年収1200万の社長・企業規模では、1億超え物件はまだ早い
そう思う今日この頃。。。



japancommoditys at 17:53 この記事をクリップ!
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